Geschreven door Nicki Price, CEO
Wie in 2026 een noodlijdend hotel of gastenverblijf aan de Costa del Sol koopt, betaalt 7% ITP (overdrachtsbelasting) in Andalucía over de hoogste van de koopprijs of de valor de referencia van het Catastro. Daarbovenop rekent u in totaal grofweg 10-13% voor belastingen, notaris, kadaster en juridische kosten. De echte kostenpost is echter niet de aankoop zelf, maar de vergunningenketen: tenzij het gebouw al beschikt over een geldige licencia de apertura en een toeristische registratie, heeft u de goedkeuring van de gemeente nodig voor het gebruik, een activiteitenvergunning en (als u de bestemming van het pand wilt wijzigen) een formele bestemmingswijziging. Laat dit controleren voordat u het contrato de arras tekent, want een koopje dat niet legaal open mag, is geen koopje.
Deze gids is geschreven voor internationale kopers die kijken naar kleine hotels, hostales, B&B's en panden met gemengd gebruik aan de Costa del Sol. Waar de regels verschillen, geven wij ook de situatie aan de Costa Almería, Costa Cálida en Costa Blanca aan.
Een noodlijdend object is simpelweg een pand dat onder druk wordt verkocht: een verouderd of gesloten hostal, een gastenverblijf waarvan de eigenaren met pensioen zijn, een bankovername of een pand dat in een faillissement terecht is gekomen. De aantrekkingskracht is de prijs; de keerzijde is dat wat de zaak ook deed sluiten (schulden, vergunningproblemen, bouwkundig verval) meestal samen met de sleutels overgaat.
Aan de Costa del Sol vallen deze objecten grofweg in drie groepen: gelicentieerde hotels die simpelweg zijn gestopt met exploiteren, woon- of bedrijfsgebouwen die iemand wil ombouwen tot toeristisch verblijf, en door banken of rechtbanken verkochte activa. Elke groep kent een heel ander vergunningstraject, dus de eerste taak van uw advocaat is vaststellen welke van de drie u precies koopt. Gaat het om een bankobject, dan legt onze gids over bankovernames aan de Costa Almería uit hoe die verkopen werken; veel van dezelfde principes gelden in heel Andalucía.
Controleer dit vóór al het andere. Een legaal functionerend hostal in Andalucía heeft twee zaken nodig die samenwerken: een licencia de apertura / actividad (opening- en activiteitenvergunning) van het Ayuntamiento (gemeentebestuur), en inschrijving in het toeristisch register van de Junta de Andalucía (Registro de Turismo de Andalucía) onder Decreto 13/2020, dat hotels en apparthotels regelt. Een gastenverblijf dat als "hostal" of "pensión" wordt aangeboden, moet in de juiste categorie vallen; een vivienda con fines turísticos (VFT) is een ander, lichter regime voor woningen en niet bedoeld voor commerciële logiesbedrijven.
Vraag de verkoper, schriftelijk en via uw advocaat, om de apertura-vergunning, het registratienummer van de toeristische inschrijving, de meest recente documenten over eerste ingebruikname of bewoonbaarheid, het energiecertificaat en een recente nota simple waaruit blijkt dat er geen embargos of niet-gemelde lasten zijn. Ontbreekt er iets of is het "in verlenging", beschouw de zaak dan als zonder vergunning en prijs dit in. Onze bredere toelichting over de regels voor toeristische verhuurvergunningen in Spanje in 2026 is nuttige achtergrond, maar let op: het exploiteren van een hotel is een commerciële activiteit en geen VFT-verhuur.
Een cambio de uso is de formele herclassificatie van de wettelijke bestemming van een gebouw: wonen, handel of toeristisch verblijf. Deze wordt vastgelegd bij het Ayuntamiento en uiteindelijk in het Registro de la Propiedad (kadaster). U heeft er een nodig zodra de activiteit die u plant afwijkt van het gebruik dat het pand nu heeft: een appartementencomplex of winkel ombouwen tot hostal, of een voormalig gastenverblijf dat is teruggevallen op woonbestemming weer omzetten in een bedrijf.
De bestemmingswijziging wordt door de gemeente verleend op basis van haar eigen Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), dus wat in Marbella mogelijk is, kan twee straten verderop of in Estepona worden geweigerd. Meestal is een door een architect ondertekend project nodig, het bewijs dat het gebouw voldoet aan de huidige normen voor brandveiligheid, toegankelijkheid en hygiëne, en vooral dat toeristisch of commercieel gebruik op dat perceel is toegestaan. Er bestaat geen nationale sluiproute: de PGOU en de gemeentelijke afdeling stedenbouw beslissen. Laat uw advocaat daarom, voordat u zich vastlegt, een certificado urbanístico opvragen waarin de toegestane bestemmingen voor het exacte kadastrale referentienummer staan.
Noodlijdende bedrijfsgebouwen zijn vaak ouder en zijn in de loop van decennia stukje bij beetje verbouwd. Brandvoorschriften, rolstoeltoegankelijkheid (Andalucía hanteert strenge toegankelijkheidsregels voor publiek toegankelijke panden) en minimale kamerafmetingen voor toeristisch verblijf kunnen kostbare werkzaamheden afdwingen. Een bouwkundige keuring aan de Costa del Sol is hier niet optioneel: het is het verschil tussen een renovatiebudget en een bodemloze put. Zijn er grote werkzaamheden gepland, lees dan onze gids over een woning renoveren in Spanje voor de volgorde van de vergunningen.
Voor een bestaand bedrijfspand aan de Costa del Sol betaalt u in Andalucía 7% ITP, berekend over de hoogste van de overeengekomen prijs of de valor de referencia van het Catastro. De meeste concurrerende artikelen vergeten dit punt, terwijl het bij een te laag gewaardeerd noodlijdend object de belastingaanslag hoger kan maken dan u verwacht. Een nieuw of ingrijpend gerenoveerd bedrijfspand dat door een onderneming wordt verkocht, valt in Andalucía in plaats daarvan onder 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht. Tel daar notaris (~0,2-0,5%), kadaster (~0,1-0,25%), een advocaat (~1% + IVA) en een gestoría (~€300) bij op.
| Kostenpost | Costa del Sol / Almería (Andalucía) | Costa Cálida (Murcia) | Costa Blanca (C. Valenciana) |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting bestaande bouw (ITP) | 7% | 7,75% | 9% (vanaf 1 jun 2026) |
| Over €900.000 | €63.000 | €69.750 | €81.000 |
| Notaris ~0,2-0,5% | €1.800-4.500 | €1.800-4.500 | €1.800-4.500 |
| Kadaster ~0,1-0,25% | €900-2.250 | €900-2.250 | €900-2.250 |
| Advocaat ~1% + IVA | ~€10.890 | ~€10.890 | ~€10.890 |
| Gestoría | ~€300 | ~€300 | ~€300 |
| Vuistregel totaal bovenop de prijs | ~10-11% | ~11-12% | ~12-13% |
Let op het ITP-tarief: aan de Costa Blanca (C. Valenciana) daalt het tarief voor bestaande bouw naar 9% voor akten die vanaf 1 juni 2026 worden getekend onder Ley 5/2025 (met een tarief van 11% boven €1 miljoen). Het is de datum van de notariële ondertekening, niet de datum van het contrato de arras, die bepaalt welk tarief geldt. Voor een nieuwbouw-bedrijfspand bedraagt het AJD-zegelrecht 1,2% in Andalucía, 1,5% in Murcia en 1,4% in C. Valenciana. Koopt u een pand onder de valor de referencia, bedenk dan dat de belasting toch over die referentiewaarde wordt geheven, dus vraag vroeg naar de fiscale positie.
Dit zijn drie verschillende transacties met drie verschillende fiscale uitkomsten. Het gebouw in volle eigendom kopen is een vastgoedaankoop (ITP of IVA zoals hierboven). Het bedrijf als lopende onderneming overnemen (traspaso) kan de exploitatievergunning en goodwill overdragen, maar vereist vaak toestemming van de verhuurder als het pand wordt gehuurd. Het kopen van de vennootschap (SL) die het hotel bezit kan verborgen verplichtingen met zich meebrengen, zoals schulden, arbeidsgeschillen en belastingachterstanden, en vraagt dus om een volledige due diligence.
Welke structuur bij u past, hangt af van belastingen, aansprakelijkheid en de manier waarop u het bedrijf wilt runnen. Onze gids over samen of via een vennootschap vastgoed kopen in Spanje zet de afwegingen op een rij. Bij een noodlijdend object is de veiligste standaardkeuze meestal een aankoop van het gebouw zelf met een nieuwe vergunningsaanvraag, zodat u de problemen van een ander niet erft. Laat u wel per geval professioneel adviseren.
Bij noodlijdende hotels lopen de exploitatiekosten stilletjes op. Reken op IBI (onroerendezaakbelasting, hoger voor bedrijfspanden dan voor woningen), afval- en rioolheffingen, bedrijfsverzekering en een veel hoger verbruik dan thuis, want bedrijfspanden betalen commerciële tarieven voor elektriciteit en water. Voeg daar personeelskosten aan toe (de Spaanse sociale premies zijn aanzienlijk), een jaarlijkse boekhouder, vergunningsverlengingen en de verplichtingen rond de inning van toeristenbelasting voor geregistreerde accommodaties.
Hoort er een privézwembad bij het aanbod, dan gelden voor zwembaden met commercieel gebruik eigen vergunningen en waterbehandelingsplichten, zwaarder dan bij een particuliere woning, zoals onze gids over vergunningen en kosten van privézwembaden uitlegt.
Elke stap kan maanden duren en elke stap kan mislukken. Daarom hoort het contrato de arras afhankelijk te zijn van bevredigende bevestigingen op het gebied van stedenbouw en vergunningen. Voor het tekenen zelf loopt onze gids over de notaris en de dag van de overdracht u door de escritura heen.
Mediter biedt momenteel 8.197 woningen te koop aan in Costa Blanca Zuid, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa de Almería, Costa Blanca Noord en Mallorca. Hoewel het merendeel van dat aanbod residentieel is, geeft het een goed beeld van waar kansen voor commerciële ombouw zich concentreren: de gevestigde badplaatsen en de binnenlandse knooppunten waar gastenverblijven van oudsher draaiden. Weegt u locaties af, dan zijn onze gids over vastgoedinvestering in Estepona en de vergelijking van de vier kusten in 2026 goede startpunten voordat u samen met ons team uw zoekopdracht verfijnt.
Een bestaand bedrijfspand in Andalucía valt onder 7% ITP, berekend over de hoogste van de prijs of de valor de referencia van het Catastro. Een nieuwe of ingrijpend gerenoveerde eenheid die door een onderneming wordt verkocht, valt in plaats daarvan onder 10% IVA plus 1,2% AJD-zegelrecht.
Alleen als de gemeentelijke PGOU toeristisch of commercieel gebruik op dat perceel toestaat en u van het Ayuntamiento een bestemmingswijziging (cambio de uso) verkrijgt, onderbouwd met een architectenproject en naleving van de normen voor brandveiligheid, toegankelijkheid en hygiëne. Vraag altijd eerst een certificado urbanístico aan voor het exacte kadastrale referentienummer.
Ja. Een commercieel logiesbedrijf (hostal, pensión, hotel) heeft een licencia de apertura nodig en registratie als hotelaccommodatie onder Decreto 13/2020. Dat is een zwaarder regime dan de vivienda con fines turísticos (VFT) die voor vakantiewoningen geldt.
Fiscaal gezien wel: het ITP-tarief van 7% voor bestaande bouw in Andalucía ligt lager dan de 7,75% van de Costa Cálida (Murcia, Ley 3/2025) en de 9% van de Costa Blanca vanaf 1 juni 2026 (C. Valenciana, Ley 5/2025). Maar de aankoopprijs is slechts een deel van de vergelijking; de kosten voor vergunningen en naleving wegen vaak zwaarder dan het belastingverschil.
Vergunningen en werkzaamheden voor naleving van de regels. Een koopje van een gebouw dat niet legaal open mag, of dat eerst ingrijpende upgrades voor brandveiligheid en toegankelijkheid nodig heeft, kan veel meer kosten dan een iets duurder pand dat al een geldige activiteitenvergunning en toeristische registratie heeft.
Een noodlijdend hotel of gastenverblijf kopen loont voor kopers die hun vergunningenhuiswerk doen voordat ze tekenen, en juist daar verdient goed lokaal advies zich terug. Overweegt u commercieel vastgoed of een project met bestemmingswijziging aan de Costa del Sol, Costa Almería, Costa Cálida of Costa Blanca, neem dan contact op met Mediter Real Estate. Ons team helpt u de stedenbouwkundige controles, de juiste juridische structuur en een realistisch exploitatiebudget op orde te brengen voordat u zich vastlegt.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid