Escrito por Nicki Price, CEO
Respuesta breve: ser propietario de dos o tres viviendas turísticas en la Costa Cálida no te convierte automáticamente en una empresa. Según la legislación española, lo que obliga a darte de alta como autónomo y a repercutir IVA es el modo en que alquilas —en concreto, si prestas servicios "propios de la industria hotelera" (limpieza durante la estancia, desayuno diario, recepción, lavandería)— y no simplemente el número de viviendas que posees. Los alquileres de "llaves en mano" sin servicios adicionales, aunque sean varios, se declaran normalmente como rendimientos del capital inmobiliario en el Modelo 210 (si no eres residente) y están exentos de IVA. Si añades servicios hoteleros, pasas al terreno del arrendador profesional: alta de autónomo ante la Agencia Tributaria y en la Tesorería General de la Seguridad Social, más un 10% de IVA en cada reserva.
Esta guía explica exactamente dónde está la línea en Murcia (Costa Cálida), qué cambia cuando la cruzas y en qué se diferencian los impuestos y el papeleo. Si todavía estás eligiendo un modelo de alquiler, léela junto con nuestro resumen sobre las licencias de alquiler turístico y las normas VUT/VFT para 2026 y la guía de rentabilidad de la inversión para alquiler en la Costa Cálida y Almería.
La línea divisoria es el tipo de servicio, no el número de inmuebles. La doctrina fiscal española (y los propios criterios de la Agencia Tributaria) considera los alquileres turísticos de corta duración como una actividad económica —que exige el alta de autónomo y la repercusión del 10% de IVA— cuando ofreces servicios "propios de la industria hotelera" (servicios propios de la industria hotelera). Si solo ofreces la vivienda en sí, tus ingresos siguen siendo un alquiler pasivo, exento de IVA y declarado como rendimiento del capital inmobiliario.
Los servicios de tipo hotelero que te sitúan en el terreno empresarial incluyen:
Los servicios que no cuentan en tu contra —se consideran normales en cualquier alquiler— son:
Así pues, un propietario con tres apartamentos en el Mar Menor alquilados puramente como alojamiento sin servicios generalmente no ejerce una actividad empresarial a efectos fiscales, incluso con decenas de reservas al año. Un propietario con una sola villa que sirve desayuno y limpia a diario probablemente sí.
Al margen de la prueba de los servicios hoteleros, el IRPF español tiene una norma histórica según la cual el alquiler de larga duración solo se considera actividad económica si empleas al menos a una persona a jornada completa dedicada a ello. Para los alquileres turísticos de corta duración, lo que importa en la práctica es la prueba de los servicios descrita arriba. La conclusión: no existe un número mágico —ni dos, ni cinco— que te convierta automáticamente en autónomo. La Agencia Tributaria se fija en el fondo de lo que prestas.
Sí, y esto va primero, sea cual sea tu situación fiscal. En la Costa Cálida (Región de Murcia), todo alquiler turístico de corta duración debe inscribirse como Vivienda de Uso Turístico (VUT) en el registro regional de turismo antes de anunciarlo. Esa es una cuestión de licencia, totalmente independiente de si te das de alta como autónomo. Puedes tener varias inscripciones VUT y seguir sin ser una "empresa" a efectos fiscales. Para conocer los trámites de registro, los números y las normas de publicación en plataformas, consulta nuestra guía específica sobre la licencia de alquiler turístico VUT/VFT en 2026.
Si alquilas sin servicios hoteleros, tributas por los rendimientos del alquiler, no como una actividad comercial. Para los propietarios no residentes, esto se declara en el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria. El tipo depende de dónde seas residente fiscal:
| Residencia fiscal del propietario | Tipo sobre el beneficio neto del alquiler | ¿Puede deducir gastos? | Frecuencia de presentación |
|---|---|---|---|
| Residente en la UE / EEE | 19% | Sí: proporción de IBI, cuotas de comunidad, seguro, reparaciones, honorarios de agencia, intereses | Trimestral cuando se alquila |
| Residente fuera de la UE (p. ej. Reino Unido, EE. UU.) | 24% | No: se tributa sobre los ingresos brutos del alquiler | Trimestral cuando se alquila |
Los residentes fiscales en España declaran los mismos ingresos a través de su declaración anual del IRPF. Para conocer todos los detalles sobre el IBI y el Modelo 210 de una vivienda vacacional, lee nuestra guía de impuestos de la vivienda vacacional en la Costa Cálida y, si no tienes claro en qué categoría encajas, nuestra explicación de la regla de los 183 días de residencia fiscal.
Fundamentalmente, este tipo de alquiler está exento de IVA. No cobras a tus huéspedes el 10% de IVA, porque sin servicios hoteleros el alquiler se trata como alojamiento residencial, no como un servicio turístico.
Una vez que entras en la actividad empresarial —porque prestas servicios de tipo hotelero, o porque decides formalizar una operación realmente profesional— cambian tres cosas a la vez:
| Alquiler pasivo (sin servicios hoteleros) | Profesional / autónomo (con servicios hoteleros) | |
|---|---|---|
| Alta de autónomo | No requerida | Requerida (Modelo 036/037 + RETA) |
| Seguridad social | Ninguna | Cotizaciones mensuales de autónomo |
| IVA en las reservas | Exento | Se repercute el 10% de IVA (Modelo 303 / 390) |
| Vía del impuesto sobre la renta | Modelo 210 (no residente) / IRPF (residente) | Beneficio empresarial: IRPF / establecimiento permanente |
| Licencia turística VUT | Requerida | Requerida |
| Deducir gastos de explotación | Solo residentes de la UE/EEE | Sí, como gastos empresariales |
Para un propietario de fuera de la UE (Reino Unido, EE. UU.) que no puede deducir gastos con el Modelo 210, llevar un negocio real y deducir los gastos puede parecer atractivo sobre el papel. Pero las cotizaciones a la seguridad social, los honorarios de gestoría y la administración del IVA suelen superar el beneficio, salvo que operes varios inmuebles a escala como un auténtico negocio. A la mayoría de los propietarios con dos o tres viviendas de autoalojamiento en la Costa Cálida les conviene más mantenerlo como alquiler pasivo. Esta es una decisión que debes consultar con un asesor fiscal español: las cifras aquí fijan el marco, no un consejo personalizado.
Algunos inversores poseen varios alquileres a través de una SL española (sociedad limitada) en lugar de a título personal. Esa es una estructura diferente, con su propio impuesto de sociedades, contabilidad e implicaciones de coste, y no elimina el requisito de licencia VUT ni la prueba del IVA sobre los servicios hoteleros. Que una sociedad tenga sentido depende del número de inmuebles, de tu residencia y de tus planes de salida; analizamos los pros y contras en comprar una propiedad de forma conjunta o a través de una sociedad. Para la gestión diaria de los alquileres que no puedes administrar tú mismo, consulta nuestra guía de gestión de propiedades para propietarios no residentes.
Mediter tiene actualmente 8.214 propiedades en venta a lo largo de las costas, y la Costa Cálida en torno al Mar Menor es una de las zonas más populares para los compradores que planean alquileres turísticos: apartamentos compactos y villas con piscina que se alquilan bien durante la larga temporada murciana. Dado que el ITP de segunda transmisión en Murcia bajó al 7,75% con la Ley 3/2025 (muchas webs siguen citando el antiguo 8%), el coste de entrada de un inmueble de alquiler de segunda mano aquí es notablemente más bajo que en la Costa Blanca, en la Comunidad Valenciana. Publicamos precios honestos y actualizados para cada localidad en nuestras páginas de zona, para que puedas calcular rentabilidades realistas antes de comprometerte.
Sea cual sea el modelo fiscal que elijas después, los costes de compra van primero. En la Costa Cálida (Murcia), el ITP de segunda transmisión es del 7,75% (Ley 3/2025); una obra nueva, en cambio, conlleva el 10% de IVA más un 1,5% de AJD (Actos Jurídicos Documentados). La base imponible es el mayor entre el precio que pagas y el valor de referencia del Catastro, un punto que la mayoría de los artículos sobre ingresos de alquiler omiten por completo. Añade notaría, registro de la propiedad, abogado (~1% + IVA) y una gestoría, y los totales realistas sobre el precio son aproximadamente del 10-13% para una segunda mano y del 12-15% para una obra nueva. Nuestra guía sobre el depósito de reserva en la Costa Cálida explica qué es reembolsable si una operación se cae.
No hay un número fijo. El alta como autónomo se activa por prestar servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, desayuno, recepción, lavandería), no por poseer dos, tres o más inmuebles. Varios alquileres sin esos servicios siguen tributando como rendimientos pasivos del alquiler.
Solo si prestas servicios de tipo hotelero, en cuyo caso se aplica el tipo reducido del 10% de IVA y presentas el Modelo 303 y el Modelo 390. Un alquiler sin servicios está exento de IVA: no cobras IVA a los huéspedes.
Sin servicios hoteleros, a través del Modelo 210 ante la Agencia Tributaria, con una tributación del 24% sobre los ingresos brutos (sin deducción de gastos, porque el Reino Unido está fuera de la UE/EEE), presentado trimestralmente por los periodos en que alquiles.
Sí. Todo alquiler turístico de corta duración en la Costa Cálida debe inscribirse como Vivienda de Uso Turístico en el registro de turismo de la Región de Murcia antes de anunciarlo, sea cual sea tu situación fiscal.
Correcto para los alquileres pasivos del Modelo 210: los residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre el beneficio neto y pueden deducir una proporción del IBI, las cuotas de comunidad, el seguro, las reparaciones y los honorarios de agencia; los residentes de fuera de la UE pagan el 24% sobre los ingresos brutos sin deducciones. Darse de alta como empresa cambia esto, permitiendo la deducción de gastos pero añadiendo seguridad social e IVA.
Inscribirse en el régimen de autónomos (RETA) con la Tesorería General de la Seguridad Social te incorpora efectivamente al sistema público, una de las razones por las que algunos operadores genuinos se formalizan. Consulta nuestra guía de sanidad para expatriados para una visión más amplia.
Mediter Real Estate ayuda a compradores internacionales a encontrar y financiar propiedades para alquiler turístico en la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol y la Costa Almería, y podemos remitirte a asesores fiscales locales de confianza para confirmar si tus planes te mantienen como alquiler pasivo o te convierten en una empresa. Ponte en contacto con nuestro equipo para hablar de tu estrategia de alquiler y ver las propiedades disponibles en tu zona objetivo.
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