Escrito por Nicki Price, CEO
Cuando compras sobre plano en la Costa Almería en 2026, no entregas el precio completo de una sola vez: pagas por fases a medida que avanza la construcción. El calendario habitual consiste en una pequeña reserva (alrededor de 6.000-10.000 €), después aproximadamente el 10% del precio al firmar el contrato privado de compraventa, otro 20-40% repartido entre los hitos de obra y el 60-70% restante a la entrega, cuando firmas la escritura ante notario. En un apartamento de 300.000 €, eso supone unos 30.000 € al firmar el contrato, entre 60.000 y 90.000 € durante la obra y el resto (más los impuestos) al final.
Esta guía explica cada fase, qué pagas exactamente y cuándo, cómo vencen el 10% de IVA y el 1,2% de AJD en Andalucía, y la protección legal que debes exigir sí o sí: el aval bancario para los pagos sobre plano.
Un plan de pagos por fases es, sencillamente, el calendario pactado para entregar tu dinero al promotor a medida que se construye la vivienda, en lugar de abonarlo en un solo pago. Como la casa todavía no existe, el promotor financia la construcción en parte con tus cuotas, de modo que los pagos se vinculan al avance de la obra: cimentación, estructura, cubierta y entrega. Te comprometes pronto y pagas de forma gradual durante el periodo de construcción (normalmente de 12 a 24 meses).
Esta es la diferencia fundamental entre comprar obra nueva y comprar una vivienda ya existente. Si quieres la comparativa completa de ambas vías, consulta nuestra guía sobre obra sobre plano frente a reventa en la Costa Blanca: la estructura es la misma en nuestras cuatro costas, y solo cambian los tipos impositivos locales.
Pagas una reserva, normalmente de 6.000 a 10.000 € en la Costa Almería, para retirar la unidad del mercado mientras tu abogado revisa la documentación del promotor. Es un depósito de reserva, no un contrato. Una vez abonado, el promotor deja de comercializar esa parcela o apartamento concreto durante un plazo acordado (habitualmente 15-30 días) para que tu abogado pueda realizar la revisión legal (due diligence).
Antes de comprometerte, tu abogado debe confirmar que el promotor es propietario del suelo libre de cargas, que cuenta con una licencia de obra válida y que el proyecto está inscrito. El importe de la reserva se descuenta después de tu pago del 10% al firmar el contrato. Conviene entender exactamente qué es reembolsable y qué no: nuestra nota sobre el depósito de reserva y qué es reembolsable explica la letra pequeña que sorprende a muchos compradores.
En la fase del contrato privado (el contrato de compraventa) se paga normalmente el 10% del precio de compra, con la reserva descontada de ese importe, más IVA. Es el acuerdo vinculante: fija el precio, las calidades, el plazo de entrega y, sobre todo, el calendario completo de pagos para el resto de la obra.
Este 10% es un compromiso real. A partir de aquí, el promotor cuenta con tus pagos por fases para terminar el edificio, y por eso la ley española le obliga a garantizar tu dinero (ver más abajo). Haz que un abogado independiente lea el contrato antes de firmar: el borrador del promotor protegerá al promotor, no a ti.
En obra nueva, la base imponible es el precio que pagas más el IVA, por lo que la cuestión del valor de referencia del Catastro, que afecta a las reventas, pesa menos aquí. En las compras de reventa, el impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y ese valor de referencia, algo que conviene saber si más adelante vendes o compras de segunda mano en la misma costa.
Entre el contrato y la entrega abonas cuotas intermedias, que suelen sumar entre el 20% y el 40% del precio y se liberan contra hitos de obra. Cada cuota lleva su 10% de IVA, y tu abogado debe verificar el avance de la obra antes de liberar los fondos. Una estructura habitual en la Costa Almería reparte estos pagos entre el inicio de la estructura, la finalización de la cubierta y el comienzo de los acabados.
Los planes de pago varían según el promotor. Algunos concentran más pagos durante la obra; otros dejan la mayor parte para la entrega. Lee siempre el calendario recogido en el contrato en lugar de dar por supuesto un reparto estándar.
| Fase | % del precio | Importe (sin IVA) | IVA en esta fase | Cuándo |
|---|---|---|---|---|
| Reserva | ~2-3% | 6.000-10.000 € | Normalmente se factura al firmar el contrato | Al reservar la unidad |
| Contrato privado (menos la reserva) | 10% | 30.000 € | 3.000 € | Al firmar el contrato |
| Hito 1: estructura | 10% | 30.000 € | 3.000 € | Durante la obra |
| Hito 2: cubierta / acabados | 10% | 30.000 € | 3.000 € | Durante la obra |
| Saldo a la entrega | 70% | 210.000 € | 21.000 € | Ante notario (escritura) |
En este ejemplo, el IVA (30.000 € en total sobre un precio de 300.000 €) se reparte entre las distintas fases, porque cada factura del promotor lleva IVA. Lo que vence en la entrega, además del saldo final, es el AJD, que veremos a continuación.
En una obra nueva en Andalucía, que abarca la Costa Almería y la Costa del Sol, pagas un 10% de IVA sobre el precio más el 1,2% de AJD (Actos Jurídicos Documentados). El promotor factura el IVA con cada pago por fases; el AJD es un pago único que se abona en torno a la entrega, cuando se firma la escritura. Si sumas los gastos de notaría, registro de la propiedad, abogado y gestoría, el coste total de una obra nueva ronda el 12-15% sobre el precio (Andalucía se sitúa en la parte baja del rango gracias a su AJD del 1,2%).
