Si estás eligiendo entre las cuatro grandes costas de compra de España, aquí tienes la respuesta rápida primero: la mayor diferencia tangible entre ellas en 2026 es el impuesto de compra que pagas en la firma. En una vivienda de segunda mano pagarás un 9 % en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana), un 7,75 % en la Costa Cálida (Murcia) y tan solo un 7 % tanto en la Costa del Sol como en la Costa Almería (Andalucía). En una vivienda de obra nueva el IVA base es el mismo 10 % en todas partes, pero el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) varía según la comunidad. Esos porcentajes, aplicados a precios de decenas o cientos de miles de euros, deciden miles de euros, así que merecen estar en la cabecera de cualquier comparación, no al final.
Más allá de los impuestos, cada costa tiene una personalidad propia: la Costa del Sol es el mercado internacional, de alta liquidez, con la mayor demanda de alquiler y los precios más altos; la Costa Blanca ofrece el mejor equilibrio entre precio e infraestructuras y las comunidades de expatriados más grandes; la Costa Cálida es más tranquila, cálida y económica, con unas cuentas muy atractivas para el alquiler; y la Costa Almería es la frontera asequible de España, con una auténtica costa andaluza por una fracción del dinero de Marbella. Esta guía compara las cuatro con los números que importan para que puedas decidir dónde comprar.
Mediter opera únicamente en estos cuatro tramos de la costa mediterránea y sureste de España, así que conviene precisar dónde empieza y acaba cada una, y qué comunidad autónoma (y por tanto qué régimen fiscal) la gobierna.
La base imponible sigue el mismo principio en toda España: tributas sobre el mayor entre el precio acordado y el valor de referencia catastral (el valor de referencia de la administración tributaria). La mayoría de los artículos de la competencia se saltan esto, y es justo donde los compradores se llevan sorpresas: si negocias una ganga por debajo del valor de referencia, igualmente pagas impuestos sobre el valor de referencia. Pide siempre a tu abogado que compruebe el valor de referencia antes de firmar.
| Costa | Comunidad autónoma | Impuesto de segunda mano (ITP) | Obra nueva (IVA + AJD) | Regla general del total sobre el precio |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 9 % (desde el 1 de junio de 2026; 11 % por encima de 1 M€) | 10 % IVA + 1,4 % AJD | Segunda mano ~12–13 % · Obra nueva ~14–15 % |
| Costa Cálida | Región de Murcia | 7,75 % | 10 % IVA + 1,5 % AJD | Segunda mano ~11–12 % · Obra nueva ~13–14 % |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | Segunda mano ~10–11 % · Obra nueva ~12–13 % |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | Segunda mano ~10–11 % · Obra nueva ~12–13 % |
Dos aspectos de la Costa Blanca merecen destacarse. Primero, el tipo de segunda mano bajó del 10 % al 9 % con la Ley 5/2025, pero muchas webs siguen indicando el 10 %, así que verifica dos veces cualquier cifra que leas en otro sitio. Segundo, la reducción se aplica a las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026: lo que cuenta es la fecha de firma ante notario, no cuándo pagaste el contrato de arras (señal) ni cuándo reservaste la propiedad. De igual modo, el tipo de Murcia es ahora del 7,75 % según la Ley 3/2025; el antiguo 8 % sigue estando ampliamente (y erróneamente) publicado.
Además del impuesto, presupuesta los mismos gastos fijos en las cuatro costas: notario (~0,2–0,5 %), registro de la propiedad (~0,1–0,25 %), un abogado independiente (~1 % + IVA) y una gestoría (~300 €). Para el desglose completo consulta nuestras guías sobre impuestos al comprar propiedad en España y cómo elegir un abogado inmobiliario.
Toma una vivienda de segunda mano de 300.000 €. En la Costa del Sol o la Costa Almería, el ITP al 7 % son 21.000 €. En la Costa Cálida, al 7,75 %, son 23.250 €. En la Costa Blanca, al 9 %, son 27.000 €. Eso supone una diferencia de 6.000 € sobre el mismo precio de partida, antes de cualquiera de los gastos fijos, que son en general similares en todas partes. Andalucía es la costa más barata para hacer la operación; pero, como veremos, sus precios de partida en la Costa del Sol también son los más altos, así que lo que importa es el cuadro total.
El tipo impositivo y el precio de la propiedad tiran en direcciones opuestas. En términos generales, en 2026:
Si tu prioridad es el precio de entrada más bajo, ganan la Costa Almería y el interior de la Costa Cálida. Si es la resistencia del valor del capital y la reventa fácil, la Costa del Sol lidera. La Costa Blanca ocupa el punto ideal para la mayoría de los compradores. Nuestra previsión del mercado para 2026 sigue cómo se mueven estas franjas.
