Skrevet av Nicki Price, CEO
Å kjøpe et nødlidende hotell eller gjestehus på Costa del Sol i 2026 betyr at du betaler 7 % ITP (omsetningsavgift ved bruktkjøp) i Andalucía av det høyeste av kjøpesummen og Catastros valor de referencia. I tillegg bør du regne med omtrent 10-13 % totalt på toppen til skatter, notar, tinglysing og juridisk bistand. Den reelle kostnaden er likevel ikke selve kjøpet, men lisenskjeden: med mindre bygget allerede har en gyldig licencia de apertura og turistregistrering, trenger du kommunens godkjenning av bruken, en aktivitetslisens og (hvis du endrer hva lokalene skal brukes til) en formell bruksendring. Få dette kontrollert før du signerer contrato de arras (kjøpekontrakt med depositum), for en billig eiendom som ikke lovlig kan åpne, er ikke noe kupp.
Denne guiden er skrevet for internasjonale kjøpere som ser på små hoteller, hostales, bed and breakfast og lokaler til blandet bruk langs Costa del Sol. Der reglene avviker, tar vi også med situasjonen på Costa Almería, Costa Cálida og Costa Blanca.
En nødlidende eiendom er rett og slett en eiendom som selges under press: et nedslitt eller stengt hostal, et gjestehus hvor eierne har gått av med pensjon, en bankovertatt eiendom eller lokaler som er fanget i en insolvens. Fordelen er prisen. Haken er at det som førte til nedleggelsen (gjeld, lisensproblemer, bygningsmessig forfall) som regel følger med nøklene.
På Costa del Sol faller disse inn under tre hovedgrupper: lisensierte hoteller som rett og slett har sluttet å drive, bolig- eller næringsbygg som noen vil omgjøre til turistovernatting, og eiendeler som selges av banker eller gjennom domstolene. Hver gruppe har en helt ulik lisensløype, så advokatens første oppgave er å fastslå nøyaktig hva du kjøper. Gjelder det en bankeiendom, forklarer guiden vår om bankovertatte eiendommer på Costa Almería hvordan slike salg fungerer. Mange av de samme prinsippene gjelder i hele Andalucía.
Sjekk dette før alt annet. Et lovlig drevet hostal i Andalucía trenger to ting som fungerer sammen: en licencia de apertura / actividad (åpnings- og aktivitetslisens) fra Ayuntamiento (kommunen), og registrering i Junta de Andalucías turistregister (Registro de Turismo de Andalucía) i henhold til Decreto 13/2020, som regulerer hoteller og leilighetshoteller. Et gjestehus som markedsføres som «hostal» eller «pensión» må ligge i riktig kategori. En vivienda con fines turísticos (VFT) er et annet og lettere regime for boliger, ikke for kommersielle overnattingsvirksomheter.
Be selgeren skriftlig, via advokaten din, om åpningslisensen, turistregistreringsnummeret, de nyeste dokumentene om førstegangs bruk eller beboelighet, energiattesten og en fersk nota simple som viser at det ikke finnes beslag (embargos) eller uoppgitte heftelser. Hvis noe mangler eller er «under fornyelse», bør du behandle virksomheten som uten lisens og prise den deretter. Vår bredere gjennomgang av reglene for turistutleielisens i Spania i 2026 er nyttig bakgrunn, men husk at hoteldrift er en kommersiell aktivitet og ikke en VFT-utleie.
En cambio de uso er den formelle omklassifiseringen av hva en bygning lovlig er ment til: bolig, næring eller turistovernatting. Den registreres hos Ayuntamiento og til slutt i Registro de la Propiedad (eiendomsregisteret). Du trenger en når aktiviteten du planlegger, avviker fra bruken eiendommen har i dag: for eksempel hvis du gjør en boligblokk eller en butikk om til hostal, eller hvis et tidligere gjestehus som har gått tilbake til boligbruk, skal bli en driftsvirksomhet igjen.
Bruksendring innvilges av kommunen i henhold til dens egen Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), så det som er mulig i Marbella, kan bli avslått to gater unna eller i Estepona. Det krever vanligvis et prosjekt signert av en arkitekt, dokumentasjon på at bygget oppfyller gjeldende krav til brann, tilgjengelighet og sanitære forhold, og ikke minst at turist- eller næringsbruk er tillatt på den aktuelle tomten. Det finnes ingen nasjonal snarvei: PGOU og kommunens planavdeling avgjør. Før du forplikter deg, bør advokaten be om et certificado urbanístico som bekrefter tillatt bruk for det nøyaktige matrikkelnummeret.
Nødlidende næringsbygg er ofte eldre og har blitt bygget om stykkevis gjennom tiår. Brannforskrifter, universell utforming (Andalucía stiller strenge tilgjengelighetskrav til lokaler med offentlig bruk) og minstekrav til romstørrelse for turistovernatting kan tvinge frem kostbare arbeider. En tilstandsrapport av bygningskonstruksjonen på Costa del Sol er ikke valgfri her. Den utgjør forskjellen mellom et renoveringsbudsjett og en bunnløs pengesluker. Hvis det planlegges større arbeider, kan du lese guiden vår om renovering av eiendom i Spania for rekkefølgen på tillatelsene.
For en bruktselgt næringseiendom på Costa del Sol betaler du 7 % ITP i Andalucía, beregnet på det høyeste av avtalt pris og Catastros valor de referencia. Dette er et poeng de fleste konkurrerende artikler overser, og det kan gjøre skatteregningen høyere enn forventet på en undervurdert nødlidende eiendom. En ny eller vesentlig ombygd næringsenhet som selges av en virksomhet, er i stedet underlagt 10 % IVA pluss 1,2 % AJD (stempelavgift) i Andalucía. I tillegg kommer notar (~0,2-0,5 %), tinglysing (~0,1-0,25 %), advokat (~1 % + IVA) og en gestoría (~€300).
| Kostnadspost | Costa del Sol / Almería (Andalucía) | Costa Cálida (Murcia) | Costa Blanca (C. Valenciana) |
|---|---|---|---|
| Omsetningsavgift ved bruktkjøp (ITP) | 7 % | 7,75 % | 9 % (fra 1. juni 2026) |
| Av €900 000 | €63 000 | €69 750 | €81 000 |
| Notar ~0,2-0,5 % | €1 800-4 500 | €1 800-4 500 | €1 800-4 500 |
| Tinglysing ~0,1-0,25 % | €900-2 250 | €900-2 250 | €900-2 250 |
| Advokat ~1 % + IVA | ~€10 890 | ~€10 890 | ~€10 890 |
| Gestoría | ~€300 | ~€300 | ~€300 |
| Tommelfingerregel for totale tillegg til prisen | ~10-11 % | ~11-12 % | ~12-13 % |
Merk ITP-satsen: På Costa Blanca (C. Valenciana) faller satsen for bruktkjøp til 9 % for skjøter signert fra 1. juni 2026 i henhold til Ley 5/2025 (med en sats på 11 % over €1 million). Det er datoen for signering hos notaren, ikke datoen for contrato de arras, som avgjør hvilken sats som gjelder. For en nybygd næringseiendom er AJD-stempelavgiften 1,2 % i Andalucía, 1,5 % i Murcia og 1,4 % i C. Valenciana. Hvis eiendommen kjøpes under valor de referencia, må du huske at skatten likevel beregnes på denne referanseverdien, så spør tidlig om skatteposisjonen.
Dette er tre ulike transaksjoner med tre ulike skattemessige utfall. Å kjøpe selve bygget (selveie) er et eiendomskjøp (ITP eller IVA som beskrevet over). Å kjøpe virksomheten som en løpende drift (traspaso) kan overføre driftslisensen og goodwill, men krever ofte utleierens samtykke hvis lokalene er leid. Å kjøpe selskapet (SL) som eier hotellet kan innebære at du arver skjulte forpliktelser, som gjeld, arbeidsrettslige krav og skatterestanser, og krever derfor full due diligence.
Hvilken struktur som passer deg, avhenger av skatt, ansvar og hvordan du vil drive virksomheten. Guiden vår om å kjøpe eiendom sammen eller via et selskap i Spania beskriver fordeler og ulemper. For en nødlidende eiendom er det tryggeste utgangspunktet vanligvis et rent kjøp av bygget med en ny lisenssøknad, slik at du ikke arver andres problemer. Ta likevel profesjonell rådgivning i hvert enkelt tilfelle.
Det er i driftskostnadene nødlidende hoteller i det stille tapper kassen. Budsjetter med IBI (eiendomsskatt, høyere for næring enn for bolig), avgifter for renovasjon og kloakk, virksomhetsforsikring og et langt høyere forbruk av strøm og vann enn i en bolig, siden næringslokaler betaler kommersielle strøm- og vanntariffer. I tillegg kommer lønnskostnader (spanske trygdeavgifter er betydelige), en årlig regnskapsfører, lisensfornyelser og plikten til å innkreve turistskatt som gjelder for registrerte overnattingsbedrifter.
Hvis et privat basseng er en del av tilbudet, har bassenger til kommersiell bruk egne lisenskrav og plikter til vannbehandling, strengere enn for en privatbolig, slik guiden vår om lisenser og kostnader for private bassenger forklarer.
Hvert steg kan ta flere måneder, og hvert enkelt kan stoppe prosessen. Derfor bør contrato de arras gjøres betinget av tilfredsstillende bekreftelser på plan- og lisensforhold. Når det gjelder selve signeringen, gjennomgår guiden vår om notar og overtakelsesdagen escritura (skjøtet) steg for steg.
Mediter har for øyeblikket 8 197 eiendommer til salgs på Costa Blanca South, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa de Almería, Costa Blanca North og Mallorca. Selv om hoveddelen av porteføljen er bolig, gir den et godt bilde av hvor mulighetene for ombygging til næring finnes, nemlig i de etablerte feriebyene og de indre knutepunktene hvor gjestehus tradisjonelt har drevet. Hvis du vurderer beliggenhet, er guiden vår om eiendomsinvesteringer i Estepona og sammenligningen av de fire kystene for 2026 gode utgangspunkt før du snevrer inn søket sammen med teamet vårt.
En bruktselgt næringseiendom i Andalucía er underlagt 7 % ITP, beregnet på det høyeste av prisen og Catastros valor de referencia. En ny eller vesentlig ombygd enhet som selges av en virksomhet, er i stedet underlagt 10 % IVA pluss 1,2 % AJD (stempelavgift).
Bare hvis kommunens PGOU tillater turist- eller næringsbruk på den aktuelle tomten og du får en bruksendring (cambio de uso) fra Ayuntamiento, støttet av et arkitektprosjekt og i samsvar med standardene for brann, tilgjengelighet og sanitære forhold. Skaff alltid først et certificado urbanístico for det nøyaktige matrikkelnummeret.
Ja. En kommersiell overnattingsvirksomhet (hostal, pensión, hotell) trenger en licencia de apertura og registrering som hotellvirksomhet i henhold til Decreto 13/2020. Det er et tyngre regime enn vivienda con fines turísticos (VFT), som gjelder for feriehjem.
Skattemessig, ja. Andalucías sats på 7 % ITP for bruktkjøp er lavere enn Costa Cálidas 7,75 % (Murcia, Ley 3/2025) og Costa Blancas 9 % fra 1. juni 2026 (C. Valenciana, Ley 5/2025). Men kjøpesummen er bare en del av regnestykket. Kostnader til lisenser og etterlevelse overstiger ofte skatteforskjellen med god margin.
Lisensiering og etterlevelsesarbeider. En billig bygning som ikke lovlig kan åpne, eller som trenger store oppgraderinger av brann og tilgjengelighet før den kan det, kan koste langt mer enn en litt dyrere eiendom som allerede har en gyldig aktivitetslisens og turistregistrering.
Å kjøpe et nødlidende hotell eller gjestehus belønner kjøpere som gjør lisensleksa før de signerer, og det er der god lokal rådgivning lønner seg. Hvis du vurderer næringseiendom eller et prosjekt med bruksendring på Costa del Sol, Costa Almería, Costa Cálida eller Costa Blanca, kan du kontakte Mediter Real Estate. Teamet vårt hjelper deg med å få på plass plansjekkene, riktig juridisk struktur og et realistisk driftsbudsjett før du forplikter deg.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler