Escrito por Nicki Price, CEO
Comprar un hotel o una pensión en apuros en la Costa del Sol en 2026 implica pagar un 7% de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) en Andalucía sobre el mayor de estos dos valores: el precio o el valor de referencia del Catastro. A ello hay que sumar, en total, aproximadamente un 10-13% adicional en impuestos, notaría, registro y honorarios legales. Sin embargo, el coste real no está en la compra, sino en la cadena de licencias: a menos que el edificio ya cuente con una licencia de apertura válida y con inscripción turística, necesitará el visto bueno del ayuntamiento para el uso, una licencia de actividad y, si va a cambiar el destino del inmueble, un cambio de uso formal. Haga que se verifique todo esto antes de firmar el contrato de arras, porque una ganga que no puede abrir legalmente no es ninguna ganga.
Esta guía está pensada para compradores internacionales que buscan pequeños hoteles, hostales, B&B y locales de uso mixto en la Costa del Sol y, cuando las normas difieren, señalamos también la situación en la Costa Almería, la Costa Cálida y la Costa Blanca.
Una propiedad en apuros es, simplemente, la que se vende bajo presión: un hostal envejecido o cerrado, una pensión cuyos propietarios se han jubilado, una adjudicación bancaria o un inmueble atrapado en un concurso de acreedores. El atractivo es el precio; la pega es que lo que provocó el cierre (deudas, problemas de licencias, deterioro estructural) suele venir incluido con las llaves.
En la Costa del Sol se dividen en tres grandes grupos: hoteles con licencia que simplemente han dejado de operar, edificios residenciales o comerciales que alguien quiere convertir en alojamiento turístico y activos vendidos por bancos o por subasta judicial. Cada uno tiene un recorrido de licencias muy distinto, así que la primera tarea de su abogado es determinar exactamente cuál está comprando. Si se trata de un activo bancario, nuestra guía sobre propiedades de adjudicación bancaria en la Costa Almería explica cómo funcionan esas ventas; muchos de los mismos principios se aplican en toda Andalucía.
Compruébelo antes que nada. Un hostal que opere legalmente en Andalucía necesita dos cosas que funcionen juntas: una licencia de apertura / actividad del Ayuntamiento y la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de la Junta de Andalucía, conforme al Decreto 13/2020, que regula los establecimientos hoteleros y los apartahoteles. Una pensión comercializada como "hostal" o "pensión" debe estar en la categoría correcta; una vivienda con fines turísticos (VFT) es un régimen distinto y más ligero, pensado para viviendas y no para negocios de alojamiento comercial.
Solicite al vendedor, por escrito y a través de su abogado, la licencia de apertura, el número de registro turístico, los últimos documentos de primera ocupación o habitabilidad, el certificado energético y una nota simple reciente que acredite que no hay embargos ni cargas ocultas. Si falta alguno o está "en renovación", trate el negocio como si no tuviera licencia y fije el precio en consecuencia. Nuestra explicación más amplia sobre las normas de licencia de alquiler turístico en España para 2026 sirve de contexto, aunque recuerde que explotar un hotel es una actividad comercial, no un alquiler VFT.
Un cambio de uso es la reclasificación formal del destino legal de un edificio (residencial, comercial, alojamiento turístico), que se inscribe en el Ayuntamiento y, en última instancia, en el Registro de la Propiedad. Lo necesita siempre que la actividad que planea difiera del uso que tiene actualmente el inmueble: convertir un bloque de pisos o un local en un hostal, o volver a poner en marcha como negocio una antigua pensión que revirtió a uso residencial.
El cambio de uso lo concede el ayuntamiento según su propio Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), de modo que lo que es posible en Marbella puede denegarse dos calles más allá o en Estepona. Normalmente requiere un proyecto firmado por un arquitecto, la acreditación de que el edificio cumple la normativa vigente de incendios, accesibilidad y sanidad y, sobre todo, que el uso turístico o comercial está permitido en esa parcela. No hay atajos a nivel nacional: deciden el PGOU y el departamento municipal de urbanismo. Antes de comprometerse, pida a su abogado un certificado urbanístico que confirme los usos permitidos para la referencia catastral exacta.
