Rédigé par Nicki Price, CEO
Lorsque vous achetez sur plan sur la Costa Almería en 2026, vous ne versez pas la totalité du prix d'un seul coup : vous payez par étapes, au fur et à mesure de l'avancement du chantier. L'échéancier type comprend un petit acompte de réservation (environ 6 000-10 000 €), puis environ 10 % du prix à la signature du contrat d'achat privé, 20 à 40 % supplémentaires répartis selon les étapes de la construction, et les 60 à 70 % restants à la livraison, lors de la signature de l'acte de vente devant le notaire. Pour un appartement à 300 000 €, cela représente environ 30 000 € au contrat, quelque 60 000-90 000 € pendant les travaux, puis le solde (plus les taxes) à la fin.
Ce guide détaille chaque étape, ce que vous payez et quand, la manière dont l'IVA (TVA espagnole) de 10 % et les droits de timbre AJD de 1,2 % deviennent exigibles en Andalucía, ainsi que la protection légale sur laquelle vous devez absolument insister : la garantie bancaire des versements effectués sur plan.
Un paiement échelonné est simplement le calendrier convenu selon lequel votre argent est versé au promoteur au fil de la construction, plutôt qu'en une seule fois. Comme le logement n'existe pas encore, le promoteur finance en partie le chantier grâce à vos versements, qui sont donc liés à l'avancement : fondations, structure, toiture et remise des clés. Vous vous engagez tôt et payez progressivement pendant la durée des travaux (généralement 12 à 24 mois).
C'est la différence fondamentale entre l'achat dans le neuf et l'achat dans l'ancien. Pour une comparaison plus complète des deux options, consultez notre guide achat sur plan ou revente sur la Costa Blanca : la structure est la même sur nos quatre côtes, seuls les taux de taxes locaux changent.
Vous versez des frais de réservation, généralement de 6 000 à 10 000 € sur la Costa Almería, pour retirer le bien du marché pendant que votre avocat vérifie les documents du promoteur. Il s'agit d'un acompte de blocage, et non d'un contrat. Une fois celui-ci réglé, le promoteur cesse de commercialiser ce lot ou cet appartement précis pendant une durée convenue (couramment 15 à 30 jours), afin que votre avocat puisse mener les vérifications préalables.
Avant tout engagement, votre avocat doit confirmer que le promoteur est propriétaire du terrain, libre de toute charge, qu'il détient un permis de construire valide et que le projet est bien enregistré. Le montant de la réservation est ensuite déduit de votre versement de 10 % au contrat. Sachez précisément ce qui est remboursable ou non : notre article sur l'acompte de réservation et ce qui est remboursable détaille les petites lignes qui piègent certains acheteurs.
À l'étape du contrat privé (le contrato de compraventa), vous versez normalement 10 % du prix d'achat, frais de réservation inclus, plus l'IVA. C'est l'accord qui vous engage : il fixe le prix, les caractéristiques du bien, la date limite de livraison et, point essentiel, l'échéancier complet des paiements pour le reste du chantier.
Ces 10 % constituent un véritable engagement. À partir de là, le promoteur compte sur vos versements échelonnés pour achever l'immeuble, ce qui explique pourquoi la loi espagnole l'oblige à garantir votre argent (voir plus bas). Faites relire le contrat par un avocat indépendant avant de signer : le projet rédigé par le promoteur protège le promoteur, pas vous.
Pour le neuf, l'assiette fiscale est le prix que vous payez plus l'IVA ; la question du valor de referencia du Catastro, qui concerne les rereventes, joue donc un rôle moindre ici. Pour les biens de seconde main, la taxe est calculée sur le plus élevé entre le prix et cette valeur de référence : bon à savoir si vous revendez plus tard ou achetez dans l'ancien sur la même côte.
Entre le contrat et la livraison, vous réglez des échéances intermédiaires, représentant généralement 20 à 40 % du prix, versées à mesure que le chantier franchit ses étapes. Chaque échéance supporte son IVA de 10 %, et votre avocat doit vérifier l'avancement avant de débloquer les fonds. Sur la Costa Almería, on rencontre souvent une répartition de ces paiements entre le démarrage de la structure, l'achèvement de la toiture et le début des finitions.
