Rédigé par Nicki Price, CEO
Réponse courte : posséder deux ou trois locations de vacances sur la Costa Cálida ne fait pas automatiquement de vous une entreprise. Selon le droit espagnol, ce qui déclenche l'enregistrement comme autónomo (travailleur indépendant) et l'IVA (TVA espagnole), c'est la manière dont vous louez — plus précisément le fait de fournir ou non des services « de type hôtelier » (ménage pendant le séjour, petit-déjeuner quotidien, réception, blanchisserie) — et non simplement le nombre de logements que vous possédez. Les locations purement « clés en main », même en plusieurs exemplaires, sont généralement déclarées comme revenus locatifs ordinaires sur le Modelo 210 (si vous êtes non-résident) et restent exonérées d'IVA. Ajoutez des services hôteliers, et vous passez dans la catégorie du bailleur professionnel : enregistrement comme autónomo auprès de l'Agencia Tributaria et de la Sécurité sociale (Tesorería General de la Seguridad Social), plus 10 % d'IVA sur chaque réservation.
Ce guide explique exactement où se situe la ligne de démarcation dans la Région de Murcie (Costa Cálida), ce qui change lorsque vous la franchissez, et en quoi la fiscalité et les démarches diffèrent. Si vous êtes encore en train de choisir un modèle de location, lisez-le en parallèle de notre présentation des licences de location touristique et des règles VUT/VFT pour 2026 et du guide des rendements locatifs de la Costa Cálida et d'Almería.
La ligne de partage repose sur le type de service, pas sur le nombre de biens. La doctrine fiscale espagnole (et les propres critères de l'Agencia Tributaria) considère les locations saisonnières comme une activité économique — exigeant l'enregistrement comme autónomo et la facturation de 10 % d'IVA — lorsque vous proposez des services « propres à l'industrie hôtelière » (servicios propios de la industria hotelera). Si vous ne proposez que le logement lui-même, vos revenus restent une location passive, exonérée d'IVA et déclarée comme revenu locatif.
Les services de type hôtelier qui vous font basculer dans l'activité d'entreprise comprennent :
Les services qui ne jouent pas en votre défaveur — considérés comme normaux pour toute location :
Ainsi, un propriétaire de trois appartements au bord du Mar Menor loués purement en formule « logement autonome » n'exerce généralement pas une activité d'entreprise sur le plan fiscal — même avec des dizaines de réservations par an. Un propriétaire d'une seule villa qui sert le petit-déjeuner et fait le ménage quotidiennement l'exerce probablement.
Indépendamment du test des services hôteliers, l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF) applique une règle historique selon laquelle la location longue durée ne constitue une activité économique que si vous employez au moins une personne à temps plein qui y est dédiée. Pour les locations de vacances courte durée, c'est le test des services ci-dessus qui compte en pratique. En résumé : il n'existe aucun chiffre magique — ni deux, ni cinq — qui ferait automatiquement de vous un autónomo. L'Agencia Tributaria examine la nature réelle de ce que vous proposez.
Oui — et cela passe en premier, quel que soit votre statut fiscal. Sur la Costa Cálida (Région de Murcie), chaque location de vacances courte durée doit être enregistrée comme Vivienda de Uso Turístico (VUT) au registre régional du tourisme avant de la mettre en annonce. C'est une question de licence, totalement distincte de celle de savoir si vous devez vous enregistrer comme autónomo. Vous pouvez détenir plusieurs enregistrements VUT sans pour autant être une « entreprise » sur le plan fiscal. Pour les modalités d'enregistrement, les numéros et les règles d'affichage sur les plateformes, consultez notre guide dédié à la licence de location touristique VUT/VFT en 2026.
Si vous louez sans services hôteliers, vous êtes imposé sur le revenu locatif — et non comme une activité commerciale. Pour les propriétaires non-résidents, cela se déclare sur le Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria. Le taux dépend de votre pays de résidence fiscale :
| Résidence fiscale du propriétaire | Taux d'imposition sur le bénéfice locatif net | Déduction des charges possible ? | Fréquence de déclaration |
|---|---|---|---|
| Résident UE / EEE | 19 % | Oui — au prorata : IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, honoraires d'agence, intérêts | Trimestrielle lorsqu'il y a location |
| Résident hors UE (ex. Royaume-Uni, États-Unis) | 24 % | Non — imposé sur le revenu locatif brut | Trimestrielle lorsqu'il y a location |
Les résidents fiscaux espagnols déclarent ces mêmes revenus via leur déclaration annuelle d'IRPF. Pour l'ensemble des modalités relatives à l'IBI et au Modelo 210 pour une résidence secondaire, lisez notre guide des impôts sur les résidences secondaires de la Costa Cálida, et si vous ne savez pas dans quelle catégorie vous vous situez, notre explication de la règle des 183 jours de résidence fiscale.
Point crucial : ce type de location est exonéré d'IVA. Vous ne facturez pas 10 % d'IVA à vos clients, car sans services hôteliers la location est traitée comme un hébergement résidentiel, et non comme un service touristique.
Dès que vous basculez dans l'activité commerciale — parce que vous fournissez des services de type hôtelier, ou parce que vous choisissez de formaliser une véritable exploitation professionnelle — trois choses changent en même temps :
| Location passive (sans services hôteliers) | Professionnelle / autónomo (avec services hôteliers) | |
|---|---|---|
| Enregistrement comme autónomo | Non requis | Requis (Modelo 036/037 + RETA) |
| Sécurité sociale | Aucune | Cotisations mensuelles d'autónomo |
| IVA sur les réservations | Exonéré | 10 % d'IVA facturés (Modelo 303 / 390) |
| Véhicule fiscal du revenu | Modelo 210 (non-résident) / IRPF (résident) | Bénéfice d'entreprise — IRPF / établissement stable |
| Licence touristique VUT | Requise | Requise |
| Déduction des charges d'exploitation | Résidents UE/EEE uniquement | Oui, en tant que charges professionnelles |
Pour un propriétaire hors UE (Royaume-Uni, États-Unis) qui ne peut pas déduire ses charges au titre du Modelo 210, gérer une véritable entreprise et déduire ses dépenses peut sembler avantageux sur le papier. Mais les cotisations sociales, les frais de comptabilité et la gestion de l'IVA l'emportent généralement sur l'avantage, sauf si vous exploitez plusieurs biens à grande échelle comme une véritable activité commerciale. La plupart des propriétaires de deux ou trois logements autonomes sur la Costa Cálida ont intérêt à rester en régime passif. C'est une décision à soumettre à un conseiller fiscal espagnol — les chiffres présentés ici fixent le cadre, ils ne constituent pas un conseil personnalisé.
Certains investisseurs détiennent plusieurs locations via une SL espagnole (sociedad limitada) plutôt qu'en nom propre. Il s'agit d'une structure différente, avec son propre impôt sur les sociétés, sa comptabilité et ses implications de coût, et elle ne supprime ni l'obligation de licence VUT ni le test de l'IVA lié aux services hôteliers. Qu'une société ait du sens dépend du nombre de biens, de votre résidence et de vos projets de sortie — nous détaillons les arbitrages dans acheter un bien en indivision ou via une société. Pour la gestion quotidienne des locations que vous ne pouvez pas gérer vous-même, consultez notre guide de la gestion immobilière pour propriétaires non résidents.
Mediter compte actuellement 8 214 biens à vendre sur l'ensemble des côtes, et la Costa Cálida autour du Mar Menor est l'une des zones les plus prisées des acheteurs qui envisagent la location de vacances — des appartements compacts et des villas avec piscine qui se louent bien tout au long de la longue saison murcienne. Comme l'ITP (droit de mutation) sur la revente en Murcie est passé à 7,75 % en vertu de la Ley 3/2025 (de nombreux sites citent encore l'ancien taux de 8 %), le coût d'entrée sur une location en revente y est nettement inférieur à celui de la Costa Blanca dans la Communauté valencienne. Nous publions des prix honnêtes et actualisés pour chaque ville sur nos pages de zone, afin que vous puissiez modéliser des rendements réalistes avant de vous engager.
Quel que soit le modèle fiscal que vous choisirez ensuite, les frais d'achat passent en premier. Sur la Costa Cálida (Murcie), l'ITP sur la revente est de 7,75 % (Ley 3/2025) ; un bien neuf est en revanche soumis à 10 % d'IVA plus 1,5 % d'AJD (droit d'acte juridique documenté). La base imposable est la valeur la plus élevée entre le prix que vous payez et le valor de referencia du Cadastre — un point que la plupart des articles sur les revenus locatifs passent totalement sous silence. Ajoutez le notaire, le registre foncier, l'avocat (~1 % + IVA) et un gestoría, et les totaux réalistes à ajouter au prix sont d'environ 10 à 13 % pour une revente et 12 à 15 % pour un bien neuf. Notre guide sur l'acompte de réservation sur la Costa Cálida explique ce qui est remboursable si une transaction tombe à l'eau.
Il n'y a pas de chiffre fixe. L'enregistrement comme autónomo est déclenché par la fourniture de services de type hôtelier (ménage pendant le séjour, petit-déjeuner, réception, blanchisserie), et non par la possession de deux, trois biens ou plus. Plusieurs locations en logement autonome sans ces services restent imposées comme des revenus locatifs passifs.
Uniquement si vous fournissez des services de type hôtelier, auquel cas l'IVA réduit de 10 % s'applique et vous déposez les Modelo 303 et Modelo 390. Une location en logement autonome pur est exonérée d'IVA — vous ne facturez aucun IVA à vos clients.
Sans services hôteliers, via le Modelo 210 auprès de l'Agencia Tributaria, imposés à 24 % sur le revenu brut (sans déduction des charges, le Royaume-Uni étant hors UE/EEE), déposé trimestriellement pour les périodes de location.
Oui. Chaque location de vacances courte durée sur la Costa Cálida doit être enregistrée comme Vivienda de Uso Turístico au registre du tourisme de la Région de Murcie avant toute mise en annonce, quel que soit votre statut fiscal.
C'est exact pour les locations passives sur le Modelo 210 : les résidents UE/EEE sont imposés à 19 % sur le bénéfice net et peuvent déduire une quote-part de l'IBI, des charges de copropriété, de l'assurance, des réparations et des honoraires d'agence ; les non-résidents hors UE paient 24 % sur le revenu brut sans aucune déduction. S'enregistrer comme entreprise change la donne, en autorisant la déduction des charges mais en ajoutant les cotisations sociales et l'IVA.
L'affiliation au régime des travailleurs indépendants (RETA) auprès de la Tesorería General de la Seguridad Social vous fait bien entrer dans le système public — c'est l'une des raisons pour lesquelles certains véritables exploitants se formalisent. Consultez notre guide de la santé pour les expatriés pour une vue d'ensemble.
Mediter Real Estate aide les acheteurs internationaux à trouver et financer des biens destinés à la location de vacances sur la Costa Cálida, la Costa Blanca, la Costa del Sol et la Costa Almería — et nous pouvons vous orienter vers des conseillers fiscaux locaux de confiance pour confirmer si vos projets vous maintiennent en régime passif ou font de vous une entreprise. Contactez notre équipe pour discuter de votre stratégie locative et découvrir les annonces actuelles dans la zone qui vous intéresse.
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