День сделки в Испании — la firma — это момент, когда покупка недвижимости юридически становится вашей. Всё происходит на одной встрече в нотариальной конторе (notaría), обычно продолжающейся от 30 до 60 минут, где вы и продавец подписываете escritura pública de compraventa (публичный акт купли-продажи, то есть нотариальный титул собственности), вы передаёте оставшуюся сумму, а продавец вручает вам ключи. С момента этой подписи собственность юридически переходит к вам, ещё до того, как она будет внесена в Реестр собственности.
Для покупателей на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии процедура юридически идентична, однако налоги, возникающие при этой подписи, различаются в зависимости от региона — и, что важно, на Коста-Бланке дата подписания escritura теперь определяет вашу налоговую ставку (подробнее об этом ниже). Это руководство подробно расскажет, что именно происходит в этот день, что делает нотариус, сколько это стоит и что меняется, когда акт попадает в реестр.
Испанский notario — это государственное должностное лицо, назначаемое государством, а не юрист, работающий на одну из сторон. Его задача — быть строго нейтральным: проверять личности, подтверждать дееспособность сторон, зачитывать акт вслух, удостоверять подписи и придавать документу fe pública — публичную достоверность. Заверение нотариуса превращает частный договор в публичный акт, который можно зарегистрировать.
Крайне важно понимать, что нотариус не представляет ваши интересы и не проверяет, является ли покупка выгодной. Он подтвердит по данным Реестра собственности, что продавец владеет недвижимостью, и укажет на любые зарегистрированные обременения, но не будет искать незарегистрированные долги, проверять задолженность по коммунальным взносам сообщества или вести переговоры от вашего имени. Это работа вашего юриста — именно поэтому независимый юрист по недвижимости важен не меньше нотариуса.
К моменту, когда вы придёте к нотариусу, большая часть работы уже сделана. Типичный график от предложения до подписания выглядит так:
Покупатель обычно имеет право выбрать нотариуса. На практике агент по недвижимости или юрист назначает встречу в местной notaría рядом с объектом — в Аликанте, Торревьехе, Мурсии, Марбелье, Малаге или Альмерии.
Все собираются в нотариальной конторе: покупатель, продавец, оба юриста или представителя, агент по недвижимости и — если есть ипотека — представитель банка. Если вы не можете присутствовать лично, вы можете выдать доверенность (poder), чтобы ваш юрист подписал за вас; это очень распространено среди иностранных покупателей.
Последовательность действий примерно такова:
В тот же день вы уходите с copia simple (неофициальной копией). Заверенный оригинал (copia autorizada) готовится вскоре после этого и используется для регистрации.
Нотариус в течение нескольких часов после подписания в электронном виде уведомляет Реестр собственности о продаже — это создаёт приоритетную запись (asiento de presentación), блокирующую любые конкурирующие притязания примерно на 10 рабочих дней. Это серьёзная защита: хотя полная регистрация занимает недели, ваша позиция обеспечена с момента подписания.
Затем ваш юрист или gestoría занимается документами, которые превращают акт в полностью зарегистрированный титул:
Полная регистрация обычно занимает от двух до шести недель в зависимости от загруженности местного реестра. Титул в реестре на ваше имя является окончательным доказательством права собственности.
Самая крупная статья расходов — это всегда налог на передачу собственности, и именно здесь четыре побережья расходятся. Налоговой базой является бо́льшая из двух величин: цена покупки или кадастровая valor de referencia (справочная стоимость) — момент, который большинство конкурентов пропускают. Если справочная стоимость выше уплаченной вами суммы, налог рассчитывается по справочной стоимости, поэтому попросите юриста проверить её до того, как вы согласуете цену.
| Статья | Коста-Бланка (Валенсийское сообщество) |
Коста-Калида (Мурсия) |
Коста-дель-Соль и Альмерия (Андалусия) |
|---|---|---|---|
| Налог на передачу вторичного жилья (ITP) | 9%* | 7,75% | 7% |
| Новостройка: IVA | 10% | 10% | 10% |
| Новостройка: гербовый сбор AJD | 1,4% | 1,5% | 1,2% |
| Нотариальный сбор | ~0,2–0,5% от цены (регулируемая национальная шкала) | ||
| Сбор Реестра собственности | ~0,1–0,25% от цены | ||
| Юрист | ~1% + IVA | ||
| Gestoría | ~€300 | ||
| Ориентировочный итог сверх цены | ~11–13% | ~10–12% | ~10–12% |
*ITP на Коста-Бланке составляет 9% для актов, подписанных с 1 июня 2026 года (Ley 5/2025, снижен с 10%), с диапазоном 11% на часть суммы свыше €1 миллиона. Поскольку ставку определяет дата подписания у нотариуса, а не дата arras, правильный выбор времени сделки может реально сэкономить деньги при покупке на Коста-Бланке. Обратите внимание и на цифру по Коста-Калиде: многие сайты по-прежнему указывают старую ставку 8% для Мурсии, но корректная ставка на 2026 год — 7,75% (Ley 3/2025).
Для новостроек закладывайте бюджет ближе к верхней границе диапазона, поскольку IVA плюс AJD вместе часто превышают ITP для вторичного жилья. Наше полное руководство по налогам при покупке разбирает каждую строку, а если вы выбираете между новостройкой и вторичкой, посмотрите сравнение off-plan и вторичного жилья на Коста-Бланке.
По умолчанию Гражданский кодекс Испании делит нотариальные расходы (покупатель оплачивает копии, продавец — оригинал), но на практике на побережьях покупатель почти всегда оплачивает все нотариальные и регистрационные сборы, если не оговорено иное. Продавец платит plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли) и налог на прирост капитала. Убедитесь, что распределение расходов прописано в договоре arras, чтобы за нотариальным столом не было сюрпризов.
Для совершенно новой недвижимости застройщик должен предъявить нотариусу Licencia de Primera Ocupación (лицензию первого заселения) и Certificado Final de Obra (акт завершения строительства). Без них недвижимость нельзя законно заселять или подключать к коммунальным услугам. Проведите осмотр на дефекты (snagging) до сделки, чтобы любые недостатки были задокументированы, пока у вас есть рычаги давления на застройщика.
Нет. Вы можете выдать доверенность (poder) своему юристу, подписанную у испанского нотариуса или в испанском консульстве за рубежом. Это очень распространено среди иностранных покупателей, которые не могут приехать на Коста-Бланку, Калиду, дель Соль или Альмерию в день сделки.
Само подписание обычно длится от 30 до 60 минут. Полная регистрация акта на ваше имя в Реестре собственности затем занимает ещё от двух до шести недель, но юридическим владельцем вы становитесь с момента подписания.
Нет. Оплата производится банковским гарантированным чеком или подтверждённым банковским переводом, и все средства должны быть отслеживаемы и задекларированы согласно правилам Испании о противодействии отмыванию денег и лимитам на наличные. Нотариус фиксирует точный способ оплаты в акте.
Да. Нотариус проверяет акт и личности, но не защищает ваши интересы, не ищет незарегистрированные долги и не проверяет задолженность по взносам сообщества. Независимый юрист проводит юридическую проверку, которую нотариус выполнять не будет.
Потому что в Валенсийском сообществе ставка налога на передачу собственности зависит от даты подписания escritura у нотариуса. Для актов, подписанных с 1 июня 2026 года, ставка составляет 9% вместо 10%, поэтому выбор времени сделки в районе этой даты может уменьшить ваш налоговый счёт.
Это кадастровая справочная стоимость, присваиваемая каждому объекту недвижимости. Налог на передачу собственности начисляется на бо́льшую из двух величин: вашу цену покупки или эту справочную стоимость, поэтому если справочная стоимость превышает уплаченную вами сумму, налог рассчитывается по бо́льшей цифре. Всегда проверяйте её перед согласованием цены.
От первого просмотра до момента подписания escritura Mediter Real Estate сопровождает иностранных покупателей на каждом этапе по всей Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии — включая проверенных местных юристов, координацию с нотариусом и точные, актуальные для конкретного региона налоговые данные. Изучите наше руководство по покупке на Коста-Бланке или свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы найти свою недвижимость на средиземноморском побережье Испании и завершить сделку с полным спокойствием.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
