Rédigé par Nicki Price, CEO
Si vous vendez un bien sur la Costa del Sol en 2026, l'impôt sur les plus-values est calculé sur votre bénéfice, c'est-à-dire le prix de vente moins le prix d'achat majoré des frais, selon un barème progressif de 19 % à 28 %. Cet impôt est un impôt national fixé par l'Agencia Tributaria (l'administration fiscale espagnole) et non par la Junta de Andalucía : les taux sont donc les mêmes que vous vendiez à Málaga, Almería, Murcie ou Alicante. Ce qui change d'une région à l'autre, c'est la plusvalía municipal (une taxe distincte perçue par la mairie) et, si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, une retenue de 3 % que l'acheteur prélève chez le notaire. Il n'existe pas de nouveau taux spécifique à l'Andalousie pour 2026, mais les vendeurs commettent de nombreuses erreurs : voici le tableau complet.
L'impôt sur les plus-values est l'impôt sur le bénéfice (la ganancia patrimonial) que vous réalisez à la vente. La plus-value imposable correspond à la valeur de transmission moins la valeur d'acquisition : en gros, votre prix de vente net moins le prix payé, majoré des frais que vous pouvez justifier. Elle est déclarée à l'Agencia Tributaria, par les résidents dans leur déclaration annuelle de revenus (IRPF) et par les non-résidents au moyen du Modelo 210 (IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents).
Comme il s'agit d'un impôt d'État, il ne varie pas selon la communauté autonome. Un vendeur à Estepona, à Mojácar sur la Costa de Almería, à Carthagène sur la Costa Cálida ou à Jávea sur la Costa Blanca Nord est soumis au même barème. C'est une source de confusion fréquente : l'Andalousie est réputée pour sa générosité en matière d'impôt sur les successions et sur le patrimoine, mais elle n'a aucun pouvoir sur l'impôt sur les plus-values lors d'une vente.
La plus-value est ajoutée à la base d'imposition de l'épargne et taxée selon un barème progressif qui va de 19 % sur la première tranche à 28 % sur les plus-values les plus élevées. Les mêmes tranches s'appliquent aux résidents et aux non-résidents.
| Plus-value imposable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| 6 000 € - 50 000 € | 21 % |
| 50 000 € - 200 000 € | 23 % |
| 200 000 € - 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 28 % |
Ces taux s'appliquent au bénéfice, et non au prix de vente. Une villa vendue 400 000 € après avoir été achetée 300 000 € dégage une plus-value brute de 100 000 € avant déduction des frais, et non une base imposable de 400 000 €. Cette seule distinction change la perception de la plupart des vendeurs.
Oui, et c'est là que les vendeurs rigoureux économisent plusieurs milliers d'euros. Vous majorez votre valeur d'acquisition des frais d'achat que vous avez payés, et vous réduisez votre valeur de vente des frais de vente, à condition de pouvoir produire les factures.
Côté acquisition, vous pouvez ajouter les droits de mutation (ITP) ou l'IVA payés, les frais de notaire et de registre foncier, ainsi que les honoraires de votre avocat. Si vous avez acheté un bien de seconde main en Andalousie, vous avez payé 7 % d'ITP (contre 7,75 % sur la Costa Cálida ou 9 % sur la Costa Blanca à partir du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025) : tout cela compte. Côté vente, vous pouvez déduire la commission de l'agence immobilière, les honoraires de votre avocat et le coût du certificat énergétique. Vous pouvez aussi ajouter le coût de véritables travaux d'amélioration (une extension ou une nouvelle piscine), mais uniquement avec des factures en règle : l'entretien courant et les travaux de décoration ne comptent pas. Conservez chaque justificatif dès le jour de l'achat ; consultez aussi notre guide plus complet sur la vente d'un bien en Espagne en 2026.
Si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l'Agencia Tributaria avec le Modelo 211, dans le mois suivant la signature. Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire mais d'un acompte sur votre impôt sur les plus-values, destiné à éviter que des non-résidents vendent puis repartent sans avoir régularisé leur situation.
Après la vente, vous déposez le Modelo 210 pour déclarer la plus-value réelle, normalement dans les trois mois suivant le délai d'un mois accordé à l'acheteur. Deux situations peuvent se présenter :
Votre statut de résident est déterminant ici, il vaut donc la peine de le clarifier : consultez notre explication sur la résidence fiscale en Espagne et la règle des 183 jours. Les propriétaires non-résidents doivent aussi connaître leurs obligations courantes bien avant la vente, que nous détaillons dans notre guide de l'acheteur non-résident.
La plusvalía municipal (officiellement l'IIVTNU) est une taxe distincte sur l'augmentation de la valeur du terrain pendant la durée de détention du bien, perçue par la mairie et non par l'État. Elle est normalement à la charge du vendeur et doit être déclarée dans les 30 jours suivant la escritura de vente. C'est la seule taxe du vendeur qui varie réellement selon le lieu, non pas selon la région, mais selon la commune, car chaque mairie fixe ses propres coefficients dans le cadre national.
