Если двое или более человек покупают недвижимость вместе на Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия, честный ответ практически для каждого частного покупателя таков: покупайте совместно как физические лица, указанные в escritura (нотариальный акт о собственности), а не через компанию. Прямое совместное владение дешевле оформить, дешевле содержать, облагается налогом так же, как покупка в одиночку, и гораздо проще при последующей продаже. Испанская компания SL оправдывает себя лишь в определённых коммерческих или дорогостоящих сценариях — а для большинства семей и пар она лишь добавляет расходы и бумажную волокиту, не экономя ни цента налога.
При этом за формулировкой «покупать совместно» скрывается несколько реальных решений: какую долю владеет каждый, будет ли раздел 50/50 или неравным, что произойдёт, если один из владельцев умрёт или захочет выйти, и действительно ли корпоративная структура помогает. В этом руководстве мы разберём практические цифры и структуры для четырёх побережий, которыми занимается Mediter, чтобы вы подписали правильный акт с первого раза — ведь изменение структуры собственности впоследствии означает второй нотариальный акт и зачастую повторную уплату налога на передачу.
Нет — и это самое важное, что нужно понять. Покупает ли один человек или четверо квартиру на вторичном рынке в Торревьехе, налог на передачу (ITP) составит один и тот же процент от одной и той же налоговой базы. Совместная покупка не умножает налог; она просто означает, что каждый совладелец платит свою долю единого налогового счёта.
Помните правило налоговой базы 2026 года, которое упускает большинство статей конкурентов: ITP и IVA начисляются на бо́льшую из величин — цену покупки или кадастровую valor de referencia (справочную стоимость), а не автоматически на уплаченную вами цену. Полный разбор — в нашем полном руководстве по налогам при покупке недвижимости в Испании в 2026 году.
| Побережье (регион) | Вторичка — ITP | Новостройка — IVA + гербовый сбор (AJD) |
|---|---|---|
| Коста-Бланка (Валенсийское сообщество) | 9% для актов от 1 июня 2026 (11% свыше €1 млн) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Коста-Калида (Мурсия) | 7,75% | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Коста-дель-Соль (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Коста-Альмерия (Андалусия) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
Для Коста-Бланка отметьте снижение по Ley 5/2025 с 10% до 9%: дату, когда нотариус подписывает акт, определяет применяемую ставку, а не дата вашего договора arras (задаток). Если вы близки к рубежу 1 июня 2026 года, время подписания может иметь значение.
Когда двое или более физических лиц покупают вместе, в акте указывается каждый владелец с определённой долей владения. По умолчанию в Испании применяется proindiviso (неделимое совместное владение по Гражданскому кодексу) — каждый владелец имеет заявленный процент от всей недвижимости, а не конкретную комнату или этаж.
Доли не обязательно должны быть 50/50. Если один покупатель вносит 70% средств, в акте может быть указано 70/30 — и это важно, потому что испанские налоговые органы ожидают, что переведённые средства в целом соответствуют заявленным долям. Завышение доли одной стороны относительно фактически уплаченного может выглядеть как скрытый дар и повлечь налог на дарение. Сохраняйте документальное подтверждение банковских переводов; см. наше руководство по переводу денег в Испанию для покупки недвижимости.
Для состоящих в браке покупателей раздел может следовать либо режиму gananciales (общность имущества — пара владеет совместно как единая экономическая единица, что типично для браков по испанскому праву), либо separación de bienes (каждый супруг владеет определённой долей). Иностранные пары обычно фигурируют в акте как два физических лица с долей 50% у каждого, что упрощает дело при последующей продаже или наследовании недвижимости.
Каждому совладельцу нужен собственный NIE и, желательно, испанский банковский счёт. Разницу мы объясняем в руководстве NIF против NIE, а счета рассматриваем в статье об открытии испанского банковского счёта как нерезиденту.
Гражданский кодекс содержит одну статью, которую должен знать каждый совладелец: Статья 400 — ни один совладелец не может быть принуждён оставаться в неделимой общности. Проще говоря, любой совладелец может потребовать раздела или продажи недвижимости, даже если остальные против. Если соглашения не достигнуто, суд может назначить принудительный аукцион (subasta). Это классический риск при ссоре друзей или расставании пары.
Решение — частное соглашение о совместном владении (pacto de indivisión / documento privado), оформляемое вместе с покупкой. Оно может охватывать:
Поскольку такие соглашения взаимодействуют с правилами товарищества, текущими расходами и страхованием, их стоит читать вместе с нашими руководствами о взносах в товарищество собственников и страховании недвижимости в Испании. Соглашение всегда должен составлять специалист — см. нужен ли вам испанский юрист по недвижимости.
Sociedad Limitada (SL) — это испанская частная компания с ограниченной ответственностью. Некоторые покупатели полагают, что она экономит налог на дом для отдыха — обычно она делает обратное. SL оправдывает себя в узком наборе случаев:
Для одной виллы в Эстепоне или квартиры в Аликанте, используемой лично или сдаваемой на несколько недель в год, SL почти никогда не окупается. Вот почему.
| Фактор | Совместное владение (физлица) | Испанская компания SL |
|---|---|---|
| Стоимость создания | Ничего сверх покупки | ~€600–€3 000 (нотариус, реестр, капитал, юрист) |
| Налог при покупке | Такой же ITP/IVA, как у любого покупателя | Такой же ITP/IVA — без экономии |
| Ежегодная бухгалтерия | Только личная налоговая декларация | ~€1 000–€3 000/год бухгалтер, корпоративная отчётность, официальные книги |
| Личное использование жилья | Бесплатно — это ваша собственность | Нужно платить SL рыночную аренду, иначе возникнет налогооблагаемая выгода в натуральной форме |
| Налог на доход от аренды | Налог для нерезидентов (19% для ЕС/ЕЭЗ с вычетами; 24% вне ЕС, без вычетов) | Корпоративный налог ~25% на прибыль; дивиденды облагаются снова при выводе |
| Последующая продажа | Продажа недвижимости напрямую | Продажа акций или актива — покупатели вторичного жилья в SL относятся к этому с осторожностью |
| Налог на богатство / противодействие уклонению | Всё просто | Компании-нерезиденты из налоговых убежищ платят ежегодный специальный сбор 3% от стоимости испанской недвижимости |
Для большинства решающим становится двойное налогообложение: прибыль облагается внутри SL, а затем облагается снова при выводе в виде дивидендов. Для дома, которым вы действительно наслаждаетесь, правило «выгоды в натуральной форме» — вам фактически придётся арендовать собственный дом у собственной компании — превращает покупку для жизни в бухгалтерскую головную боль. Если ваша цель — сдача в аренду, наше руководство инвестора по сдаче недвижимости и правила о туристической лицензии на аренду гораздо важнее для вашей доходности, чем оболочка, в которой вы владеете недвижимостью.
То, как вы владеете недвижимостью, определяет, что произойдёт в случае смерти. Испания применяет налог на наследство к доле умершего, а ставки и льготы сильно различаются по регионам. Андалусия (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия) предлагает очень щедрые скидки для близких родственников; Валенсийское сообщество (Коста-Бланка) и Мурсия (Коста-Калида) также предоставляют большие скидки супругам и детям. Подробности — в нашем руководстве по налогу на наследство недвижимости в Испании.
Два практических момента для совместных покупателей:
Ничто в совместном владении не мешает нерезидентам — каждый покупатель просто проходит стандартные этапы. Если вы финансируете часть покупки, кредиторы оценивают каждого заёмщика; см. руководство по ипотеке для нерезидентов и более общее руководство для покупателя-нерезидента. Учтите ужесточённые в Испании правила платежей и лимиты наличных — вклад каждого совладельца должен быть прослеживаемым.
Общие расходы на покупку сверх цены остаются примерно 10–13% для вторички и 12–15% для новостройки, ниже в Андалусии (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия) и выше в Валенсийском сообществе (Коста-Бланка), независимо от того, сколько имён указано в акте.
Не дешевле и не дороже с точки зрения налога — ITP или IVA взимается с недвижимости один раз, с бо́льшей из величин: цены или valor de referencia. Совладельцы просто делят этот единый счёт согласно своим долям.
Почти никогда. Для личного или редко сдаваемого дома для отдыха SL добавляет расходы на создание и ежегодную бухгалтерию, вызывает вопросы выгоды в натуральной форме, если вы сами пользуетесь домом, и дважды облагает любую прибыль. Она подходит только для настоящего бизнеса по недвижимости или конкретных случаев планирования наследства — сначала получите профессиональную консультацию.
Да. Согласно статье 400 Гражданского кодекса любой совладелец может потребовать раздела или продажи неделимой недвижимости, а суд может назначить аукцион, если владельцы не согласны. Письменное соглашение о совместном владении — способ управлять этим риском или отсрочить его.
Нет. Доли могут быть неравными (например, 70/30) и должны отражать фактический финансовый вклад каждого. Несоответствие между уплаченными средствами и заявленными долями может расцениваться как дар и облагаться соответствующим налогом.
Да. Каждому физическому лицу, указанному в акте, нужен собственный номер NIE, и каждому желательно иметь испанский банковский счёт, чтобы его вклад и будущие расходы были чётко прослеживаемы.
Только доля умершего перейдёт к его наследникам, облагаясь по правилам наследования соответствующего региона — щедрым в Андалусии, Мурсии и Валенсийском сообществе для близких родственников. Испанское завещание, охватывающее испанский актив, значительно упрощает процесс.
Правильную структуру собственности гораздо проще выбрать в самом начале, чем распутывать позже. Покупаете ли вы с партнёром, семьёй или другими инвесторами на Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль или Коста-Альмерия, команда Mediter Real Estate поможет вам найти недвижимость и связать вас с независимыми юридическими консультантами для правильной структуризации покупки. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, чтобы начать поиск прибрежного жилья с уверенностью.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
