Autónomo oder nicht? Mehrere Ferienvermietungen an der Costa Cálida und wann Sie sich 2026 als Gewerbe anmelden müssen

Kurze Antwort: Der Besitz von zwei oder drei Ferienvermietungen an der Costa Cálida macht Sie nicht automatisch zu einem Gewerbe. Nach spanischem Recht löst nicht die bloße Anzahl der Immobilien die Anmeldung als autónomo (Selbständiger) und die IVA (Mehrwertsteuer) aus, sondern die Art, wie Sie vermieten — konkret, ob Sie „hotelartige" Dienstleistungen anbieten (Reinigung während des Aufenthalts, tägliches Frühstück, Rezeption, Wäscheservice). Reine Vermietungen „nur mit Zimmer und Schlüssel", selbst mehrere davon, werden in der Regel als gewöhnliche Mieteinkünfte über das Modelo 210 (bei Nichtansässigen) erklärt und bleiben IVA-befreit. Kommen Hoteldienstleistungen hinzu, betreten Sie den Bereich des gewerblichen Vermieters: Anmeldung als autónomo bei der Agencia Tributaria (Steuerbehörde) und bei der Sozialversicherung Tesorería General de la Seguridad Social, dazu 10 % IVA auf jede Buchung.

Dieser Leitfaden erklärt genau, wo in Murcia (Costa Cálida) die Grenze verläuft, was sich ändert, wenn Sie sie überschreiten, und wie sich Steuern und Papierkram unterscheiden. Wenn Sie noch ein Vermietungsmodell wählen, lesen Sie ihn zusammen mit unserem Überblick zu Touristenvermietungslizenzen und VUT/VFT-Regeln für 2026 sowie dem Leitfaden zu Buy-to-let-Renditen an der Costa Cálida und in Almería.

Was macht eine Ferienvermietung in Spanien tatsächlich zu einem „Gewerbe"?

Die Trennlinie ist die Art der Dienstleistung, nicht die Anzahl der Immobilien. Die spanische Steuerdoktrin (und die eigenen Kriterien der Agencia Tributaria) behandelt kurzfristige Ferienvermietungen als gewerbliche Tätigkeit — mit Pflicht zur Anmeldung als autónomo und Erhebung von 10 % IVA —, wenn Sie Dienstleistungen anbieten, die „typisch für das Hotelgewerbe" sind (servicios propios de la industria hotelera). Bieten Sie nur die Immobilie selbst an, bleiben Ihre Einkünfte eine passive Vermietung, von der IVA befreit und als Mieteinkünfte erklärt.

Zu den hotelartigen Dienstleistungen, die Sie in den gewerblichen Bereich schieben, gehören:

• Regelmäßige Reinigung und Wäschewechsel während des Aufenthalts des Gastes (nicht nur die übliche Grundreinigung zwischen den Buchungen).
• Tägliches Frühstück oder jegliche Verpflegung.
• Eine Rezeption oder Concierge-Theke und personell betreute Gästeservices.
• Wäscheservice während des Aufenthalts.

Dienstleistungen, die nicht gegen Sie zählen — diese gelten als normal für jede Vermietung:

• Eine Grundreinigung und frische Wäsche vor der Anreise und nach der Abreise.
• Schlüsselübergabe, ein Willkommenspaket und eine Hausanleitung.
• Ummeldung von Versorgungsverträgen, Pflege von Pool und Garten, Instandhaltung zwischen den Gästen.

Ein Eigentümer mit drei Apartments am Mar Menor, die rein als Selbstversorgerunterkunft vermietet werden, führt für Steuerzwecke also im Allgemeinen kein Gewerbe — selbst bei Dutzenden Buchungen pro Jahr. Ein Eigentümer mit einer einzigen Villa, der Frühstück serviert und täglich reinigt, führt wahrscheinlich doch eines.

Spielt die Anzahl der Immobilien überhaupt eine Rolle?

Unabhängig vom Hoteldienstleistungstest gibt es in der spanischen Einkommensteuer (IRPF) eine historische Regel, nach der eine langfristige Vermietung nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit gilt, wenn Sie mindestens eine dafür vollzeitbeschäftigte Person anstellen. Bei kurzfristigen Ferienvermietungen ist in der Praxis der oben genannte Dienstleistungstest maßgeblich. Das Fazit: Es gibt keine magische Zahl — weder zwei noch fünf —, die Sie automatisch zum autónomo macht. Die Agencia Tributaria betrachtet den Inhalt dessen, was Sie bieten.

Brauche ich zuvor überhaupt eine Touristenlizenz?

Ja — und das kommt zuerst, unabhängig von Ihrem Steuerstatus. An der Costa Cálida (Región de Murcia) muss jede kurzfristige Ferienvermietung vor der Bewerbung als Vivienda de Uso Turístico (VUT) im regionalen Tourismusregister angemeldet werden. Das ist eine Frage der Lizenzierung, völlig getrennt davon, ob Sie sich als autónomo anmelden. Sie können mehrere VUT-Registrierungen halten und dennoch steuerlich kein „Gewerbe" sein. Zu den Einzelheiten von Anmeldung, Registernummern und Plattform-Anzeigeregeln siehe unseren eigenen Leitfaden zur VUT/VFT-Touristenvermietungslizenz 2026.

Wie wird eine nicht gewerbliche Ferienvermietung 2026 an der Costa Cálida besteuert?

Wenn Sie ohne Hoteldienstleistungen vermieten, werden Sie auf die Mieteinkünfte besteuert — nicht als Handelsgewerbe. Für nichtansässige Eigentümer wird dies über das Modelo 210 an die Agencia Tributaria erklärt. Der Steuersatz hängt davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind:

Einkommensteuer auf Ferienvermietungseinkünfte Nichtansässiger an der Costa Cálida (Modelo 210), 2026

Steuerlicher Wohnsitz des Eigentümers	Steuersatz auf Netto-Mietgewinn	Kosten absetzbar?	Erklärungshäufigkeit
EU-/EWR-Ansässige	19 %	Ja — anteilig IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen, Maklergebühren, Zinsen	Vierteljährlich bei Vermietung
Nicht-EU-Ansässige (z. B. UK, USA)	24 %	Nein — besteuert auf Bruttomieteinkünfte	Vierteljährlich bei Vermietung

Spanische Steueransässige erklären dieselben Einkünfte stattdessen über ihre jährliche IRPF-Erklärung. Zu den vollständigen Abläufen rund um IBI und Modelo 210 für ein Ferienhaus lesen Sie unseren Leitfaden zu den Steuern für Ferienhäuser an der Costa Cálida, und falls Sie unsicher sind, in welche Kategorie Sie fallen, unsere Erläuterung zur 183-Tage-Regel zur Steueransässigkeit.

Entscheidend ist: Diese Art der Vermietung ist IVA-befreit. Sie berechnen Ihren Gästen keine 10 % IVA, denn ohne Hoteldienstleistungen wird die Vermietung wie eine Wohnunterkunft behandelt, nicht als touristische Dienstleistung.

Was ändert sich, wenn ich mich als autónomo anmelde und sie als Gewerbe betreibe?

Sobald Sie in die gewerbliche Tätigkeit wechseln — weil Sie hotelartige Dienstleistungen anbieten oder einen wirklich professionellen Betrieb formalisieren möchten —, ändern sich drei Dinge auf einmal:

1. Anmeldung als autónomo. Sie melden die Tätigkeit bei der Agencia Tributaria an (Steuererklärung zur Aufnahme, Modelo 036/037) und schreiben sich im Selbständigensystem (RETA) bei der Tesorería General de la Seguridad Social ein. Die Sozialversicherungsbeiträge sind monatlich nach einkommensabhängigen Stufen zu zahlen.
2. IVA zu 10 %. Ferienunterkünfte mit Hoteldienstleistungen unterliegen dem ermäßigten IVA-Satz von 10 %. Sie berechnen ihn den Gästen, reichen vierteljährliche IVA-Erklärungen (Modelo 303) und eine Jahreszusammenfassung (Modelo 390) ein und können die IVA auf damit verbundene betriebliche Anschaffungen zurückfordern.
3. Einkünfte als Gewerbegewinn besteuert. Statt Mieteinkünften über das Modelo 210 wird Ihr Nettogewinn als wirtschaftliche Tätigkeit besteuert — über die IRPF für Ansässige oder die entsprechende Regelung für Nichtansässige mit einer Betriebsstätte in Spanien.

Passive Ferienvermietung vs. gewerbliche (autónomo) Ferienvermietung an der Costa Cálida, 2026

	Passive Vermietung (keine Hoteldienstleistungen)	Gewerblich / autónomo (Hoteldienstleistungen)
Anmeldung als autónomo	Nicht erforderlich	Erforderlich (Modelo 036/037 + RETA)
Sozialversicherung	Keine	Monatliche autónomo-Beiträge
IVA auf Buchungen	Befreit	10 % IVA berechnet (Modelo 303 / 390)
Einkommensteuer-Instrument	Modelo 210 (Nichtansässige) / IRPF (Ansässige)	Gewerbegewinn — IRPF / Betriebsstätte
VUT-Touristenlizenz	Erforderlich	Erforderlich
Betriebskosten absetzbar	Nur EU-/EWR-Ansässige	Ja, als Betriebsausgaben

Ist es jemals sinnvoll, sich freiwillig als autónomo anzumelden?

Für einen Nicht-EU-Eigentümer (UK, USA), der unter dem Modelo 210 keine Kosten absetzen kann, mag es auf dem Papier reizvoll erscheinen, ein echtes Gewerbe zu führen und Ausgaben abzuziehen. Doch die Sozialversicherungsbeiträge, Buchhaltungskosten und der IVA-Verwaltungsaufwand überwiegen den Nutzen in der Regel, es sei denn, Sie betreiben mehrere Immobilien in größerem Umfang als echtes Handelsgewerbe. Die meisten Eigentümer mit zwei oder drei Selbstversorger-Ferienhäusern an der Costa Cálida fahren besser damit, es passiv zu halten. Dies ist eine Entscheidung, die Sie mit einem spanischen Steuerberater besprechen sollten — die Zahlen hier bilden den Rahmen, keine persönliche Beratung.

Was, wenn ich die Immobilien stattdessen über eine Gesellschaft halte?

Manche Investoren halten mehrere Vermietungen über eine spanische SL (sociedad limitada) statt privat. Das ist eine andere Struktur mit eigener Körperschaftsteuer, Buchführung und Kostenfolgen, und sie beseitigt weder die VUT-Lizenzpflicht noch den Hoteldienstleistungs-IVA-Test. Ob eine Gesellschaft sinnvoll ist, hängt von der Anzahl der Immobilien, Ihrer Ansässigkeit und Ihren Ausstiegsplänen ab — wir behandeln die Abwägungen in Immobilienkauf gemeinsam oder über eine Gesellschaft. Für die laufende Verwaltung von Vermietungen, die Sie nicht selbst managen können, siehe unseren Leitfaden zur Immobilienverwaltung für abwesende Eigentümer.

Was wir in unseren eigenen Angeboten sehen

Mediter hat derzeit 8.214 Immobilien an den Küsten zum Verkauf, und die Costa Cálida rund um das Mar Menor ist eine der beliebtesten Zonen für Käufer, die Ferienvermietungen planen — kompakte Apartments und Villen mit Pool, die sich über die lange murcianische Saison gut vermieten lassen. Da die ITP auf Wiederverkäufe in Murcia unter dem Ley 3/2025 auf 7,75 % gefallen ist (viele Websites geben noch die alten 8 % an), sind die Einstiegskosten für eine Wiederverkaufsvermietung hier spürbar niedriger als an der Costa Blanca in der Comunidad Valenciana. Wir veröffentlichen ehrliche, aktuelle Preise für jede Stadt auf unseren Gebietsseiten, damit Sie realistische Renditen durchrechnen können, bevor Sie sich festlegen.

Kaufkosten, die Sie einplanen sollten, bevor Sie etwas vermieten

Welches Steuermodell Sie später auch wählen, die Kaufkosten kommen zuerst. An der Costa Cálida (Murcia) beträgt die ITP auf Wiederverkäufe 7,75 % (Ley 3/2025); ein Neubau trägt stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD (Stempelsteuer). Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus dem von Ihnen gezahlten Preis oder dem valor de referencia des Katasters — ein Punkt, den die meisten Artikel zu Mieteinkünften völlig übergehen. Hinzu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt (~1 % + IVA) und eine gestoría; realistische Gesamtbeträge über den Preis hinaus liegen bei etwa 10–13 % für einen Wiederverkauf und 12–15 % für einen Neubau. Unser Leitfaden zur Reservierungsanzahlung an der Costa Cálida erklärt, was erstattungsfähig ist, falls ein Geschäft platzt.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Ferienvermietungen darf ich besitzen, bevor ich mich an der Costa Cálida als autónomo anmelden muss?

Es gibt keine feste Zahl. Die Anmeldung als autónomo wird durch das Anbieten hotelartiger Dienstleistungen ausgelöst (Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Rezeption, Wäscheservice), nicht durch den Besitz von zwei, drei oder mehr Immobilien. Mehrere Selbstversorgervermietungen ohne diese Dienstleistungen werden weiterhin als passive Mieteinkünfte besteuert.

Berechne ich IVA auf meine Ferienvermietung an der Costa Cálida?

Nur wenn Sie hotelartige Dienstleistungen anbieten; in diesem Fall gilt der ermäßigte Satz von 10 % IVA, und Sie reichen Modelo 303 und Modelo 390 ein. Eine reine Selbstversorgervermietung ist IVA-befreit — Sie berechnen den Gästen keine IVA.

Ich bin ein nichtansässiger Brite mit zwei Apartments in Murcia — wie erkläre ich die Einkünfte?

Ohne Hoteldienstleistungen über das Modelo 210 an die Agencia Tributaria, besteuert mit 24 % auf die Bruttoeinkünfte (keine Kostenabzüge, da das Vereinigte Königreich außerhalb der EU/des EWR liegt), vierteljährlich für die Zeiträume, in denen Sie vermieten.

Brauche ich weiterhin eine VUT-Touristenlizenz, wenn ich kein Gewerbe bin?

Ja. Jede kurzfristige Ferienvermietung an der Costa Cálida muss vor der Bewerbung als Vivienda de Uso Turístico im Tourismusregister der Región de Murcia angemeldet werden, unabhängig von Ihrem Steuerstatus.

Kann ein EU-Ansässiger Vermietungskosten absetzen, ein britischer oder US-amerikanischer Eigentümer aber nicht?

Richtig bei passiven Vermietungen über das Modelo 210: EU-/EWR-Ansässige werden mit 19 % auf den Nettogewinn besteuert und dürfen einen Anteil von IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen und Maklergebühren absetzen; Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 % auf die Bruttoeinkünfte ohne Abzüge. Die Anmeldung als Gewerbe ändert dies, ermöglicht Ausgabenabzüge, bringt aber Sozialversicherung und IVA mit sich.

Verschafft mir die Zahlung von autónomo-Beiträgen Zugang zum spanischen Gesundheitssystem?

Die Einschreibung im Selbständigensystem (RETA) bei der Tesorería General de la Seguridad Social bringt Sie in das öffentliche System — ein Grund, warum manche echten Betreiber sich formalisieren. Siehe unseren Leitfaden zum Gesundheitswesen für Auswanderer für das Gesamtbild.

Denken Sie über den Kauf einer Ferienvermietung an der Costa Cálida nach?

Mediter Real Estate hilft internationalen Käufern, Ferienvermietungsimmobilien an der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería zu finden und zu finanzieren — und wir können Sie an vertrauenswürdige lokale Steuerberater verweisen, die bestätigen, ob Ihre Pläne Sie passiv halten oder zum Gewerbe machen. Kontaktieren Sie unser Team, um Ihre Vermietungsstrategie zu besprechen und aktuelle Angebote in Ihrer Zielregion zu sehen.