Автор Nicki Price, CEO
Когда вы покупаете квартиру на этапе строительства на Costa Almería в 2026 году, всю стоимость сразу вносить не нужно: вы платите частями по мере возведения дома. Типичный график выглядит так: небольшой резервационный депозит (около €6 000-€10 000), затем примерно 10% стоимости при подписании частного договора купли-продажи, еще 20-40% равными частями по ходу строительства и оставшиеся 60-70% при завершении сделки, когда вы подписываете escritura (договор купли-продажи в нотариальной форме) у нотариуса. Для квартиры за €300 000 это примерно €30 000 при подписании договора, около €60 000-€90 000 в период строительства и остаток (плюс налоги) в конце.
В этом руководстве мы разбираем каждый этап: что именно и когда вы платите, как в Андалусии распределяются 10% IVA (НДС) и 1,2% AJD (гербовый сбор), а также главную правовую защиту, на которой нужно настаивать: банковскую гарантию на платежи по строящемуся объекту.
Поэтапный план платежей - это согласованный график, по которому вы передаете деньги застройщику по мере строительства, а не единой суммой. Поскольку дома еще нет, застройщик частично финансирует стройку за счет ваших взносов, поэтому платежи привязаны к ходу работ: фундамент, каркас, кровля, передача ключей. Вы принимаете обязательства заранее и платите постепенно в течение срока строительства (обычно 12-24 месяца).
Это ключевое отличие покупки новостройки от покупки готового жилья. Если вам нужно более подробное сравнение обоих вариантов, прочитайте наш материал о покупке на этапе строительства и вторичном жилье на Costa Blanca: структура одинакова на всех четырех наших побережьях, различаются только местные налоговые ставки.
Вы вносите резервационный сбор, как правило от €6 000 до €10 000 на Costa Almería, чтобы объект был снят с продажи, пока ваш юрист проверяет документы застройщика. Это удерживающий депозит, а не договор. После оплаты застройщик прекращает предлагать этот конкретный участок или квартиру на согласованный срок (обычно 15-30 дней), чтобы юрист мог провести проверку.
Прежде чем принимать обязательства, юрист должен убедиться, что застройщик владеет землей без обременений, имеет действующую строительную лицензию, а проект зарегистрирован. Сумма резервации позднее засчитывается в ваш платеж 10% при подписании договора. Важно точно понимать, что здесь возвращается, а что нет: наша заметка о резервационном депозите и возвратных суммах объясняет условия мелким шрифтом, на которых часто попадаются покупатели.
На стадии частного договора (contrato de compraventa) вы обычно платите 10% от цены покупки, в которые засчитывается резервационный сбор, плюс IVA. Это обязывающее соглашение: в нем фиксируются цена, характеристики объекта, срок сдачи и, что особенно важно, полный график платежей на весь период строительства.
Эти 10% означают реальное обязательство. С этого момента застройщик рассчитывает на ваши поэтапные платежи для завершения строительства, поэтому испанское законодательство требует от него гарантировать ваши деньги (см. ниже). Попросите независимого юриста прочитать договор до подписания: проект договора, подготовленный застройщиком, защищает интересы застройщика, а не ваши.
Для новостроек налоговая база равна уплаченной цене плюс IVA, поэтому вопрос кадастровой стоимости (valor de referencia по данным Catastro), который влияет на вторичный рынок, здесь почти не играет роли. При покупке вторичного жилья налог начисляется с большей из двух величин: цены сделки или этой референсной стоимости. Это полезно знать, если вы позже будете продавать или покупать готовое жилье на том же побережье.
Между подписанием договора и завершением сделки вы вносите промежуточные взносы, как правило в сумме 20-40% цены, привязанные к этапам строительства. С каждого взноса уплачивается 10% IVA, а ваш юрист должен проверять ход работ до перечисления средств. Типичная для Costa Almería схема делит эти платежи на начало возведения каркаса, завершение кровли и начало отделочных работ.
Планы платежей зависят от застройщика. Одни берут больше в период строительства, другие оставляют основную часть до завершения. Всегда читайте график в договоре и не полагайтесь на «стандартное» распределение.
| Этап | % от цены | Сумма (без IVA) | IVA на этом этапе | Когда |
|---|---|---|---|---|
| Резервация | ~2-3% | €6 000-€10 000 | Обычно выставляется при подписании договора | При резервировании объекта |
| Частный договор (за вычетом резервации) | 10% | €30 000 | €3 000 | При подписании contrato |
| Этап 1, каркас | 10% | €30 000 | €3 000 | В ходе строительства |
| Этап 2, кровля / отделка | 10% | €30 000 | €3 000 | В ходе строительства |
| Остаток при завершении сделки | 70% | €210 000 | €21 000 | У нотариуса (escritura) |
В этом примере IVA (в сумме €30 000 при цене €300 000) распределяется по этапам, поскольку каждый счет застройщика облагается этим налогом. К моменту завершения сделки сверх итогового остатка добавляется гербовый сбор AJD, о котором речь пойдет далее.
При покупке новостройки в Андалусии, куда входят Costa Almería и Costa del Sol, вы платите 10% IVA от цены и гербовый сбор AJD (Actos Jurídicos Documentados) в размере 1,2%. IVA выставляется застройщиком с каждым поэтапным платежом; AJD уплачивается один раз при подписании escritura. Если добавить расходы на нотариуса, земельный реестр, юриста и gestoría (агентство по оформлению документов), общие затраты при покупке новостройки составляют примерно 12-15% сверх цены (Андалусия находится в нижней части диапазона благодаря ставке AJD 1,2%).
Обратите внимание: ставки устанавливаются каждым автономным сообществом, поэтому AJD различается на наших четырех побережьях. На новостройки ITP (налог на передачу имущества) никогда не распространяется: он применяется только при покупке вторичного жилья.
| Побережье | Автономное сообщество | IVA | Гербовый сбор AJD |
|---|---|---|---|
| Costa Almería | Андалусия | 10% | 1,2% |
| Costa del Sol | Андалусия | 10% | 1,2% |
| Costa Cálida | Мурсия | 10% | 1,5% |
| Costa Blanca | Валенсийское сообщество | 10% | 1,4% |
Помимо налогов, закладывайте в бюджет нотариальные расходы около 0,2-0,5%, земельный реестр 0,1-0,25%, юриста примерно 1% плюс IVA и gestoría около €300. Если вам нужно финансирование, оформляйте его заранее: см. наши руководства по ипотеке для нерезидентов в Испании и по банковской оценке (tasación), которая при покупке строящегося жилья проводится ближе к завершению сделки, а не при подписании договора.
По закону каждый евро, который вы платите застройщику до завершения объекта, должен быть защищен банковской гарантией или страховым полисом и перечисляться на отдельный специальный счет. Если застройщик обанкротится или не выполнит обязательства, вы вправе потребовать возврата денег с процентами. Это самая важная защита при покупке строящегося жилья, и вносить любой взнос без нее нельзя.
Настаивайте на предоставлении индивидуального сертификата гарантии (aval или страховой полис), покрывающего именно ваши платежи, а не общего заверения, что «проект застрахован». Убедитесь, что каждый поэтапный платеж поступает на специальный счет, указанный в вашем договоре. В нашем отдельном руководстве о банкротстве застройщика и банковской гарантии при покупке строящегося жилья объясняется, как добиваться исполнения гарантии, если что-то пойдет не так.
При завершении сделки вы оплачиваете итоговый остаток, обычно около 70%, и подписываете escritura у нотариуса. В этот момент право собственности переходит к вам, и вы получаете ключи. До этого застройщик должен получить лицензию первого заселения (Licencia de Primera Ocupación), а ваш юрист затем зарегистрирует документ в земельном реестре.
В день завершения сделки возникают расходы на гербовый сбор AJD, нотариуса и реестр. О самой процедуре подписания читайте в материале нотариус и день завершения сделки в Испании и не пропустите тему лицензии первого заселения: без нее вы не сможете законно подключить коммунальные услуги, а во многих случаях и получить cédula de habitabilidad. Проведите тщательную приемку с проверкой дефектов до подписания, чтобы недочеты были устранены за счет застройщика.
Да, поэтапные платежи в период строительства все равно вносите вы. Ипотека на новостройку, как правило, выдается при завершении сделки в счет итогового остатка, а не во время строительства, поэтому резервацию, платеж 10% при подписании договора и промежуточные взносы вы финансируете из собственных средств. Планируйте денежные потоки и валютные переводы с учетом этого.
Среди текущих объектов Mediter на Costa Almería новые квартиры и виллы охватывают широкий ценовой диапазон: многие современные квартиры у моря стоят примерно €150 000-€350 000, а более крупные отдельные виллы дороже. При таких ценах разница между андалусской ставкой AJD 1,2% и более высоким гербовым сбором в других регионах может дать экономию в несколько тысяч евро на похожем по характеристикам жилье. Это еще одна причина, по которой Costa Almería привлекает покупателей, ориентированных на выгодное соотношение цены и качества. О том, как это побережье соотносится с соседними по ценам и образу жизни, читайте в нашем сравнении четырех побережий.
Ожидайте резервационный сбор около €6 000-€10 000, а затем примерно 10% цены при подписании частного договора. Резервация обычно засчитывается в эти 10%, так что ваше реальное первоначальное обязательство составляет около 10% плюс IVA на эту сумму.
Закладывайте 10% IVA плюс гербовый сбор AJD 1,2%, затем нотариус (~0,2-0,5%), земельный реестр (~0,1-0,25%), юрист (~1% + IVA) и gestoría (~€300). В целом рассчитывайте примерно на 12-15% сверх цены покупки, причем Costa Almería находится в нижней части диапазона.
Должны быть, при условии, что каждый поэтапный платеж покрыт обязательной по закону банковской гарантией или страховым полисом и поступает на специально предназначенный счет. Если застройщик не выполнит обязательства, вы сможете вернуть платежи с процентами, но только если гарантия действительно оформлена, поэтому проверяйте ее письменно перед каждым платежом.
AJD, 1,2% в Андалусии, - это разовый налог, связанный с подписанием escritura, поэтому он уплачивается при завершении сделки, а не в ходе строительства. IVA 10%, напротив, выставляется застройщиком с каждым поэтапным платежом по мере их внесения.
Одобрить ее заранее можно, но банки обычно выдают средства при завершении сделки в счет итогового остатка. Резервация, платеж при подписании договора и взносы в период строительства, как правило, оплачиваются из ваших собственных средств, поэтому планируйте денежные потоки на весь период строительства.
Резервация - это небольшой удерживающий сбор (около €6 000-€10 000), который снимает объект с продажи, пока юрист проверяет застройщика. Платеж около 10% при подписании договора - это обязывающее обязательство купить, и резервация в него засчитывается. Только договор делает сделку юридически обязательной к исполнению.
Mediter Real Estate продает новостройки и вторичное жилье на Costa Almería, Costa Cálida, Costa Blanca и Costa del Sol, и мы сопровождаем иностранных покупателей на каждом этапе: от резервации и банковских гарантий до завершения сделки у нотариуса. Начните с нашего руководства для покупателей-нерезидентов, а затем свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить текущие проекты новостроек и планы платежей на выбранном вами побережье.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie