Автор Nicki Price, CEO
Покупка проблемного отеля или гостевого дома на Costa del Sol в 2026 году означает уплату налога ITP (налог на переход права собственности) по ставке 7% в Андалусии с наибольшей из двух сумм: цены сделки или valor de referencia (референтной стоимости) по данным Catastro (кадастра). Сверх этого в сумме стоит закладывать примерно 10-13% на налоги, услуги нотариуса, реестра и юристов. Однако главные затраты связаны не с самой покупкой, а с цепочкой лицензий: если у здания нет действующей licencia de apertura (лицензии на открытие и ведение деятельности) и регистрации в туристическом реестре, вам потребуется одобрение мэрии на вид использования, лицензия на деятельность и (если вы меняете назначение помещения) официальная смена назначения. Проверьте всё это до подписания contrato de arras, ведь выгодная цена на объект, который нельзя законно открыть, выгодной не является.
Это руководство написано для иностранных покупателей, которые рассматривают небольшие отели, хостелы типа hostal, мини-гостиницы с завтраком (B&B) и помещения смешанного назначения на Costa del Sol. Там, где правила различаются, мы также указываем ситуацию на Costa Almería, Costa Cálida и Costa Blanca.
Проблемный объект - это просто недвижимость, которую продают в спешке: обветшавший или закрытый hostal, гостевой дом, владельцы которого ушли на покой, имущество после изъятия банком или помещение, попавшее под процедуру банкротства. Привлекает цена, но есть подвох: то, что привело к закрытию (долги, проблемы с лицензиями, износ конструкций), как правило, переходит к вам вместе с ключами.
На Costa del Sol такие объекты делятся на три основные группы: лицензированные действующие отели, которые просто прекратили работу; жилые или коммерческие здания, которые кто-то хочет переоборудовать под туристическое размещение; и объекты, проданные банками или по решению суда. У каждой группы свой путь получения лицензий, поэтому первая задача вашего юриста - точно установить, какой именно объект вы покупаете. Если это банковский актив, наше руководство по недвижимости, изъятой банками, на Costa Almería объясняет, как проходят такие продажи; многие принципы одинаковы по всей Андалусии.
Проверяйте это в первую очередь. Для законной работы hostal в Андалусии необходимы два документа, действующие вместе: licencia de apertura / actividad (лицензия на открытие и ведение деятельности), выданная Ayuntamiento (мэрией), и регистрация в туристическом реестре Хунты Андалусии (Registro de Turismo de Andalucía) в соответствии с Decreto 13/2020, которым регулируются отели и апарт-отели. Гостевой дом, позиционируемый как «hostal» или «pensión», должен относиться к правильной категории; vivienda con fines turísticos (VFT, жильё для туристической аренды) - это другой, более мягкий режим для жилых домов, а не для коммерческих гостиничных предприятий.
Через своего юриста запросите у продавца в письменном виде licencia de apertura, номер туристической регистрации, актуальные документы о первом заселении или пригодности для проживания, энергетический сертификат и свежую nota simple, где не должно быть арестов (embargos) и скрытых обременений. Если какого-то документа нет или он «на продлении», считайте бизнес нелицензированным и оценивайте его соответственно. Наш более общий разбор правил туристических лицензий на аренду в Испании в 2026 году станет полезным фоном, но учтите: работа отеля - это коммерческая деятельность, а не аренда по режиму VFT.
Cambio de uso (смена назначения) - это официальное изменение юридического назначения здания: жилое, коммерческое, туристическое размещение. Оно фиксируется в Ayuntamiento и в итоге в Registro de la Propiedad (реестре недвижимости). Она нужна всякий раз, когда планируемая деятельность отличается от текущего назначения объекта: например, если вы превращаете жилой дом или магазин в hostal либо возвращаете в коммерческий оборот бывший гостевой дом, который вернулся к жилому использованию.
