Si dos o más personas van a comprar juntas en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería, la respuesta honesta para casi todos los compradores particulares es esta: compre de forma conjunta como personas físicas nombradas en la escritura (título de propiedad), no a través de una sociedad. La copropiedad directa es más económica de constituir, más barata de mantener, tributa igual que una compra individual y resulta mucho más sencilla cuando finalmente venda. Una sociedad limitada (SL) española solo justifica su coste en situaciones comerciales o de alto valor muy concretas, y para la mayoría de familias y parejas añade gastos y burocracia sin ahorrar ni un céntimo de impuestos.
Dicho esto, «comprar de forma conjunta» esconde varias decisiones reales: qué porcentaje posee cada persona, si el reparto es 50/50 o desigual, qué ocurre si un propietario fallece o quiere salir, y si una estructura societaria realmente ayuda. Esta guía repasa las cifras y estructuras prácticas para las cuatro costas que cubre Mediter, de modo que firme la escritura correcta a la primera, porque cambiar la estructura de propiedad después implica un segundo acto notarial y, a menudo, una segunda ronda de impuesto de transmisiones.
No, y esto es lo más importante que hay que entender. Tanto si una persona como si cuatro compran un piso de segunda mano en Torrevieja, el impuesto de transmisiones (ITP) es el mismo porcentaje sobre la misma base imponible. Comprar de forma conjunta no multiplica el impuesto; simplemente significa que cada copropietario paga su parte de una única factura fiscal.
Recuerde la regla sobre la base imponible de 2026 que la mayoría de los artículos de la competencia pasan por alto: el ITP y el IVA se aplican sobre el mayor entre el precio de compra o el valor de referencia catastral, no automáticamente sobre el precio que usted pagó. Nuestro desglose completo está en la guía completa de impuestos al comprar una propiedad en España 2026.
| Costa (región) | Segunda mano — ITP | Obra nueva — IVA + impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9% para escrituras a partir del 1 de junio de 2026 (11% por encima de 1 M€) | 10% IVA + 1,4% AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | 10% IVA + 1,2% AJD |
En la Costa Blanca, tenga en cuenta la reducción de la Ley 5/2025 del 10% al 9%: la fecha en que el notario firma la escritura decide qué tipo se aplica, no la fecha de su contrato de arras. Si está cerca de la línea del 1 de junio de 2026, escoger el momento de la firma puede ser importante.
Cuando dos o más personas físicas compran juntas, la escritura enumera a cada propietario con una cuota de propiedad definida. La opción por defecto en España es el proindiviso (copropiedad indivisa según el Código Civil): cada propietario posee un porcentaje declarado del conjunto de la propiedad, no una habitación o planta concreta.
Las cuotas no tienen por qué ser 50/50. Si un comprador aporta el 70% del dinero, la escritura puede reflejar 70/30, y esto importa, porque la Administración tributaria española espera que los fondos transferidos coincidan en líneas generales con las cuotas declaradas. Sobrevalorar la cuota de una de las partes respecto a lo que realmente pagó puede parecer una donación encubierta y activar el impuesto de donaciones. Mantenga documentadas las transferencias bancarias; consulte nuestra guía sobre cómo enviar dinero a España para comprar una propiedad.
Para los compradores casados, el reparto puede seguir el régimen de gananciales (sociedad de gananciales: la pareja posee de forma conjunta como una unidad económica, habitual en matrimonios regidos por el derecho español) o el de separación de bienes (cada cónyuge posee una cuota definida). Las parejas extranjeras suelen figurar en la escritura como dos personas físicas con un 50% cada una, lo que simplifica las cosas si la propiedad se vende o se hereda más adelante.
Cada copropietario necesita su propio NIE y, preferiblemente, una cuenta bancaria española. Explicamos la diferencia en la guía NIF vs NIE y tratamos las cuentas en cómo abrir una cuenta bancaria española siendo no residente.
El Código Civil contiene una cláusula que todo copropietario debería conocer: el artículo 400: ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en una comunidad indivisa. En términos sencillos, cualquier copropietario puede exigir que la propiedad se divida o se venda, aunque los demás se opongan. Si no se llega a un acuerdo, un tribunal puede ordenar una subasta forzosa (subasta). Este es el riesgo clásico cuando unos amigos se distancian o una pareja se separa.
La solución es un acuerdo privado de copropiedad (pacto de indivisión / documento privado), redactado junto con la compra. Puede regular:
Dado que estos acuerdos interactúan con las normas de comunidad, los gastos corrientes y el seguro, conviene leerlos junto con nuestras guías sobre las cuotas de comunidad y el seguro de propiedad en España. Un especialista siempre debería redactar el acuerdo; consulte si necesita un abogado inmobiliario español.
Una Sociedad Limitada (SL) es la sociedad de responsabilidad limitada de España. Algunos compradores imaginan que ahorra impuestos en una segunda residencia, pero normalmente sucede lo contrario. Una SL justifica su uso en un conjunto reducido de casos:
Para un único chalet en Estepona o un apartamento en Alicante de uso personal o alquilado unas pocas semanas al año, una SL casi nunca compensa. Aquí explicamos por qué.
| Factor | Copropiedad (personas físicas) | Sociedad SL española |
|---|---|---|
| Coste de constitución | Ninguno más allá de la compra | ~600–3.000 € (notaría, registro, capital, asesoría jurídica) |
| Impuesto de compra | El mismo ITP/IVA que cualquier comprador | El mismo ITP/IVA: sin ahorro |
| Contabilidad anual | Solo la declaración de impuestos personal | ~1.000–3.000 €/año de asesor, declaraciones del impuesto de sociedades, libros oficiales |
| Uso personal de la vivienda | Gratuito: es su propiedad | Debe pagar a la SL un alquiler de mercado, o enfrentarse a una retribución en especie tributable |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler | Impuesto de no residentes (19% UE/EEE con deducciones; 24% fuera de la UE, sin deducciones) | Impuesto de sociedades ~25% sobre el beneficio; los dividendos vuelven a tributar al repartirse |
| Venta posterior | Se vende la propiedad directamente | Se venden participaciones o el activo: los compradores de vivienda usada dentro de una SL desconfían |
| Patrimonio/antielusión | Sencillo | Las sociedades no residentes de paraísos fiscales afrontan un gravamen especial anual del 3% sobre el valor de la propiedad española |
El punto de la doble imposición es decisivo para la mayoría: el beneficio tributa dentro de la SL y luego vuelve a tributar cuando lo extrae como dividendo. Para una vivienda que realmente disfruta, la norma de la «retribución en especie» —debe, en efecto, alquilar su propia casa a su propia sociedad— convierte una compra de estilo de vida en un quebradero de cabeza contable. Si su objetivo es alquilar, nuestra guía para inversores sobre el alquiler de propiedades y las normas sobre la licencia de alquiler turístico importan mucho más a su rentabilidad que la estructura bajo la que la posee.
Cómo posea la propiedad determina qué ocurre en caso de fallecimiento. España aplica el impuesto de sucesiones a la cuota del fallecido, y los tipos y bonificaciones varían enormemente según la región. Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería) ofrece reducciones muy generosas para familiares directos; la Comunidad Valenciana (Costa Blanca) y Murcia (Costa Cálida) también conceden grandes descuentos a cónyuges e hijos. Todos los detalles están en nuestra guía del impuesto de sucesiones sobre la propiedad española.
Dos puntos prácticos para los copropietarios:
Nada de la copropiedad impide a los no residentes: cada comprador simplemente completa los pasos habituales. Si va a financiar parte de la compra, los prestamistas evalúan a cada prestatario; consulte la guía de hipotecas para no residentes y la guía más amplia para compradores no residentes. Tenga en cuenta las normas más estrictas de España sobre pagos y límites de efectivo: la aportación de cada copropietario debe ser rastreable.
Los costes totales de compra, además del precio, se mantienen en torno al 10–13% para segunda mano y al 12–15% para obra nueva, más bajos en Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería) y más altos en la Comunidad Valenciana (Costa Blanca), independientemente de cuántos nombres figuren en la escritura.
Ni más barato ni más caro en materia fiscal: el ITP o el IVA se aplican una sola vez sobre la propiedad, sobre el mayor entre el precio o el valor de referencia. Los copropietarios simplemente dividen esa única factura según sus cuotas.
Casi nunca. Para una vivienda vacacional de uso personal o alquilada de forma esporádica, una SL añade costes de constitución y de contabilidad anual, activa problemas de retribución en especie si usted mismo usa la vivienda y somete cualquier beneficio a doble imposición. Solo conviene para negocios inmobiliarios genuinos o casos específicos de planificación patrimonial: busque asesoramiento profesional primero.
Sí. Según el artículo 400 del Código Civil, cualquier copropietario puede exigir la división o venta de una propiedad indivisa, y un tribunal puede ordenar una subasta si los propietarios no se ponen de acuerdo. Un acuerdo de copropiedad por escrito es la forma de gestionar o retrasar este riesgo.
No. Las cuotas pueden ser desiguales (por ejemplo, 70/30) y deberían reflejar la aportación económica real de cada persona. Los desajustes entre los fondos aportados y las cuotas declaradas pueden tratarse como una donación y tributar en consecuencia.
Sí. Cada persona física nombrada en la escritura necesita su propio número NIE, y cada una debería tener idealmente una cuenta bancaria española para que su aportación y sus gastos futuros sean claramente rastreables.
Solo la cuota del fallecido pasa a sus herederos, tributando según las normas de sucesiones de la región correspondiente: generosas en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana para familiares directos. Un testamento español que cubra el activo situado en España hace el proceso mucho más ágil.
Acertar con la estructura de propiedad correcta es mucho más fácil desde el principio que deshacerla después. Tanto si va a comprar con su pareja, su familia o compañeros inversores en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería, el equipo de Mediter Real Estate puede ayudarle a encontrar la propiedad y ponerle en contacto con asesores jurídicos independientes para estructurar la compra correctamente. Póngase en contacto con Mediter Real Estate hoy mismo para iniciar su búsqueda en la costa con confianza.
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