Verfasst von Nicki Price, CEO
Wenn Sie 2026 an der Costa Almería ab Plan kaufen, zahlen Sie nicht den gesamten Preis auf einmal, sondern in Etappen, während das Gebäude entsteht. Der übliche Zahlungsplan sieht so aus: eine kleine Reservierungsanzahlung (rund 6.000-10.000 €), dann etwa 10 % des Kaufpreises bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, weitere 20-40 % verteilt auf die Bauabschnitte und die restlichen 60-70 % bei der Fertigstellung, wenn Sie die Kaufurkunde vor dem Notar unterzeichnen. Bei einer Wohnung für 300.000 € bedeutet das ungefähr 30.000 € bei Vertragsschluss, etwa 60.000-90.000 € während der Bauzeit und den Restbetrag (zuzüglich Steuern) zum Schluss.
Dieser Ratgeber erklärt jede Phase, was Sie genau wann zahlen, wann die 10 % IVA (Mehrwertsteuer) und die 1,2 % AJD-Stempelsteuer in Andalusien fällig werden und welchen einen rechtlichen Schutz Sie unbedingt einfordern müssen: die Bankgarantie für Anzahlungen beim Kauf ab Plan.
Ein Ratenzahlungsplan ist schlicht der vereinbarte Zeitplan, nach dem Ihr Geld an den Bauträger fließt, während die Immobilie gebaut wird, statt in einer einzigen Summe. Weil das Haus noch nicht existiert, finanziert der Bauträger den Bau teilweise mit Ihren Raten. Die Zahlungen sind daher an den Baufortschritt gekoppelt: Fundament, Rohbau, Dach und Übergabe. Sie binden sich früh und zahlen schrittweise über die Bauzeit, die meist 12-24 Monate beträgt.
Das ist der zentrale Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilie. Den ausführlichen Vergleich beider Wege finden Sie in unserem Ratgeber zu Neubau ab Plan oder Wiederverkauf an der Costa Blanca. Die Struktur ist an allen vier unserer Küsten gleich, nur die regionalen Steuersätze unterscheiden sich.
Sie zahlen eine Reservierungsgebühr, an der Costa Almería in der Regel 6.000 bis 10.000 €, damit die Einheit vom Markt genommen wird, während Ihr Anwalt die Unterlagen des Bauträgers prüft. Es handelt sich um eine Haltegebühr, nicht um einen Vertrag. Nach der Zahlung bietet der Bauträger dieses konkrete Grundstück oder diese Wohnung für einen vereinbarten Zeitraum (meist 15-30 Tage) nicht mehr an, damit Ihr Anwalt die rechtliche Prüfung durchführen kann.
Vor der Bindung sollte Ihr Anwalt bestätigen, dass der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist und es frei von Belastungen ist, dass eine gültige Baugenehmigung vorliegt und das Projekt eingetragen ist. Der Reservierungsbetrag wird später auf Ihre 10-%-Vertragszahlung angerechnet. Klären Sie genau, was hier erstattungsfähig ist und was nicht. Unser Beitrag zur Reservierungsanzahlung und ihrer Erstattungsfähigkeit erklärt das Kleingedruckte, an dem Käufer oft scheitern.
Beim privaten Vertrag (dem contrato de compraventa) zahlen Sie normalerweise 10 % des Kaufpreises zuzüglich IVA, wobei Ihre Reservierungsgebühr angerechnet wird. Dies ist die verbindliche Vereinbarung: Sie legt Preis, Ausstattung, Fertigstellungstermin und, ganz entscheidend, den vollständigen Zahlungsplan für den restlichen Bau fest.
Diese 10 % sind eine echte Verpflichtung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Bauträger auf Ihre Ratenzahlungen angewiesen, um das Gebäude fertigzustellen. Deshalb verlangt das spanische Recht, dass er Ihr Geld absichert (siehe unten). Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Anwalt prüfen: Der Entwurf des Bauträgers schützt den Bauträger, nicht Sie.
Bei Neubauten ist die Bemessungsgrundlage der von Ihnen gezahlte Preis zuzüglich IVA. Der valor de referencia des Katasters (Catastro), der den Wiederverkauf betrifft, spielt hier daher kaum eine Rolle. Beim Kauf von Bestandsimmobilien wird die Steuer auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Referenzwert erhoben. Das ist gut zu wissen, wenn Sie später verkaufen oder an derselben Küste gebraucht kaufen.
Zwischen Vertragsschluss und Fertigstellung zahlen Sie Zwischenraten, die zusammen meist 20 % bis 40 % des Preises ausmachen und gegen Bauabschnitte freigegeben werden. Auf jede Rate fallen 10 % IVA an, und Ihr Anwalt sollte den Baufortschritt prüfen, bevor Gelder freigegeben werden. Eine übliche Struktur an der Costa Almería verteilt diese Zahlungen auf den Beginn des Rohbaus, die Fertigstellung des Dachs und den Beginn des Innenausbaus.
Die Zahlungspläne unterscheiden sich je nach Bauträger. Manche legen mehr Zahlungen in die Bauphase vor, andere belassen den Großteil bis zur Fertigstellung. Lesen Sie daher immer den Zahlungsplan im Vertrag, statt von einer Standardaufteilung auszugehen.
| Phase | % des Preises | Betrag (ohne IVA) | IVA in dieser Phase | Zeitpunkt |
|---|---|---|---|---|
| Reservierung | ca. 2-3 % | 6.000-10.000 € | Meist bei Vertragsschluss in Rechnung gestellt | Bei Reservierung der Einheit |
| Privater Kaufvertrag (abzüglich Reservierung) | 10 % | 30.000 € | 3.000 € | Bei Unterzeichnung des contrato |
| Bauabschnitt 1, Rohbau | 10 % | 30.000 € | 3.000 € | Während der Bauzeit |
| Bauabschnitt 2, Dach / Ausbau | 10 % | 30.000 € | 3.000 € | Während der Bauzeit |
| Restzahlung bei Fertigstellung | 70 % | 210.000 € | 21.000 € | Beim Notar (Kaufurkunde) |
In diesem Beispiel verteilt sich die IVA (insgesamt 30.000 € bei einem Preis von 300.000 €) auf die einzelnen Phasen, weil jede Rechnung des Bauträgers der IVA unterliegt. Bei der Fertigstellung kommt zur Restzahlung noch die AJD-Stempelsteuer hinzu, die wir als Nächstes behandeln.
Bei einem Neubau in Andalusien, wozu die Costa Almería und die Costa del Sol gehören, zahlen Sie 10 % IVA auf den Preis zuzüglich 1,2 % AJD-Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados). Die IVA wird vom Bauträger mit jeder Ratenzahlung in Rechnung gestellt, die AJD fällt einmalig rund um die Fertigstellung an, wenn die Urkunde unterzeichnet wird. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch-, Anwalts- und gestoría-Kosten (Verwaltungsagentur). Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten bei einem Neubau auf rund 12-15 % des Preises (Andalusien liegt dank der AJD von 1,2 % am unteren Ende).
Beachten Sie, dass diese Sätze je autonomer Region festgelegt werden und sich die AJD daher an unseren vier Küsten unterscheidet. Auf Neubauten fällt nie ITP an, denn diese Grunderwerbsteuer gilt nur beim Wiederverkauf.
| Küste | Autonome Region | IVA | AJD-Stempelsteuer |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalusien | 10 % | 1,2 % |
| Costa del Sol | Andalusien | 10 % | 1,2 % |
| Costa Cálida | Murcia | 10 % | 1,5 % |
| Costa Blanca | Valencianische Gemeinschaft | 10 % | 1,4 % |
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren von rund 0,2-0,5 %, Grundbuchkosten von 0,1-0,25 %, einen Anwalt mit etwa 1 % zuzüglich IVA und eine gestoría mit rund 300 € einplanen. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, kümmern Sie sich frühzeitig darum. Lesen Sie dazu unsere Ratgeber zur Hypothek für Nichtresidenten in Spanien und zur Bankbewertung (tasación), die beim Kauf ab Plan nicht bei Vertragsschluss, sondern kurz vor der Fertigstellung erfolgt.
Gesetzlich muss jeder Euro, den Sie vor der Fertigstellung an den Bauträger zahlen, durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abgesichert sein, gestützt auf ein separates, zweckgebundenes Konto. Geht der Bauträger in die Insolvenz oder liefert nicht, haben Sie Anspruch auf Rückzahlung Ihres Geldes zuzüglich Zinsen. Das ist der wichtigste Schutz beim Kauf ab Plan, und Sie sollten niemals eine Rate zahlen, ohne dass er besteht.
Bestehen Sie darauf, die individuelle Garantiebescheinigung (aval oder Versicherungspolice) für Ihre Zahlungen zu sehen, nicht nur eine allgemeine Aussage, dass "das Projekt abgesichert ist". Prüfen Sie, dass jede Ratenzahlung auf das in Ihrem Vertrag genannte Sonderkonto geht. Unser ausführlicher Ratgeber zur Insolvenz des Bauträgers und zur Bankgarantie beim Kauf ab Plan erklärt, wie Sie Ihre Ansprüche im Ernstfall durchsetzen.
Bei der Fertigstellung zahlen Sie den Restbetrag, in der Regel rund 70 %, und unterzeichnen die Kaufurkunde (escritura) vor einem Notar. Damit geht das Eigentum auf Sie über, und Sie erhalten die Schlüssel. Zuvor muss der Bauträger die Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación) erhalten haben, und Ihr Anwalt lässt die Urkunde anschließend im Grundbuch eintragen.