Смену назначения утверждает мэрия в рамках собственного Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU, генеральный план градостроительства), поэтому то, что возможно в Marbella, могут отклонить через две улицы или в Estepona. Обычно требуется проект, подписанный архитектором, подтверждение того, что здание отвечает действующим нормам пожарной безопасности, доступности и санитарным требованиям, и, что принципиально, что туристическое или коммерческое использование разрешено на данном участке. Национального «короткого пути» не существует: решают PGOU и муниципальный отдел градостроительства. Прежде чем принимать обязательства, пусть ваш юрист запросит certificado urbanístico (градостроительную справку), подтверждающую разрешённые виды использования для конкретного кадастрового номера.
Проблемные коммерческие здания часто старые и десятилетиями переоборудовались частями. Противопожарные нормы, доступность для маломобильных людей (в Андалусии к помещениям общественного пользования применяются строгие требования) и минимальные размеры номеров для туристического размещения могут потребовать дорогостоящих работ. Строительная экспертиза на Costa del Sol здесь не опция: от неё зависит, получите ли вы понятный бюджет ремонта или бездонную яму для денег. Если планируются серьёзные работы, прочитайте наше руководство по ремонту недвижимости в Испании, где описана последовательность получения разрешений.
При покупке коммерческой недвижимости на вторичном рынке на Costa del Sol вы платите ITP 7% (по Андалусии), который считается с наибольшей из двух сумм: согласованной цены или Catastro valor de referencia. Большинство конкурирующих статей этот момент упускают, а он может поднять налог выше ожидаемого, если проблемный объект недооценён. Новый или существенно реконструированный коммерческий объект, продаваемый компанией, облагается в Андалусии вместо этого 10% IVA плюс 1,2% AJD (гербовый сбор). Добавьте нотариуса (~0,2-0,5%), реестр недвижимости (~0,1-0,25%), юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300).
| Статья расходов | Costa del Sol / Almería (Андалусия) | Costa Cálida (Мурсия) | Costa Blanca (Валенсийское сообщество) |
|---|---|---|---|
| Налог на переход права собственности при перепродаже (ITP) | 7% | 7,75% | 9% (с 1 июня 2026) |
| С €900 000 | €63 000 | €69 750 | €81 000 |
| Нотариус ~0,2-0,5% | €1 800-4 500 | €1 800-4 500 | €1 800-4 500 |
| Реестр недвижимости ~0,1-0,25% | €900-2 250 | €900-2 250 | €900-2 250 |
| Юрист ~1% + IVA | ~€10 890 | ~€10 890 | ~€10 890 |
| Gestoría | ~€300 | ~€300 | ~€300 |
| Ориентировочный итог сверх цены | ~10-11% | ~11-12% | ~12-13% |
Обратите внимание на шкалу ITP: на Costa Blanca (Валенсийское сообщество) ставка при перепродаже снижается до 9% для сделок, подписанных с 1 июня 2026 года по Ley 5/2025 (с диапазоном 11% для сумм свыше €1 млн), а применимую ставку определяет дата подписания у нотариуса, а не дата contrato de arras. Для новой коммерческой недвижимости AJD (гербовый сбор) составляет 1,2% в Андалусии, 1,5% в Мурсии и 1,4% в Валенсийском сообществе. Если объект куплен ниже valor de referencia, помните, что налог всё равно начисляется на эту референтную стоимость, поэтому заранее уточните налоговое положение.
Это три разные сделки с тремя разными налоговыми последствиями. Покупка здания в собственность - это покупка недвижимости (ITP или IVA, как описано выше). Покупка действующего бизнеса (traspaso, передача бизнеса) может включать передачу лицензии на деятельность и гудвилла, но если помещение арендуется, часто требуется согласие арендодателя. Покупка компании (SL), владеющей отелем, может означать наследование скрытых обязательств: долгов, трудовых споров, налоговых недоимок, поэтому здесь необходима полная юридическая проверка.
Какая структура подойдёт вам, зависит от налогов, ответственности и того, как вы будете управлять бизнесом. Наше руководство по покупке недвижимости в совместную собственность или через компанию в Испании описывает плюсы и минусы. Для проблемного объекта самый безопасный вариант по умолчанию, как правило, покупка здания как актива с подачей новой заявки на лицензию, чтобы не унаследовать чужие проблемы, но в каждом случае нужна профессиональная консультация.
