Skrevet av Nicki Price, CEO
Når du kjøper på plan på Costa Almería i 2026, betaler du ikke hele prisen på en gang. Du betaler i etapper mens bygget reises. Den typiske betalingsplanen er et lite reservasjonsdepositum (rundt €6 000-€10 000), deretter omtrent 10 % av prisen ved signering av den private kjøpskontrakten, ytterligere 20-40 % fordelt på byggetrinn, og de resterende 60-70 % ved overtakelse, når du signerer skjøtet hos notarius. For en leilighet til €300 000 betyr det omtrent €30 000 ved kontrakten, cirka €60 000-€90 000 i byggeperioden, og restbeløpet (pluss avgifter) til slutt.
Denne guiden forklarer hvert trinn, nøyaktig hva du betaler og når, hvordan 10 % IVA (merverdiavgift) og 1,2 % AJD (stempelavgift) forfaller i Andalucía, og den ene juridiske beskyttelsen du må kreve: bankgarantien for innbetalinger ved kjøp på plan.
En trinnvis betalingsplan er rett og slett den avtalte planen for når pengene dine frigis til utbyggeren mens boligen bygges, i stedet for én samlet utbetaling. Siden boligen ennå ikke finnes, finansierer utbyggeren byggingen delvis med dine delbetalinger, og betalingene knyttes derfor til fremdriften: fundament, konstruksjon, tak og overlevering. Du forplikter deg tidlig og betaler gradvis over byggeperioden, som vanligvis er 12-24 måneder.
Dette er hovedforskjellen mellom å kjøpe nytt og å kjøpe en eksisterende bolig. Ønsker du en fullstendig sammenligning av de to alternativene, kan du lese guiden vår om kjøp på plan og brukt bolig på Costa Blanca. Strukturen er den samme på alle våre fire kyster, det er bare de lokale avgiftssatsene som er forskjellige.
Du betaler et reservasjonsgebyr, vanligvis €6 000 til €10 000 på Costa Almería, for å ta enheten av markedet mens advokaten din kontrollerer utbyggerens dokumenter. Det er et depositum for å holde boligen, ikke en kontrakt. Når det er betalt, slutter utbyggeren å markedsføre akkurat denne tomten eller leiligheten i en avtalt periode (vanligvis 15-30 dager), slik at advokaten din kan gjennomføre en juridisk gjennomgang (due diligence).
Før du forplikter deg, bør advokaten bekrefte at utbyggeren eier tomten uten heftelser, har en gyldig byggetillatelse, og at prosjektet er registrert. Reservasjonsbeløpet trekkes senere fra den kontraktsbetalingen på 10 %. Sørg for å forstå nøyaktig hva som kan og ikke kan refunderes her. Notatet vårt om reservasjonsdepositumet og hva som refunderes forklarer det finstilte som ofte tar kjøpere på sengen.
Ved den private kontrakten (contrato de compraventa) betaler du vanligvis 10 % av kjøpesummen, der reservasjonsgebyret regnes med, pluss IVA. Dette er den bindende avtalen: den fastsetter pris, spesifikasjon, frist for overtakelse og, ikke minst, hele betalingsplanen for resten av byggeperioden.
Disse 10 % er en reell forpliktelse. Fra nå av er utbyggeren avhengig av delbetalingene dine for å ferdigstille bygget, og det er derfor spansk lov krever at pengene dine garanteres (se nedenfor). La en uavhengig advokat lese kontrakten før du signerer. Utbyggerens eget utkast beskytter utbyggeren, ikke deg.
For nybygg er avgiftsgrunnlaget prisen du betaler pluss IVA, så Catastros valor de referencia, som påvirker brukte boliger, spiller en mindre rolle her. Ved kjøp av brukt bolig beregnes avgiften av den høyeste av prisen og denne referanseverdien. Det er greit å vite hvis du senere selger eller kjøper brukt på samme kyst.
Mellom kontrakten og overtakelsen betaler du delbetalinger som til sammen vanligvis utgjør 20-40 % av prisen, frigitt mot byggetrinn. Hver delbetaling inkluderer 10 % IVA, og advokaten din bør kontrollere fremdriften før midlene frigis. En vanlig oppbygging på Costa Almería fordeler betalingene på oppstart av konstruksjonen, ferdigstilt tak og oppstart av innvendig ferdigstillelse.
Betalingsplanene varierer fra utbygger til utbygger. Noen legger mer av betalingen i byggeperioden, mens andre venter med hoveddelen til overtakelsen. Les alltid planen i kontrakten i stedet for å anta en standardfordeling.
| Trinn | % av prisen | Beløp (ekskl. IVA) | IVA på dette trinnet | Når |
|---|---|---|---|---|
| Reservasjon | ~2-3 % | €6 000-€10 000 | Faktureres vanligvis ved kontrakten | Ved reservasjon av enheten |
| Privat kontrakt (fratrukket reservasjon) | 10 % | €30 000 | €3 000 | Ved signering av contrato |
| Byggetrinn 1, konstruksjon | 10 % | €30 000 | €3 000 | Under byggingen |
| Byggetrinn 2, tak / innvendig ferdigstillelse | 10 % | €30 000 | €3 000 | Under byggingen |
| Restbeløp ved overtakelse | 70 % | €210 000 | €21 000 | Hos notarius (skjøtet) |
I dette eksempelet er IVA (€30 000 totalt på en pris på €300 000) fordelt på trinnene, fordi hver faktura fra utbyggeren er belagt med IVA. Det som forfaller ved overtakelsen, i tillegg til sluttbeløpet, er AJD-stempelavgiften, som omtales nedenfor.
På et nybygg i Andalucía, som omfatter Costa Almería og Costa del Sol, betaler du 10 % IVA på prisen pluss AJD (Actos Jurídicos Documentados) stempelavgift på 1,2 %. IVA faktureres av utbyggeren sammen med hver delbetaling, mens AJD er en engangsavgift som betales omkring overtakelsen når skjøtet signeres. Legger du til gebyrer til notarius, eiendomsregisteret, advokat og gestoría (administrativ rådgiver), ligger de samlede kostnadene ved et nybygg på omtrent 12-15 % oppå prisen (Andalucía ligger i den lave enden takket være AJD på 1,2 %).
Merk at satsene fastsettes av hver autonome region, så AJD er forskjellig på tvers av våre fire kyster. Nybygg er aldri underlagt ITP. Denne overdragelsesavgiften gjelder bare for brukte boliger.
| Kyst | Autonom region | IVA | AJD stempelavgift |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10 % | 1,2 % |
| Costa del Sol | Andalucía | 10 % | 1,2 % |
| Costa Cálida | Murcia | 10 % | 1,5 % |
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 10 % | 1,4 % |
I tillegg til avgiftene bør du budsjettere med notarkostnader på omtrent 0,2-0,5 %, eiendomsregister på 0,1-0,25 %, advokat på cirka 1 % pluss IVA, og en gestoría på rundt €300. Trenger du finansiering, bør du ordne det tidlig. Se guidene våre om boliglån i Spania for ikke-residenter og bankens verdivurdering (tasación), som ved kjøp på plan gjennomføres tett opp mot overtakelsen og ikke ved kontrakten.
Ifølge loven må hver euro du betaler utbyggeren før boligen er ferdig, være beskyttet av en bankgaranti eller en forsikring, sikret med en egen, adskilt konto. Hvis utbyggeren går konkurs eller ikke leverer, har du krav på pengene tilbake pluss renter. Dette er den aller viktigste beskyttelsen ved kjøp på plan, og du bør aldri betale en delbetaling uten at den er på plass.
Krev å se det individuelle garantibeviset (aval eller forsikringspolise) som dekker dine betalinger, ikke bare en generell uttalelse om at «prosjektet er garantert». Kontroller at hver delbetaling går til den særskilte kontoen som er oppgitt i kontrakten. Vår egen guide om utbyggerkonkurs og bankgarantien ved kjøp på plan forklarer hvordan du håndhever dette hvis noe går galt.
Ved overtakelsen betaler du restbeløpet, vanligvis rundt 70 %, og signerer skjøtet (escritura) hos notarius. Da overføres eiendomsretten til deg, og du får nøklene. Før dette må utbyggeren ha innhentet brukstillatelsen (Licencia de Primera Ocupación), og advokaten din registrerer skjøtet i eiendomsregisteret etterpå.
På overtakelsesdagen realiseres AJD-stempelavgiften samt kostnadene til notarius og register. For selve signeringen kan du lese notarius og overtakelsesdagen i Spania, og ikke hopp over brukstillatelsen (First Occupation Licence). Uten den kan du ikke lovlig koble til strøm og vann, og i mange tilfeller heller ikke få cédula de habitabilidad. Gjennomfør en grundig snagging-inspeksjon (kontroll av feil og mangler) før du signerer, slik at feil rettes for utbyggerens regning.
Ja, delbetalingene under byggingen kommer fortsatt fra deg. Et boliglån på et nybygg utbetales normalt ved overtakelsen mot restbeløpet, ikke under byggingen. Du finansierer derfor reservasjonen, kontraktsbetalingen på 10 % og delbetalingene selv med egenkapital. Planlegg kontantstrømmen og valutaoverføringene deretter.
I Mediters nåværende utvalg på Costa Almería spenner nybygde leiligheter og villaer over et bredt spekter, med mange moderne kystleiligheter i prisklassen omtrent €150 000-€350 000 og større frittliggende villaer over dette. Med slike priser kan forskjellen mellom Andalucías AJD på 1,2 % og en region med høyere stempelavgift utgjøre flere tusen euro på en ellers tilsvarende bolig, enda en grunn til at Costa Almería tiltrekker kjøpere som ser på prisverdi. For en sammenligning av kysten med nabokystene på pris og livsstil, se sammenligningen av de fire kystene.
Regn med et reservasjonsgebyr på rundt €6 000-€10 000, etterfulgt av omtrent 10 % av prisen ved signering av den private kontrakten. Reservasjonen trekkes vanligvis fra de 10 %, så din reelle forpliktelse i starten er omtrent 10 % pluss IVA på dette beløpet.
Budsjetter med 10 % IVA pluss 1,2 % AJD stempelavgift, deretter notarius (~0,2-0,5 %), eiendomsregister (~0,1-0,25 %), advokat (~1 % + IVA) og gestoría (~€300). Til sammen bør du regne med omtrent 12-15 % oppå kjøpesummen, der Costa Almería ligger i den lave enden.
De bør være det, forutsatt at hver delbetaling er dekket av den lovpålagte bankgarantien eller forsikringen og betalt inn på den særskilte kontoen. Hvis utbyggeren ikke leverer, kan du kreve innbetalingene tilbake pluss renter, men bare hvis garantien faktisk er på plass. Kontroller den derfor skriftlig før hver betaling.
AJD, 1,2 % i Andalucía, er en engangsavgift knyttet til signeringen av skjøtet, så den forfaller omkring overtakelsen, ikke under byggingen. De 10 % IVA faktureres derimot av utbyggeren sammen med hver delbetaling underveis.
Du kan ordne det på forhånd, men långiverne utbetaler vanligvis lånet ved overtakelsen mot restbeløpet. Reservasjonen, kontraktsbetalingen og delbetalingene under byggingen kommer som regel fra egne midler, så planlegg kontantstrømmen gjennom hele byggeperioden.
Reservasjonen er et lite gebyr (rundt €6 000-€10 000) som tar enheten av markedet mens advokaten din kontrollerer utbyggeren. Kontraktsbetalingen på omtrent 10 % er den bindende forpliktelsen til å kjøpe, og reservasjonen trekkes fra den. Det er først kontrakten som gjør kjøpet juridisk bindende.
Mediter Real Estate selger nybygg og brukte boliger på Costa Almería, Costa Cálida, Costa Blanca og Costa del Sol, og vi veileder internasjonale kjøpere gjennom hvert trinn, fra reservasjon og bankgarantier til overtakelse hos notarius. Start med guiden vår for kjøpere som ikke er bosatt i Spania, og ta deretter kontakt med teamet vårt for å diskutere aktuelle nybyggprosjekter og betalingsplaner på kysten du har valgt.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler