Marodes Hotel oder Gästehaus an der Costa del Sol kaufen 2026: Nutzungsänderung, Lizenzen und Betriebskosten

Wer 2026 ein marodes Hotel oder Gästehaus an der Costa del Sol kauft, zahlt in Andalucía 7 % ITP (Grunderwerbsteuer) auf den höheren Wert aus Kaufpreis und dem valor de referencia des Catastro. Hinzu kommen insgesamt grob 10-13 % für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten. Die eigentlichen Kosten liegen jedoch nicht im Kauf, sondern in der Lizenzkette: Verfügt das Gebäude nicht bereits über eine gültige licencia de apertura und eine Eintragung im Tourismusregister, brauchen Sie die Zustimmung der Gemeinde zur Nutzung, eine Betriebslizenz und (wenn sich der Zweck der Räumlichkeiten ändert) eine förmliche Nutzungsänderung. Lassen Sie all das prüfen, bevor Sie den contrato de arras unterschreiben, denn ein Schnäppchen, das rechtlich nicht öffnen darf, ist keines.

Dieser Ratgeber richtet sich an internationale Käufer, die kleine Hotels, Hostales, B&Bs und gemischt genutzte Objekte an der Costa del Sol im Blick haben. Wo die Regeln abweichen, weisen wir auch auf die Lage an der Costa Almería, der Costa Cálida und der Costa Blanca hin.

Was gilt als "marodes" Hotel oder Gästehaus?

Eine notleidende Immobilie wird schlicht unter Druck verkauft: ein heruntergekommenes oder geschlossenes Hostal, ein Gästehaus, dessen Eigentümer in den Ruhestand gegangen sind, eine Bankverwertung oder ein Objekt aus einer Insolvenz. Der Reiz liegt im Preis; der Haken ist, dass das, was zur Schließung geführt hat (Schulden, Lizenzprobleme, bauliche Mängel), meist mit den Schlüsseln mitkommt.

An der Costa del Sol fallen diese Objekte in drei große Gruppen: lizenzierte Hotels, die lediglich den Betrieb eingestellt haben, Wohn- oder Gewerbegebäude, die jemand in touristische Unterkünfte umwandeln möchte, sowie von Banken oder Gerichten verkaufte Objekte. Jede Gruppe hat einen ganz anderen Lizenzweg, deshalb ist die erste Aufgabe Ihres Anwalts zu klären, was genau Sie kaufen. Handelt es sich um ein Bankobjekt, erklärt unser Ratgeber zu Bankverwertungsimmobilien an der Costa Almería, wie diese Verkäufe ablaufen; viele Grundsätze gelten in ganz Andalucía ähnlich.

Besitzt ein Hotel oder Gästehaus bereits die richtige Lizenz, und wie prüfe ich das?

Prüfen Sie das vor allem anderen. Ein legal betriebenes Hostal in Andalucía braucht zwei Dinge, die zusammenwirken: eine licencia de apertura / actividad (Eröffnungs- bzw. Betriebslizenz) des Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung) und die Eintragung im Tourismusregister der Junta de Andalucía (Registro de Turismo de Andalucía) nach dem Decreto 13/2020, das Hotels und Apartmenthotels regelt. Ein als "hostal" oder "pensión" vermarktetes Gästehaus muss in der richtigen Kategorie eingeordnet sein; eine vivienda con fines turísticos (VFT) ist ein anderes, leichteres Regime für Wohnungen und Häuser, nicht für gewerbliche Beherbergungsbetriebe.

Verlangen Sie vom Verkäufer über Ihren Anwalt schriftlich die licencia de apertura, die Registernummer im Tourismusregister, die aktuellen Unterlagen zur Erstbezugs- bzw. Bewohnbarkeitsbescheinigung, den Energieausweis und eine aktuelle nota simple, die keine embargos (Pfändungen) oder nicht offengelegte Belastungen ausweist. Fehlt eines dieser Dokumente oder ist es "in Verlängerung", behandeln Sie den Betrieb als nicht lizenziert und kalkulieren den Preis entsprechend. Unsere ausführliche Erklärung zu den Regeln für Ferienvermietungslizenzen in Spanien 2026 ist ein nützlicher Hintergrund. Beachten Sie aber, dass der Betrieb eines Hotels eine gewerbliche Tätigkeit ist und keine VFT-Vermietung.

Was ist eine "Nutzungsänderung", und wann brauche ich sie?

Ein cambio de uso ist die förmliche Neuklassifizierung dessen, wofür ein Gebäude rechtlich bestimmt ist, etwa Wohnen, Gewerbe oder touristische Beherbergung. Sie wird beim Ayuntamiento und letztlich im Registro de la Propiedad (Grundbuch) vermerkt. Sie benötigen sie immer dann, wenn die geplante Tätigkeit von der aktuell eingetragenen Nutzung abweicht: etwa wenn ein Wohnhaus oder ein Laden zum Hostal werden soll oder ein ehemaliges Gästehaus, das wieder in die Wohnnutzung zurückgefallen ist, erneut als Gewerbebetrieb genutzt werden soll.

Die Nutzungsänderung erteilt die Gemeinde auf Grundlage ihres eigenen Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). Was in Marbella möglich ist, kann zwei Straßen weiter oder in Estepona abgelehnt werden. In der Regel verlangt die Gemeinde ein von einem Architekten unterzeichnetes Projekt, den Nachweis, dass das Gebäude die aktuellen Brandschutz-, Barrierefreiheits- und Hygienestandards erfüllt, und vor allem, dass die touristische bzw. gewerbliche Nutzung auf diesem Grundstück zulässig ist. Eine nationale Abkürzung gibt es nicht: Über den PGOU und die kommunale Bauabteilung wird vor Ort entschieden. Lassen Sie Ihren Anwalt vor der Entscheidung ein certificado urbanístico beantragen, das die zulässigen Nutzungen für die genaue Katasterreferenz bestätigt.

Warum die Bausubstanz so wichtig ist

Marode Gewerbegebäude sind oft älter und wurden über Jahrzehnte stückweise umgebaut. Brandschutzvorschriften, barrierefreier Zugang (Andalucía legt an öffentlich genutzte Räume strenge Maßstäbe an) und Mindestzimmergrößen für touristische Unterkünfte können teure Arbeiten erzwingen. Ein Bausubstanzgutachten an der Costa del Sol ist hier keine Option, sondern der Unterschied zwischen einem Renovierungsbudget und einem Fass ohne Boden. Sind größere Arbeiten geplant, finden Sie in unserem Ratgeber zur Renovierung von Immobilien in Spanien die Abfolge der Genehmigungen.

Was kostet der Kauf? (Costa del Sol im Vergleich zu den anderen Costas)

Für eine gebrauchte Gewerbeimmobilie an der Costa del Sol zahlen Sie in Andalucía 7 % ITP (Grunderwerbsteuer), berechnet auf den höheren Wert aus vereinbartem Preis und dem valor de referencia des Catastro. Diesen Punkt übersehen die meisten anderen Ratgeber, und er kann bei einem unterbewerteten Objekt die Steuerrechnung über das Erwartete hinaus steigen lassen. Eine neue oder wesentlich sanierte Gewerbeeinheit, die ein Unternehmen verkauft, unterliegt stattdessen in Andalucía 10 % IVA plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer). Hinzu kommen Notar (ca. 0,2-0,5 %), Grundbuch (ca. 0,1-0,25 %), ein Anwalt (ca. 1 % + IVA) und eine gestoría (ca. 300 €).

Kaufnebenkosten bei einer gebrauchten Gewerbeimmobilie für 900.000 €, die vier Mediter-Costas (Sätze 2026)

Kostenposition	Costa del Sol / Almería (Andalucía)	Costa Cálida (Murcia)	Costa Blanca (C. Valenciana)
Grunderwerbsteuer bei Wiederverkauf (ITP)	7 %	7,75 %	9 % (ab 1. Juni 2026)
Auf 900.000 €	63.000 €	69.750 €	81.000 €
Notar ca. 0,2-0,5 %	1.800-4.500 €	1.800-4.500 €	1.800-4.500 €
Grundbuch ca. 0,1-0,25 %	900-2.250 €	900-2.250 €	900-2.250 €
Anwalt ca. 1 % + IVA	ca. 10.890 €	ca. 10.890 €	ca. 10.890 €
Gestoría	ca. 300 €	ca. 300 €	ca. 300 €
Faustregel: Gesamtaufschlag auf den Preis	ca. 10-11 %	ca. 11-12 %	ca. 12-13 %

Beachten Sie die ITP-Staffel: An der Costa Blanca (C. Valenciana) sinkt der Satz bei Wiederverkäufen für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden, nach der Ley 5/2025 auf 9 % (mit einem Satz von 11 % für den Teil über 1 Mio. €). Maßgeblich ist das Datum der Unterzeichnung beim Notar, nicht das des contrato de arras. Bei einem neu gebauten Gewerbeobjekt beträgt die AJD-Stempelsteuer in Andalucía 1,2 %, in Murcia 1,5 % und in der C. Valenciana 1,4 %. Wird ein Objekt unter dem valor de referencia gekauft, bedenken Sie: Die Steuer wird dennoch auf diesen Referenzwert erhoben. Klären Sie daher die steuerliche Situation frühzeitig.

Sollte ich das Gebäude, den Betrieb oder eine Gesellschaft kaufen, der beides gehört?

Das sind drei verschiedene Geschäfte mit drei unterschiedlichen steuerlichen Folgen. Der Kauf des Gebäudes als Eigentum ist ein Immobilienkauf (ITP oder IVA, wie oben). Der Kauf des laufenden Betriebs (traspaso) kann die Betriebslizenz und den Firmenwert übertragen, erfordert aber oft die Zustimmung des Vermieters, wenn die Räume gemietet sind. Der Kauf der Gesellschaft (SL), der das Hotel gehört, kann versteckte Verbindlichkeiten mit sich bringen, etwa Schulden, arbeitsrechtliche Forderungen oder Steuerrückstände, und verlangt daher eine vollständige Due Diligence.

Welche Struktur zu Ihnen passt, hängt von Steuern, Haftung und der Art ab, wie Sie den Betrieb führen wollen. Unser Ratgeber zum gemeinsamen Immobilienkauf oder Kauf über eine Gesellschaft in Spanien zeigt die Vor- und Nachteile. Bei einem notleidenden Objekt ist meist der Kauf des Gebäudes (Asset Deal) mit einem neuen Lizenzantrag die sicherste Grundvariante, damit Sie nicht die Probleme anderer erben. Lassen Sie sich aber im Einzelfall professionell beraten.

Welche laufenden Kosten hat ein Gästehaus an der Costa del Sol?

Bei den Betriebskosten verlieren marode Hotels still und leise Geld. Kalkulieren Sie IBI (Grundsteuer, bei Gewerbe höher als bei Wohnimmobilien), Müll- und Abwassergebühren, Betriebsversicherung und einen weit höheren Verbrauch als in einem Wohnhaus ein, denn Gewerbeobjekte zahlen gewerbliche Strom- und Wassertarife. Hinzu kommen Personalkosten (die spanischen Sozialversicherungsbeiträge sind beträchtlich), ein jährlicher Steuerberater, Lizenzverlängerungen und die Pflichten zur Erhebung der Tourismusabgabe, die für registrierte Betriebe gelten.

• IBI und kommunale Abgaben, vom Ayuntamiento festgesetzt; gewerbliche Bewertungen fallen höher aus.
• Versorgung, Gewerbetarife; ein umgebautes Gebäude braucht unter Umständen einen verstärkten Anschluss. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber zum Einrichten der Versorgungsverträge an der Costa del Sol.
• Energetische Anforderungen, ein gültiger Energieausweis ist für Bewerbung und Betrieb Pflicht; lesen Sie die Regeln zu Energieausweis und Solaranlagen.
• Versicherung und Haftpflicht, für öffentlich genutzte Räume verpflichtend.
• Buchhaltung und IVA-Erklärungen, ein Hotel erhebt und führt IVA ab; ein Fachmann ist unerlässlich.
• Lizenzverlängerungen und Rezertifizierung von Brandschutz und Barrierefreiheit, periodisch und mitunter kostspielig.

Gehört ein privater Pool zum Angebot, unterliegen Pools bei gewerblicher Nutzung eigenen Lizenz- und Wasseraufbereitungspflichten, die strenger sind als bei einem Privathaus, wie unser Ratgeber zu Lizenzen und Kosten privater Pools erklärt.

Der Weg in fünf Schritten von der Wohnnutzung zum laufenden Beherbergungsbetrieb

1. Zulässige Nutzung bestätigen, beantragen Sie vor Unterzeichnung des contrato de arras ein certificado urbanístico für die genaue Katasterreferenz anhand des kommunalen PGOU.
2. Nutzungsänderung (falls nötig), Architektenprojekt, Einreichung beim Ayuntamiento, Eintragung im Registro de la Propiedad nach Genehmigung.
3. Bauarbeiten und Konformität, Standards für Brandschutz, Barrierefreiheit, Hygiene und Zimmergröße; bewahren Sie die Bescheinigungen des Architekten auf.
4. Betriebs- bzw. Eröffnungslizenz, die licencia de apertura für die gewerbliche Tätigkeit.
5. Eintragung im Tourismusregister, Eintragung des Betriebs im Tourismusregister der Junta de Andalucía nach dem Decreto 13/2020 und Aufnahme des Betriebs.

Jeder Schritt kann Monate dauern und jeder kann scheitern. Deshalb sollte der contrato de arras an zufriedenstellende städtebauliche und lizenzrechtliche Bestätigungen geknüpft sein. Für die Unterzeichnung führt Sie unser Ratgeber zu Notar und Abschlusstag durch die escritura.

Was wir in unserem eigenen Angebot sehen

Mediter listet derzeit 8.197 Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca Süd, der Costa del Sol, der Costa Cálida, der Costa de Almería, der Costa Blanca Nord und auf Mallorca. Der Großteil davon sind zwar Wohnimmobilien, doch das Angebot zeigt gut, wo sich Chancen für Umnutzungen häufen: in den etablierten Urlaubsorten und den Zentren im Hinterland, wo Gästehäuser traditionell betrieben wurden. Wenn Sie Standorte abwägen, sind unser Ratgeber zu Immobilieninvestitionen in Estepona und der Vergleich der vier Küsten für 2026 gute Ausgangspunkte, bevor Sie die Suche gemeinsam mit unserem Team eingrenzen.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich auf ein Hotel an der Costa del Sol?

Eine gebrauchte Gewerbeimmobilie in Andalucía unterliegt 7 % ITP, berechnet auf den höheren Wert aus Kaufpreis und dem valor de referencia des Catastro. Eine neue oder wesentlich sanierte Einheit, die ein Unternehmen verkauft, unterliegt stattdessen 10 % IVA plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer).

Kann ich ein Wohngebäude in ein Gästehaus umwandeln?

Nur wenn der kommunale PGOU auf diesem Grundstück eine touristische oder gewerbliche Nutzung zulässt und Sie vom Ayuntamiento eine Nutzungsänderung (cambio de uso) erhalten, gestützt auf ein Architektenprojekt und die Einhaltung der Brandschutz-, Barrierefreiheits- und Hygienestandards. Holen Sie zuerst immer ein certificado urbanístico für die genaue Katasterreferenz ein.

Braucht ein Gästehaus eine andere Lizenz als eine Ferienvermietung?

Ja. Ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb (Hostal, Pensión, Hotel) benötigt eine licencia de apertura und die Eintragung als Hotelbetrieb nach dem Decreto 13/2020. Das ist ein strengeres Regime als die vivienda con fines turísticos (VFT), die für Ferienhäuser und Ferienwohnungen gilt.

Ist ein marodes Hotel in Andalucía günstiger zu kaufen als anderswo?

Steuerlich ja: Andalucías ITP von 7 % beim Wiederverkauf liegt unter den 7,75 % der Costa Cálida (Murcia, Ley 3/2025) und den 9 % der Costa Blanca ab dem 1. Juni 2026 (C. Valenciana, Ley 5/2025). Doch der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung; Lizenz- und Konformitätskosten übersteigen den Steuerunterschied oft bei Weitem.

Was ist der größte versteckte Kostenfaktor?

Lizenzierung und Konformitätsarbeiten. Ein günstiges Gebäude, das rechtlich nicht öffnen darf oder zuvor größere Brandschutz- und Barrierefreiheitsumbauten braucht, kann deutlich mehr kosten als eine etwas teurere Immobilie, die bereits eine gültige Betriebslizenz und Tourismusregistrierung besitzt.

Sprechen Sie mit Mediter über Gewerbeimmobilien an der Costa del Sol

Der Kauf eines maroden Hotels oder Gästehauses lohnt sich für Käufer, die ihre Lizenz-Hausaufgaben vor der Unterschrift erledigen, und genau dort zahlt sich gute lokale Beratung aus. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie oder ein Projekt mit Nutzungsänderung an der Costa del Sol, Costa Almería, Costa Cálida oder Costa Blanca prüfen, kontaktieren Sie Mediter Real Estate. Unser Team unterstützt Sie dabei, die städtebaulichen Prüfungen, die passende Rechtsstruktur und ein realistisches Betriebskostenbudget zu klären, bevor Sie sich festlegen.