Если вы продаёте недвижимость в Испании на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol или Costa Almería, заложите в бюджет общие расходы на продажу в размере примерно 3–6% от цены продажи, если вы являетесь налоговым резидентом, или потенциально больше, если вы нерезидент, поскольку при оформлении сделки удерживается 3% удержание в счёт вашего обязательства по налогу на прирост капитала. Основные расходы продавца — это муниципальный налог plusvalía, налог на прирост капитала с вашей прибыли, комиссия агентства недвижимости (обычно 3–5% плюс IVA) и несколько административных позиций, таких как энергетический сертификат и гонорары адвоката.
Это руководство подробно объясняет, что именно платит продавец, чем отличается ситуация между Comunitat Valenciana (Costa Blanca и аликантская часть Costa Cálida) и Andalucía (Costa del Sol и Costa Almería), а также пошаговый процесс — от размещения объявления до передачи ключей у нотариуса. Как всегда, мы опираемся на конкретные цифры по четырём прибрежным регионам, в которых Mediter действительно работает, — а не на расплывчатые заявления про «всю Испанию».
В отличие от покупки — где дополнительные расходы в ~11–14% полностью ложатся на покупателя — продажа обходится сравнительно недорого. Ваши расходы делятся на четыре категории: налоги с прибыли, местный налог на прирост стоимости земли, профессиональные гонорары и несколько документов. Самая значительная переменная — это ваш налог на прирост капитала, который полностью зависит от того, сколько прибыли вы получили, и от вашего налогового статуса.
| Статья расходов | Кто платит | Типичная сумма |
|---|---|---|
| Комиссия агентства недвижимости | Продавец | 3–5% + 21% IVA (обсуждается) |
| Налог на прирост капитала (IRPF / IRNR) | Продавец | 19–28% от чистой прибыли (см. ниже) |
| Plusvalía municipal | Продавец (по умолчанию) | Зависит от города и срока владения |
| Энергетический сертификат (CEE) | Продавец | ~€100–€300 |
| Гонорары адвоката / gestor | Продавец | ~0,5–1% или фиксированная сумма |
| Погашение ипотеки (если применимо) | Продавец | ~€300–€1 000 на оформление |
| Нотариальный акт купли-продажи | Обычно покупатель | По закону покупатель оплачивает акт; стоимость оригинала может делиться |
Plusvalía municipal (официально Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU — налог на прирост стоимости земельных участков городского характера) — это местный налог на увеличение стоимости земли вашей недвижимости за годы владения ею. Он взимается мэрией — поэтому ставка и метод расчёта различаются, скажем, в Torrevieja (Costa Blanca), Cartagena (Costa Cálida), Marbella (Costa del Sol) и Mojácar (Costa Almería).
По закону и сложившейся практике plusvalía платит продавец. После реформы 2021 года вы можете выбрать метод расчёта, дающий меньшую сумму к уплате: «объективный» метод (кадастровая стоимость земли × коэффициент, основанный на сроке владения) или метод «реальной прибыли» (фактическое увеличение стоимости земли). Что важно, если вы продаёте с убытком, plusvalía вообще не уплачивается — но для применения этого освобождения вы обязаны задекларировать продажу.
Поскольку plusvalía рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и количества лет владения, сумма может варьироваться от нескольких сотен евро для скромной квартиры, находившейся в собственности недолго, до нескольких тысяч для виллы с большим участком на Costa del Sol, которой владели много лет.
Налог на прирост капитала взимается с вашей чистой прибыли — в общих чертах это цена продажи за вычетом первоначальной цены покупки, за вычетом расходов на покупку, которые вы изначально понесли (ITP/IVA, нотариус, реестр, адвокат), а также за вычетом документально подтверждённых работ по улучшению и вашей комиссии за продажу. Сохраняйте все эти счета: они напрямую уменьшают вашу налогооблагаемую прибыль.
Резиденты уплачивают налог на прирост капитала через сберегательные ставки подоходного налога (IRPF) по прогрессивной шкале:
| Прибыль | Ставка |
|---|---|
| До €6 000 | 19% |
| €6 000 – €50 000 | 21% |
| €50 000 – €200 000 | 23% |
| €200 000 – €300 000 | 27% |
| Свыше €300 000 | 28% |
К полезным льготам для резидентов относятся освобождение при реинвестировании в основное жильё (реинвестируйте средства от продажи постоянного места жительства в другое основное жильё в Испании или ЕС/ЕЭЗ в течение двух лет, чтобы отсрочить налог на прибыль) и полное освобождение для продавцов старше 65 лет, продающих своё постоянное место жительства.
Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ платят фиксированные 19% с чистой прибыли; нерезиденты из-за пределов ЕС/ЕЭЗ платят 24%. Это декларируется в рамках режима IRNR (подоходный налог для нерезидентов) по форме 210, как правило, в течение четырёх месяцев после продажи.
Именно эта часть застаёт врасплох большинство иностранных владельцев. Когда нерезидент продаёт испанскую недвижимость, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены продажи и уплатить их напрямую в налоговые органы (по форме 211) в качестве аванса в счёт налога продавца на прирост капитала. Продавец получает при оформлении сделки только 97% от согласованной цены.
Эти 3% являются авансовым платежом, а не окончательным налогом:
Если вы налоговый резидент, 3% удержание не применяется — вместо этого вы декларируете прибыль в своей ежегодной декларации IRPF. Поэтому подтверждение резидентства адвокату покупателя (сертификат налогового резидентства от Agencia Tributaria) имеет большое значение.
Ставки налога на прирост капитала устанавливаются на национальном уровне, поэтому они одинаковы для всех четырёх побережий. Различается plusvalía (устанавливается каждой мэрией) и, косвенно, размер вашей прибыли — поскольку цены покупки и рост цен отличаются от рынка к рынку.
| Регион | Автономное сообщество | Прирост капитала (нерезидент ЕС/ЕЭЗ) | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunitat Valenciana | 19% фиксированная | Устанавливается каждой мэрией провинции Аликанте |
| Costa Cálida | Murcia (и аликантская часть) | 19% фиксированная | Устанавливается каждой мэрией Murcia/Alicante |
| Costa del Sol | Andalucía | 19% фиксированная | Устанавливается каждой мэрией провинции Málaga |
| Costa Almería | Andalucía | 19% фиксированная | Устанавливается каждой мэрией провинции Almería |
Обратите внимание, что хотя покупка существенно различается между регионами (налог на передачу ITP около 10% на Costa Blanca и аликантской части Costa Cálida против примерно 8% в Andalucía на Costa del Sol и Costa Almería), продажа гораздо более единообразна — местная plusvalía является основной региональной переменной для продавца.
Подготовленные заранее документы значительно ускоряют продажу. Как правило, вам понадобятся:
По закону и стандартной практике plusvalía municipal платит продавец. Он рассчитывается местной мэрией на основе увеличения стоимости земли и количества лет владения недвижимостью. Если вы продали с убытком, вы можете быть освобождены, но обязаны задекларировать продажу.
Покупатель удерживает 3% от цены продажи и уплачивает их в налоговую инспекцию в качестве аванса в счёт вашего налога на прирост капитала. Если ваш итоговый налог меньше 3% — или вы понесли убыток — вы можете вернуть разницу, подав форму 210.
Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ платят фиксированные 19% с чистой прибыли; нерезиденты из-за пределов ЕС/ЕЭЗ платят 24%. Ставка одинакова на Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida и Costa Almería, поскольку налог на прирост капитала устанавливается на национальном уровне.
Да. Энергетический сертификат (CEE) обязателен по закону для рекламы и завершения сделки во всех четырёх регионах. Он стоит примерно €100–€300 и действителен в течение десяти лет.
После того как вы принимаете предложение, завершение сделки обычно занимает около 6–10 недель, в зависимости от финансирования покупателя, юридической проверки и готовности документов. Заранее подготовленные документы — главный ускоритель процесса.
Возможно, если вы являетесь резидентом Испании и реинвестируете средства от продажи основного жилья в другое основное место жительства в течение двух лет, или если вам больше 65 лет и вы продаёте своё постоянное место жительства. Большинство нерезидентов, продающих дом для отдыха, заплатят соответствующую ставку с чистой прибыли.
Mediter Real Estate сопровождает иностранных владельцев на каждом этапе — точная оценка, правильные документы, выход на квалифицированных зарубежных покупателей и координация с вашим адвокатом по вопросам plusvalía, прироста капитала и 3% удержания. Свяжитесь с Mediter Real Estate сегодня для получения бесплатной оценки без обязательств и чёткого расчёта вашей чистой выручки.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
