Una inspección de repasos es un recorrido profesional por una vivienda de nueva construcción para dejar constancia de cada defecto —desde un azulejo agrietado hasta un desagüe de terraza que gotea— antes de firmar la escritura de compraventa y entregar el resto del precio. En la Costa Blanca y la Costa Cálida, donde cada año se entregan miles de apartamentos y villas sobre plano, este único paso marca la diferencia entre una entrega sin sobresaltos y meses persiguiendo al promotor para que corrija problemas que deberías haber señalado desde el primer día. En resumen: nunca escritures una obra nueva hasta que tú (o un perito que actúe en tu nombre) hayas inspeccionado la propiedad y el promotor haya aceptado por escrito una lista de repasos.
La buena noticia es que la legislación española está claramente del lado del comprador. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999), todo promotor que construya en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería debe ofrecer garantías legalmente obligatorias —de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto—. La cuestión es que estas garantías son mucho más fáciles de hacer valer si el defecto se documenta desde el principio. Esta guía explica exactamente qué comprobar, cuándo y cómo protegerte en 2026.
El «snagging» (en español, elaborar una lista de repasos o lista de deficiencias) es el proceso de identificar defectos de acabado en una obra nueva. Es una práctica habitual en el Reino Unido y cada vez más esperada en las costas de España, donde una gran parte de la nueva construcción la compran sobre plano compradores internacionales que a menudo no pueden visitar la vivienda durante las obras.
La oferta de obra nueva en la Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa, Finestrat, Guardamar) y la Costa Cálida (Mar Menor, San Javier, Águilas) suele entregarse con rapidez y a un precio competitivo. La calidad es en general buena, pero la construcción en volumen hace que los repasos de acabado sean frecuentes: azulejos de pared que suenan a hueco, puertas que no cierran bien, fisuras finas en el enlucido, muebles de cocina descuadrados, platos de ducha mal sellados y drenajes de terraza donde se acumula el agua. Ninguno de estos problemas es una catástrofe, pero cada uno resulta mucho más barato y rápido de solucionar mientras el promotor todavía tiene tu dinero.
Los repasos se sitúan justo al final del recorrido de compra sobre plano, entre el momento en que el promotor te notifica que la propiedad está terminada y la firma de la escritura ante notario. La secuencia habitual en la Costa Blanca y la Costa Cálida es:
Si aún estás valorando tus opciones, nuestra comparativa de obra nueva sobre plano frente a segunda mano en la Costa Blanca expone las ventajas y desventajas, y la guía completa de la Costa Blanca cubre el panorama general de compra.
Antes, siempre que sea posible. Una vez que has firmado y pagado, tu capacidad de negociación cae en picado: dependes de reclamaciones de garantía en lugar de un promotor deseoso de cerrar la venta. En la práctica, algunos promotores solo dan acceso a una vivienda terminada muy cerca de la fecha de escritura, así que reserva a tu perito de repasos en cuanto recibas la notificación de entrega. Si el promotor se niega a una inspección previa a la firma, considéralo una señal de alarma e implica de inmediato a tu abogado. Un buen abogado inmobiliario español puede exigir el acceso para la inspección y retener la firma hasta que se resuelvan los repasos acordados o se establezca una retención.
Un perito de repasos profesional en la Costa Blanca o la Costa Cálida suele dedicar entre 2 y 4 horas a un apartamento, y más tiempo a una villa, comprobándolo todo. Esto es lo que abarca una inspección exhaustiva.
La LOE establece tres plazos de garantía legalmente obligatorios, que corren desde la fecha en que las obras se certifican como terminadas. Se aplican en toda la Costa Blanca (Comunidad Valenciana), la Costa Cálida (Murcia) y la Costa del Sol y la Costa Almería (Andalucía): son ley nacional, no regional.
| Plazo de garantía | Cubre | Ejemplos típicos | Quién responde |
|---|---|---|---|
| 1 año | Defectos de acabado y terminación | Azulejos agrietados, pintura deficiente, herrajes defectuosos, puertas descuadradas | Constructor / contratista |
| 3 años | Defectos de habitabilidad en instalaciones | Fugas de fontanería, humedades, instalación eléctrica defectuosa, instalación de calefacción/aire acondicionado, ventilación | Constructor y arquitecto/técnicos |
| 10 años | Defectos estructurales que afectan a la estabilidad | Cimentación, muros de carga, vigas, estructura de la cubierta | Promotor, arquitecto y constructor (respaldados por seguro) |
La mayoría de las partidas de repaso entran dentro de la garantía de acabados de 1 año, y precisamente por eso importa una inspección previa a la firma: quieres que queden registradas y reparadas dentro de ese plazo. Para la garantía estructural de 10 años, el promotor debe disponer de un seguro decenal; confirma siempre que existe.
Según la legislación española (originalmente la Ley 57/1968, hoy dentro de la LOE), cada euro que pagas a un promotor durante la construcción debe estar garantizado mediante un aval bancario o una póliza de seguro, en una cuenta separada. Si el promotor quiebra o no entrega la obra, puedes recuperar tu dinero más intereses. Antes de pagar un solo plazo en una compra sobre plano en la Costa Blanca o la Costa Cálida, pide a tu abogado que verifique que estas garantías están realmente en vigor. Es una de las protecciones legales más sólidas de que disponen los compradores sobre plano en toda Europa.
En la Costa Blanca y la Costa Cálida, las inspecciones de repasos independientes son muy accesibles y de precio moderado en comparación con lo que hay en juego.
| Servicio | Precio orientativo | Notas |
|---|---|---|
| Inspección de repasos de apartamento | 250–450 € | Depende del tamaño y la ubicación |
| Inspección de repasos de villa | 400–800 €+ | Parcelas más grandes, piscinas y solárium añaden tiempo |
| Inspección estructural completa (antigua/segunda mano) | 500–1.200 € | Normalmente para segunda mano, no obra nueva |
| Asistencia del abogado a la entrega | Dentro de tu honorario legal de ~1% | A menudo incluido en el servicio de gestión de la compraventa |
Recurre a un perito independiente (un arquitecto técnico o una empresa especializada en repasos), nunca al propio inspector del promotor. Pide un informe escrito y con fotografías que puedas entregar a tu abogado. Recuerda que los costes de repasos son independientes —y pequeños frente a— los impuestos y gastos de la compra, que ascienden aproximadamente al 12–15% sobre el precio en obra nueva (10% de IVA más AJD del 1,4% en la Comunidad Valenciana y del 1,5% en Murcia, además de notaría, registro, abogado y gestoría). Nuestra guía completa de impuestos de compra en España 2026 los desglosa región por región.
La mayoría de los promotores de renombre de la Costa subsanan con rapidez una lista de repasos acordada, porque quieren una firma limpia y un cliente satisfecho. Si se demoran, tus opciones son, en orden de escalada:
Aquí es exactamente donde la representación legal independiente justifica su coste: consulta por qué recomendamos siempre contar con un abogado inmobiliario, especialmente como comprador no residente.
El proceso de repasos es el mismo en las cuatro costas, pero conviene conocer algunos puntos locales:
¿Te preguntas cómo se comparan las costas en términos más amplios? Nuestra comparativa de las cuatro costas para 2026 es una lectura complementaria útil.
No; no es un requisito legal, pero es muy recomendable. La legislación española te otorga garantías generosas, pero una lista de repasos documentada las hace mucho más fáciles de hacer valer y consigue que los defectos se corrijan mientras el promotor aún quiere tu firma.
No deberías. Sin la Licencia de Primera Ocupación la propiedad no está legalmente certificada como habitable y podrías tener dificultades para dar de alta los suministros o venderla más adelante. Pide a tu abogado que confirme la LPO antes de escriturar.
Según la LOE, dispones de 1 año para los defectos de acabado, 3 años para los defectos de habitabilidad/instalaciones y 10 años para los defectos estructurales, cada uno computado desde la finalización de las obras. Después dispones de un plazo adicional (por lo general dos años desde el descubrimiento) para presentar una reclamación.
El promotor o el constructor, siempre que los defectos entren dentro del plazo de garantía correspondiente y estén debidamente documentados. Por eso resulta tan valioso un informe de repasos escrito y con fotografías.
Es muy habitual entre los compradores internacionales. Puedes designar a un perito de repasos independiente y otorgar a tu abogado un poder notarial para que te represente en la entrega y en la firma. Muchos clientes de Mediter completan toda su compra a distancia.
Los principios son idénticos, pero las villas llevan más tiempo de inspección y añaden elementos como la piscina, el jardín, los muros perimetrales, el solárium y el drenaje privado. Prevé una inspección más larga en consecuencia.
Una inspección de repasos cuidadosa es una de las horas más inteligentes que dedicarás a tu nuevo hogar. En Mediter Real Estate ayudamos a los compradores internacionales a navegar las compras sobre plano y de obra nueva en toda la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería: desde la elección de un promotor de confianza hasta la coordinación de tu inspección de repasos, tu abogado y tu escritura. Explora nuestras guías regionales y contacta hoy con Mediter Real Estate para encontrar con confianza tu obra nueva ideal en la costa española.
Usamos lo que nos cuentes aquí solo para responderte. Privacidad
