Geschreven door Nicki Price, CEO
Kort antwoord: het bezit van twee of drie vakantiewoningen aan de Costa Cálida maakt u niet automatisch een onderneming. Volgens de Spaanse wet wordt de registratie als autónomo en de IVA (btw) niet geactiveerd door het aantal woningen dat u bezit, maar door de manier waarop u verhuurt — en meer bepaald of u "hotelachtige" diensten aanbiedt (schoonmaak tijdens het verblijf, dagelijks ontbijt, receptie, wasservice). Pure verhuur van kamer en sleutels, zelfs van meerdere woningen, wordt doorgaans aangegeven als gewone huurinkomsten op Modelo 210 (indien niet-ingezetene) en blijft vrijgesteld van IVA. Voegt u hoteldiensten toe, dan komt u terecht in het domein van de professionele verhuurder: registratie als autónomo bij de Agencia Tributaria en bij de sociale zekerheid, de Tesorería General de la Seguridad Social, plus 10% IVA op elke boeking.
Deze gids legt precies uit waar de grens ligt in Murcia (Costa Cálida), wat er verandert wanneer u die grens overschrijdt en hoe belasting en administratie verschillen. Als u nog aan het kiezen bent welk verhuurmodel u wilt, lees deze dan samen met ons overzicht van toeristische verhuurvergunningen en VUT/VFT-regels voor 2026 en de gids over buy-to-let-rendementen aan de Costa Cálida en Almería.
De scheidslijn is het type dienst, niet het aantal woningen. De Spaanse belastingdoctrine (en de eigen criteria van de Agencia Tributaria) behandelt kortetermijnvakantieverhuur als een bedrijfsactiviteit — met verplichte autónomo-registratie en 10% IVA — wanneer u diensten aanbiedt die "typisch zijn voor de hotelsector" (servicios propios de la industria hotelera). Biedt u enkel de woning zelf aan, dan blijven uw inkomsten passieve huurinkomsten, vrijgesteld van IVA en aangegeven als huurinkomsten.
Hotelachtige diensten die u in het ondernemingsdomein brengen, zijn onder meer:
Diensten die niet tegen u tellen — deze worden als normaal beschouwd voor elke verhuur:
Een eigenaar met drie appartementen aan de Mar Menor die puur als zelfstandige vakantieaccommodatie worden verhuurd, runt dus over het algemeen geen onderneming voor fiscale doeleinden — zelfs met tientallen boekingen per jaar. Een eigenaar met één enkele villa die ontbijt serveert en dagelijks schoonmaakt, waarschijnlijk wel.
Los van de hoteldienstentest kent de Spaanse inkomstenbelasting (IRPF) een historische regel die stelt dat langetermijnverhuur alleen als economische activiteit telt als u ten minste één voltijdse medewerker daarvoor in dienst heeft. Voor kortetermijnvakantieverhuur is in de praktijk bovenstaande dienstentest doorslaggevend. De conclusie: er bestaat geen magisch getal — niet twee, niet vijf — dat u automatisch tot autónomo maakt. De Agencia Tributaria kijkt naar de inhoud van wat u aanbiedt.
Ja — en dit komt eerst, ongeacht uw fiscale status. Aan de Costa Cálida (Región de Murcia) moet elke kortetermijnvakantieverhuur geregistreerd worden als een Vivienda de Uso Turístico (VUT) in het regionale toerismeregister voordat u die mag adverteren. Dat is een vergunningskwestie, volledig losstaand van de vraag of u zich als autónomo registreert. U kunt meerdere VUT-registraties hebben en fiscaal nog steeds geen "onderneming" zijn. Voor de details van registratie, aantallen en regels rond platformweergave, zie onze gewijde gids over de VUT/VFT-toeristenverhuurvergunning in 2026.
Als u verhuurt zonder hoteldiensten, wordt u belast op de huurinkomsten — niet als handelsonderneming. Voor niet-ingezeten eigenaren wordt dit aangegeven op Modelo 210 bij de Agencia Tributaria. Het tarief hangt af van waar u fiscaal ingezetene bent:
| Fiscale woonplaats van de eigenaar | Belastingtarief op nettohuurwinst | Kosten aftrekbaar? | Aangiftefrequentie |
|---|---|---|---|
| EU-/EER-ingezetene | 19% | Ja — deel van IBI, gemeenschapskosten, verzekering, reparaties, makelaarskosten, rente | Per kwartaal wanneer verhuurd |
| Niet-EU-ingezetene (bv. VK, VS) | 24% | Nee — belast op bruto-huurinkomsten | Per kwartaal wanneer verhuurd |
Spaanse fiscale ingezetenen geven dezelfde inkomsten in plaats daarvan aan via hun jaarlijkse IRPF-aangifte. Voor de volledige werking van IBI en Modelo 210 bij een vakantiewoning, lees onze gids over belastingen op vakantiewoningen aan de Costa Cálida, en als u niet zeker weet in welke categorie u valt, ons overzicht van de 183-dagenregel voor fiscaal residentschap.
Cruciaal is dat dit type verhuur vrijgesteld is van IVA. U rekent uw gasten geen 10% IVA aan, want zonder hoteldiensten wordt de verhuur behandeld als woonaccommodatie, niet als een toeristische dienst.
Zodra u in bedrijfsactiviteit terechtkomt — omdat u hotelachtige diensten aanbiedt, of omdat u ervoor kiest een werkelijk professionele onderneming te formaliseren — veranderen er drie dingen tegelijk:
| Passieve verhuur (geen hoteldiensten) | Professioneel / autónomo (hoteldiensten) | |
|---|---|---|
| Autónomo-registratie | Niet vereist | Vereist (Modelo 036/037 + RETA) |
| Sociale zekerheid | Geen | Maandelijkse autónomo-bijdragen |
| IVA op boekingen | Vrijgesteld | 10% IVA aangerekend (Modelo 303 / 390) |
| Belastingvehikel voor inkomsten | Modelo 210 (niet-ingezetene) / IRPF (ingezetene) | Bedrijfswinst — IRPF / vaste inrichting |
| VUT-toeristenvergunning | Vereist | Vereist |
| Exploitatiekosten aftrekken | Alleen EU-/EER-ingezetenen | Ja, als bedrijfskosten |
Voor een niet-EU-eigenaar (VK, VS) die onder Modelo 210 geen kosten kan aftrekken, kan het runnen van een echte onderneming met kostenaftrek op papier aantrekkelijk lijken. Maar de socialezekerheidsbijdragen, boekhoudkosten en IVA-administratie wegen meestal zwaarder dan het voordeel, tenzij u meerdere woningen op grote schaal exploiteert als een echte handelsonderneming. De meeste eigenaren met twee of drie zelfstandige vakantiewoningen aan de Costa Cálida zijn beter af door het passief te houden. Dit is een beslissing om voor te leggen aan een Spaanse belastingadviseur — de cijfers hier schetsen het kader, niet persoonlijk advies.
Sommige investeerders bezitten meerdere verhuurwoningen via een Spaanse SL (sociedad limitada) in plaats van persoonlijk. Dat is een andere structuur met eigen vennootschapsbelasting, boekhouding en kostenimplicaties, en het heft de VUT-vergunningsplicht of de IVA-test voor hoteldiensten niet op. Of een vennootschap zinvol is, hangt af van het aantal woningen, uw residentschap en uw exitplannen — we behandelen de afwegingen in samen of via een vennootschap een woning kopen. Voor het dagelijkse beheer van verhuur die u niet zelf kunt verzorgen, zie onze gids voor vastgoedbeheer voor eigenaren op afstand.
Mediter heeft momenteel 8.214 woningen te koop langs de kusten, en de Costa Cálida rond de Mar Menor is een van de populairste zones voor kopers die vakantieverhuur plannen — compacte appartementen en villa's met zwembad die goed verhuren tijdens het lange Murciaanse seizoen. Omdat de ITP bij doorverkoop in Murcia onder Ley 3/2025 gedaald is tot 7,75% (veel websites vermelden nog steeds de oude 8%), liggen de instapkosten voor een doorverkochte verhuurwoning hier merkbaar lager dan aan de Costa Blanca in de Comunidad Valenciana. We publiceren eerlijke, actuele prijzen voor elke plaats op onze gebiedspagina's, zodat u realistische rendementen kunt berekenen voordat u zich vastlegt.
Welk fiscaal model u later ook kiest, de aankoopkosten komen eerst. Aan de Costa Cálida (Murcia) bedraagt de ITP bij doorverkoop 7,75% (Ley 3/2025); een nieuwbouwwoning brengt daarentegen 10% IVA plus 1,5% AJD (registratiebelasting) met zich mee. De heffingsgrondslag is het hoogste van de prijs die u betaalt of de valor de referencia van het Catastro — een punt dat de meeste artikelen over huurinkomsten volledig overslaan. Reken daar notaris, kadaster, advocaat (~1% + IVA) en een gestoría bovenop, en de realistische totalen bovenop de prijs bedragen ruwweg 10–13% voor een doorverkoop en 12–15% voor een nieuwbouwwoning. Onze gids over de reserveringsaanbetaling aan de Costa Cálida legt uit wat terugvorderbaar is als een deal niet doorgaat.
Er bestaat geen vast getal. De registratie als autónomo wordt geactiveerd door het aanbieden van hotelachtige diensten (schoonmaak tijdens het verblijf, ontbijt, receptie, wasservice), niet door het bezit van twee, drie of meer woningen. Meerdere zelfstandige verhuurwoningen zonder die diensten worden nog steeds belast als passieve huurinkomsten.
Alleen als u hotelachtige diensten aanbiedt, in welk geval het verlaagde tarief van 10% IVA geldt en u Modelo 303 en Modelo 390 indient. Een pure zelfstandige vakantieverhuur is vrijgesteld van IVA — u rekent uw gasten geen IVA aan.
Zonder hoteldiensten via Modelo 210 bij de Agencia Tributaria, belast tegen 24% op de bruto-inkomsten (geen kostenaftrek, omdat het VK buiten de EU/EER valt), per kwartaal ingediend voor de periodes dat u verhuurt.
Ja. Elke kortetermijnvakantieverhuur aan de Costa Cálida moet vóór het adverteren geregistreerd worden als een Vivienda de Uso Turístico in het toerismeregister van de Región de Murcia, ongeacht uw fiscale status.
Klopt voor passieve verhuur op Modelo 210: EU-/EER-ingezetenen worden belast tegen 19% op de nettowinst en mogen een deel van de IBI, gemeenschapskosten, verzekering, reparaties en makelaarskosten aftrekken; niet-EU-ingezetenen betalen 24% op de bruto-inkomsten zonder aftrek. Registreren als onderneming verandert dit, waardoor kostenaftrek wel mogelijk wordt, maar sociale zekerheid en IVA erbij komen.
Inschrijving in het autónomo-stelsel (RETA) bij de Tesorería General de la Seguridad Social brengt u inderdaad in het openbare systeem — een reden waarom sommige echte exploitanten formaliseren. Zie onze gids over gezondheidszorg voor expats voor het bredere plaatje.
Mediter Real Estate helpt internationale kopers vakantieverhuurvastgoed te vinden en te financieren langs de Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol en Costa Almería — en we kunnen u doorverwijzen naar betrouwbare lokale belastingadviseurs om te bevestigen of uw plannen u passief houden of u tot onderneming maken. Neem contact op met ons team om uw verhuurstrategie te bespreken en het actuele aanbod in uw doelgebied te bekijken.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid