Geschreven door Nicki Price, CEO
Wanneer u in 2026 off-plan (in aanbouw) koopt aan de Costa Almería, betaalt u niet de volledige prijs in één keer, maar in fasen naarmate het gebouw vordert. Het gebruikelijke schema bestaat uit een klein reserveringsbedrag (ongeveer €6.000-€10.000), vervolgens circa 10% van de prijs bij ondertekening van het onderhandse koopcontract, daarna nog eens 20-40% verdeeld over de bouwfasen, en de resterende 60-70% bij oplevering, wanneer u de notariële akte tekent. Bij een appartement van €300.000 komt dat neer op ongeveer €30.000 bij het contract, circa €60.000-€90.000 tijdens de bouw en het resterende bedrag (plus belastingen) aan het eind.
Deze gids legt elke fase uit, wat u precies wanneer betaalt, hoe de 10% IVA (btw) en 1,2% AJD-zegelrecht in Andalucía verschuldigd worden, en de ene juridische bescherming waar u op moet staan: de bankgarantie voor off-plan betalingen.
Een gefaseerd betalingsschema is simpelweg de afgesproken planning waarmee uw geld aan de ontwikkelaar vrijkomt terwijl de woning wordt gebouwd, in plaats van in één bedrag. Omdat de woning nog niet bestaat, financiert de ontwikkelaar de bouw deels met uw termijnen. De betalingen zijn daarom gekoppeld aan de voortgang: fundering, constructie, dak en oplevering. U legt zich vroeg vast en betaalt geleidelijk gedurende de bouwperiode (meestal 12-24 maanden).
Dit is het wezenlijke verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Wilt u beide routes uitgebreider vergelijken, lees dan onze gids over off-plan versus bestaande bouw aan de Costa Blanca. De opzet is op al onze vier kusten hetzelfde, alleen de lokale belastingtarieven verschillen.
U betaalt een reserveringsbedrag, aan de Costa Almería meestal €6.000 tot €10.000, om de woning uit de verkoop te halen terwijl uw advocaat de documenten van de ontwikkelaar controleert. Het is een aanbetaling om de woning vast te houden, geen contract. Na betaling stopt de ontwikkelaar gedurende een afgesproken periode (meestal 15-30 dagen) met het aanbieden van die specifieke kavel of dat appartement, zodat uw advocaat een due diligence-onderzoek kan uitvoeren.
Voordat u zich vastlegt, moet uw advocaat nagaan of de ontwikkelaar eigenaar is van de grond zonder lasten, over een geldige bouwvergunning beschikt en of het project is ingeschreven. Het reserveringsbedrag wordt later in mindering gebracht op uw betaling van 10% bij het contract. Weet precies wat hier wel en niet terugbetaalbaar is: onze toelichting over het reserveringsbedrag en wat u terugkrijgt behandelt de kleine llettertjes waar kopers vaak intrappen.
Bij het onderhandse contract (de contrato de compraventa) betaalt u normaal gesproken 10% van de koopprijs, waarbij uw reserveringsbedrag wordt meegerekend, plus IVA. Dit is de bindende overeenkomst: hierin liggen de prijs, de specificaties, de opleverdatum en, heel belangrijk, het volledige betalingsschema voor de rest van de bouw vast.
Deze 10% is een serieuze verplichting. Vanaf dit moment rekent de ontwikkelaar op uw gefaseerde betalingen om het gebouw af te maken. Daarom verplicht de Spaanse wet hem uw geld te garanderen (zie hieronder). Laat een onafhankelijke advocaat het contract lezen voordat u tekent; het concept van de ontwikkelaar beschermt de ontwikkelaar, niet u.
Bij nieuwbouw is de belastinggrondslag de prijs die u betaalt plus IVA, dus de kwestie van de Catastro-valor de referencia die bij bestaande bouw speelt, is hier minder van belang. Bij aankoop van bestaande woningen wordt de belasting geheven over de hoogste van de koopprijs en die referentiewaarde. Goed om te weten als u later verkoopt of tweedehands koopt aan dezelfde kust.
Tussen het contract en de oplevering betaalt u tussentijdse termijnen, samen meestal 20% tot 40% van de prijs, die vrijkomen na het behalen van bouwfasen. Over elke termijn is 10% IVA verschuldigd en uw advocaat dient de voortgang te controleren voordat er geld wordt vrijgegeven. Een gangbare opzet aan de Costa Almería verdeelt deze betalingen over de start van de constructie, de voltooiing van het dak en het begin van de afwerking.
Betalingsschema's verschillen per ontwikkelaar. Sommige vragen tijdens de bouw meer vooraf; andere houden het grootste deel tot de oplevering. Lees altijd het schema in het contract in plaats van een standaardverdeling aan te nemen.
| Fase | % van de prijs | Bedrag (excl. IVA) | IVA in deze fase | Wanneer |
|---|---|---|---|---|
| Reservering | ~2-3% | €6.000-€10.000 | Meestal gefactureerd bij contract | Bij reservering van de woning |
| Onderhands contract (min reservering) | 10% | €30.000 | €3.000 | Bij ondertekening van het contrato |
| Mijlpaal 1: constructie | 10% | €30.000 | €3.000 | Tijdens de bouw |
| Mijlpaal 2: dak / afwerking | 10% | €30.000 | €3.000 | Tijdens de bouw |
| Restbedrag bij oplevering | 70% | €210.000 | €21.000 | Bij de notaris (akte) |
In dit voorbeeld wordt de IVA (in totaal €30.000 op een prijs van €300.000) over de fasen verdeeld, omdat elke factuur van de ontwikkelaar eronder valt. Wat bij de oplevering bovenop het slotbedrag verschuldigd is, is het AJD-zegelrecht, dat hierna aan bod komt.
Bij nieuwbouw in Andalucía, waar de Costa Almería en de Costa del Sol onder vallen, betaalt u 10% IVA over de prijs plus 1,2% AJD-zegelrecht (AJD staat voor Actos Jurídicos Documentados). De IVA wordt door de ontwikkelaar bij elke termijn gefactureerd; het AJD-zegelrecht is een eenmalige betaling rond de oplevering, wanneer de akte wordt getekend. Tel daar de kosten van notaris, kadaster (eigendomsregister), advocaat en gestoría bij op en de totale kosten bij nieuwbouw komen ruwweg uit op 12-15% bovenop de prijs (Andalucía zit aan de onderkant dankzij het AJD-tarief van 1,2%).
Let op: deze tarieven worden per autonome regio vastgesteld, dus het AJD-zegelrecht verschilt per kust. Over nieuwbouw is nooit ITP verschuldigd; die overdrachtsbelasting geldt alleen bij bestaande woningen.
| Kust | Autonome regio | IVA | AJD-zegelrecht |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Andalucía | 10% | 1,2% |
| Costa del Sol | Andalucía | 10% | 1,2% |
| Costa Cálida | Murcia | 10% | 1,5% |
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 10% | 1,4% |
Naast belasting moet u rekenen op notariskosten van circa 0,2-0,5%, kadasterkosten van 0,1-0,25%, een advocaat voor ongeveer 1% plus IVA en een gestoría voor rond de €300. Heeft u financiering nodig, regel die dan op tijd: lees onze gidsen over de hypotheek voor niet-residenten in Spanje en de taxatie door de bank (tasación), die bij off-plan aankopen vlak voor de oplevering plaatsvindt en niet bij het contract.
Wettelijk moet elke euro die u aan de ontwikkelaar betaalt voordat de woning klaar is, beschermd zijn door een bankgarantie of verzekeringspolis, ondersteund door een aparte, afgeschermde rekening. Gaat de ontwikkelaar failliet of levert hij niet, dan heeft u recht op terugbetaling van uw geld plus rente. Dit is de belangrijkste bescherming bij een off-plan aankoop en u mag nooit een termijn betalen zonder dat deze op zijn plaats is.
Sta erop het individuele garantiecertificaat (aval of verzekeringspolis) te zien dat uw betalingen dekt, en niet slechts een algemene verklaring dat "het project gegarandeerd is". Controleer of elke gefaseerde betaling naar de in uw contract genoemde bijzondere rekening gaat. In onze speciale gids over insolventie van de ontwikkelaar en de bankgarantie bij off-plan leest u hoe u dit afdwingt als het misgaat.
Bij de oplevering betaalt u het restbedrag, meestal zo'n 70%, en tekent u de notariële akte (escritura) bij de notaris. Op dat moment gaat de eigendom over op u en ontvangt u de sleutels. Daarvoor moet de ontwikkelaar de eerste bewoningsvergunning (Licencia de Primera Ocupación) hebben verkregen en laat uw advocaat de akte daarna inschrijven in het eigendomsregister.