Ten en cuenta que estos tipos los fija cada comunidad autónoma, por lo que el AJD cambia entre nuestras cuatro costas. Las obras nuevas nunca tributan por ITP, ya que ese impuesto de transmisiones solo se aplica a las reventas.
| Costa | Comunidad autónoma | IVA | AJD |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10% | 1,2% |
| Costa del Sol | Andalucía | 10% | 1,2% |
| Costa Cálida | Murcia | 10% | 1,5% |
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 10% | 1,4% |
Además de los impuestos, deberás presupuestar unos honorarios de notaría de aproximadamente el 0,2-0,5%, el registro de la propiedad del 0,1-0,25%, un abogado en torno al 1% más IVA y una gestoría de unos 300 €. Si necesitas financiación, gestiónala con antelación: consulta nuestras guías sobre la hipoteca para no residentes en España y la tasación bancaria (tasación), que en las operaciones sobre plano se realiza cerca de la entrega y no al firmar el contrato.
Por ley, cada euro que pagas al promotor antes de que la vivienda esté terminada debe estar protegido por un aval bancario o una póliza de seguro, respaldados por una cuenta especial separada. Si el promotor quiebra o no entrega la vivienda, tienes derecho a recuperar tu dinero más los intereses. Esta es la protección más importante de una compra sobre plano y nunca debes abonar una cuota sin tenerla en vigor.
Exige ver el certificado individual de la garantía (aval o póliza de seguro) que cubra tus pagos, y no solo una declaración genérica de que "el proyecto está garantizado". Comprueba que cada pago por fases se ingresa en la cuenta especial indicada en tu contrato. Nuestra guía específica sobre la insolvencia del promotor y el aval bancario sobre plano explica cómo hacerlo valer si algo sale mal.
En la entrega pagas el saldo final, normalmente en torno al 70%, y firmas la escritura ante notario. En ese momento la propiedad pasa a ser tuya y recibes las llaves. Antes de esto, el promotor debe haber obtenido la Licencia de Primera Ocupación (Licencia de Primera Ocupación), y tu abogado inscribirá después la escritura en el Registro de la Propiedad.
El día de la entrega es cuando se materializan el AJD y los gastos de notaría y registro. Para conocer cómo funciona la firma en sí, lee la notaría y el día de la entrega en España, y no pases por alto la Licencia de Primera Ocupación: sin ella no puedes dar de alta legalmente los suministros ni, en muchos casos, obtener la cédula de habitabilidad. Realiza una inspección de acabados y defectos (snagging) exhaustiva antes de firmar, para que las deficiencias se corrijan por cuenta del promotor.
Sí, los pagos por fases siguen corriendo de tu cuenta durante la obra. Una hipoteca sobre una obra nueva se suele disponer en la entrega, contra el saldo final, y no durante la construcción, de modo que financias con tu propio capital la reserva, el pago del 10% del contrato y las cuotas intermedias. Planifica tu flujo de caja y tus transferencias de divisas en consecuencia.
En el catálogo actual de Mediter en la Costa Almería, los apartamentos y villas de obra nueva abarcan un amplio abanico, con muchos apartamentos costeros modernos en una banda aproximada de 150.000-350.000 € y villas independientes más grandes por encima de esa cifra. A estos precios, la diferencia entre el AJD del 1,2% de Andalucía y el de una región con un tipo más alto puede suponer un ahorro de varios miles de euros en una vivienda por lo demás similar, una razón más por la que la Costa Almería atrae a compradores que buscan relación calidad-precio. Para ver cómo se compara esta costa con sus vecinas en precio y estilo de vida, consulta nuestra comparativa de las cuatro costas.
Cuenta con una reserva de unos 6.000-10.000 €, seguida de aproximadamente el 10% del precio al firmar el contrato privado. La reserva normalmente se descuenta de ese 10%, así que tu compromiso inicial real es de alrededor del 10% más el IVA correspondiente.
Presupuesta un 10% de IVA más un 1,2% de AJD, y después notaría (~0,2-0,5%), registro de la propiedad (~0,1-0,25%), abogado (~1% + IVA) y gestoría (~300 €). En total, calcula aproximadamente un 12-15% adicional sobre el precio de compra, situándose la Costa Almería en la parte baja del rango.
Debería estarlo, siempre que cada pago por fases esté cubierto por el aval bancario o la póliza de seguro exigidos por ley y se ingrese en la cuenta especial designada. Si el promotor no entrega la vivienda, puedes reclamar tus pagos más intereses, pero solo si la garantía está realmente en vigor, así que verifícalo por escrito antes de cada pago.
El AJD, del 1,2% en Andalucía, es un impuesto único vinculado a la firma de la escritura, por lo que vence en torno a la entrega y no durante la obra. El 10% de IVA, en cambio, lo factura el promotor con cada pago por fases a medida que los realizas.
Puedes tramitarla con antelación, pero los bancos suelen liberar los fondos de la hipoteca en la entrega, contra el saldo final. La reserva, el pago del contrato y las cuotas de construcción normalmente salen de tus fondos propios, así que planifica tu flujo de caja durante todo el periodo de obra.
La reserva es una pequeña cantidad (de unos 6.000-10.000 €) que retira la unidad del mercado mientras tu abogado revisa al promotor. El pago del contrato, de en torno al 10%, es el compromiso vinculante de compra, y la reserva se descuenta de él. Solo el contrato hace jurídicamente exigible la venta.
Mediter Real Estate vende obra nueva y reventa en la Costa Almería, la Costa Cálida, la Costa Blanca y la Costa del Sol, y acompañamos a compradores internacionales en cada fase, desde la reserva y los avales bancarios hasta la firma ante notario. Empieza por nuestra guía para compradores no residentes y después ponte en contacto con nuestro equipo para hablar de los proyectos de obra nueva actuales y sus planes de pago en la costa que elijas.
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