Автор Nicki Price, CEO
Короткий ответ: владение двумя-тремя объектами курортной аренды на Коста-Калида не делает вас автоматически предпринимателем. По испанскому законодательству регистрацию в качестве autónomo и уплату IVA запускает не количество объектов, а то, как вы сдаёте — а именно предоставляете ли вы услуги «гостиничного типа» (уборку во время проживания, ежедневные завтраки, ресепшн, прачечную). Сдача «только помещения с ключами», даже нескольких объектов, обычно декларируется как обычный доход от аренды по Modelo 210 (для нерезидентов) и остаётся освобождённой от IVA. Добавьте гостиничные услуги — и вы переходите на территорию профессионального арендодателя: регистрация в качестве autónomo в Agencia Tributaria и в системе социального страхования Tesorería General de la Seguridad Social, плюс 10% IVA с каждого бронирования.
В этом руководстве подробно объясняется, где именно проходит эта граница в Мурсии (Коста-Калида), что меняется при её пересечении и в чём различия в налогах и документах. Если вы ещё выбираете модель аренды, читайте это вместе с нашим обзором лицензий на туристическую аренду и правил VUT/VFT на 2026 год и руководством по доходности от сдачи в аренду на Коста-Калида и в Альмерии.
Разделяющая линия — это тип услуг, а не количество объектов. Испанская налоговая доктрина (и собственные критерии Agencia Tributaria) рассматривает краткосрочную курортную аренду как предпринимательскую деятельность — требующую регистрации в качестве autónomo и начисления 10% IVA — когда вы предлагаете услуги, «характерные для гостиничной индустрии» (servicios propios de la industria hotelera). Если же вы предлагаете только само жильё, ваш доход остаётся пассивным арендным доходом, освобождённым от IVA и декларируемым как доход от аренды.
Услуги гостиничного типа, которые переводят вас на территорию бизнеса, включают:
Услуги, которые не работают против вас — они считаются обычными для любой аренды:
Таким образом, владелец трёх квартир у Мар-Менор, сдаваемых исключительно как жильё с самообслуживанием, как правило, не ведёт бизнес в налоговом смысле — даже при десятках бронирований в год. А владелец одной виллы, который подаёт завтраки и убирает ежедневно, вероятно, ведёт.
Отдельно от теста на гостиничные услуги, в испанском подоходном налоге (IRPF) есть исторически сложившееся правило: долгосрочная аренда считается экономической деятельностью только если вы нанимаете как минимум одного штатного сотрудника, занятого исключительно ею. Для краткосрочной курортной аренды на практике важен именно описанный выше тест на услуги. Итог: нет никакого магического числа — ни двух, ни пяти, — которое автоматически превращает вас в autónomo. Agencia Tributaria смотрит на суть того, что вы предоставляете.
Да — и это первично, независимо от вашего налогового статуса. На Коста-Калида (Región de Murcia) каждый объект краткосрочной курортной аренды должен быть зарегистрирован как Vivienda de Uso Turístico (VUT) в региональном туристическом реестре до начала рекламы. Это вопрос лицензирования, полностью отдельный от того, регистрируетесь ли вы как autónomo. Вы можете иметь несколько регистраций VUT и всё равно не быть «бизнесом» для налоговых целей. О механике регистрации, номерах и правилах отображения на платформах читайте в нашем отдельном руководстве о лицензии на туристическую аренду VUT/VFT в 2026 году.
Если вы сдаёте без гостиничных услуг, вы облагаетесь налогом на доход от аренды — а не как коммерческий бизнес. Для владельцев-нерезидентов это декларируется по Modelo 210 в Agencia Tributaria. Ставка зависит от того, где вы являетесь налоговым резидентом:
| Налоговое резидентство владельца | Ставка налога на чистую прибыль от аренды | Можно вычитать расходы? | Периодичность подачи |
|---|---|---|---|
| Резидент ЕС / ЕЭЗ | 19% | Да — пропорционально IBI, расходам на содержание, страхованию, ремонту, комиссиям агентства, процентам | Ежеквартально при сдаче |
| Резидент вне ЕС (например, Великобритания, США) | 24% | Нет — налог с валового дохода от аренды | Ежеквартально при сдаче |
Испанские налоговые резиденты декларируют тот же доход через свою ежегодную декларацию IRPF. О полной механике IBI и Modelo 210 для курортного жилья читайте в нашем руководстве по налогам на курортное жильё на Коста-Калида, а если вы не уверены, к какой категории относитесь, — в нашем разъяснении правила налогового резидентства 183 дней.
Что принципиально важно, этот вид аренды освобождён от IVA. Вы не начисляете гостям 10% IVA, потому что без гостиничных услуг аренда рассматривается как жилое размещение, а не туристическая услуга.
Как только вы переходите в предпринимательскую деятельность — потому что предоставляете услуги гостиничного типа или решаете официально оформить действительно профессиональную деятельность, — одновременно меняются три вещи:
| Пассивная аренда (без гостиничных услуг) | Профессиональная / autónomo (с гостиничными услугами) | |
|---|---|---|
| Регистрация autónomo | Не требуется | Требуется (Modelo 036/037 + RETA) |
| Социальное страхование | Нет | Ежемесячные взносы autónomo |
| IVA с бронирований | Освобождено | Начисляется 10% IVA (Modelo 303 / 390) |
| Механизм налогообложения дохода | Modelo 210 (нерезидент) / IRPF (резидент) | Прибыль от бизнеса — IRPF / постоянное представительство |
| Туристическая лицензия VUT | Требуется | Требуется |
| Вычет текущих расходов | Только резиденты ЕС/ЕЭЗ | Да, как коммерческие расходы |
Для владельца вне ЕС (Великобритания, США), который не может вычитать расходы по Modelo 210, ведение настоящего бизнеса с вычетом расходов может выглядеть привлекательно на бумаге. Но взносы на социальное страхование, бухгалтерские расходы и администрирование IVA обычно перевешивают выгоду, если только вы не управляете несколькими объектами в масштабе как настоящий торговый бизнес. Большинству владельцев двух-трёх объектов с самообслуживанием на Коста-Калида выгоднее оставить всё пассивным. Это решение стоит обсудить с испанским налоговым консультантом — приведённые здесь цифры задают рамку, а не являются персональной консультацией.
Некоторые инвесторы держат несколько объектов аренды через испанскую SL (sociedad limitada), а не лично. Это иная структура со своим корпоративным налогом, бухгалтерией и последствиями по расходам, и она не отменяет требование лицензии VUT или тест на IVA для гостиничных услуг. Имеет ли смысл компания — зависит от количества объектов, вашего резидентства и планов выхода — мы рзбираем компромиссы в статье о покупке недвижимости совместно или через компанию. О повседневном управлении арендой, которым вы не можете заниматься сами, читайте в нашем руководстве по управлению недвижимостью для удалённых владельцев.
У Mediter сейчас 8 214 объектов на продажу по всем побережьям, и Коста-Калида в районе Мар-Менор — одна из самых популярных зон для покупателей, планирующих курортную аренду: компактные квартиры и виллы с бассейнами, которые хорошо сдаются в течение долгого мурсийского сезона. Поскольку ITP на вторичное жильё в Мурсии снизился до 7,75% по Ley 3/2025 (многие сайты всё ещё указывают прежние 8%), входная стоимость объекта под аренду на вторичном рынке здесь заметно ниже, чем на Коста-Бланка в Comunidad Valenciana. Мы публикуем честные, актуальные цены по каждому городу на страницах регионов, чтобы вы могли смоделировать реалистичную доходность, прежде чем принять решение.
Какую бы налоговую модель вы ни выбрали позже, расходы на покупку идут первыми. На Коста-Калида (Мурсия) ITP на вторичное жильё составляет 7,75% (Ley 3/2025); новостройка вместо этого облагается 10% IVA плюс 1,5% AJD (гербовый сбор). Налоговая база — большее из цены, которую вы платите, и valor de referencia Кадастра (кадастровая справочная стоимость) — момент, который большинство статей о доходе от аренды полностью пропускают. Добавьте нотариуса, реестр недвижимости, юриста (~1% + IVA) и gestoría, и реалистичные итоговые суммы сверх цены составят примерно 10–13% для вторичного жилья и 12–15% для новостройки. Наше руководство о резервационном депозите на Коста-Калида объясняет, что подлежит возврату, если сделка срывается.
Фиксированного числа нет. Регистрацию в качестве autónomo запускает предоставление услуг гостиничного типа (уборка во время проживания, завтраки, ресепшн, прачечная), а не владение двумя, тремя или более объектами. Несколько объектов с самообслуживанием без таких услуг по-прежнему облагаются как пассивный доход от аренды.
Только если вы предоставляете услуги гостиничного типа — в этом случае применяется сниженная ставка IVA 10% и вы подаёте Modelo 303 и Modelo 390. Чистая аренда с самообслуживанием освобождена от IVA — вы не начисляете гостям IVA.
Без гостиничных услуг — через Modelo 210 в Agencia Tributaria, по ставке 24% с валового дохода (без вычета расходов, так как Великобритания вне ЕС/ЕЭЗ), с ежеквартальной подачей за периоды, когда вы сдавали.
Да. Каждый объект краткосрочной курортной аренды на Коста-Калида должен быть зарегистрирован как Vivienda de Uso Turístico в туристическом реестре Región de Murcia до начала рекламы, независимо от вашего налогового статуса.
Верно для пассивной аренды по Modelo 210: резиденты ЕС/ЕЭЗ облагаются по ставке 19% с чистой прибыли и могут вычитать часть IBI, расходов на содержание, страхования, ремонта и комиссий агентства; нерезиденты вне ЕС платят 24% с валового дохода без вычетов. Регистрация как бизнес меняет это, позволяя вычитать расходы, но добавляя социальное страхование и IVA.
Постановка на учёт в режиме autónomo (RETA) в Tesorería General de la Seguridad Social действительно включает вас в государственную систему — одна из причин, почему некоторые настоящие операторы оформляются официально. См. наше руководство по здравоохранению для экспатов для более широкой картины.
Mediter Real Estate помогает международным покупателям находить и финансировать недвижимость под курортную аренду на Коста-Калида, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия — и мы можем порекомендовать вам проверенных местных налоговых консультантов, чтобы подтвердить, остаётесь ли вы по своим планам пассивным владельцем или становитесь бизнесом. Свяжитесь с нашей командой, чтобы обсудить вашу стратегию аренды и посмотреть актуальные объявления в интересующем вас районе.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie