В Испании долги «привязаны» к объекту недвижимости, а не только к тому, кто их накопил. Купите дом на Коста-Бланка или Коста-дель-Соль, не проверив реестр недвижимости, — и вы можете унаследовать непогашенную ипотеку продавца, embargo (судебный арест имущества) или многолетнюю задолженность по коммунальным взносам. Самый важный документ, раскрывающий всё это, — nota simple (простая выписка), недорогая выписка из Реестра недвижимости Испании (Registro de la Propiedad), в которой указывается, кто владеет объектом, и все зарегистрированные на него обременения (carga).
Короткий ответ: да, вы можете безопасно купить недвижимость с непогашенной ипотекой или даже с embargo — на всех четырёх наших побережьях такое происходит регулярно, — но только при условии, что эти обременения будут погашены или формально учтены у нотариуса в день закрытия сделки. В этом руководстве объясняется, как читать nota simple, какие долги переходят к вам, а какие — нет, и какие именно проверки должен провести ваш юрист, прежде чем вы что-либо подпишете на Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия.
Nota simple — это официальная информационная выписка, выдаваемая местным Реестром недвижимости и охватывающая finca registral (зарегистрированную единицу недвижимости). Сама по себе она не является правоустанавливающим документом, но представляет собой авторитетный «снимок» зарегистрированного состояния. Её стоимость составляет примерно €9–€30, и она может быть запрошена онлайн или вашим юристом в течение нескольких минут.
Каждый объект на побережьях регистрируется в Registro de la Propiedad, охватывающем соответствующий муниципалитет: например, квартира в Торревьехе, вилла в Марбелье, апартаменты в Ла-Манге или таунхаус в Мохакаре относятся к своему местному реестру. Nota simple обычно содержит:
Если в разделе «cargas» указано «libre de cargas» (свободно от обременений), объект «чист». Если там указана hipoteca (ипотека) или embargo, вам предстоит работа до закрытия сделки — но это повод не отказаться, а действовать осмотрительнее.
Это самая суть вопроса. Некоторые обязательства следуют за самим объектом (propter rem) и становятся проблемой нового владельца; другие остаются личными обязательствами продавца. Ошибка здесь — одна из самых дорогостоящих, которые может совершить иностранный покупатель.
| Долг / обременение | Переходит к покупателю? | Примечания |
|---|---|---|
| IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость) | Частично — да, по задолженностям | Объект отвечает за неоплаченный IBI за текущий и предыдущие годы. Всегда требуйте последнюю оплаченную квитанцию. |
| Взносы сообщества собственников (comunidad) | Да, ограниченно | Вы несёте ответственность за текущий год плюс задолженность за предыдущие три года. Получите справку об отсутствии долга. |
| Непогашенная ипотека (hipoteca) | Только если не погашена | Обычно погашается из средств от продажи у нотариуса. Если оставлена, остаётся зарегистрированной на объекте. |
| Embargo (судебный/налоговый арест) | Да, до снятия | Объект может быть выставлен на аукцион для покрытия долга. Должен быть снят до покупки. |
| Plusvalía municipal и налог продавца на прирост капитала | Нет (обязательство продавца) | Это налоги продавца — см. наши руководства для продавцов. |
| Неоплаченные счета за коммунальные услуги (вода, электричество) | Нет, но ждите перебоев | Личное обязательство продавца, но подача может быть отключена до погашения. |
Поскольку неоплаченные коммунальные взносы и задолженности по IBI действительно прикрепляются к объекту, надлежащая процедура проверки (due diligence) на побережьях всегда включает письменную справку от администратора сообщества, подтверждающую отсутствие задолженностей по comunidad, и предъявление самой последней квитанции по IBI из мэрии.
В разделе обременений каждое обременение указано в порядке регистрации, с датой и обеспеченной суммой. Вот на что стоит обратить внимание при покупке объекта на побережье:
Вы увидите банк-кредитор, первоначальную сумму кредита, а часто и суммы процентов и расходов. Важно: nota simple показывает зарегистрированную ипотеку, а не текущий остаток задолженности — кредит может быть почти погашен, но всё ещё полностью зарегистрирован. Ваш юрист запрашивает certificado de deuda (справку о задолженности) у банка с точной суммой, необходимой для погашения. Снятие ипотеки в реестре — это отдельное действие от её выплаты, поэтому должны произойти оба.
Embargo появляется, когда кредитор — банк, Agencia Tributaria (налоговая служба), Social Security (система социального страхования) или мэрия — получил судебное или административное постановление об обеспечении долга за счёт объекта. Указывается, кто его наложил и о какой сумме идёт речь. Объект с действующим embargo не может быть продан свободным от обременений, пока он не будет снят (levantamiento del embargo), для чего необходимо погасить долг и обновить запись в реестре.
Вы также можете обнаружить право прохода (servidumbre de paso) — распространённое на сельских участках Коста-Альмерия и во внутренних районах Коста-Калида — или usufructo, дающий кому-либо (часто пережившему супругу) право пожизненного проживания в объекте. Такие обременения не обязательно препятствуют продаже, но меняют то, что вы фактически покупаете, поэтому их необходимо понимать.