La rentabilidad del alquiler depende de la demanda, la duración de la temporada y las licencias. Es clave que las normas de alquiler turístico difieren según la comunidad: Andalucía usa el sistema de licencia VFT, mientras que la Costa Blanca y la Costa Cálida usan el registro VUT/VT. Lee nuestra guía de la licencia turística de Andalucía y la guía más amplia de las normas VUT/VFT antes de contar con ingresos vacacionales.
Para la mecánica del alquiler —impuestos, contratos y gestión— consulta alquilar propiedad en España.
Las cuatro disfrutan de más de 300 días de sol al año, pero hay matices. La Costa Cálida ("costa cálida") y la Costa Almería son las más calurosas y secas: Almería es el rincón más soleado de la Europa continental y famosamente árido. La Costa del Sol tiene inviernos algo más suaves y verdes. El norte de la Costa Blanca (Jávea, Dénia) es un poco más fresco y frondoso que el árido sur en torno a Torrevieja.
La Costa del Sol está servida por el aeropuerto de Málaga, uno de los más concurridos de España, con conexiones europeas todo el año. La Costa Blanca cuenta con el aeropuerto de Alicante, más los cercanos de Valencia y Murcia (Corvera). La Costa Cálida se apoya en Murcia y Alicante; la Costa Almería en el aeropuerto de Almería más Murcia. Las nuevas rutas de 2026 han mejorado el acceso a las cuatro; consulta nuestro resumen de nuevas rutas de vuelo a España.
La Costa Blanca tiene las comunidades británicas y del norte de Europa más grandes y consolidadas, donde se habla ampliamente inglés y abundan los servicios para expatriados. La Costa del Sol es la más cosmopolita, con una fuerte presencia profesional y tecnológica en torno a Málaga. La Costa Cálida y la Costa Almería se sienten más auténticamente españolas y tranquilas: un plus si buscas un ritmo más pausado, algo a considerar si dependes de una red de habla inglesa. Las familias deberían consultar nuestra guía de colegios internacionales en la Costa Blanca y la Costa del Sol.
La división entre obra nueva y segunda mano importa de forma distinta según la costa. La franja sur de la Costa Blanca (Orihuela Costa, Ciudad Quesada) y la Costa Cálida tienen enormes carteras de obra sobre plano dirigidas a compradores internacionales, por lo que allí predomina el precio de obra nueva con IVA más AJD. La Costa del Sol ofrece ambas, con un sector de obra nueva de lujo de gama alta. Para los pros y contras, lee obra sobre plano vs segunda mano en la Costa Blanca. Recuerda que las obras nuevas conllevan un 10 % de IVA más el AJD autonómico, mientras que las de segunda mano llevan el tipo único de ITP de la tabla anterior.
La Costa del Sol y la Costa Almería, ambas en Andalucía, tienen el impuesto de segunda mano más bajo, del 7 %. La Costa Cálida (Murcia) es del 7,75 % y la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) es del 9 % para escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026.
La Costa Blanca ofrece mejor relación calidad-precio, comunidades de expatriados más grandes y un precio de entrada más bajo, mientras que la Costa del Sol ofrece mayor prestigio, una demanda de alquiler más fuerte todo el año, reventa más fácil y un impuesto de compra menor. Elige la Costa Blanca por valor y comunidad, y la Costa del Sol por liquidez y alquiler.
Pagas sobre la cifra más alta: el precio acordado o el valor de referencia catastral. Si compras por debajo del valor de referencia, igualmente tributas sobre el valor de referencia, así que compruébalo siempre antes de firmar.
Sí: la Ley 5/2025 lo redujo del 10 % al 9 % para escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 (se aplica un tramo del 11 % por encima de 1 M€). Muchas webs siguen indicando el antiguo 10 %. La fecha de firma ante notario determina el tipo, no la fecha de la señal.
Los precios de compra más bajos en la Costa Cálida y la Costa Almería suelen producir rentabilidades brutas más altas, mientras que la Costa del Sol ofrece la demanda más amplia y de temporada más larga. Las normas de licencia difieren por comunidad, así que confirma que puedes obtener una licencia VFT (Andalucía) o VUT (Valencia/Murcia) antes de comprar para alquilar.
Los gastos fijos —notario, registro de la propiedad, abogado (~1 % + IVA) y gestoría— son en general similares en todas partes. Solo el impuesto de transmisiones y el AJD de obra nueva varían por comunidad, que es lo que crea la diferencia total de aproximadamente el 10–13 % (segunda mano) o el 12–15 % (obra nueva) por encima del precio.
Ya te atraiga el valor de la Costa Blanca, el prestigio de la Costa del Sol, la calma de la Costa Cálida o la asequibilidad de la Costa Almería, nuestros equipos locales cubren las cuatro costas y pueden ajustar la región a tu presupuesto, estilo de vida y objetivos de inversión. Contacta hoy con Mediter Real Estate para organizar visitas y obtener un desglose de costes preciso y actualizado de la costa que tengas en mente.
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