Para reservar una propiedad en la Costa Cálida en 2026 normalmente pagarás un depósito de reserva de entre 3.000 € y 6.000 € (o alrededor del 1 % del precio en viviendas de mayor valor), que retira la propiedad del mercado durante un breve período de exclusividad —habitualmente de 14 a 30 días— mientras tu abogado realiza las comprobaciones y se redacta el contrato privado de compraventa. Que ese dinero sea reembolsable depende por completo de la redacción del contrato de reserva que firmes: algunos están «sujetos a comprobaciones legales» y son totalmente reembolsables, mientras que otros son señales de reserva no reembolsables que pierdes si simplemente cambias de opinión.
Este es el punto de confusión más común para los compradores internacionales, porque la misma palabra —«depósito»— se usa de forma imprecisa para tres pagos muy distintos. En la Costa Cálida (e igualmente en la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería) la regla más segura es sencilla: nunca firmes un documento de reserva ni transfieras un solo euro hasta que tu abogado español haya leído la cláusula de reembolso exacta. A continuación explicamos cuánto pagas en cada fase, qué debe decir el contrato y cuándo recuperas tu dinero.
Un contrato de reserva es un acuerdo breve y preliminar entre comprador y vendedor (normalmente organizado por la agencia inmobiliaria) que retira formalmente una propiedad del mercado durante un período fijo a cambio de un depósito modesto. Es el primero de hasta tres documentos en una compra en España:
El contrato de reserva no es obligatorio, pero en una costa competitiva como la Costa Cálida —donde las codiciadas villas del Mar Menor, La Manga y los campos de golf del interior se venden rápido— es la manera habitual de asegurar una propiedad mientras se realiza la debida diligencia. Piénsalo como comprar tiempo, no comprar la casa.
El depósito de reserva es un marcador de posición. El verdadero compromiso llega en la fase del contrato de arras, cuando pagas alrededor del 10 % del precio. Según el artículo 1454 del Código Civil español, la forma más común —las arras penitenciales— tiene una penalización clara y simétrica: si el comprador se retira pierde el 10 %; si el vendedor se retira debe devolver el doble. Tu depósito de reserva anterior normalmente se descuenta de este 10 %, por lo que no es un coste adicional: es un anticipo de las arras.
No existe una cantidad fijada legalmente: es la que acuerden comprador y vendedor. En la práctica, en la Costa Cálida (Región de Murcia) las cifras habituales en 2026 son:
| Precio de la propiedad | Depósito de reserva típico | Período de exclusividad habitual |
|---|---|---|
| Hasta 150.000 € | 3.000 € | 14–21 días |
| 150.000 € – 300.000 € | 3.000 € – 6.000 € | 15–30 días |
| 300.000 € – 600.000 € | 6.000 € o ~1 % | 21–30 días |
| Más de 600.000 € | ~1 % del precio | 30 días |
Estos rangos son en general similares en las cuatro costas que atiende Mediter, aunque en la más concurrida Costa del Sol, alrededor de Marbella y Estepona, son más habituales los depósitos de reserva de 6.000 € o un 1 % completo, mientras que las propiedades de segunda mano más pequeñas de la Costa Almería a menudo se reservan por una cantidad fija de 3.000 €. La cantidad importa menos que quién la retiene y bajo qué condiciones.
Esto es fundamental. El depósito puede pagarse a:
Nunca transfieras el depósito de reserva a la cuenta de un particular que no puedas verificar, e insiste siempre en un recibo por escrito que identifique la propiedad, el precio, el importe del depósito y las condiciones de reembolso. Nuestra guía sobre cómo enviar dinero a España para comprar una propiedad explica cómo mover fondos de forma segura y económica desde el extranjero, y por qué nunca deberías precipitar una transferencia bajo presión de tiempo.
Depende de cuál de los tres tipos de contrato hayas firmado. Aquí es donde una lectura cuidadosa —idealmente por un abogado inmobiliario español— compensa su coste muchas veces.
| Tipo de contrato | ¿Reembolsable si cambias de opinión? | ¿Reembolsable si se detecta un problema legal? |
|---|---|---|
| Reserva «sujeta a comprobaciones legales satisfactorias» | A veces no: podrías perderlo | Sí: reembolso completo si surge un defecto |
| Señal de reserva no reembolsable | No: lo pierdes | Sí, si la cláusula te protege frente a defectos no revelados |
| Reserva totalmente reembolsable | Sí, dentro del período | Sí |
La cláusula más importante es una condición que hace que la reserva esté sujeta a una debida diligencia satisfactoria. Si las comprobaciones de tu abogado revelan una hipoteca o un embargo en la nota simple, una vivienda rural sin certificado AFO, licencias que faltan o una discrepancia con el catastro, un contrato de reserva bien redactado te permite retirarte y recuperar el depósito completo. Sin esa cláusula, puede que dependas de la buena voluntad del vendedor.
Si dependes de un préstamo, haz siempre que la reserva y las arras estén condicionadas a la aprobación de la hipoteca. Consulta nuestra guía de hipotecas para no residentes para plazos realistas: una tasación y una oferta pueden tardar varias semanas, que deben encajar dentro de tu ventana de reserva.
Un buen contrato de reserva de la Costa Cálida es breve, pero siempre debe especificar:
Como la ley española no establece una plantilla de reserva fija, la redacción varía de un agente a otro. Precisamente por eso no deberías firmar nada en una primera visita «por si acaso»: una firma precipitada bajo presión emocional es la forma en que los compradores pierden depósitos. Un agente de confianza te dará con gusto 24–48 horas para que tu abogado lo revise.
Reservar es el inicio de una cadena que termina ante el notario. En una compra típica de segunda mano en la Costa Cálida:
Recuerda que el depósito de reserva no es el único dinero que necesitas tener listo. En la Costa Cálida, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) de segunda mano es del 7,75 % en 2026 (según la Ley 3/2025 de Murcia; ten en cuenta que muchas webs todavía citan erróneamente el antiguo 8 %), y la base imponible es el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. Añade notario, registro de la propiedad, abogado y gestoría, y presupuesta aproximadamente un 10–13 % adicional sobre el precio para segunda mano. Para obra nueva es un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados) en Murcia: alrededor del 12–15 % en total. Las cifras completas de los gastos recurrentes de la región están en nuestra guía de impuestos de la vivienda de vacaciones en la Costa Cálida.
| Costa | Región | ITP segunda mano 2026 |
|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (desde el 1 de junio de 2026) |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % |
Si todavía estás sopesando regiones, nuestra comparativa de las cuatro costas y el desglose de obra nueva sobre plano frente a segunda mano te ayudarán a decidir antes de reservar nada.
Normalmente entre 3.000 € y 6.000 €, o alrededor del 1 % del precio en viviendas de mayor valor. No existe una cantidad fijada legalmente: se acuerda entre comprador y vendedor. El depósito normalmente se descuenta de tu posterior pago del 10 % de arras, por lo que no es un coste adicional.
No siempre. Si el contrato es una señal de reserva no reembolsable, puedes perderlo simplemente por cambiar de opinión. Un contrato de reserva bien redactado hace que el depósito sea reembolsable si las comprobaciones legales de tu abogado revelan un problema, o si no se aprueba la financiación hipotecaria acordada. Lee siempre la cláusula de reembolso exacta antes de firmar.
La reserva (contrato de reserva) es un pequeño primer depósito que retira la propiedad del mercado durante un período breve. Las arras (contrato de arras) son el contrato privado de compraventa principal, con un depósito del 10 % y penalizaciones claras: el comprador pierde el 10 % si se retira, y el vendedor devuelve el doble si lo hace él.
Idealmente la cuenta de clientes regulada (depósito en garantía) de tu abogado español, o la cuenta de clientes de una agencia inmobiliaria colegiada. Evita pagar al vendedor directamente y nunca transfieras dinero a una cuenta privada sin verificar. Consigue siempre un recibo por escrito que detalle la propiedad, el precio y las condiciones de reembolso.
Sí, o al menos tener uno preparado. El contrato de reserva fija el precio y las condiciones de reembolso, por lo que debería revisarse antes de firmar. Un buen agente te dará 24–48 horas para la revisión legal; desconfía de cualquier presión para firmar y pagar de inmediato en una primera visita.
Sí, y deberías hacerlo si vas a pedir un préstamo. Incluye una cláusula por escrito que haga que la reserva y las arras estén sujetas a la aprobación de la hipoteca, y asegúrate de que el período de reserva sea lo bastante largo para la tasación y la oferta del banco, que pueden tardar varias semanas para los no residentes.
Un depósito de reserva debería comprarte tiempo y tranquilidad, no poner tu dinero en riesgo. En Mediter Real Estate redactamos contratos de reserva claros y protectores para el comprador, y trabajamos junto a abogados independientes por toda la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería. Descubre nuestras regiones y luego ponte en contacto con Mediter Real Estate para encontrar la propiedad adecuada y reservarla de forma segura.
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