Am Tag der Fertigstellung werden auch die AJD-Stempelsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten fällig. Wie die Unterzeichnung selbst abläuft, lesen Sie unter Notar und Fertigstellungstag in Spanien. Überspringen Sie auch nicht die Erstbezugslizenz: Ohne sie können Sie Strom und Wasser nicht legal anschließen lassen und in vielen Fällen auch die cédula de habitabilidad nicht erhalten. Führen Sie vor der Unterschrift eine gründliche Abnahmeprüfung (Snagging) durch, damit Mängel auf Kosten des Bauträgers behoben werden.
Ja, die Ratenzahlungen während der Bauzeit kommen weiterhin von Ihnen. Eine Hypothek auf einen Neubau wird normalerweise bei der Fertigstellung gegen die Restzahlung ausgezahlt, nicht während des Baus. Die Reservierung, die 10-%-Vertragszahlung und die Zwischenraten finanzieren Sie also aus Eigenkapital. Planen Sie Ihren Cashflow und Ihre Währungsüberweisungen entsprechend.
Im aktuellen Bestand von Mediter an der Costa Almería decken Neubauwohnungen und -villen eine große Bandbreite ab: Viele moderne Küstenwohnungen liegen im Bereich von etwa 150.000-350.000 €, größere freistehende Villen darüber. Bei diesen Preisen kann der Unterschied zwischen Andalusiens 1,2 % AJD und einer Region mit höherer Stempelsteuer bei einer ansonsten vergleichbaren Immobilie mehrere tausend Euro ausmachen, ein weiterer Grund, warum die Costa Almería preisbewusste Käufer anspricht. Wie sich die Küste bei Preisen und Lebensstil im Vergleich zu ihren Nachbarn schlägt, sehen Sie in unserem Vergleich der vier Küsten.
Rechnen Sie mit einer Reservierungsgebühr von rund 6.000-10.000 €, gefolgt von etwa 10 % des Preises bei Unterzeichnung des privaten Vertrags. Die Reservierung wird in der Regel auf diese 10 % angerechnet, Ihre tatsächliche Anfangsverpflichtung beträgt also etwa 10 % zuzüglich der IVA darauf.
Planen Sie 10 % IVA plus 1,2 % AJD-Stempelsteuer ein, dazu Notar (ca. 0,2-0,5 %), Grundbuch (ca. 0,1-0,25 %), Anwalt (ca. 1 % + IVA) und gestoría (ca. 300 €). Insgesamt sollten Sie etwa 12-15 % auf den Kaufpreis aufschlagen, wobei die Costa Almería am unteren Ende liegt.
Das sollte es sein, sofern jede Ratenzahlung durch die gesetzlich vorgeschriebene Bankgarantie oder Versicherungspolice abgedeckt ist und auf das vorgesehene Sonderkonto eingezahlt wird. Liefert der Bauträger nicht, können Sie Ihre Zahlungen zuzüglich Zinsen zurückfordern, aber nur, wenn die Garantie tatsächlich besteht. Lassen Sie sich diese daher vor jeder Zahlung schriftlich nachweisen.
Die AJD, in Andalusien 1,2 %, ist eine einmalige Steuer, die an die Unterzeichnung der Kaufurkunde geknüpft ist. Sie wird daher rund um die Fertigstellung fällig, nicht während des Baus. Die 10 % IVA hingegen stellt der Bauträger Ihnen mit jeder Ratenzahlung laufend in Rechnung.
Sie können eine Hypothek im Voraus vereinbaren, doch die Banken zahlen die Mittel in der Regel erst bei der Fertigstellung gegen die Restzahlung aus. Reservierung, Vertragszahlung und Bauraten stammen meist aus Ihrem Eigenkapital, planen Sie Ihren Cashflow also über die gesamte Bauzeit.
Die Reservierung ist eine kleine Haltegebühr (rund 6.000-10.000 €), die die Einheit vom Markt nimmt, während Ihr Anwalt den Bauträger prüft. Die Vertragszahlung von etwa 10 % ist die verbindliche Kaufverpflichtung, auf die die Reservierung angerechnet wird. Erst der Vertrag macht den Kauf rechtlich durchsetzbar.
Mediter Real Estate vermittelt Neubau- und Bestandsimmobilien an der Costa Almería, Costa Cálida, Costa Blanca und Costa del Sol und begleitet internationale Käufer durch jede Phase, von der Reservierung und den Bankgarantien bis zur Fertigstellung beim Notar. Beginnen Sie mit unserem Ratgeber für Käufer ohne Wohnsitz in Spanien und nehmen Sie dann Kontakt mit unserem Team auf, um aktuelle Neubauprojekte und Zahlungspläne an Ihrer Wunschküste zu besprechen.
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