Los edificios comerciales en apuros suelen ser antiguos y haber sido reformados a trozos durante décadas. La normativa de incendios, la accesibilidad (Andalucía aplica reglas estrictas a los locales de uso público) y las dimensiones mínimas de las habitaciones en alojamientos turísticos pueden obligar a realizar obras costosas. Un informe estructural en la Costa del Sol no es opcional en este caso: marca la diferencia entre un presupuesto de reforma y un pozo sin fondo. Si se prevén obras de envergadura, consulte nuestra guía sobre reformar una propiedad en España para conocer la secuencia de permisos.
En la reventa de un inmueble comercial en la Costa del Sol se paga un 7% de ITP en Andalucía, calculado sobre el mayor entre el precio acordado y el valor de referencia del Catastro, un punto que la mayoría de los artículos de la competencia pasa por alto y que puede elevar la factura fiscal por encima de lo esperado en un activo en apuros infravalorado. Un local comercial nuevo o sustancialmente rehabilitado vendido por una empresa tributa en Andalucía al 10% de IVA más un 1,2% de AJD (Actos Jurídicos Documentados). A ello se suman la notaría (~0,2-0,5%), el registro de la propiedad (~0,1-0,25%), el abogado (~1% + IVA) y la gestoría (~300 €).
| Concepto | Costa del Sol / Almería (Andalucía) | Costa Cálida (Murcia) | Costa Blanca (C. Valenciana) |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones en reventa (ITP) | 7% | 7,75% | 9% (desde el 1 jun 2026) |
| Sobre 900.000 € | 63.000 € | 69.750 € | 81.000 € |
| Notaría ~0,2-0,5% | 1.800-4.500 € | 1.800-4.500 € | 1.800-4.500 € |
| Registro de la propiedad ~0,1-0,25% | 900-2.250 € | 900-2.250 € | 900-2.250 € |
| Abogado ~1% + IVA | ~10.890 € | ~10.890 € | ~10.890 € |
| Gestoría | ~300 € | ~300 € | ~300 € |
| Total orientativo sobre el precio | ~10-11% | ~11-12% | ~12-13% |
Tenga en cuenta el tramo del ITP: en la Costa Blanca (C. Valenciana) el tipo de reventa pasa al 9% para las escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025 (con un tramo del 11% por encima de 1 M€), y lo que determina qué tipo se aplica es la fecha de firma ante notario, no la del contrato de arras. En un activo comercial de obra nueva, el AJD es del 1,2% en Andalucía, del 1,5% en Murcia y del 1,4% en la C. Valenciana. Si compra por debajo del valor de referencia, recuerde que el impuesto se liquida igualmente sobre ese valor, así que consulte pronto la situación fiscal.
Son tres operaciones distintas con tres resultados fiscales diferentes. Comprar el edificio en propiedad es una compraventa inmobiliaria (ITP o IVA, como se ha explicado). Comprar el negocio en funcionamiento (traspaso) puede transferir la licencia de actividad y el fondo de comercio, pero a menudo requiere el consentimiento del arrendador si el local es de alquiler. Comprar la sociedad (SL) propietaria del hotel puede suponer heredar pasivos ocultos, como deudas, reclamaciones laborales o atrasos con Hacienda, por lo que exige una auditoría legal completa (due diligence).
La estructura que más le conviene depende de la fiscalidad, la responsabilidad y la forma en que vaya a gestionar el negocio. Nuestra guía sobre comprar una propiedad en copropiedad o a través de una sociedad en España expone los pros y los contras. En un activo en apuros, lo más seguro suele ser la compra del edificio como activo con una nueva solicitud de licencia, para no heredar los problemas de otro, pero consulte con un profesional caso por caso.