Безусловно — большинство сделок по перепродаже на Коста-дель-Соль и Коста-Бланка касаются продавца, у которого всё ещё есть ипотека. Стандартный и безопасный механизм таков:
Это рутинная процедура в день закрытия сделки, и ею руководит ваш юрист по недвижимости. Никогда не передавайте продавцу полную стоимость в надежде, что он потом сам погасит ипотеку, — всегда позволяйте погашать её у нотариуса.
Embargo серьёзнее простой ипотеки, поскольку сигнализирует о финансовых трудностях и, если не устранить его, объект может быть выставлен на аукцион для покрытия долга кредитора даже после того, как вы его купили. Но это не автоматически препятствие для сделки. Применяется та же логика дня закрытия: сумма embargo погашается напрямую кредитору из средств покупки, а снятие регистрируется.
Реальной осторожности требуют следующие риски:
Такие ситуации возникают на всех четырёх побережьях и чаще встречаются в бюджетных сегментах рынка. Наш обзор испанского рынка 2026 года объясняет, где и почему появляются проблемные перепродажи.
Непогашенная ипотека или embargo не уменьшают ваш налог на покупку. Налог на переход права собственности (ITP) при перепродаже рассчитывается от большей из величин — уплаченной цены или официальной valor de referencia (референсной стоимости), установленной кадастром, — момент, который упускают большинство статей конкурентов. Региональные ставки на 2026 год таковы:
| Регион | Автономное сообщество | ITP при перепродаже 2026 |
|---|---|---|
| Коста-Бланка | Валенсийское сообщество | 9% (снижен с 10% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года; ставка 11% на сумму свыше €1 млн) |
| Коста-Калида | Мурсия | 7,75% (Ley 3/2025 — прежние 8% устарели) |
| Коста-дель-Соль | Андалусия | 7% |
| Коста-Альмерия | Андалусия | 7% |
На Коста-Бланка учтите, что для сниженной ставки 9% значение имеет дата подписания у нотариуса, а не дата договора arras (задатка). Добавьте нотариуса (~0,2–0,5%), реестр недвижимости (~0,1–0,25%), юриста (~1% + IVA) и gestoría (~€300), и общие расходы при перепродаже составят примерно 10–13% сверх цены — ближе к нижней границе в Андалусии и выше в Валенсийском сообществе. Полную разбивку смотрите в нашем полном руководстве по налогам при покупке недвижимости в Испании.
Прежде чем вносить какой-либо задаток, и снова непосредственно перед закрытием сделки, ваш юрист должен подтвердить:
Покупателям, не знакомым с испанской юридической терминологией, при чтении этих документов пригодится наш глоссарий по недвижимости. Если вы покупаете как нерезидент, помните, что сначала вам понадобятся NIE и испанский банковский счёт — см. наше руководство по номерам NIE и NIF.
Nota simple стоит примерно €9–€30 и может быть заказана онлайн через официальный портал Colegio de Registradores или запрошена вашим юристом, обычно предоставляется в течение нескольких часов. Это самый дешёвый и самый важный документ во всём процессе покупки.
Нет. Она показывает ипотеку в том виде, в каком она была изначально зарегистрирована, а не текущий остаток задолженности. Чтобы узнать точную сумму, необходимую для её погашения, ваш юрист запрашивает certificado de deuda (справку о задолженности) в банке продавца.
Частично. В Испании объект отвечает за текущий год плюс задолженность по коммунальным взносам за предыдущие три года, а также за неоплаченный IBI. Именно поэтому справка об отсутствии долга от сообщества и последняя квитанция IBI необходимы до закрытия сделки.
Да, при условии, что embargo будет снят до или в момент закрытия сделки путём погашения основного долга из средств покупки и регистрации снятия. Если долг больше цены продажи, продавец не может передать «чистый» титул, и сделка не может безопасно состояться.
Экономически — продавец, поскольку это его долг, но практически всё оформляется у нотариуса: часть вашего платежа направляется напрямую в банк продавца для погашения кредита, а ваша gestoría регистрирует снятие, так что объект передаётся вам свободным от обременений.
Нет. Escritura — это нотариально заверенный акт купли-продажи, передающий право собственности, тогда как nota simple — это информационная выписка о том, что в настоящее время зафиксировано в реестре. Вы изучаете nota simple до подписания escritura.
Надлежащая проверка реестра недвижимости — это разница между беспроблемной покупкой и дорогостоящим сюрпризом. В Mediter Real Estate мы сопровождаем иностранных покупателей через каждую nota simple, снятие ипотеки и проверку embargo на Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия — работая вместе с проверенными независимыми юристами, чтобы вы завершили сделку с «чистым» титулом. Свяжитесь с нашей командой сегодня, чтобы с уверенностью обсудить вашу следующую недвижимость на испанском побережье.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