Именно текущие расходы незаметно «съедают» деньги в проблемных отелях. Закладывайте IBI (налог на недвижимость, для коммерческих объектов выше, чем для жилых), сборы за вывоз мусора и канализацию, страхование бизнеса и гораздо более высокое потребление коммунальных ресурсов, чем в доме: коммерческие помещения платят по коммерческим тарифам на электричество и воду. Добавьте расходы на персонал (взносы в испанскую социальную систему значительны), ежегодные услуги бухгалтера, продление лицензий и обязанности по сбору туристического налога, которые действуют для зарегистрированных заведений.
Если в предложение входит частный бассейн, учтите, что бассейны коммерческого использования имеют собственные требования к лицензированию и обработке воды, более строгие, чем для частного дома, как объясняет наше руководство по лицензиям и стоимости частного бассейна.
Каждый шаг может занять месяцы, и на любом из них возможен отказ, поэтому contrato de arras должен содержать условие о получении удовлетворительных подтверждений по градостроительству и лицензиям. Что касается подписания, наше руководство по нотариусу и дню завершения сделки подробно описывает подписание escritura.
Сейчас Mediter предлагает 8 197 объектов на продажу на Costa Blanca South, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa de Almería, Costa Blanca North и Майорке. Хотя основную часть этого предложения составляет жилая недвижимость, она хорошо показывает, где сосредоточены возможности для коммерческого переоборудования: это устоявшиеся курортные города и внутренние центры, где гостевые дома традиционно работали. Если вы выбираете локацию, наше руководство по инвестициям в недвижимость Estepona и сравнение четырёх побережий на 2026 год - хорошая отправная точка, прежде чем сузить поиск вместе с нашей командой.
Коммерческая недвижимость на вторичном рынке в Андалусии облагается ITP 7%, который начисляется на большую из двух сумм: цену сделки или Catastro valor de referencia. Новый или существенно реконструированный объект, продаваемый компанией, облагается вместо этого 10% IVA плюс 1,2% AJD (гербовый сбор).
Только если муниципальный PGOU разрешает туристическое или коммерческое использование на данном участке и вы получили в Ayuntamiento смену назначения (cambio de uso), подкреплённую проектом архитектора и соблюдением норм пожарной безопасности, доступности и санитарных требований. Всегда сначала получайте certificado urbanístico по точному кадастровому номеру.
Да. Коммерческому гостиничному бизнесу (hostal, pensión, отель) необходимы licencia de apertura и регистрация в качестве гостиничного заведения по Decreto 13/2020. Это более жёсткий режим, чем vivienda con fines turísticos (VFT), который применяется к отпускным домам.
С точки зрения налогов да: ставка ITP 7% при перепродаже в Андалусии ниже, чем 7,75% на Costa Cálida (Мурсия, Ley 3/2025) и 9% на Costa Blanca с 1 июня 2026 года (Валенсийское сообщество, Ley 5/2025). Но цена покупки - лишь часть уравнения; расходы на лицензирование и приведение в соответствие с нормами часто многократно превышают разницу в налогах.
Лицензирование и работы по соответствию нормам. Выгодное по цене здание, которое нельзя законно открыть или которое требует серьёзной модернизации противопожарных систем и доступности до открытия, может обойтись намного дороже, чем чуть более дорогой объект с действующей лицензией на деятельность и туристической регистрацией.
Покупка проблемного отеля или гостевого дома вознаграждает тех, кто делает «домашнюю работу» по лицензиям до подписания, и именно здесь хорошая местная консультация окупается. Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость или проект со сменой назначения на Costa del Sol, Costa Almería, Costa Cálida или Costa Blanca, свяжитесь с Mediter Real Estate. Наша команда поможет организовать градостроительные проверки, выбрать правильную юридическую структуру и составить реалистичный бюджет расходов на содержание до того, как вы примете окончательное решение.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie