Si vas a comprar en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería con la intención de alquilar tu propiedad a turistas, lo más importante que debes entender en 2026 es esto: no puedes anunciar legalmente un alquiler de corta estancia sin una licencia turística autonómica y un número de registro válido. En la Comunitat Valenciana (que abarca la Costa Blanca y la parte alicantina de la Costa Cálida) esa licencia es la VUT (Vivienda de Uso Turístico). En Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería) el equivalente es la VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Además de la licencia autonómica, todo alquiler de corta estancia en España debe contar ahora también con un número del nuevo registro único nacional de alquileres, que plataformas como Airbnb y Booking.com están obligadas a verificar.
En resumen: las zonas en las que se puede obtener licencia siguen existiendo, y son abundantes a lo largo de nuestras cuatro costas, pero las normas se han endurecido notablemente, varios centros urbanos y urbanizaciones enteras han introducido topes o congelaciones, y los anuncios sin licencia se enfrentan ahora a su retirada y a multas. Esta guía explica los detalles prácticos que necesitas conocer antes de comprar: qué licencia aplica en cada lugar, qué cuesta y exige cada una, dónde están las restricciones actuales y cómo funciona el nuevo registro.
Una licencia turística te autoriza a alquilar una propiedad para estancias cortas (normalmente por debajo de un número determinado de noches consecutivas, comercializada a través de canales turísticos) a una sucesión cambiante de huéspedes. Es distinta de un alquiler residencial de larga duración, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requiere licencia turística.
El motivo por el que esto importa en la fase de compra —y no después de la escritura— es sencillo: no toda propiedad puede obtener licencia. Que puedas registrarla depende de las normas de la comunidad autónoma, del plan urbanístico municipal, de los estatutos de la comunidad de propietarios y, cada vez más, de los topes locales. Comprar un piso dando por hecho que podrás ponerlo en Airbnb, para luego descubrir que los estatutos del edificio lo prohíben o que el municipio ha congelado las nuevas licencias, es uno de los errores más comunes —y más caros— que cometen los compradores extranjeros. Haz siempre de la licencia una condición de tu compra y deja que tu abogado la verifique.
En la Costa Blanca y en el tramo de la Costa Cálida de la provincia de Alicante, la autoridad competente es la Generalitat Valenciana. Tras el decreto autonómico que reformó el alojamiento turístico, el proceso es ahora más estricto que hace unos años.
Varios municipios de la Costa Blanca han introducido moratorias o zonas de saturación en las que no se conceden nuevas VUT, especialmente en centros urbanos densos y zonas de primera línea de mar muy demandadas. Alicante capital, Benidorm, Calpe, Dénia, Jávea y otros han endurecido sus controles en los últimos años, por lo que la situación depende realmente de la dirección concreta. Las villas independientes en urbanizaciones de baja densidad suelen ser mucho más fáciles de licenciar que los apartamentos en centros saturados.
En la Costa del Sol y la Costa Almería, las licencias dependen de la Junta de Andalucía y de su decreto de viviendas turísticas. La VFT andaluza ha sido históricamente más rápida de obtener que la VUT valenciana, pero 2024-2025 trajo también aquí un endurecimiento significativo.
Es fundamental tener en cuenta que Málaga capital y varios municipios de la Costa del Sol han impuesto congelaciones y topes, suspendiendo las nuevas inscripciones de alquiler turístico en distritos saturados. El panorama varía calle por calle. En la más tranquila Costa Almería la presión es mucho menor y las licencias siguen siendo más sencillas de obtener, lo cual es una de las razones por las que esa costa resulta cada vez más atractiva para los compradores inversores.
| Característica | VUT — Costa Blanca y Costa Cálida (Comunitat Valenciana) | VFT — Costa del Sol y Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| Autoridad emisora | Generalitat Valenciana | Junta de Andalucía |
| Mecanismo principal | Inscripción + certificado de compatibilidad municipal | Declaración responsable + comprobación de compatibilidad urbanística |
| ¿Visto bueno del ayuntamiento primero? | Sí: el certificado de compatibilidad es obligatorio | Sí: ahora se exige compatibilidad urbanística |
| ¿La comunidad de propietarios puede bloquearlo? | Sí (mayoría cualificada) | Sí (mayoría de tres quintos) |
| ¿Climatización obligatoria? | Calefacción y refrigeración | Refrigeración (verano) y calefacción (invierno) |
| ¿Congelaciones por saturación en vigor? | Sí, en varios centros y zonas de primera línea | Sí, especialmente en Málaga capital y partes de la costa |
| Facilidad relativa en 2026 | Moderada; las villas son más fáciles que los pisos céntricos | Más fácil en la Costa Almería; más restrictiva en los puntos calientes de la Costa del Sol |
Las cifras y los procedimientos son orientativos y cambian con frecuencia según el municipio. Confirma siempre la situación actual de la dirección exacta con tu abogado antes de comprar.
Por encima de las licencias autonómicas se sitúa el registro único nacional de alquileres de España (la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos), alineado con el reglamento europeo de datos sobre alquileres de corta duración. A partir de 2025:
En la práctica, esto significa que un propietario de la Costa Blanca o de la Costa del Sol necesita ahora tanto la licencia autonómica como el número del registro nacional para anunciar legalmente. La época de anunciar discretamente un apartamento sin registrar ha terminado de hecho: ya se han retirado decenas de miles de anuncios no conformes en todo el país.
En muchos lugares, pero con matices. Como mapa práctico de nuestras cuatro costas:
Recuerda que la licencia es solo una parte del cuadro. Cuando compras, presupuesta en torno a un 11-14 % en costes adicionales sobre el precio, de los cuales la partida mayor es el impuesto de transmisiones (ITP): aproximadamente un 10 % en la Comunitat Valenciana (Costa Blanca / Costa Cálida) y aproximadamente un 8 % en Andalucía (Costa del Sol / Costa Almería) en viviendas de segunda mano; la obra nueva, en cambio, conlleva un 10 % de IVA más el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Añade los honorarios de notaría, registro de la propiedad y abogado, y obtén tu NIE cuanto antes.
Una vez que alquilas, los propietarios no residentes pagan el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por el beneficio del alquiler: los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos y tributan al tipo reducido, mientras que los residentes de fuera de la UE (que ahora incluyen a los ciudadanos del Reino Unido tras el Brexit) suelen pagar sobre los ingresos brutos al tipo más alto. También es posible que tengas que cobrar e ingresar las tasas turísticas locales donde sean aplicables. Se recomienda encarecidamente contar con un gestor o asesor fiscal.
No. Los alquileres residenciales de larga duración (regidos por la LAU) no requieren una VUT ni una VFT. La licencia es solo para alquileres vacacionales de corta estancia comercializados a través de canales turísticos. Muchos propietarios de la Costa del Sol que no pueden obtener una licencia turística simplemente alquilan a largo plazo.
Sí. Tras la reforma nacional, una comunidad de propietarios puede restringir o prohibir los alquileres turísticos por mayoría cualificada (tres quintos en Andalucía). Lee siempre los estatutos de la comunidad y las actas recientes antes de comprar; tu abogado debería obtenerlos.
Son el mismo concepto con distintos nombres autonómicos. La VUT (Vivienda de Uso Turístico) se aplica en la Comunitat Valenciana —tu propiedad de la Costa Blanca o la Costa Cálida—. La VFT (Vivienda con Fines Turísticos) se aplica en Andalucía —tu propiedad de la Costa del Sol o la Costa Almería—.
Cada vez más, sí. Según las normas del registro único nacional, las plataformas deben mostrar y verificar el número de registro y retirar los anuncios que carezcan de él. Necesitas tanto la licencia autonómica como el número nacional para anunciar legalmente en 2026.
En términos generales, la Costa Almería tiene actualmente la menor presión de saturación y un proceso VFT más sencillo, mientras que la Costa del Sol es la más restringida debido a las congelaciones en Málaga y otros puntos calientes. La Costa Blanca se sitúa en un punto intermedio: muy viable fuera de los centros saturados.
Sin duda. Que una propiedad pueda licenciarse depende de la dirección exacta, del plan urbanístico y de los estatutos de la comunidad. Haz de la obtención (o transmisión) de una licencia turística válida una condición expresa en tu contrato de reserva y de compraventa.
Elegir la dirección adecuada —una en la que una VUT o VFT sea realmente obtenible y las cuentas sigan saliendo después de impuestos— marca la diferencia entre un alquiler vacacional rentable y un error costoso. En Mediter Real Estate trabajamos exclusivamente en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, y sabemos qué calles, municipios y promociones siguen permitiendo alquileres turísticos de corta estancia en 2026.
Ponte en contacto hoy con el equipo de Mediter y cuéntanos tus objetivos de alquiler: seleccionaremos propiedades en las que una licencia sea realista, te señalaremos las restricciones locales y te pondremos en contacto con los asesores legales y fiscales para hacerlo bien desde el primer día.
Usamos lo que nos cuentes aquí solo para responderte. Privacidad