Los costes de explotación son donde los hoteles en apuros drenan caja sin hacer ruido. Presupueste el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles, más alto en inmuebles comerciales que en residenciales), las tasas de basuras y alcantarillado, el seguro del negocio y un consumo de suministros mucho mayor que el de una vivienda, ya que los locales comerciales pagan tarifas comerciales de electricidad y agua. Añada los costes de personal (las cotizaciones a la Seguridad Social en España son importantes), un contable anual, las renovaciones de licencias y las obligaciones de recaudación de la tasa turística que se aplican a los establecimientos registrados.
Si la oferta incluye una piscina privada, las piscinas de uso comercial tienen sus propias obligaciones de licencia y de tratamiento del agua, más exigentes que las de una vivienda particular, como explica nuestra guía de licencias y costes de piscinas privadas.
Cada paso puede llevar meses y cualquiera de ellos puede fallar, por lo que el contrato de arras debería quedar condicionado a confirmaciones urbanísticas y de licencias satisfactorias. A la hora de firmar, nuestra guía sobre la notaría y el día de la firma le acompaña paso a paso en la escritura.
Mediter tiene actualmente 8.197 propiedades en venta en la Costa Blanca Sur, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa de Almería, la Costa Blanca Norte y Mallorca. Aunque la mayor parte de ese stock es residencial, da una idea real de dónde se concentran las oportunidades de reconversión comercial: las localidades turísticas consolidadas y los núcleos del interior donde históricamente han funcionado las pensiones. Si está sopesando ubicaciones, nuestra guía de inversión inmobiliaria en Estepona y la comparativa de las cuatro costas para 2026 son un buen punto de partida antes de acotar la búsqueda con nuestro equipo.
Un inmueble comercial de reventa en Andalucía tributa al 7% de ITP, calculado sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Un local nuevo o sustancialmente rehabilitado vendido por una empresa tributa, en cambio, al 10% de IVA más un 1,2% de AJD (Actos Jurídicos Documentados).
Solo si el PGOU municipal permite el uso turístico o comercial en esa parcela y obtiene del Ayuntamiento un cambio de uso (cambio de uso), respaldado por un proyecto de arquitecto y por el cumplimiento de las normas de incendios, accesibilidad y sanidad. Obtenga siempre antes un certificado urbanístico para la referencia catastral exacta.
Sí. Un negocio de alojamiento comercial (hostal, pensión, hotel) necesita una licencia de apertura y la inscripción como establecimiento hotelero conforme al Decreto 13/2020, un régimen más exigente que el de la vivienda con fines turísticos (VFT) aplicable a las viviendas vacacionales.
En impuestos, sí: el 7% de ITP en reventa de Andalucía es inferior al 7,75% de la Costa Cálida (Murcia, Ley 3/2025) y al 9% de la Costa Blanca desde el 1 de junio de 2026 (C. Valenciana, Ley 5/2025). Pero el precio de compra es solo una parte de la ecuación; los costes de licencias y de cumplimiento normativo suelen superar con creces la diferencia fiscal.
Las licencias y las obras de adecuación normativa. Un edificio de ganga que no puede abrir legalmente, o que necesita mejoras importantes de incendios y accesibilidad para poder hacerlo, puede costar mucho más que una propiedad algo más cara que ya cuenta con licencia de actividad válida e inscripción turística.
Comprar un hotel o una pensión en apuros beneficia a los compradores que hacen los deberes de licencias antes de firmar, y ahí es donde un buen asesoramiento local se amortiza solo. Si está estudiando un inmueble comercial o un proyecto de cambio de uso en la Costa del Sol, la Costa Almería, la Costa Cálida o la Costa Blanca, contacte con Mediter Real Estate. Nuestro equipo puede ayudarle a organizar las comprobaciones urbanísticas, la estructura legal adecuada y un presupuesto realista de costes de explotación antes de comprometerse.
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