Автор Nicki Price, CEO
Если вы продаёте недвижимость на Costa del Sol в 2026 году, налог на прирост капитала (CGT) взимается с вашей прибыли, то есть с цены продажи за вычетом цены покупки с учётом расходов, по прогрессивной шкале от 19% до 28%. Налог на прирост капитала является общегосударственным испанским налогом, который устанавливает Agencia Tributaria (налоговое управление), а не Junta de Andalucía, поэтому ставки одинаковы, продаёте ли вы в Малаге, Альмерии, Мурсии или Аликанте. Различаются по регионам plusvalía municipal (отдельный муниципальный налог) и, если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, удержание 3%, которое покупатель перечисляет у нотариуса. Специальной ставки CGT для Андалусии на 2026 год нет, но продавцы часто ошибаются в массе других моментов, поэтому разберём всю картину целиком.
Налог на прирост капитала - это налог на прибыль (ganancia patrimonial), которую вы получаете при продаже. Налогооблагаемый доход равен стоимости отчуждения минус стоимость приобретения: примерно ваша чистая цена продажи минус цена покупки с учётом расходов, которые вы можете подтвердить документами. Его декларируют в Agencia Tributaria: резиденты в ежегодной декларации по подоходному налогу (IRPF), а нерезиденты по форме Modelo 210.
Поскольку CGT является государственным налогом, он не зависит от автономного сообщества. Продавец в Эстепоне, в Мохакаре на Costa de Almería, в Картахене на Costa Cálida или в Хавее на Costa Blanca North сталкивается с одной и той же шкалой CGT. Это частая причина путаницы: в Андалусии действуют известные своей мягкостью правила по налогу на наследство и налогу на имущество, но изменить налог на прирост капитала при продаже регион не вправе.
Прибыль включается в «базу сбережений» и облагается по прогрессивной шкале: от 19% на первую часть до 28% на самые крупные доходы. Одни и те же диапазоны действуют для резидентов и нерезидентов.
| Налогооблагаемая прибыль | Ставка |
|---|---|
| До €6,000 | 19% |
| €6,000 - €50,000 | 21% |
| €50,000 - €200,000 | 23% |
| €200,000 - €300,000 | 27% |
| Свыше €300,000 | 28% |
Обратите внимание: эти ставки применяются к прибыли, а не к цене продажи. У виллы, купленной за €300,000 и проданной за €400,000, валовая прибыль до вычета расходов составляет €100,000, а не €400,000 налогооблагаемой суммы. Одно это различие меняет ожидания большинства продавцов.
Да, и именно здесь внимательные продавцы экономят тысячи евро. Вы увеличиваете стоимость приобретения на расходы, которые понесли при покупке, и уменьшаете стоимость продажи на расходы, связанные с продажей, при условии, что у вас есть подтверждающие счета.
Со стороны покупки можно добавить уплаченный налог на передачу прав (ITP) или IVA (НДС), услуги нотариуса и земельного реестра, а также гонорар юриста. Если вы покупали вторичное жильё в Андалусии, вы платили ITP по ставке 7% (для сравнения: 7,75% на Costa Cálida или 9% на Costa Blanca с 1 июня 2026 года по Ley 5/2025), и всё это учитывается. Со стороны продажи можно вычесть комиссию агентства недвижимости, гонорар юриста и стоимость энергетического сертификата. Также можно добавить стоимость реальных улучшений (пристройка или новый бассейн), но только при наличии надлежащих счетов: текущий ремонт и косметическая отделка не учитываются. Сохраняйте все чеки с первого дня владения; см. также наш более общий материал о продаже недвижимости в Испании в 2026 году.
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их напрямую в Agencia Tributaria по форме Modelo 211 в течение месяца после завершения сделки. Это не дополнительный налог, а авансовый платёж в счёт вашего CGT, призванный не допустить, чтобы нерезиденты продавали недвижимость и уезжали, не рассчитавшись с налоговой.
После завершения сделки вы подаёте Modelo 210, чтобы задекларировать фактическую прибыль, как правило, в течение трёх месяцев после месячного срока покупателя. Возможны два варианта:
Здесь важно, являетесь ли вы резидентом, поэтому стоит чётко понимать свой статус, см. наше объяснение налогового резидентства в Испании и правила 183 дней. Владельцам-нерезидентам также стоит знать свои текущие обязанности задолго до продажи, они описаны в нашем руководстве для покупателей-нерезидентов.
Plusvalía municipal (официально IIVTNU) - это отдельный налог на рост стоимости земли за годы владения недвижимостью, который взимает местная администрация (ayuntamiento), а не государство. Обычно её платит продавец, а декларацию нужно подать в течение 30 дней после подписания escritura купли-продажи. Это единственный налог продавца, который действительно зависит от места, причём не от региона, а от конкретного муниципалитета: каждая администрация устанавливает собственные коэффициенты в рамках национальной системы.
Поэтому счёт по plusvalía в Марбелье отличается от счёта в Велес-Малаге или в городе Альмерия, так же как счёт в Торревьехе на Costa Blanca отличается от счёта в Картахене на Costa Cálida. После реформы 2021 года вы можете выбрать метод расчёта, дающий меньшую сумму, и, что важно, при продаже с убытком можно полностью избежать plusvalía, но убыток нужно доказать, а декларацию всё равно подать. Всегда просите юриста сделать оценку в конкретной администрации до согласования цены.
Существуют две основные льготы, обе устанавливаются на национальном уровне и доступны продавцам на Costa del Sol, являющимся налоговыми резидентами Испании:
Эти льготы относятся к постоянному месту жительства, поэтому для дома для отдыха или чисто инвестиционного объекта они, как правило, недоступны. Нерезидент, который никогда не жил в объекте как в основном жилье, обычно не подходит под эти условия. Есть и освобождение по принципу реинвестирования для резидентов старше 65 лет, вкладывающих средства в пожизненную ренту. Правила точны, а определение «постоянного места жительства» строгое, поэтому проконсультируйтесь со специалистом, прежде чем рассчитывать на освобождение.
Представим, что супруги-нерезиденты в 2026 году продают квартиру в Бенальмадене за €350,000, которую купили в 2015 году за €230,000.
Цифры иллюстративные, но они показывают, почему оформление «вычитаемых расходов» - главный рычаг, который контролирует сам продавец. О зеркальной теме, то есть о том, что платят покупатели за тот же объект, читайте в материалах новостройка или вторичное жильё: расходы и как торговаться о цене.
Сейчас у Mediter в продаже 9,402 объекта на Costa Blanca South, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca North, Costa de Almería и Майорке. Города Costa del Sol, такие как Эстепона и Бенальмадена, находятся в верхней части этого предложения, а для CGT это важно: чем больше прибыль в евро, тем выше вероятность попасть в верхние диапазоны 27% и 28%, поэтому описанные выше вычеты и льготы там ценнее, чем при продаже более дешёвой недвижимости вдали от моря. Если вы купили много лет назад и стоимость заметно выросла, смоделируйте вероятную прибыль до выставления объекта на продажу, а не после принятия предложения.
Сам CGT одинаков на всех четырёх побережьях. Продавец ощущает разницу в plusvalía (она зависит от города) и при покупке следующего жилья, в размере налога на передачу прав.
| Побережье | CGT на прибыль | Plusvalía | ITP на вторичное жильё, если вы снова покупаете здесь |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 19%-28% | В каждом городе по-своему | 7% |
| Costa Almería (Andalucía) | 19%-28% | В каждом городе по-своему | 7% |
| Costa Cálida (Murcia) | 19%-28% | В каждом городе по-своему | 7,75% (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 19%-28% | В каждом городе по-своему | 9% с 1 июня 2026 года (Ley 5/2025) |
Если вы продаёте на одном побережье, чтобы купить на другом, разница в ITP повлияет на вашу следующую покупку, а не на продажу. Для более широкого сравнения по образу жизни и ценам см. Costa Blanca или Costa del Sol: сравнение четырёх побережий, а если причиной продажи стала смерть в семье, наше руководство по налогу на наследство для владельцев объясняет, как определяется стоимость приобретения после наследования.
Нет. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости является национальным и устанавливается Agencia Tributaria, поэтому специальной ставки CGT для Андалусии нет, а шкала 19%-28% в 2026 году не менялась. Мягкий налоговый режим Андалусии относится к налогу на наследство и налогу на имущество, но не к CGT при продаже.
Покупатель удерживает 3% цены с продавца-нерезидента и перечисляет их в Agencia Tributaria по форме Modelo 211. Эти деньги принадлежат продавцу как аванс в счёт его CGT: затем продавец подаёт Modelo 210, чтобы доплатить остаток или вернуть переплату.
Если прибыли нет, CGT не возникает, а нерезидент может вернуть удержанные 3% через Modelo 210. Декларацию всё равно нужно подать, и обычно можно также избежать plusvalía municipal, но убыток необходимо доказать администрации, поэтому сохраняйте escrituras покупки и продажи.
Как правило, нет. Освобождения при реинвестировании и для лиц старше 65 лет применяются только к вашему постоянному месту жительства как налогового резидента Испании. Дом для отдыха или инвестиционный объект, в котором вы не жили как в основном жилье, под них не подпадает.
В течение 30 дней после подписания escritura купли-продажи, в администрацию по месту нахождения объекта. После реформы 2021 года можно выбрать меньшую из двух сумм по двум методам расчёта, а при реальном убытке plusvalía не взимается, но декларацию всё равно необходимо подать.
Да. Комиссия агентства, гонорар юриста и энергетический сертификат относятся к вычитаемым расходам на продажу, уменьшающим налогооблагаемую прибыль, если у вас есть счета. Расходы на покупку и подтверждённые улучшения увеличивают стоимость приобретения с той же целью.
Правильно оформленные вычитаемые расходы и документы по удержанию до выставления объекта на продажу могут изменить вашу чистую выручку на сумму в четыре знака, а в деталях правила отличаются от Costa Cálida, Costa Blanca и Costa de Almería. Mediter Real Estate продаёт и оценивает прибрежную недвижимость на всех четырёх побережьях и может связать вас с надёжным юристом и gestor (налоговым и административным посредником). Свяжитесь с Mediter Real Estate или позвоните по номеру +34 744 719 499, чтобы получить бесплатную оценку и понятный расчёт налогов продавца.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie