Skrevet av Nicki Price, CEO
Kort svar: å eie to eller tre ferieutleieboliger på Costa Cálida gjør deg ikke automatisk til en bedrift. Etter spansk lov er det hvordan du leier ut som utløser autónomo-registrering og IVA — nærmere bestemt om du tilbyr «hotell-lignende» tjenester (rengjøring under oppholdet, daglig frokost, resepsjon, vaskeri) — ikke bare antall boliger du eier. Ren utleie med «rom og nøkler», selv flere av dem, deklareres vanligvis som ordinær leieinntekt på Modelo 210 (hvis du er ikke-bosatt) og forblir fritatt for IVA. Legg til hotelltjenester, og du går over i profesjonell-utleier-territorium: autónomo-registrering hos Agencia Tributaria (det spanske skattekontoret) og trygdemyndigheten Tesorería General de la Seguridad Social, samt 10 % IVA på hver booking.
Denne guiden forklarer nøyaktig hvor grensen går i Murcia (Costa Cálida), hva som endrer seg når du krysser den, og hvordan skatt og papirarbeid er forskjellig. Hvis du fortsatt velger utleiemodell, bør du lese den sammen med vår oversikt over turistutleielisenser og VUT/VFT-regler for 2026 og guiden til leieavkastning på Costa Cálida og Almería.
Skillelinjen er typen tjenester, ikke antall eiendommer. Spansk skattedoktrine (og Agencia Tributarias egne kriterier) behandler korttidsutleie av ferieboliger som næringsvirksomhet — med krav om autónomo-registrering og 10 % IVA — når du tilbyr tjenester som er «typiske for hotellbransjen» (servicios propios de la industria hotelera). Tilbyr du bare selve boligen, forblir inntekten passiv leieinntekt, fritatt for IVA og deklarert som leieinntekt.
Hotell-lignende tjenester som skyver deg over i bedriftsterritorium inkluderer:
Tjenester som ikke teller mot deg — disse anses som normale for enhver utleie:
Så en eier med tre leiligheter ved Mar Menor som leies ut rent som selvhushold, driver generelt ikke en bedrift i skattemessig forstand — selv med dusinvis av bookinger i året. En eier med én enkelt villa som serverer frokost og rengjør daglig, driver sannsynligvis det.
Uavhengig av hotelltjeneste-testen har spansk inntektsskatt (IRPF) en historisk regel som sier at langtidsutleie bare regnes som økonomisk aktivitet dersom du ansetter minst én fulltidsansatt dedikert til dette. For korttidsutleie av ferieboliger er det tjenestetesten ovenfor som i praksis er avgjørende. Konklusjonen: det finnes ikke noe magisk tall — verken to eller fem — som automatisk gjør deg til en autónomo. Agencia Tributaria ser på substansen i det du tilbyr.
Ja — og dette kommer først, uansett skattestatus. På Costa Cálida (Región de Murcia) må hver korttidsutleie av ferieboliger registreres som en Vivienda de Uso Turístico (VUT) i det regionale turistregisteret før du annonserer den. Dette er et lisensspørsmål, helt adskilt fra hvorvidt du registrerer deg som autónomo. Du kan ha flere VUT-registreringer og likevel ikke være en «bedrift» skattemessig. For detaljene rundt registrering, numre og visningsregler på plattformer, se vår egen guide om VUT/VFT-turistutleielisensen i 2026.
Hvis du leier ut uten hotelltjenester, beskattes du på leieinntekten — ikke som næringsvirksomhet. For ikke-bosatte eiere deklareres dette på Modelo 210 til Agencia Tributaria. Satsen avhenger av hvor du er skattemessig bosatt:
| Eierens skattemessige bosted | Skattesats på netto leieoverskudd | Kan trekke fra kostnader? | Innleveringshyppighet |
|---|---|---|---|
| Bosatt i EU / EØS | 19 % | Ja — andel av IBI, fellesutgifter, forsikring, reparasjoner, meglerhonorar, renter | Kvartalsvis når utleid |
| Bosatt utenfor EU (f.eks. Storbritannia, USA) | 24 % | Nei — beskattes på brutto leieinntekt | Kvartalsvis når utleid |
Spanske skattemessig bosatte deklarerer den samme inntekten via sin årlige IRPF-selvangivelse i stedet. For alle detaljene om IBI og Modelo 210 for en feriebolig, les vår guide til ferieboligskatter på Costa Cálida, og hvis du er usikker på hvilken kategori du faller inn under, se vår forklaring på 183-dagersregelen for skattemessig bosted.
Avgjørende er det at denne typen utleie er fritatt for IVA. Du belaster ikke gjestene dine 10 % IVA, fordi utleien uten hotelltjenester behandles som boligovernatting, ikke som en turisttjeneste.
Når du går over i næringsvirksomhet — enten fordi du tilbyr hotell-lignende tjenester, eller fordi du velger å formalisere en genuint profesjonell drift — endres tre ting på én gang:
| Passiv utleie (ingen hotelltjenester) | Profesjonell / autónomo (hotelltjenester) | |
|---|---|---|
| Autónomo-registrering | Ikke påkrevd | Påkrevd (Modelo 036/037 + RETA) |
| Trygd | Ingen | Månedlige autónomo-avgifter |
| IVA på bookinger | Fritatt | 10 % IVA belastes (Modelo 303 / 390) |
| Inntektsskatteordning | Modelo 210 (ikke-bosatt) / IRPF (bosatt) | Næringsoverskudd — IRPF / fast driftssted |
| VUT-turistlisens | Påkrevd | Påkrevd |
| Fradrag for driftskostnader | Kun bosatte i EU/EØS | Ja, som driftsutgifter |
For en eier utenfor EU (Storbritannia, USA) som ikke kan trekke fra kostnader under Modelo 210, kan det på papiret virke attraktivt å drive en genuin bedrift og trekke fra utgiftene. Men trygdeavgiftene, regnskapshonorarene og IVA-administrasjonen oppveier vanligvis fordelen, med mindre du driver flere eiendommer i stor skala som en ekte næringsvirksomhet. De fleste eiere med to eller tre selvhusholdsboliger på Costa Cálida kommer bedre ut av å holde det passivt. Dette er en beslutning du bør drøfte med en spansk skatterådgiver — tallene her setter rammen, ikke personlig rådgivning.
Noen investorer eier flere utleieboliger gjennom et spansk SL (sociedad limitada) i stedet for personlig. Det er en annen struktur med egne selskapsskatte-, regnskaps- og kostnadsmessige konsekvenser, og det fjerner verken kravet om VUT-lisens eller hotelltjeneste-testen for IVA. Hvorvidt et selskap gir mening, avhenger av antall eiendommer, din bostedsstatus og dine exit-planer — vi dekker avveiningene i kjøp av eiendom i fellesskap eller via et selskap. For den daglige driften av utleie du ikke kan forvalte selv, se vår guide til eiendomsforvaltning for fraværende eiere.
Mediter har for øyeblikket 8 214 eiendommer til salgs langs kystene, og Costa Cálida rundt Mar Menor er en av de mest populære sonene for kjøpere som planlegger ferieutleie — kompakte leiligheter og villaer med basseng som leies godt ut gjennom den lange Murcia-sesongen. Fordi Murcias ITP ved videresalg ble redusert til 7,75 % under Ley 3/2025 (mange nettsteder oppgir fortsatt de gamle 8 %), er inngangskostnaden på en utleiebolig i videresalg her merkbart lavere enn på Costa Blanca i Comunidad Valenciana. Vi publiserer ærlige, oppdaterte priser for hver by på områdesidene våre, slik at du kan modellere realistisk avkastning før du forplikter deg.
Uansett hvilken skattemodell du senere velger, kommer kjøpskostnadene først. På Costa Cálida (Murcia) er ITP ved videresalg 7,75 % (Ley 3/2025); et nybygg medfører i stedet 10 % IVA pluss 1,5 % AJD (dokumentavgift). Beregningsgrunnlaget er det høyeste av prisen du betaler eller Catastros valor de referencia (referanseverdi) — et poeng de fleste artikler om leieinntekt hopper helt over. Legg til notar, tinglysing, advokat (~1 % + IVA) og en gestoría, og realistiske totaler oppå prisen er omtrent 10–13 % for et videresalg og 12–15 % for et nybygg. Vår guide til reservasjonsdepositum på Costa Cálida forklarer hva som er refunderbart dersom en handel går i vasken.
Det finnes ikke noe fast tall. Autónomo-registrering utløses av at du tilbyr hotell-lignende tjenester (rengjøring under oppholdet, frokost, resepsjon, vaskeri), ikke av at du eier to, tre eller flere eiendommer. Flere selvhusholdsutleier uten slike tjenester beskattes fortsatt som passiv leieinntekt.
Bare hvis du tilbyr hotell-lignende tjenester, og da gjelder den reduserte IVA-satsen på 10 %, og du leverer Modelo 303 og Modelo 390. Ren selvhusholdsutleie er fritatt for IVA — du belaster ikke gjestene noen IVA.
Uten hotelltjenester, gjennom Modelo 210 til Agencia Tributaria, beskattet med 24 % på bruttoinntekt (ingen fradrag for kostnader, fordi Storbritannia er utenfor EU/EØS), levert kvartalsvis for de periodene du leier ut.
Ja. Hver korttidsutleie av ferieboliger på Costa Cálida må registreres som en Vivienda de Uso Turístico i turistregisteret til Región de Murcia før annonsering, uavhengig av din skattestatus.
Korrekt for passiv utleie på Modelo 210: bosatte i EU/EØS beskattes med 19 % på nettooverskudd og kan trekke fra en andel av IBI, fellesutgifter, forsikring, reparasjoner og meglerhonorar; ikke-EU-bosatte betaler 24 % på bruttoinntekt uten fradrag. Å registrere seg som bedrift endrer dette, med mulighet for utgiftsfradrag, men legger til trygd og IVA.
Å melde seg inn i autónomo-ordningen (RETA) hos Tesorería General de la Seguridad Social gir deg faktisk tilgang til det offentlige systemet — én grunn til at noen genuine aktører velger å formalisere. Se vår guide til helsetjenester for utflyttere for det større bildet.
Mediter Real Estate hjelper internasjonale kjøpere med å finne og finansiere ferieutleieeiendom på tvers av Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol og Costa Almería — og vi kan henvise deg til pålitelige lokale skatterådgivere som kan bekrefte om planene dine holder deg passiv eller gjør deg til en bedrift. Kontakt teamet vårt for å diskutere utleiestrategien din og se aktuelle annonser i ditt målområde.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler