Если вы покупаете недвижимость на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol или Costa Almería с намерением сдавать её отдыхающим, то самое важное, что нужно понимать в 2026 году, заключается в следующем: вы не можете законно размещать объявление о краткосрочной аренде без региональной туристической лицензии и действительного регистрационного номера. В Comunitat Valenciana (которая охватывает Costa Blanca и аликантскую часть Costa Cálida) такая лицензия — это VUT (Vivienda de Uso Turístico, жильё туристического использования). В Andalucía (Costa del Sol и Costa Almería) её аналогом является VFT (Vivienda con Fines Turísticos, жильё для туристических целей). Помимо региональной лицензии, каждый объект краткосрочной аренды в Испании теперь должен также иметь номер из нового единого национального реестра аренды, который такие платформы, как Airbnb и Booking.com, обязаны проверять.
Если коротко: зоны, где лицензирование возможно, по-прежнему существуют, и их немало вдоль наших четырёх побережий, но правила резко ужесточились, в ряде центров городов и целых жилых комплексах введены ограничения или запреты на новые лицензии, а нелицензированные объявления теперь сталкиваются с удалением и штрафами. Это руководство объясняет практические детали, которые вам нужно знать до покупки: какая лицензия где применяется, сколько каждая из них стоит и что требует, где действуют текущие ограничения и как работает новый реестр.
Туристическая лицензия даёт вам право сдавать недвижимость на короткий срок (обычно менее определённого числа последовательных ночей, с продвижением через туристические каналы) сменяющим друг друга гостям. Она отличается от долгосрочной жилой аренды, которая регулируется национальным законом об аренде (LAU) и не требует туристической лицензии.
Причина, по которой это важно именно на этапе покупки, а не после её завершения, проста: не каждый объект может получить лицензию. Возможность регистрации зависит от правил автономного сообщества, муниципального градостроительного плана, устава сообщества собственников и всё чаще от местных квот. Покупка квартиры в расчёте на то, что её можно будет выставить на Airbnb, с последующим обнаружением, что устав здания это запрещает или город заморозил выдачу новых лицензий, — одна из самых распространённых и самых дорогостоящих ошибок иностранных покупателей. Всегда делайте лицензию условием покупки и поручайте вашему юристу её проверить.
На Costa Blanca и аликантской части Costa Cálida соответствующим органом является Generalitat Valenciana. После регионального декрета, реформировавшего туристическое жильё, процедура стала строже, чем была несколько лет назад.
Несколько муниципалитетов Costa Blanca ввели мораторий или зоны насыщения, где новые VUT не выдаются, особенно в плотно застроенных центрах городов и востребованных приморских районах. Город Alicante, Benidorm, Calpe, Dénia, Jávea и другие за последние годы ужесточили контроль, поэтому ситуация действительно зависит от конкретного адреса. Отдельно стоящие виллы в малоэтажных жилых комплексах, как правило, лицензировать гораздо проще, чем квартиры в перегруженных центрах.
На Costa del Sol и Costa Almería лицензирование относится к компетенции Junta de Andalucía и её декрета о туристическом жилье. Андалузский VFT исторически было проще получить, чем валенсийский VUT, однако 2024–2025 годы принесли существенное ужесточение и здесь.
Важно отметить, что город Málaga и несколько муниципалитетов Costa del Sol ввели заморозки и квоты, приостановив регистрацию новой туристической аренды в перегруженных районах. Картина различается от улицы к улице. На более спокойной Costa Almería давление гораздо ниже, и лицензии по-прежнему получить проще, что является одной из причин растущей привлекательности этого побережья для инвесторов.
| Характеристика | VUT — Costa Blanca и Costa Cálida (Comunitat Valenciana) | VFT — Costa del Sol и Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| Выдающий орган | Generalitat Valenciana | Junta de Andalucía |
| Основной механизм | Регистрация + муниципальный сертификат совместимости | Ответственная декларация + проверка градостроительной совместимости |
| Требуется ли сначала одобрение мэрии? | Да — сертификат совместимости обязателен | Да — теперь требуется градостроительная совместимость |
| Может ли сообщество собственников заблокировать? | Да (квалифицированное большинство) | Да (большинство в три пятых) |
| Требуется ли климат-контроль? | Отопление и охлаждение | Охлаждение (лето) и отопление (зима) |
| Действуют ли заморозки из-за насыщения? | Да, в нескольких центрах и приморских зонах | Да, особенно в городе Málaga и частях побережья |
| Относительная простота в 2026 году | Умеренная; виллы проще, чем центральные квартиры | Проще на Costa Almería; строже в популярных точках Costa del Sol |
Цифры и процедуры являются ориентировочными и часто меняются в зависимости от муниципалитета. Всегда уточняйте текущую ситуацию по точному адресу у вашего юриста перед покупкой.
Поверх региональных лицензий действует единый национальный реестр аренды Испании (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), согласованный с регламентом ЕС о данных по краткосрочной аренде. Начиная с 2025 года:
На практике это означает, что владельцу на Costa Blanca или Costa del Sol теперь нужны как региональная лицензия, так и национальный регистрационный номер для законного размещения объявления. Эпоха тихого размещения незарегистрированной квартиры фактически закончилась: десятки тысяч несоответствующих объявлений уже сняты по всей стране.
Во многих местах, но с нюансами. Практическая карта наших четырёх побережий выглядит так:
Помните, что лицензия — это лишь часть картины. При покупке закладывайте около 11–14% дополнительных расходов сверх цены, крупнейшей статьёй из которых является налог на передачу собственности (ITP): примерно 10% в Comunitat Valenciana (Costa Blanca / Costa Cálida) и примерно 8% в Andalucía (Costa del Sol / Costa Almería) для вторичного жилья; новостройки вместо этого облагаются 10% IVA (НДС) плюс гербовый сбор AJD. Добавьте оплату нотариуса, регистрации в реестре собственности и юридические услуги, и заранее получите ваш NIE.
Как только вы начинаете сдавать, владельцы-нерезиденты платят налог на доход нерезидентов (IRNR) с прибыли от аренды — резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы и облагаются по сниженной ставке, тогда как нерезиденты из стран вне ЕС (теперь включая граждан Великобритании после Brexit) обычно платят с валового дохода по более высокой ставке. Вы также можете взимать и перечислять местные туристические налоги там, где они применяются. Настоятельно рекомендуется обратиться к gestor или налоговому консультанту.
Нет. Долгосрочная жилая аренда (регулируемая LAU) не требует VUT или VFT. Лицензия нужна только для краткосрочной курортной аренды, продвигаемой через туристические каналы. Многие владельцы на Costa del Sol, которые не могут получить туристическую лицензию, просто сдают жильё в долгосрочную аренду.
Да. После национальной реформы сообщество собственников может ограничить или запретить туристическую аренду квалифицированным большинством (три пятых в Andalucía). Всегда читайте устав сообщества и недавние протоколы собраний перед покупкой — ваш юрист должен их получить.
Это одна и та же концепция под разными региональными названиями. VUT (Vivienda de Uso Turístico) применяется в Comunitat Valenciana — для вашей недвижимости на Costa Blanca и Costa Cálida. VFT (Vivienda con Fines Turísticos) применяется в Andalucía — для вашей недвижимости на Costa del Sol или Costa Almería.
Всё чаще — да. По правилам единого национального реестра платформы обязаны отображать и проверять регистрационный номер и удалять объявления без него. В 2026 году для законного размещения объявления вам нужны как региональная лицензия, так и национальный номер.
В широком смысле, Costa Almería в настоящее время имеет самое низкое давление насыщения и более простую процедуру VFT, тогда как Costa del Sol наиболее ограничена из-за заморозок в Málaga и других популярных точках. Costa Blanca находится посередине — вполне работоспособна за пределами перегруженных центров.
Безусловно. Возможность лицензирования объекта зависит от точного адреса, градостроительного плана и устава сообщества. Сделайте получение (или передачу) действительной туристической лицензии явным условием в вашем резервационном и купчем договоре.
Выбор правильного адреса — такого, где VUT или VFT действительно можно получить и где цифры сходятся даже после налогов, — это разница между прибыльной курортной арендой и дорогостоящей ошибкой. В Mediter Real Estate мы работаем исключительно на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol и Costa Almería, и мы знаем, какие улицы, города и комплексы всё ещё разрешают краткосрочную туристическую аренду в 2026 году.
Свяжитесь с командой Mediter сегодня и расскажите нам о ваших арендных целях — мы подберём объекты, где получение лицензии реалистично, укажем на местные ограничения и свяжем вас с юридическими и налоговыми консультантами, чтобы всё сделать правильно с первого дня.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
