Sí, puedes comprar propiedad en España sin ser residente, y no necesitas un visado español, un permiso de residencia ni siquiera un pasaporte de la UE para hacerlo. Los extranjeros de cualquier nacionalidad pueden adquirir, poseer y vender propiedades legalmente a lo largo de la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería en exactamente las mismas condiciones legales que un ciudadano español. Lo único que todo comprador necesita imprescindiblemente es un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación de extranjeros que se utiliza en cada transacción inmobiliaria y declaración de impuestos en España.
La distinción que importa no es si puedes comprar, sino la situación fiscal y administrativa bajo la que compras. Una compra como no residente funciona casi de forma idéntica a la de un residente: pagas los mismos impuestos de compra (alrededor del 8–10 % según la región), los mismos gastos de notaría y registro, y también firmas la escritura ante un notario español. Las diferencias residen sobre todo en la tributación continua y en algunos documentos adicionales. A continuación repasamos todo el proceso, centrado en las cuatro regiones costeras que cubre Mediter Real Estate.
España no impone ninguna restricción general a la propiedad extranjera de inmuebles residenciales. Ciudadanos de la UE, del EEE, británicos, estadounidenses, escandinavos y, de hecho, de casi cualquier nacionalidad compran libremente en nuestras cuatro regiones. No hay inversión mínima, no se exige vivir en España y no existe obligación alguna de pasar ni una sola noche en la propiedad: puedes comprar puramente como segunda residencia o inversión.
Existen unas pocas excepciones muy concretas relacionadas con terrenos cercanos a zonas militares o estratégicamente sensibles (por ejemplo, ciertas parcelas rurales próximas a instalaciones de defensa), donde los compradores extracomunitarios pueden necesitar autorización militar. Esto rara vez afecta a un apartamento o villa costera típica, pero tu abogado lo señalará durante la diligencia debida (due diligence) si llegara a aplicarse. Para la inmensa mayoría de los compradores en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, no se requiere ningún permiso especial.
El NIE es tu número fiscal y de identificación como extranjero en España. No puedes completar una compra de propiedad sin él: el notario lo necesita para inscribir la escritura, y se utiliza para pagar tus impuestos de compra y para presentar después tus declaraciones anuales como no residente.
Tener un NIE no te convierte en residente. Es simplemente un identificador. Puedes obtenerlo de tres maneras:
Todo el proceso suele tardar entre 4 y 8 semanas desde la oferta hasta la firma en una compra al contado, o más si interviene una hipoteca.
Presupuesta aproximadamente un 11–14 % adicional sobre el precio de compra para impuestos y gastos. Esta es la cifra más importante que debe planificar cualquier comprador, y es la misma tanto si eres residente como no residente. La mayor variable es el impuesto de compra, que depende de la región y de si la propiedad es de segunda mano u obra nueva.
| Región (zonas Mediter) | Comunidad autónoma | Reventa — ITP impuesto de transmisiones | Obra nueva — IVA + AJD |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | ~10 % ITP | 10 % IVA + ~1,5 % AJD |
| Costa Cálida (lado Alicante–Murcia) | Región de Murcia | ~8 % ITP | 10 % IVA + ~1,5 % AJD |
| Costa del Sol | Andalucía | ~7 % ITP | 10 % IVA + ~1,2 % AJD |
| Costa Almería | Andalucía | ~7 % ITP | 10 % IVA + ~1,2 % AJD |
Una aclaración rápida sobre la Costa Cálida: se extiende por dos comunidades. La parte de Murcia aplica el ITP de la Región de Murcia, mientras que el pequeño tramo de la provincia de Alicante (en torno al sur de la Costa Blanca) se rige por el ~10 % de la Comunitat Valenciana. Confirma siempre el tipo exacto con tu abogado para el municipio concreto: los tipos y las reducciones son revisados periódicamente por cada gobierno autonómico.
Además del impuesto de compra, prevé:
He aquí un detalle importante que pilla desprevenidos a los compradores. Cuando compras a un vendedor no residente, la ley te obliga a ti (el comprador) a retener el 3 % del precio de compra y a ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria en nombre del vendedor, como anticipo de su impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Es un coste del vendedor, no un gasto extra para ti, pero tu abogado se encarga del trámite. No se aplica cuando compras a un vendedor residente o a una empresa española.
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes en las cuatro regiones costeras, aunque las condiciones son algo más conservadoras que para los residentes:
Ten en cuenta el mayor desembolso inicial en tu presupuesto desde el principio, especialmente en compras de obra nueva en la Costa Blanca y la Costa del Sol, donde también pueden aplicarse pagos escalonados al promotor.
Aquí es donde realmente difiere la situación de residente y no residente. Como propietario no residente tienes obligaciones continuas incluso si nunca alquilas la propiedad:
| Obligación | Quién paga | Notas |
|---|---|---|
| IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) | Todos los propietarios | Anual, fijado por el ayuntamiento local; varía según el municipio. |
| Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) | No residentes | Se aplica incluso a viviendas no alquiladas mediante un cálculo de "renta imputada", se presenta anualmente (Modelo 210). |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler | Si alquilas la propiedad | Los residentes de la UE/EEE pueden deducir ciertos gastos; los residentes extracomunitarios tributan sobre los ingresos brutos a un tipo fijo. |
| Cuotas de comunidad | Propietarios en una comunidad | Por piscinas, jardines y ascensores compartidos, habituales en complejos costeros. |
| Tasas de basura/suministros | Todos los propietarios | Tasa local de recogida de residuos más los cargos fijos de agua y electricidad. |
Muchos propietarios no residentes designan a un representante fiscal o gestor para presentar la declaración anual del IRNR y mantener todo en regla. Es una tranquilidad económica que evita sanciones.
Comprar una propiedad no otorga automáticamente la residencia. La vía de la "Golden Visa" de España, que anteriormente ofrecía residencia por una inversión inmobiliaria de más de 500.000 €, finalizó en abril de 2025, por lo que la compra de propiedad ya no es una vía directa hacia un permiso de residencia.
Los compradores extracomunitarios (incluidos los ciudadanos británicos tras el Brexit) pueden seguir disfrutando de su propiedad bajo la regla estándar de Schengen de 90 días dentro de cualquier período de 180 días. Si deseas permanecer más tiempo, deberías solicitar por separado un visado adecuado, como un visado no lucrativo o un visado de nómada digital, basado en los ingresos y no en la propiedad. Los ciudadanos de la UE/EEE no tienen tal límite y pueden registrarse como residentes cuando lo deseen.
No. Muchos compradores no residentes completan la operación de forma remota otorgando un poder notarial a su abogado español, que puede obtener el NIE, firmar la escritura e inscribir la propiedad en su nombre. Esto es algo habitual en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería.
Los costes de compra son idénticos a los de un residente. La principal diferencia es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre la renta imputada, que los residentes no pagan, y unas condiciones hipotecarias algo menos favorables. Las cifras globales siguen siendo muy competitivas en comparación con la mayor parte del norte de Europa.
Sí, los ciudadanos británicos compran libremente. El Brexit solo cambió sus derechos de residencia/estancia (el límite Schengen de 90/180 días) y algunas deducciones fiscales sobre los ingresos por alquiler, no su derecho a poseer propiedad.
Si tu abogado lo solicita mediante poder notarial, puede gestionarse en un par de semanas. Reservar tu propia cita en la policía puede llevar más tiempo según la demanda en zonas costeras concurridas como Torrevieja o Marbella.
Para las reventas, Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería) aplica actualmente el ITP nominal más bajo, en torno al 7 %, frente al aproximadamente 10 % de la Comunitat Valenciana (Costa Blanca). Confirma siempre el tipo vigente para tu municipio concreto, ya que los gobiernos autonómicos los ajustan periódicamente.
No es legalmente obligatorio, pero es muy recomendable para pagar el IBI, las cuotas de comunidad, los suministros y tus impuestos anuales por domiciliación bancaria, y simplifica el pago de la firma.
Tener propiedad en España sin residencia es totalmente sencillo una vez que entiendes el NIE, los costes de compra del 11–14 % y tus obligaciones anuales como no residente. Con el asesoramiento legal adecuado, todo el proceso puede gestionarse sin problemas, incluso de forma remota.
Mediter Real Estate está especializada en ayudar a compradores internacionales y expatriados a adquirir propiedades en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería. Desde la búsqueda de la propiedad adecuada hasta la coordinación de tu NIE, tu abogado y la firma, te guiamos en cada paso. Ponte en contacto con nuestro equipo hoy mismo para iniciar tu búsqueda de propiedad como no residente en la costa española.
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