Rédigé par Nicki Price, CEO
Acheter un hôtel ou une maison d'hôtes en difficulté sur la Costa del Sol en 2026 implique de payer 7 % d'ITP (droits de mutation) en Andalucía, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix de vente et la valor de referencia du Catastro, puis de prévoir environ 10 à 13 % supplémentaires au total pour les taxes, le notaire, le registre foncier et les honoraires juridiques. Pourtant, le véritable coût n'est pas l'achat lui-même, mais la chaîne de licences : sauf si le bâtiment détient déjà une licencia de apertura valide et un enregistrement touristique, il vous faudra l'accord de la mairie pour l'usage, une licence d'activité et, si vous modifiez la destination des locaux, un changement d'usage en bonne et due forme. Faites vérifier tout cela avant de signer le contrato de arras, car une bonne affaire qui ne peut pas légalement ouvrir n'est pas une bonne affaire.
Ce guide s'adresse aux acheteurs internationaux qui étudient de petits hôtels, hostales, chambres d'hôtes et locaux à usage mixte le long de la Costa del Sol. Lorsque les règles diffèrent, nous indiquons aussi la situation sur la Costa Almería, la Costa Cálida et la Costa Blanca.
Un bien en difficulté est tout simplement un bien vendu sous pression : un hostal vieillissant ou fermé, une maison d'hôtes dont les propriétaires ont pris leur retraite, une saisie bancaire ou des locaux pris dans une procédure d'insolvabilité. L'attrait, c'est le prix ; le revers, c'est que la cause de la fermeture (dettes, problèmes de licence, dégradation structurelle) est généralement transmise avec les clés.
Sur la Costa del Sol, ces biens se répartissent en trois grands groupes : les hôtels dotés d'une licence qui ont simplement cessé leur activité, les immeubles résidentiels ou commerciaux que l'on souhaite transformer en hébergement touristique, et les actifs vendus par une banque ou par décision de justice. Chacun suit un parcours de licences très différent, si bien que la première mission de votre avocat est de déterminer exactement lequel vous achetez. S'il s'agit d'un actif bancaire, notre guide sur les biens saisis par les banques sur la Costa Almería explique le fonctionnement de ces ventes ; bon nombre des mêmes principes s'appliquent dans toute l'Andalucía.
Vérifiez-le avant toute chose. Un hostal exploité légalement en Andalucía a besoin de deux éléments qui fonctionnent ensemble : une licencia de apertura / actividad (licence d'ouverture et d'activité) délivrée par l'Ayuntamiento, et l'inscription au registre du tourisme de la Junta de Andalucía (Registro de Turismo de Andalucía) en vertu du Decreto 13/2020, qui régit les établissements hôteliers et les appart-hôtels. Une maison d'hôtes commercialisée comme « hostal » ou « pensión » doit relever de la bonne catégorie ; une vivienda con fines turísticos (VFT) est un régime distinct et plus léger, prévu pour les logements, et non pour les entreprises d'hébergement commercial.
Demandez au vendeur, par écrit et par l'intermédiaire de votre avocat, la licence d'ouverture, le numéro d'enregistrement touristique, les derniers documents de première occupation ou d'habitabilité, le certificat énergétique et une nota simple récente attestant l'absence d'embargos ou de charges non déclarées. Si l'un de ces éléments manque ou est « en cours de renouvellement », considérez l'activité comme non autorisée et fixez votre prix en conséquence. Notre explication plus large sur les règles de la licence de location touristique en Espagne en 2026 constitue un bon complément, mais gardez à l'esprit que l'exploitation d'un hôtel est une activité commerciale, et non une location VFT.
Un cambio de uso est la reclassification officielle de la destination légale d'un bâtiment (résidentiel, commercial, hébergement touristique), inscrite auprès de l'Ayuntamiento et, au final, au Registro de la Propiedad. Il est nécessaire dès que l'activité envisagée diffère de l'usage actuellement attaché au bien : transformer un immeuble d'appartements ou un commerce en hostal, ou bien remettre en exploitation une ancienne maison d'hôtes revenue à l'usage résidentiel.
Le changement d'usage est accordé par la mairie en application de son propre Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) : ce qui est possible à Marbella peut donc être refusé deux rues plus loin ou à Estepona. Il exige généralement un projet signé par un architecte, la preuve que le bâtiment respecte les normes actuelles de sécurité incendie, d'accessibilité et d'hygiène, et surtout que l'usage touristique ou commercial est autorisé sur la parcelle. Il n'existe aucun raccourci national : ce sont le PGOU et le service d'urbanisme municipal qui tranchent. Avant de vous engager, demandez à votre avocat de solliciter un certificado urbanístico confirmant les usages autorisés pour la référence cadastrale exacte.
Les bâtiments commerciaux en difficulté sont souvent anciens et ont été transformés au coup par coup pendant des décennies. La réglementation incendie, l'accès des personnes handicapées (l'Andalucía applique des règles d'accessibilité strictes aux locaux ouverts au public) et les surfaces minimales des chambres d'hébergement touristique peuvent imposer des travaux coûteux. Une expertise structurelle sur la Costa del Sol n'est pas facultative ici : c'est la différence entre un budget de rénovation et un gouffre financier sans fin. Si des travaux importants sont prévus, consultez notre guide sur la rénovation d'un bien en Espagne pour connaître la séquence des permis.
Pour un bien commercial en revente sur la Costa del Sol, vous payez 7 % d'ITP en Andalucía, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix convenu et la valor de referencia du Catastro, un point que la plupart des articles concurrents omettent, et qui peut faire grimper la facture fiscale au-delà de vos attentes sur un actif en difficulté sous-évalué. Un local commercial neuf ou substantiellement rénové vendu par une entreprise est en revanche soumis en Andalucía à 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD (droits de timbre). Ajoutez le notaire (~0,2-0,5 %), le registre foncier (~0,1-0,25 %), un avocat (~1 % + IVA) et une gestoría (~300 €).
| Poste de coût | Costa del Sol / Almería (Andalucía) | Costa Cálida (Murcia) | Costa Blanca (C. Valenciana) |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation en revente (ITP) | 7 % | 7,75 % | 9 % (à partir du 1er juin 2026) |
| Sur 900 000 € | 63 000 € | 69 750 € | 81 000 € |
| Notaire ~0,2-0,5 % | 1 800-4 500 € | 1 800-4 500 € | 1 800-4 500 € |
| Registre foncier ~0,1-0,25 % | 900-2 250 € | 900-2 250 € | 900-2 250 € |
| Avocat ~1 % + IVA | ~10 890 € | ~10 890 € | ~10 890 € |
| Gestoría | ~300 € | ~300 € | ~300 € |
| Total indicatif en sus du prix | ~10-11 % | ~11-12 % | ~12-13 % |
Notez la tranche d'ITP : sur la Costa Blanca (C. Valenciana), le taux de revente passe à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025 (avec une tranche à 11 % au-delà de 1 M€), et c'est la date de signature chez le notaire, et non celle du contrato de arras, qui détermine le taux applicable. Pour un actif commercial neuf, les droits de timbre (AJD) s'élèvent à 1,2 % en Andalucía, 1,5 % à Murcia et 1,4 % en C. Valenciana. Si le bien est acheté en dessous de la valor de referencia, rappelez-vous que l'impôt reste calculé sur cette valeur de référence : renseignez-vous donc très tôt sur la situation fiscale.
Ce sont trois opérations différentes, avec trois traitements fiscaux différents. Acheter le bâtiment en pleine propriété est un achat immobilier (ITP ou IVA, comme indiqué plus haut). Acheter l'activité en tant qu'entreprise en exploitation (traspaso) peut permettre de transférer la licence d'exploitation et le fonds de commerce, mais requiert souvent l'accord du bailleur si les locaux sont loués. Acheter la société (SL) propriétaire de l'hôtel peut vous faire hériter de passifs cachés, dettes, litiges salariaux, arriérés d'impôts, et impose donc un audit préalable complet.
La structure qui vous convient dépend de la fiscalité, de la responsabilité et de la manière dont vous exploiterez l'activité. Notre guide sur l'achat en indivision ou via une société en Espagne expose les avantages et inconvénients de chaque option. Pour un actif en difficulté, le choix le plus prudent est généralement l'achat du seul bâtiment, assorti d'une nouvelle demande de licence, afin de ne pas hériter des problèmes d'autrui, mais demandez un conseil professionnel pour chaque cas.
Les coûts d'exploitation sont le poste par lequel les hôtels en difficulté vident discrètement la trésorerie. Prévoyez l'IBI (taxe foncière, plus élevée pour le commercial que pour le résidentiel), les taxes d'ordures ménagères et d'assainissement, l'assurance professionnelle et une consommation d'énergie bien supérieure à celle d'un logement : les locaux commerciaux paient des tarifs d'électricité et d'eau professionnels. Ajoutez les charges de personnel (les cotisations sociales espagnoles sont importantes), un comptable annuel, les renouvellements de licences et les obligations de perception de la taxe de séjour applicables aux établissements enregistrés.
Si une piscine privée fait partie de l'offre, les piscines à usage commercial sont soumises à leurs propres obligations de licence et de traitement de l'eau, plus lourdes que pour une maison particulière, comme l'explique notre guide des licences et coûts des piscines privées.
Chaque étape peut prendre des mois et n'importe laquelle peut échouer : c'est pourquoi le contrato de arras doit être soumis à des confirmations urbanistiques et de licences satisfaisantes. Pour la signature, notre guide du notaire et du jour de la signature vous détaille le déroulement de l'escritura.
Mediter propose actuellement 8 197 biens à vendre sur la Costa Blanca Sud, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa de Almería, la Costa Blanca Nord et Majorque. Si l'essentiel de ce parc est résidentiel, il donne une idée concrète des zones où se concentrent les opportunités de reconversion commerciale : les stations balnéaires établies et les pôles de l'intérieur des terres où les maisons d'hôtes ont toujours fonctionné. Si vous hésitez sur le lieu, notre guide de l'investissement immobilier à Estepona et la comparaison des quatre côtes pour 2026 sont de bons points de départ avant d'affiner votre recherche avec notre équipe.
Un bien commercial en revente en Andalucía est soumis à 7 % d'ITP, calculés sur le montant le plus élevé entre le prix et la valor de referencia du Catastro. Un local neuf ou substantiellement rénové vendu par une entreprise est soumis à la place à 10 % d'IVA plus 1,2 % d'AJD (droits de timbre).
Uniquement si le PGOU municipal autorise l'usage touristique ou commercial sur la parcelle et si vous obtenez un changement d'usage (cambio de uso) auprès de l'Ayuntamiento, appuyé par un projet d'architecte et le respect des normes d'incendie, d'accessibilité et d'hygiène. Obtenez toujours d'abord un certificado urbanístico pour la référence cadastrale exacte.
Oui. Une activité d'hébergement commercial (hostal, pensión, hôtel) nécessite une licencia de apertura et un enregistrement comme établissement hôtelier en vertu du Decreto 13/2020, un régime plus lourd que celui de la vivienda con fines turísticos (VFT) applicable aux résidences de vacances.
Sur le plan fiscal, oui : l'ITP de revente de 7 % en Andalucía est inférieur aux 7,75 % de la Costa Cálida (Murcia, Ley 3/2025) et aux 9 % de la Costa Blanca à partir du 1er juin 2026 (C. Valenciana, Ley 5/2025). Mais le prix d'achat n'est qu'une partie de l'équation ; les coûts de licences et de mise en conformité dépassent souvent largement l'écart fiscal.
Les travaux de licence et de mise en conformité. Un bâtiment bradé qui ne peut pas légalement ouvrir, ou qui exige d'importantes mises aux normes incendie et accessibilité avant de le pouvoir, peut coûter bien plus cher qu'un bien légèrement plus cher qui détient déjà une licence d'activité et un enregistrement touristique valides.
Acheter un hôtel ou une maison d'hôtes en difficulté récompense les acheteurs qui font leurs devoirs en matière de licences avant de signer, et c'est là qu'un bon conseil local est rentabilisé. Si vous envisagez un bien commercial ou un projet de changement d'usage sur la Costa del Sol, la Costa Almería, la Costa Cálida ou la Costa Blanca, contactez Mediter Real Estate. Notre équipe peut vous aider à organiser les vérifications urbanistiques, la bonne structure juridique et un budget d'exploitation réaliste avant que vous ne vous engagiez.
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