Si está valorando el buy to let (comprar para alquilar) en España, la Costa Cálida (Región de Murcia) y la Costa Almería (este de Andalucía) son dos de los litorales con mejor relación calidad-precio para una primera inversión. Los precios de entrada son notablemente más bajos que en la Costa del Sol, y las rentabilidades brutas realistas del alquiler se sitúan entre el 5 % y el 7 % en apartamentos bien ubicados, con potencial de alcanzar más del 8 % en alquileres vacacionales de corta duración durante la larga temporada de verano. Descontados costes e impuestos, la cifra real se acerca más al 3,5 %–5 %, que sigue siendo competitiva frente a la mayoría de los mercados del norte de Europa.
Las dos decisiones que determinan el éxito de su rentabilidad son (1) entender el ~11 %–13 % que debe presupuestar por encima del precio de compra, y (2) conocer las normas sobre licencias turísticas, que difieren entre Murcia y Andalucía. Esta guía le ofrece cifras concretas, una comparativa de rentabilidad región por región en las cuatro costas Mediter y un análisis honesto de los riesgos antes de dar el paso.
Ambos litorales comparten el mismo atractivo esencial: abundante sol durante todo el año, una conectividad aérea en aumento y precios que suelen estar entre un 30 % y un 50 % por debajo de la vivienda equivalente en la Costa del Sol. La Costa Cálida se articula en torno al Mar Menor (San Javier, Los Alcázares, La Manga) y el cinturón turístico de Mazarrón y Águilas, con servicio del Aeropuerto Internacional de la Región de Murcia (Corvera). La Costa Almería se extiende desde Vera y Mojácar hasta la ciudad de Almería y el parque natural de Cabo de Gata, con el Aeropuerto de Almería y fácil acceso a Murcia-Corvera.
Para un inversor, unos precios de entrada más bajos significan que los mismos ingresos por alquiler generan un porcentaje de rentabilidad más alto, que es precisamente la razón por la que estas dos costas suelen superar sobre el papel a la más famosa Costa del Sol.
La rentabilidad del alquiler en la Costa Cálida y los rendimientos de la inversión inmobiliaria en la Costa Almería dependen en gran medida de la ubicación, de si alquila a largo plazo o a corto (vacacional) y de cuántas semanas al año consigue ocupar realmente. La siguiente tabla muestra rangos realistas de rentabilidad bruta (renta anual ÷ precio de compra) en las cuatro regiones Mediter para un apartamento costero típico de dos dormitorios.
| Región | Precio de entrada típico 2 dorm. | Rentabilidad bruta alquiler largo plazo | Rentabilidad bruta alquiler vacacional | Duración de la temporada |
|---|---|---|---|---|
| Costa Cálida (Murcia) | 120.000 €–200.000 € | 4,5–6 % | 6–8 % | Larga (microclima del Mar Menor) |
| Costa Almería | 110.000 €–190.000 € | 4,5–6 % | 6–8 % | Muy larga, inviernos suaves |
| Costa Blanca (Alicante) | 150.000 €–260.000 € | 4–5,5 % | 5,5–7,5 % | Larga, fuerte demanda turística |
| Costa del Sol (Málaga) | 230.000 €–400.000 €+ | 3,5–5 % | 5–7 % | La más larga, mercado premium |
Observe cómo los precios de entrada más elevados de la Costa del Sol comprimen el porcentaje de rentabilidad, aunque las rentas totales en euros sean mayores. La Costa Cálida y la Costa Almería recompensan a los inversores que buscan rentabilidad más que la revalorización de una propiedad de prestigio.
Un 7 % bruto anunciado puede convertirse fácilmente en un 4 % neto una vez que se restan:
Sea cual sea su objetivo de rentabilidad, los costes de compra reducen el rendimiento del primer año, así que téngalos en cuenta desde el primer día. La principal diferencia entre ambas costas es el impuesto de transmisiones: la Costa Cálida está en la Región de Murcia, mientras que la Costa Almería está en Andalucía.
| Concepto de coste | Costa Cálida (Murcia) | Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP, impuesto de transmisiones (segunda mano) | ~8 % (≈ 14.400 €) | ~7 % (≈ 12.600 €) |
| Gastos de notaría | ~600 €–1.000 € | ~600 €–1.000 € |
| Registro de la Propiedad | ~400 €–700 € | ~400 €–700 € |
| Abogado (due diligence jurídica) | ~1.800 € (≈1 % + IVA) | ~1.800 € (≈1 % + IVA) |
| Sobrecoste total típico | ~10–11 % | ~9–10 % |
Importante: el ITP es el impuesto sobre las viviendas de segunda mano. Si en su lugar compra obra nueva, paga un 10 % de IVA más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), actualmente en torno al 1,5 % en Murcia y al 1,2 % en Andalucía. Los tipos autonómicos y cualquier bonificación para primeros compradores o inversión pueden cambiar, así que confirme siempre el porcentaje aplicable con su abogado antes de firmar. Como regla de planificación, presupueste un 11 %–13 % del precio de compra en costes adicionales.