Op de opleverdag worden het AJD-zegelrecht en de kosten van notaris en register verschuldigd. Voor de gang van zaken bij het tekenen zelf leest u notaris en opleverdag in Spanje. Sla ook de eerste bewoningsvergunning niet over: zonder die vergunning kunt u legaal geen nutsvoorzieningen aansluiten en in veel gevallen ook de cédula de habitabilidad niet verkrijgen. Laat vóór het tekenen een grondige opleveringsinspectie uitvoeren, zodat gebreken op kosten van de ontwikkelaar worden hersteld.
Ja, de gefaseerde betalingen komen tijdens de bouw nog steeds van uzelf. Een hypotheek op nieuwbouw wordt normaal gesproken bij de oplevering opgenomen tegen het restbedrag, niet tijdens de bouw. U financiert het reserveringsbedrag, de contractbetaling van 10% en de tussentijdse termijnen dus uit eigen middelen. Houd hier bij uw liquiditeitsplanning en geldovermakingen rekening mee.
In het huidige aanbod van Mediter aan de Costa Almería bestrijken nieuwbouwappartementen en villa's een brede range, met veel moderne kustappartementen in het segment van ruwweg €150.000-€350.000 en grotere vrijstaande villa's daarboven. Bij deze prijzen kan het verschil tussen het AJD-tarief van 1,2% in Andalucía en een regio met hoger zegelrecht enkele duizenden euro's schelen bij een verder vergelijkbare woning. Een reden te meer waarom de Costa Almería aantrekkelijk is voor kopers die op prijs-kwaliteit letten. Hoe de kust zich verhoudt tot de buren qua prijs en levensstijl leest u in onze vergelijking van de vier kusten.
Reken op een reserveringsbedrag van circa €6.000-€10.000, gevolgd door ongeveer 10% van de prijs bij ondertekening van het onderhandse contract. De reservering wordt meestal op die 10% in mindering gebracht, dus uw werkelijke verplichting vooraf is ruwweg 10% plus de IVA daarover.
Houd rekening met 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht, daarnaast notaris (~0,2-0,5%), kadaster (~0,1-0,25%), advocaat (~1% + IVA) en gestoría (~€300). In totaal komt u grofweg op 12-15% bovenop de koopprijs, waarbij de Costa Almería aan de onderkant zit.
Dat hoort zo te zijn, mits elke gefaseerde betaling gedekt is door de wettelijk verplichte bankgarantie of verzekeringspolis en op de daarvoor bestemde bijzondere rekening wordt gestort. Levert de ontwikkelaar niet, dan kunt u uw betalingen plus rente terugvorderen, maar alleen als de garantie er daadwerkelijk is. Controleer dit dus schriftelijk vóór elke betaling.
Het AJD-zegelrecht, 1,2% in Andalucía, is een eenmalige belasting die samenhangt met de ondertekening van de notariële akte. Het wordt dus rond de oplevering verschuldigd en niet tijdens de bouw. De 10% IVA daarentegen wordt door de ontwikkelaar bij elke termijn gefactureerd.
U kunt er vooraf een regelen, maar geldverstrekkers keren de hypotheek doorgaans bij de oplevering uit tegen het restbedrag. De reservering, de contractbetaling en de bouwtermijnen komen meestal uit eigen middelen, dus plan uw liquiditeit over de hele bouwperiode.
De reservering is een klein bedrag (rond €6.000-€10.000) waarmee de woning uit de verkoop wordt gehaald terwijl uw advocaat de ontwikkelaar controleert. De contractbetaling van ongeveer 10% is de bindende verplichting om te kopen, waarbij de reservering in mindering wordt gebracht. Pas het contract maakt de verkoop juridisch afdwingbaar.
Mediter Real Estate verkoopt nieuwbouw en bestaande woningen aan de Costa Almería, Costa Cálida, Costa Blanca en Costa del Sol en begeleidt internationale kopers bij elke stap, van reservering en bankgaranties tot de oplevering bij de notaris. Begin met onze gids voor kopers die niet in Spanje wonen en neem daarna contact op met ons team om de actuele nieuwbouwprojecten en betalingsschema's aan uw gekozen kust te bespreken.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid