Самое важное решение, которое приходится принимать большинству покупателей на Коста-Бланка — а также на Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия — это выбор между новостройкой на этапе строительства и вторичным жильём. Если коротко: вторичка облагается региональным налогом на передачу собственности (примерно 10% ITP в Валенсийском сообществе / со стороны Аликанте, около 8% в Андалусии), сделку можно завершить за 6–10 недель, и вы покупаете то, что можете увидеть своими глазами. Новостройка облагается 10% IVA плюс гербовым сбором AJD, оплачивается поэтапно в течение периода строительства и обычно сдаётся через 12–24 месяца — зато вы получаете современную энергоэффективность, гарантии и, что особенно важно, обязательную по закону банковскую гарантию, защищающую ваши платежи.
Ни один из вариантов не является "лучшим" сам по себе. Правильный выбор зависит от определённости вашего бюджета, ваших сроков и готовности идти на риск. В этом руководстве мы разберём реальные цифры, весь процесс по шагам и конкретные меры защиты, применимые к покупке на этапе строительства в этих четырёх прибрежных регионах, чтобы вы могли принять решение с открытыми глазами.
Новостройка на этапе строительства (obra nueva / sobre plano) означает покупку недвижимости напрямую у застройщика (promotor) до начала или во время строительства, на основе планов, спецификаций и шоу-рума. Вы бронируете объект, подписываете частный договор купли-продажи с графиком платежей и завершаете сделку, когда здание построено и получено разрешение на первое заселение (licencia de primera ocupación).
Вторичное жильё (segunda mano / reventa) означает покупку уже существующего объекта, ранее находившегося в собственности, у частного продавца. Эта классификация важна, поскольку от неё зависит, какие налоги вы платите: первая передача совершенно нового жилья облагается IVA и AJD; вторая и последующие передачи облагаются налогом ITP на передачу собственности. Вилла четырёхлетней давности, продаваемая её первоначальным владельцем, для налоговых целей по-прежнему считается "вторичкой".
Именно здесь два варианта действительно расходятся. На Коста-Бланка и Коста-Калида (со стороны Аликанте / Мурсии — Валенсийское сообщество и Регион Мурсия), а также на Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия (Андалусия) основные налоги на сделку различаются как по региону, так и по типу недвижимости.
| Регион | Новостройка (на этапе строительства) | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Коста-Бланка (Валенсийское сообщество / Аликанте) | 10% IVA + гербовый сбор AJD (~1,5%) | ~10% ITP |
| Коста-Калида (Регион Мурсия) | 10% IVA + гербовый сбор AJD (~1,5%) | ~8% ITP (Мурсия) |
| Коста-дель-Соль (Андалусия / Малага) | 10% IVA + гербовый сбор AJD (~1,2%) | ~7% ITP |
| Коста-Альмерия (Андалусия / Альмерия) | 10% IVA + гербовый сбор AJD (~1,2%) | ~7% ITP |
Ставки приведены ориентировочно и могут меняться; проценты AJD (Actos Jurídicos Documentados — налог на документально оформленные юридические акты) и ITP устанавливаются каждым автономным сообществом и периодически пересматриваются. Всегда уточняйте актуальную цифру у вашего юриста перед подписанием.
Обратите внимание, что IVA взимается по ставке 10% на жилые новостройки на всей территории страны, но сопутствующий гербовый сбор AJD устанавливается регионально — поэтому Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия в Андалусии имеют чуть более низкий AJD, чем Коста-Бланка в Валенсийском сообществе. Земельные участки, коммерческие помещения и гаражи, продаваемые отдельно, могут облагаться IVA по ставке 21%, поэтому проверяйте, что именно охватывает ваш договор.
Помимо налога на сделку, оба варианта имеют одинаковые дополнительные расходы, которые в совокупности доводят вашу общую сумму примерно до 11–14% сверх покупной цены:
В отличие от вторички — где вы вносите залог за бронирование, затем обычно 10% при подписании частного договора, а остаток при завершении сделки — платежи за новостройку распределяются на весь период строительства. Типичный график застройщика на Коста-Бланка или Коста-Калида выглядит так:
Точное распределение зависит от застройщика, поэтому внимательно читайте график. IVA обычно начисляется на каждый взнос по мере его оплаты, а AJD оплачивается при завершении сделки. Поскольку ваши деньги покидают счёт задолго до получения ключей, юридическая защита этих платежей критически важна — и здесь мы подходим к банковской гарантии.
По испанскому законодательству, когда вы вносите деньги за недостроенное жильё, застройщик обязан защитить эти средства. Это делается через банковскую гарантию (aval bancario) или страховой полис, покрывающий каждую сумму, которую вы платите авансом, плюс проценты. Если застройщик обанкротится, не получит разрешение на первое заселение или не сдаст объект вовремя, вы имеете право вернуть свои деньги.
На практике это означает:
Это пункт номер один в проверке благонадёжности при любой покупке новостройки на Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия. Никогда не вносите поэтапный платёж, не подтвердив наличие гарантии. Надёжный агент и независимый юрист будут на этом настаивать.
| Этап | Вторичное жильё | Новостройка (на этапе строительства) |
|---|---|---|
| От бронирования до частного договора | От нескольких дней до 2 недель | От нескольких дней до 2 недель |
| От договора до завершения | 4–8 недель | 12–24 месяца (строительство) |
| Заселение / ключи | ~6–10 недель в общей сложности | При завершении после получения разрешения на первое заселение |
Вторичка позволяет заселиться в ваш испанский дом примерно за два-три месяца. Новостройка требует терпения: строительство на объекте Коста-Бланка может занять от примерно года для завершающей очереди уже начатого проекта до двух и более лет для проекта, запущенного с нуля. Задержки случаются — погода, поставки, лицензирование — и именно поэтому важны банковская гарантия и чётко определённая дата сдачи в вашем договоре.
Выбирайте новостройку на этапе строительства, если для вас важны энергоэффективность и современный дизайн, вы готовы подождать 12–24 месяца и хотите распределить платежи — и вы готовы провести тщательную проверку застройщика и банковской гарантии. Больше всего новостроек предлагается в глубине курортов Коста-Бланка, вокруг гольф-проектов Коста-Калида у Мар-Менор и в новых прибрежных зонах Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия.
Выбирайте вторичное жильё, если хотите быстро заселиться, предпочитаете покупать то, что видите, цените сложившееся сообщество или покупаете в Андалусии, где более низкий ITP может перевесить привлекательность новостройки. Вторичка также является практичным выбором для классической недвижимости у первой линии или в старом городе, которая редко строится заново.
Только по налогам вторичка часто немного дешевле на Коста-Бланка, поскольку ITP (~10%) близок к совокупным IVA + AJD на новостройку, — но в Андалусии (Коста-дель-Соль, Коста-Альмерия) более низкий ITP делает вторичку заметно дешевле по налогам. Однако новостройки обычно имеют более низкие эксплуатационные расходы и расходы на обслуживание, поэтому сравнивайте всю картину, а не только налог на сделку.
За совершенно новое жильё, приобретённое у застройщика (его первая продажа), вы платите 10% IVA плюс гербовый сбор AJD. За вторичное жильё вы платите вместо этого налог ITP на передачу собственности — примерно 10% на Коста-Бланка и Коста-Калида со стороны Аликанте и около 7–8% в Андалусии и Мурсии. Оба налога одновременно вы никогда не платите.
Если ваши платежи за новостройку должным образом защищены банковской гарантией или страховым полисом, вы имеете законное право вернуть уплаченные суммы плюс проценты, если застройщик не сдаст или не завершит объект. Именно поэтому необходимо подтвердить наличие гарантии до внесения любого поэтапного платежа.
Да. Многие покупатели оплачивают поэтапные платежи из сбережений и оформляют испанскую ипотеку, транш по которой выдаётся при завершении сделки. Некоторые застройщики также передают (суброгируют) свой строительный кредит покупателям. Обратитесь к юристу и ипотечному брокеру заранее, поскольку оценка проводится по готовому объекту.
Испанское законодательство предусматривает многоуровневое покрытие новостроек: до десяти лет для серьёзных конструктивных дефектов, три года для дефектов, влияющих на пригодность для проживания (инженерные системы), и один год для дефектов отделки. Всегда проводите инспекцию дефектов до завершения сделки.
Может быть, если вы покупаете на раннем этапе в удачно расположенном, должным образом гарантированном проекте, поскольку цены могут вырасти до сдачи. Но это несёт больше неопределённости, чем вторичка. Рассматривайте любой потенциальный рост стоимости как бонус, а не как гарантию.
Привлекает ли вас современная вилла на этапе строительства или готовое к заселению вторичное жильё, наша команда знает Коста-Бланка, Коста-Калида, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия досконально — включая то, какие застройщики предлагают надёжные банковские гарантии и где стоимость перепродажи наиболее высока. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня, и мы поможем вам взвесить расходы, риски и сроки под ваш конкретный бюджет и найти подходящую недвижимость на побережье.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