Sí: si desea obtener ingresos legales de alquiler vacacional en España, debe registrar los alquileres de corta duración. Las normas difieren según la comunidad autónoma, y la fiscalización se ha endurecido en ambas regiones.
Los alquileres turísticos de corta duración («viviendas de uso turístico») deben registrarse en la autoridad autonómica de turismo y cumplir unos estándares mínimos (certificado de habitabilidad, botiquín, hojas de reclamaciones, comunicación de los datos de los huéspedes a la plataforma policial, etc.). Recibirá un número de registro que debe figurar en toda la publicidad. Algunas comunidades de propietarios ya pueden restringir o prohibir el alquiler turístico a través de sus estatutos, así que consulte las normas de la comunidad antes de comprar.
Andalucía exige el registro como Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en el Registro de Turismo de Andalucía, con requisitos mínimos (aire acondicionado en verano, calefacción en invierno, información al huésped, limpieza entre estancias, etc.). De nuevo, el código de registro debe mostrarse en los anuncios y los datos de los huéspedes deben comunicarse a las autoridades. Andalucía también ha introducido medidas que permiten a los municipios y comunidades limitar los alquileres turísticos en zonas saturadas.
En ambas regiones, alquilar sin registro conlleva el riesgo de multas y la retirada de plataformas como Airbnb y Booking.com. Incorporar esto a su modelo es clave: una propiedad que no puede obtener licencia solo puede ser viable como alquiler de larga duración, lo que cambia la rentabilidad.
Como arrendador no residente, paga impuestos españoles sobre los ingresos del alquiler a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
Las declaraciones se presentan trimestralmente cuando la propiedad está alquilada. También necesitará un NIE (número de identificación de extranjero) para comprar y para darse de alta a efectos fiscales. El tratamiento fiscal puede cambiar, así que solicite asesoramiento a un gestor o asesor fiscal español adaptado a su situación de residencia.
Estas cifras son ilustrativas: modele siempre su propiedad concreta con un asesor local.
Elija la Costa Cálida si desea las aguas cálidas y poco profundas del Mar Menor, una fuerte demanda nacional de fin de semana y la proximidad a los complejos de golf de Murcia. Elija la Costa Almería si valora lo agreste de Cabo de Gata, lugares con carácter como Mojácar y Vera, menos aglomeraciones y algunos de los inviernos más suaves de España (que ayudan a prolongar la temporada de alquiler). Ambas ofrecen precios de entrada muy por debajo de la Costa del Sol, y por eso los inversores orientados a la rentabilidad vuelven a ellas una y otra vez.
Espere aproximadamente entre un 4,5 % y un 6 % bruto para un alquiler de larga duración y entre un 6 % y un 8 % bruto para un alquiler vacacional bien gestionado y con licencia. Las rentabilidades netas suelen bajar a alrededor del 3,5 %–5 % tras gastos de comunidad, IBI, gestión e impuestos.
Puede serlo, gracias a los bajos precios de entrada (desde unos 110.000 € para un 2 dormitorios) y las largas temporadas de alquiler. La clave está en comprar en una ubicación favorable a las licencias, con demanda real durante todo el año, y modelar las rentabilidades netas, no solo las brutas.
Presupueste un 11 %–13 %. En la Costa Cálida (Murcia), el ITP de segunda mano ronda el 8 %; en la Costa Almería (Andalucía), en torno al 7 %. La obra nueva paga en su lugar un 10 % de IVA más el AJD. Añada los gastos de notaría, registro y abogado.
Sí. La Costa Cálida exige el registro en la autoridad de turismo de Murcia; la Costa Almería requiere el registro como Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía. El número de registro debe figurar en su publicidad, y alquilar sin él conlleva riesgo de multas.
Los residentes de la UE/EEE pagan un 19 % sobre el beneficio neto con gastos deducibles. Los residentes de fuera de la UE (incluido el Reino Unido) pagan un 24 % sobre los ingresos brutos, sin deducciones. Necesitará un NIE y deberá presentar declaraciones por los periodos en que la propiedad esté alquilada.
Sí: los bancos españoles suelen prestar a los no residentes en torno al 60 %–70 % de la tasación, sujeto a capacidad de pago. Las proyecciones de alquiler pueden respaldar la solicitud, pero las condiciones varían según la entidad y la residencia.
Tanto si está sopesando los complejos de aguas cálidas del Mar Menor como el litoral de inviernos suaves de la Costa Almería, Mediter Real Estate puede ayudarle a encontrar propiedades listas para licencia y orientadas a los ingresos, y a modelar las cifras reales antes de dar el paso. Póngase en contacto con nuestro equipo hoy mismo para hablar de oportunidades buy-to-let en la Costa Cálida, la Costa Almería, la Costa Blanca y la Costa del Sol.
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