El día de la firma en España —la firma— es el momento en que la compra de tu vivienda pasa a ser legalmente tuya. Ocurre en una única reunión en la notaría, que suele durar entre 30 y 60 minutos, en la que tú y el vendedor firmáis la escritura pública de compraventa (el título de propiedad público), entregas el resto del dinero y el vendedor te entrega las llaves. A partir de esa firma la propiedad queda legalmente transferida, incluso antes de llegar al Registro de la Propiedad.
Para los compradores en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, el proceso es idéntico en el plano jurídico, pero los impuestos que genera esa firma varían según la región y, lo que es importante, en la Costa Blanca la fecha en que firmas la escritura ahora determina tu tipo impositivo (más sobre esto a continuación). Esta guía te explica exactamente qué ocurre ese día, qué hace el notario, cuánto cuesta y qué cambia cuando la escritura llega al registro.
Un notario español es un funcionario público nombrado por el Estado, no un abogado que trabaje para una de las partes. Su función es ser estrictamente neutral: verificar las identidades, confirmar que las partes tienen capacidad legal, leer la escritura en voz alta, dar fe de las firmas y otorgar al documento fe pública. La autorización del notario convierte un contrato privado en una escritura pública que puede inscribirse en el registro.
Es fundamental entender que el notario no representa tus intereses ni comprueba si la compra es una buena idea. Confirmará en el Registro de la Propiedad que el vendedor es el titular de la vivienda y señalará cualquier carga inscrita, pero no perseguirá deudas no registradas, no comprobará impagos de cuotas de comunidad ni negociará en tu nombre. Esa es la labor de tu abogado, y precisamente por ello un abogado inmobiliario independiente importa tanto como el notario.
Cuando llegas a la notaría, la mayor parte del trabajo ya está hecha. Un calendario típico desde la oferta hasta la firma es el siguiente:
El comprador normalmente tiene derecho a elegir notario. En la práctica, el agente inmobiliario o el abogado concierta una cita en una notaría local cercana a la propiedad, en Alicante, Torrevieja, Murcia, Marbella, Málaga o Almería.
Todos se reúnen en la notaría: comprador, vendedor, ambos abogados o representantes, el agente inmobiliario y —si hay hipoteca— un representante del banco. Si no puedes asistir en persona, puedes otorgar un poder (poder) para que tu abogado firme por ti; esto es muy habitual entre los compradores extranjeros.
La secuencia es, a grandes rasgos, la siguiente:
Sales con una copia simple (una copia no oficial) el mismo día. La copia autorizada (el original notariado) se prepara poco después y se utiliza para la inscripción.
El notario notifica electrónicamente la venta al Registro de la Propiedad en las horas siguientes a la firma: esto genera un asiento de presentación con prioridad que bloquea cualquier reclamación en conflicto durante unos 10 días hábiles. Es una protección sólida: aunque la inscripción completa tarde semanas, tu posición queda asegurada desde el momento de la firma.
Tu abogado o gestoría se encarga entonces de la tramitación que convierte la escritura en un título plenamente inscrito:
La inscripción completa suele tardar de dos a seis semanas, según la carga de trabajo del registro local. El título registral a tu nombre es tu prueba definitiva de propiedad.
El mayor coste es siempre el impuesto de transmisiones, y aquí es donde las cuatro costas divergen. La base imponible es el mayor entre el precio de compra o el valor de referencia catastral —un punto que la mayoría de los artículos de la competencia pasan por alto. Si el valor de referencia es superior a lo que pagaste, tributas sobre el valor de referencia, así que pide a tu abogado que lo compruebe antes de acordar un precio.
| Concepto | Costa Blanca (C. Valenciana) |
Costa Cálida (Murcia) |
Costa del Sol y Almería (Andalucía) |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP) segunda mano | 9 %* | 7,75 % | 7 % |
| Obra nueva: IVA | 10 % | 10 % | 10 % |
| Obra nueva: AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 1,4 % | 1,5 % | 1,2 % |
| Honorarios notariales | ~0,2–0,5 % del precio (arancel nacional regulado) | ||
| Tasa del Registro de la Propiedad | ~0,1–0,25 % del precio | ||
| Abogado | ~1 % + IVA | ||
| Gestoría | ~300 € | ||
| Total orientativo por encima del precio | ~11–13 % | ~10–12 % | ~10–12 % |
*El ITP de la Costa Blanca es del 9 % para las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025, reducido desde el 10 %), con un tramo del 11 % sobre la parte que supere el millón de euros. Como es la fecha de firma en la notaría la que determina el tipo —y no la fecha de las arras—, planificar bien el momento de la firma puede suponer un ahorro real en una compra en la Costa Blanca. Fíjate también en la cifra de la Costa Cálida: muchas webs siguen citando el antiguo 8 % para Murcia, pero el tipo correcto en 2026 es del 7,75 % (Ley 3/2025).
Para la obra nueva, presupuesta más cerca del extremo superior del rango, porque el IVA más el AJD juntos superan a menudo el ITP de segunda mano. Nuestra guía completa de los impuestos de compra desglosa cada partida y, si estás sopesando obra nueva frente a segunda mano, consulta sobre plano vs. segunda mano en la Costa Blanca.
Por defecto, el Código Civil español reparte los costes notariales (el comprador paga las copias, el vendedor paga el original), pero en la práctica en las costas el comprador casi siempre paga todos los honorarios de notaría y registro salvo que se negocie otra cosa. El vendedor paga la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia patrimonial. Asegúrate de que el reparto quede por escrito en tu contrato de arras para que no haya sorpresas en la mesa del notario.
En el caso de una vivienda de obra nueva, el promotor debe mostrar al notario la Licencia de Primera Ocupación y el Certificado Final de Obra. Sin ellos, la vivienda no puede ocuparse legalmente ni conectarse a los suministros. Realiza tu inspección de repasos (snagging) antes de la firma para que cualquier defecto quede documentado mientras todavía tienes margen de presión sobre el promotor.
No. Puedes otorgar un poder (poder) a tu abogado, firmado ante un notario español o en un consulado español en el extranjero. Esto es muy habitual entre los compradores extranjeros que no pueden desplazarse a la Costa Blanca, Cálida, del Sol o Almería para el día de la firma.
La firma en sí suele durar entre 30 y 60 minutos. La inscripción completa de la escritura a tu nombre en el Registro de la Propiedad tarda después de dos a seis semanas más, pero eres el propietario legal desde el momento en que firmas.
No. El pago se realiza mediante cheque bancario garantizado o transferencia bancaria verificada, y todos los fondos deben ser rastreables y declarados conforme a las normas antiblanqueo y de límite de efectivo de España. El notario deja constancia de la forma de pago exacta en la escritura.
Sí. El notario verifica la escritura y las identidades, pero no protege tus intereses, no persigue deudas no registradas ni comprueba impagos de comunidad. Un abogado independiente realiza la diligencia debida que el notario no hará.
Porque en la Comunidad Valenciana el tipo del impuesto de transmisiones depende de la fecha en que se firma la escritura en la notaría. Para las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 el tipo es del 9 % en lugar del 10 %, así que planificar la firma en torno a esa fecha puede reducir tu factura fiscal.
Es un valor de referencia catastral asignado a cada inmueble. El impuesto de transmisiones se calcula sobre el mayor entre tu precio de compra o este valor de referencia, de modo que si el valor de referencia supera lo que pagaste, tributas sobre la cifra más alta. Compruébalo siempre antes de acordar un precio.
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