Les échéanciers varient selon les promoteurs. Certains concentrent davantage de paiements pendant les travaux ; d'autres gardent l'essentiel pour la livraison. Lisez toujours le calendrier figurant dans le contrat plutôt que de supposer une répartition standard.
| Étape | % du prix | Montant (hors IVA) | IVA à cette étape | Quand |
|---|---|---|---|---|
| Réservation | ~2-3 % | 6 000-10 000 € | Généralement facturée au contrat | À la réservation du bien |
| Contrat privé (réservation déduite) | 10 % | 30 000 € | 3 000 € | À la signature du contrato |
| Étape 1, structure | 10 % | 30 000 € | 3 000 € | Pendant les travaux |
| Étape 2, toiture / finitions | 10 % | 30 000 € | 3 000 € | Pendant les travaux |
| Solde à la livraison | 70 % | 210 000 € | 21 000 € | Chez le notaire (acte de vente) |
Dans cet exemple, l'IVA (30 000 € au total pour un prix de 300 000 €) est répartie entre les étapes, car chaque facture du promoteur y est soumise. Ce qui s'ajoute au solde final à la livraison, ce sont les droits de timbre AJD, détaillés ci-dessous.
Pour un logement neuf en Andalucía, région qui comprend la Costa Almería et la Costa del Sol, vous payez 10 % d'IVA sur le prix, plus des droits de timbre AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 1,2 %. L'IVA est facturée par le promoteur à chaque versement échelonné ; l'AJD est un paiement unique, réglé au moment de la signature de l'acte. En ajoutant les frais de notaire, de registre foncier, d'avocat et de gestoría, le coût total d'un achat dans le neuf représente environ 12-15 % en plus du prix (l'Andalucía se situe dans le bas de la fourchette grâce à son AJD de 1,2 %).
Notez que ces taux sont fixés par communauté autonome : l'AJD diffère donc d'une de nos quatre côtes à l'autre. Les logements neufs ne sont jamais soumis à l'ITP, ces droits de mutation ne s'appliquant qu'aux reventes.
| Côte | Communauté autonome | IVA | Droits de timbre AJD |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10 % | 1,2 % |
| Costa del Sol | Andalucía | 10 % | 1,2 % |
| Costa Cálida | Murcia | 10 % | 1,5 % |
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 10 % | 1,4 % |
Outre les taxes, prévoyez des frais de notaire d'environ 0,2-0,5 %, de registre foncier de 0,1-0,25 %, un avocat à environ 1 % plus IVA, et une gestoría autour de 300 €. Si vous avez besoin d'un financement, anticipez : consultez nos guides sur le prêt immobilier pour non-résident en Espagne et sur l'expertise bancaire (tasación), laquelle intervient, pour un achat sur plan, à l'approche de la livraison plutôt qu'au moment du contrat.
Selon la loi, chaque euro versé au promoteur avant l'achèvement du bien doit être couvert par une garantie bancaire ou une police d'assurance, adossée à un compte distinct et réservé à cet usage. Si le promoteur fait faillite ou ne livre pas, vous avez droit au remboursement de vos sommes, majorées des intérêts. C'est la protection la plus importante d'un achat sur plan, et vous ne devez jamais verser une échéance sans qu'elle soit en place.
Exigez de voir le certificat de garantie individuel (aval ou police d'assurance) couvrant vos versements, et non une simple déclaration générale affirmant que « le projet est garanti ». Vérifiez que chaque paiement échelonné est bien versé sur le compte spécial mentionné dans votre contrat. Notre guide dédié à la faillite du promoteur et la garantie bancaire sur plan explique comment la faire valoir en cas de problème.
À la livraison, vous réglez le solde, généralement autour de 70 %, et signez l'acte de vente (escritura) devant notaire : la propriété vous est alors transférée et vous recevez les clés. Auparavant, le promoteur doit avoir obtenu la licence de première occupation (Licencia de Primera Ocupación), et votre avocat fera ensuite enregistrer l'acte au registre foncier.
Le jour de la livraison, les droits de timbre AJD, les frais de notaire et de registre deviennent exigibles. Pour le déroulement de la signature elle-même, lisez le notaire et le jour de la signature en Espagne, et ne négligez pas la licence de première occupation : sans elle, vous ne pouvez pas légalement raccorder les réseaux ni, dans bien des cas, obtenir la cédula de habitabilidad. Faites réaliser une inspection de réception (snagging) approfondie avant de signer, afin que les défauts soient réparés aux frais du promoteur.
Oui, les paiements échelonnés restent à votre charge pendant les travaux. Un prêt immobilier pour un logement neuf est normalement débloqué à la livraison, contre le solde final, et non pendant la construction : vous financez donc sur vos fonds propres la réservation, le versement de 10 % au contrat et les échéances intermédiaires. Planifiez votre trésorerie et vos transferts de devises en conséquence.
Dans le stock actuel de Mediter sur la Costa Almería, les appartements et villas neufs couvrent une large gamme : de nombreux appartements modernes en bord de mer se situent dans une fourchette d'environ 150 000-350 000 €, et les grandes villas individuelles au-delà. À ces prix, l'écart entre l'AJD de 1,2 % de l'Andalucía et celui d'une région aux droits de timbre plus élevés peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie pour un bien comparable, une raison de plus pour laquelle la Costa Almería séduit les acheteurs attentifs au rapport qualité-prix. Pour comparer cette côte à ses voisines en termes de prix et de style de vie, consultez notre comparatif des quatre côtes.
Comptez des frais de réservation d'environ 6 000-10 000 €, suivis d'environ 10 % du prix à la signature du contrat privé. La réservation est généralement déduite de ces 10 %, de sorte que votre engagement initial réel est d'environ 10 % plus l'IVA correspondante.
Prévoyez 10 % d'IVA plus 1,2 % de droits de timbre AJD, puis le notaire (~0,2-0,5 %), le registre foncier (~0,1-0,25 %), l'avocat (~1 % + IVA) et la gestoría (~300 €). Au total, comptez environ 12-15 % en plus du prix d'achat, la Costa Almería se situant dans le bas de la fourchette.
Il devrait l'être, à condition que chaque paiement échelonné soit couvert par la garantie bancaire ou la police d'assurance exigée par la loi et versé sur le compte spécial désigné. Si le promoteur ne livre pas, vous pouvez récupérer vos versements majorés des intérêts, mais uniquement si la garantie est réellement en place : vérifiez-la par écrit avant chaque paiement.
L'AJD, de 1,2 % en Andalucía, est une taxe unique liée à la signature de l'acte de vente : elle devient donc exigible à la livraison, et non pendant les travaux. L'IVA de 10 %, en revanche, est facturée par le promoteur à chaque versement échelonné au fil de l'eau.
Vous pouvez l'organiser à l'avance, mais les banques débloquent généralement les fonds à la livraison, contre le solde final. La réservation, le versement au contrat et les échéances de chantier proviennent habituellement de vos fonds propres : planifiez donc votre trésorerie sur toute la durée de la construction.
La réservation est un petit acompte de blocage (environ 6 000-10 000 €) qui retire le bien du marché pendant que votre avocat contrôle le promoteur. Le versement au contrat, d'environ 10 %, est l'engagement ferme d'acheter, la réservation y étant déduite. Seul le contrat rend la vente juridiquement exécutoire.
Mediter Real Estate vend des biens neufs et de revente sur la Costa Almería, la Costa Cálida, la Costa Blanca et la Costa del Sol, et accompagne les acheteurs internationaux à chaque étape, de la réservation et des garanties bancaires jusqu'à la signature chez le notaire. Commencez par notre guide de l'acheteur non-résident, puis contactez notre équipe pour discuter des programmes neufs en cours et des échéanciers de paiement sur la côte de votre choix.
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