La decisión más importante a la que se enfrentan la mayoría de los compradores en la Costa Blanca —y también en la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería— es si comprar una obra nueva sobre plano o una propiedad de reventa. La respuesta breve: una reventa tributa al tipo del impuesto autonómico de transmisiones (en torno al 10% de ITP en la Comunitat Valenciana / zona de Alicante, y alrededor del 8% en Andalucía), puedes formalizar la compra en 6-10 semanas y adquieres algo que puedes ver físicamente. Una obra nueva tributa con un 10% de IVA más el impuesto AJD, se abona mediante pagos por fases a lo largo del periodo de construcción y suele completarse entre 12 y 24 meses más tarde, pero ofrece eficiencia moderna, garantías y, sobre todo, un aval bancario exigido por ley que protege tus depósitos.
Ninguna de las dos vías es "mejor" en abstracto. La elección adecuada depende de la certeza de tu presupuesto, de tus plazos y de tu tolerancia al riesgo. Esta guía desglosa las cifras reales, el proceso paso a paso y las salvaguardas concretas que se aplican a las compras sobre plano en estas cuatro regiones costeras, para que puedas decidir con total claridad.
Sobre plano (obra nueva) significa comprar una propiedad directamente a un promotor antes —o durante— la construcción, basándote en planos, memorias de calidades y un piso piloto. Reservas una unidad, firmas un contrato privado de compraventa con un calendario de pagos y formalizas la operación una vez el edificio está terminado y cuenta con su licencia de primera ocupación.
Reventa (segunda mano) significa comprar una propiedad ya existente y anteriormente ocupada a un vendedor particular. Esta clasificación es importante porque cambia los impuestos que pagas: la primera transmisión de una vivienda nueva devenga IVA y AJD; una segunda transmisión o posterior devenga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Una villa de cuatro años vendida por su propietario original sigue siendo una "reventa" a efectos fiscales.
Aquí es donde ambas vías divergen realmente. En la Costa Blanca y la Costa Cálida (zona de Alicante / Murcia de la Comunitat Valenciana y la Región de Murcia), y en la Costa del Sol y la Costa Almería (Andalucía), los impuestos principales de la transacción difieren tanto por región como por tipo de propiedad.
| Región | Obra nueva (sobre plano) | Reventa |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunitat Valenciana / Alicante) | 10% IVA + AJD (~1,5%) | ~10% ITP |
| Costa Cálida (Región de Murcia) | 10% IVA + AJD (~1,5%) | ~8% ITP (Murcia) |
| Costa del Sol (Andalucía / Málaga) | 10% IVA + AJD (~1,2%) | ~7% ITP |
| Costa Almería (Andalucía / Almería) | 10% IVA + AJD (~1,2%) | ~7% ITP |
Los tipos son orientativos y están sujetos a cambios; los porcentajes del AJD (Actos Jurídicos Documentados) y del ITP los fija cada comunidad autónoma y se revisan periódicamente. Confirma siempre la cifra vigente con tu abogado antes de firmar.
Ten en cuenta que el IVA se aplica al 10% en las obras nuevas residenciales a nivel nacional, pero el impuesto AJD que lo acompaña se fija a nivel autonómico, de modo que la Costa del Sol y la Costa Almería, en Andalucía, tienen un AJD algo inferior al de la Comunitat Valenciana en la Costa Blanca. Las parcelas de terreno, los locales comerciales y los garajes vendidos por separado pueden devengar un 21% de IVA, así que comprueba exactamente qué cubre tu contrato.
Además del impuesto de la transacción, ambas vías comparten los mismos costes adicionales, que en conjunto elevan el total a aproximadamente un 11-14% por encima del precio de compra:
A diferencia de una reventa —donde pagas un depósito de reserva, luego normalmente un 10% al firmar el contrato privado y después el resto en el momento de la escritura—, los pagos del sobre plano se distribuyen a lo largo de la construcción. Un calendario típico de un promotor de la Costa Blanca o la Costa Cálida es así:
El reparto exacto varía según el promotor, así que lee el calendario con atención. El IVA se aplica generalmente a cada plazo a medida que se abona, y el AJD se liquida al finalizar. Como tu dinero sale de tu cuenta mucho antes de recibir las llaves, la protección legal de esos pagos es fundamental, lo que nos lleva al aval bancario.
Según la legislación española, cuando pagas dinero a cuenta de una vivienda no terminada, el promotor debe proteger esos fondos. Esto se hace mediante un aval bancario o una póliza de seguro que cubre cada cantidad que abonas por anticipado, más los intereses. Si el promotor quiebra, no obtiene la licencia de primera ocupación o no entrega a tiempo, tienes derecho a recuperar tu dinero.
En la práctica, esto significa que:
Este es el punto número uno de la diligencia debida en cualquier compra de obra nueva en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería. Nunca pagues un plazo sin confirmar que tu aval está en vigor. Un agente de confianza y un abogado independiente insistirán en ello.
| Etapa | Reventa | Sobre plano (obra nueva) |
|---|---|---|
| De la reserva al contrato privado | De días a 2 semanas | De días a 2 semanas |
| Del contrato a la formalización | 4-8 semanas | 12-24 meses (construcción) |
| Entrada / llaves | ~6-10 semanas en total | Al formalizar, tras la licencia de primera ocupación |
Una reventa te instala en tu hogar en España en aproximadamente dos o tres meses. El sobre plano exige paciencia: la construcción de una promoción en la Costa Blanca puede durar desde alrededor de un año para la fase final de un proyecto consolidado hasta dos años o más para un desarrollo que arranca desde cero. Los retrasos ocurren —clima, suministros, licencias—, y por eso son tan importantes el aval bancario y una fecha de entrega claramente definida en tu contrato.
Elige sobre plano si valoras la eficiencia energética y el diseño moderno, puedes esperar de 12 a 24 meses y quieres repartir los pagos, y si te sientes cómodo realizando una diligencia debida exhaustiva sobre el promotor y el aval bancario. La oferta de obra nueva es más fuerte en el interior de los enclaves de la Costa Blanca, en torno a las promociones de golf del Mar Menor en la Costa Cálida, y en las zonas costeras más nuevas de la Costa del Sol y la Costa Almería.
Elige reventa si quieres mudarte rápidamente, prefieres comprar lo que puedes ver, valoras una comunidad consolidada o compras en Andalucía, donde el menor ITP puede compensar el atractivo de una obra nueva. La reventa también es la opción práctica para las propiedades clásicas de primera línea o de casco antiguo, que rara vez se construyen de nueva planta.
Solo en impuestos, una reventa suele ser algo más barata en la Costa Blanca porque el ITP (~10%) se acerca a la suma de IVA + AJD de una obra nueva, pero en Andalucía (Costa del Sol, Costa Almería) el menor ITP hace que la reventa sea notablemente más barata en impuestos. Sin embargo, las obras nuevas suelen tener menores costes de funcionamiento y mantenimiento, así que compara el conjunto, no solo el impuesto de la transacción.
En una vivienda nueva comprada al promotor (su primera venta) pagas un 10% de IVA más el impuesto AJD. En una reventa pagas en su lugar el ITP, aproximadamente un 10% en la Costa Blanca y en la zona de la Costa Cálida-Alicante, y alrededor del 7-8% en Andalucía y Murcia. Nunca pagas ambos.
Si tus pagos sobre plano están debidamente protegidos por un aval bancario o una póliza de seguro, tienes derecho legal a recuperar las cantidades que pagaste más los intereses si el promotor no entrega o no completa la obra. Por eso debes confirmar que el aval está en vigor antes de pagar cualquier plazo.
Sí. Muchos compradores pagan los plazos con ahorros y contratan una hipoteca española que se dispone en el momento de la formalización. Algunos promotores también subrogan (transfieren) su préstamo de construcción a los compradores. Habla pronto con tu abogado y con un asesor hipotecario, ya que la tasación se basa en la propiedad terminada.
La legislación española establece una cobertura escalonada en las obras nuevas: hasta diez años para defectos estructurales graves, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad (instalaciones) y un año para defectos de acabado. Realiza siempre una inspección de repasos (snagging) antes de formalizar la compra.
Puede serlo, si compras pronto en una promoción bien ubicada y debidamente avalada, ya que los precios pueden subir antes de la entrega. Pero conlleva más incertidumbre que una reventa. Considera cualquier posible revalorización como un extra, no como una garantía.
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