Escrito por Nicki Price, CEO
Si vende una propiedad en la Costa del Sol en 2026, el impuesto sobre ganancias patrimoniales (el equivalente al "capital gains tax" o CGT anglosajón) se calcula sobre su beneficio, es decir, el precio de venta menos lo que pagó originalmente más los gastos, con tipos del 19% al 28% según una escala progresiva. Se trata de un impuesto estatal fijado por la Agencia Tributaria, no por la Junta de Andalucía, de modo que los tipos son los mismos tanto si vende en Málaga, Almería, Murcia o Alicante. Lo que cambia entre territorios es la plusvalía municipal (un impuesto municipal independiente) y, si usted no es residente fiscal en España, una retención del 3% que el comprador practica ante notario. En 2026 no hay ningún tipo de ganancias patrimoniales específico para Andalucía, pero sí muchos errores habituales entre los vendedores, así que le ofrecemos el panorama completo.
Es el impuesto que grava el beneficio (la ganancia patrimonial) que obtiene al vender. La ganancia sujeta a tributación es el valor de transmisión menos el valor de adquisición: aproximadamente, su precio neto de venta menos el precio que pagó más los gastos que pueda justificar. Se declara ante la Agencia Tributaria: los residentes, en su declaración anual del IRPF, y los no residentes, mediante el Modelo 210.
Al ser un impuesto estatal, no varía según la comunidad autónoma. Un vendedor en Estepona, en Mojácar (Costa de Almería), en Cartagena (Costa Cálida) o en Jávea (Costa Blanca Norte) se enfrenta a la misma escala. Es una confusión muy habitual: Andalucía tiene fama de aplicar reglas muy generosas en el impuesto de sucesiones y en el de patrimonio, pero no tiene competencia para modificar el impuesto sobre ganancias patrimoniales en una venta.
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro y tributa según una escala progresiva que va del 19% en el primer tramo al 28% en las mayores ganancias. Los mismos tramos se aplican a residentes y no residentes.
| Ganancia sujeta a tributación | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 € - 50.000 € | 21% |
| 50.000 € - 200.000 € | 23% |
| 200.000 € - 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Tenga en cuenta que estos tipos se aplican sobre el beneficio, no sobre el precio de venta. Una villa de 400.000 € comprada por 300.000 € tiene una ganancia bruta de 100.000 € antes de gastos deducibles, no una base imponible de 400.000 €. Solo esta distinción cambia las expectativas de la mayoría de los vendedores.
Sí, y aquí es donde los vendedores cuidadosos ahorran miles de euros. Usted aumenta su valor de adquisición con los gastos de compra que pagó en su día y reduce su valor de venta con los gastos de la transmisión, siempre que pueda presentar las facturas.
En la parte de la adquisición puede sumar el impuesto de transmisiones o el IVA que pagó, los gastos de notaría y registro de la propiedad, y los honorarios de su abogado. Si compró una vivienda de segunda mano en Andalucía, pagó un 7% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), frente al 7,75% en la Costa Cálida o al 9% en la Costa Blanca desde el 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025, y todo ello cuenta. En la parte de la venta puede deducir la comisión de la agencia inmobiliaria, los honorarios de su abogado y el coste del certificado energético. También puede añadir el coste de obras de mejora reales (una ampliación o una piscina nueva), pero solo con facturas en regla; el mantenimiento ordinario y la redecoración no cuentan. Conserve todos los justificantes desde el día de la compra; consulte también nuestra guía más amplia sobre cómo vender una propiedad en España en 2026.
Si usted no es residente fiscal en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la compraventa. No es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta de su liquidación por ganancias patrimoniales, pensado para evitar que los no residentes vendan y se marchen sin saldar sus obligaciones.
Después de la compraventa presenta el Modelo 210 para declarar la ganancia real, normalmente dentro de los tres meses siguientes al plazo de un mes del comprador. Pueden darse dos situaciones:
Ser o no residente es determinante en este punto, por lo que conviene tener clara su situación; consulte nuestra explicación sobre la residencia fiscal en España y la regla de los 183 días. Los propietarios no residentes también deben conocer sus obligaciones continuas antes de llegar a vender, tal como explicamos en nuestra guía para compradores no residentes.
La plusvalía municipal (oficialmente, el IIVTNU) es un impuesto independiente sobre el incremento del valor del suelo durante los años en que fue propietario, que cobra el ayuntamiento y no el Estado. Normalmente la paga el vendedor y debe declararse en los 30 días siguientes a la escritura de venta. Es el único impuesto del vendedor que varía realmente según la ubicación, no por comunidad, sino por municipio, porque cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes dentro del marco nacional.
Así, una liquidación de plusvalía en Marbella difiere de una en Vélez-Málaga o en la ciudad de Almería, igual que una en Torrevieja (Costa Blanca) difiere de una en Cartagena (Costa Cálida). Desde la reforma de 2021 puede elegir el método de cálculo que dé como resultado la cuota más baja y, lo que es fundamental, si vende con pérdida puede evitar la plusvalía por completo, pero debe demostrarlo y presentar la declaración en cualquier caso. Pida siempre a su abogado una estimación del ayuntamiento concreto antes de acordar un precio.
Existen dos beneficios principales, ambos de ámbito nacional y ambos disponibles para los vendedores de la Costa del Sol que sean residentes fiscales en España:
Estos beneficios se aplican a su residencia habitual, por lo que en general no están disponibles para una segunda residencia ni para una propiedad puramente de inversión. Un no residente que nunca haya vivido en la propiedad como vivienda habitual normalmente no cumplirá los requisitos. También existe una exención de tipo reinversión para residentes mayores de 65 años que reinviertan en una renta vitalicia. Las reglas son precisas y la definición de "residencia habitual" es estricta, por lo que conviene asesorarse antes de dar por supuesto que se aplica una exención.
Imagine que un matrimonio no residente vende en 2026 un apartamento en Benalmádena por 350.000 € que compró en 2015 por 230.000 €.
Las cifras son ilustrativas, pero muestran por qué la documentación de los "gastos deducibles" es la mayor palanca que controla un vendedor. Para el tema complementario de lo que pagan los compradores por la misma propiedad, consulte costes de obra nueva frente a segunda mano y cómo negociar el precio.
Mediter cuenta actualmente con 9.402 propiedades en venta en Costa Blanca Sur, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Norte, Costa de Almería y Mallorca. Localidades de la Costa del Sol como Estepona y Benalmádena se sitúan en la parte alta de ese catálogo, lo que importa para las ganancias patrimoniales: cuanto mayor sea la ganancia en euros, más probable es alcanzar los tramos superiores del 27% y el 28%, por lo que las deducciones y exenciones descritas valen más allí que en una venta de interior de precio más bajo. Si compró hace años y los valores han subido con fuerza, calcule su probable ganancia antes de poner la propiedad a la venta, no después de aceptar una oferta.
El impuesto sobre ganancias patrimoniales es idéntico en las cuatro costas. Las diferencias que nota un vendedor están en la plusvalía (municipio a municipio) y, al comprar su siguiente vivienda, en el impuesto de transmisiones que pagará.
| Costa | Impuesto sobre la ganancia | Plusvalía | ITP en segunda mano si vuelve a comprar aquí |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 19%-28% | Municipio a municipio | 7% |
| Costa Almería (Andalucía) | 19%-28% | Municipio a municipio | 7% |
| Costa Cálida (Murcia) | 19%-28% | Municipio a municipio | 7,75% (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 19%-28% | Municipio a municipio | 9% desde el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025) |
Si vende en una costa para comprar en otra, esa diferencia de ITP afecta a su siguiente compra, no a su venta. Para una comparación más amplia de estilo de vida y precios, consulte Costa Blanca frente a Costa del Sol: compare las cuatro costas y, si detrás de la venta hay un fallecimiento en la familia, nuestra guía del propietario sobre el impuesto de sucesiones explica cómo se fija el valor de adquisición tras una herencia.
No. El impuesto sobre ganancias patrimoniales en la venta de una propiedad es un impuesto estatal fijado por la Agencia Tributaria, por lo que no existe un tipo específico para Andalucía ni ningún cambio en 2026 en la escala del 19%-28%. El trato fiscal generoso de Andalucía se aplica a sucesiones y patrimonio, no a las ganancias patrimoniales de una venta.
El comprador retiene el 3% del precio al vendedor no residente y lo ingresa en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211. Corresponde al vendedor como pago a cuenta de su impuesto sobre la ganancia: después, el vendedor presenta el Modelo 210 para liquidar el saldo o reclamar cualquier pago en exceso.
No se debe ningún impuesto si no hay ganancia, y un no residente puede reclamar la retención del 3% mediante el Modelo 210. Aun así, debe presentar la declaración, y normalmente también puede evitar la plusvalía municipal, pero debe acreditar la pérdida ante el ayuntamiento, así que conserve las escrituras de compra y de venta.
En general, no. Las exenciones por reinversión y por ser mayor de 65 años solo se aplican a su residencia habitual como residente fiscal en España. Una segunda residencia o una propiedad de inversión en la que no haya vivido como vivienda habitual no cumple los requisitos.
En los 30 días siguientes a la firma de la escritura de venta, al ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. Desde la reforma de 2021 puede elegir el más bajo de los dos métodos de cálculo y no se debe plusvalía si hay una pérdida real, pero la declaración debe presentarse igualmente.
Sí. La comisión de la agencia, los honorarios de su abogado y el certificado energético son gastos de venta deducibles que reducen la ganancia sujeta a tributación, siempre que conserve las facturas. Los gastos de compra y las obras de mejora acreditadas aumentan su valor de adquisición con el mismo fin.
Dejar en orden sus gastos deducibles y la documentación de la retención antes de poner la propiedad a la venta puede suponer una diferencia de miles de euros en su importe neto, y las reglas varían en los detalles respecto a la Costa Cálida, la Costa Blanca y la Costa de Almería. Mediter Real Estate vende y valora propiedades costeras en las cuatro costas y puede ponerle en contacto con un abogado y un gestor de confianza. Contacte con Mediter Real Estate o llame al +34 744 719 499 para solicitar una valoración sin compromiso y una estimación clara de los impuestos de su venta.
Usamos lo que nos cuentes aquí solo para responderte. Privacidad
Usamos las cookies necesarias para que la web funcione. Con su permiso, también usamos cookies de Meta (Facebook) para medir nuestros anuncios y mostrarle viviendas parecidas a las que ha visto. Las cookies de Google Analytics, también solo con su permiso, cuentan las visitas y nos muestran qué páginas son útiles.
Política de cookies