Ainsi, la plusvalía à Marbella diffère de celle de Vélez-Málaga ou de la ville d'Almería, tout comme celle de Torrevieja sur la Costa Blanca diffère de celle de Carthagène sur la Costa Cálida. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode de calcul qui donne le montant le plus faible et, point essentiel, si vous vendez à perte, vous pouvez éviter entièrement la plusvalía, mais vous devez le prouver et déposer la déclaration dans tous les cas. Demandez toujours à votre avocat une estimation auprès de la mairie concernée avant de convenir d'un prix.
Il existe deux principaux dispositifs d'allègement, tous deux définis au niveau national et accessibles aux vendeurs de la Costa del Sol qui sont résidents fiscaux espagnols :
Ces dispositifs s'appliquent à votre résidence habituelle : ils ne sont donc en général pas accessibles pour une résidence secondaire ou un pur investissement locatif. Un non-résident qui n'a jamais habité le bien comme résidence principale n'y aura généralement pas droit. Il existe aussi une exonération de type réinvestissement pour les résidents de plus de 65 ans qui placent le produit dans une rente viagère. Les règles sont précises et la définition de la « résidence habituelle » est stricte : demandez conseil avant de considérer qu'une exonération s'applique.
Imaginons un couple de non-résidents qui vend en 2026 un appartement à Benalmádena pour 350 000 €, acheté en 2015 pour 230 000 €.
Ces chiffres sont donnés à titre d'illustration, mais ils montrent pourquoi la documentation des « frais déductibles » est le principal levier dont dispose un vendeur. Pour le point de vue inverse, ce que paient les acheteurs sur le même bien, consultez nos articles sur les coûts du neuf sur plan et de la revente et sur la négociation du prix.
Mediter propose actuellement 9 402 biens à la vente sur la Costa Blanca Sud, la Costa del Sol, la Costa Cálida, la Costa Blanca Nord, la Costa de Almería et à Majorque. Des localités de la Costa del Sol comme Estepona et Benalmádena se situent dans le haut de cette offre, ce qui compte pour l'impôt sur les plus-values : plus la plus-value en euros est élevée, plus vous risquez d'atteindre les tranches de 27 % et 28 %, et plus les déductions et exonérations évoquées ci-dessus ont de valeur que pour une vente à l'intérieur des terres à prix plus bas. Si vous avez acheté il y a des années et que les valeurs ont fortement progressé, simulez votre plus-value probable avant de mettre en vente, et non après avoir accepté une offre.
L'impôt sur les plus-values est identique sur les quatre côtes. Les différences que ressent un vendeur concernent la plusvalía (commune par commune) et, lors de l'achat de votre prochain bien, les droits de mutation à payer.
| Côte | Impôt sur la plus-value | Plusvalía | ITP en revente si vous rachetez ici |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 19 %-28 % | Commune par commune | 7 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 19 %-28 % | Commune par commune | 7 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 19 %-28 % | Commune par commune | 7,75 % (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 19 %-28 % | Commune par commune | 9 % à partir du 1er juin 2026 (Ley 5/2025) |
Si vous vendez sur une côte pour acheter sur une autre, cette différence d'ITP (droits de mutation) touche votre prochain achat, pas votre vente. Pour une comparaison plus large du mode de vie et des prix, lisez Costa Blanca ou Costa del Sol : comparatif des quatre côtes et, si la vente fait suite à un décès dans la famille, notre guide du propriétaire sur les droits de succession explique comment la valeur d'acquisition est déterminée après un héritage.
Non. L'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien est un impôt national fixé par l'Agencia Tributaria : il n'existe donc aucun taux spécifique à l'Andalousie et aucune modification du barème de 19 %-28 % en 2026. Le régime fiscal généreux de l'Andalousie s'applique aux successions et au patrimoine, pas à l'impôt sur la plus-value d'une vente.
L'acheteur retient 3 % du prix sur le montant dû à un vendeur non-résident et le verse à l'Agencia Tributaria avec le Modelo 211. Cette somme appartient au vendeur : c'est un acompte sur son impôt sur les plus-values. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler le solde ou récupérer tout trop-perçu.
Aucun impôt n'est dû si vous ne réalisez aucune plus-value, et un non-résident peut récupérer la retenue de 3 % via le Modelo 210. Vous devez tout de même déposer la déclaration, et vous pouvez en général éviter aussi la plusvalía municipal, mais vous devez prouver la perte auprès de la mairie : conservez donc vos escrituras d'achat et de vente.
En général non. Les exonérations pour réinvestissement et pour les plus de 65 ans ne s'appliquent qu'à votre résidence habituelle en tant que résident fiscal espagnol. Une résidence secondaire ou un bien d'investissement que vous n'avez pas habité comme résidence principale n'y donne pas droit.
Dans les 30 jours suivant la signature de la escritura de vente, auprès de la mairie du lieu où se situe le bien. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez retenir la plus avantageuse des deux méthodes de calcul, et aucune plusvalía n'est due en cas de véritable perte, mais la déclaration doit tout de même être déposée.
Oui. La commission d'agence, les honoraires de votre avocat et le certificat énergétique sont des frais de vente déductibles qui réduisent la plus-value imposable, à condition de détenir les factures. Les frais d'achat et les travaux d'amélioration justifiés majorent votre valeur d'acquisition dans le même but.
Bien préparer vos frais déductibles et vos documents de retenue avant la mise en vente peut faire une différence de plusieurs milliers d'euros sur votre produit net, et les règles diffèrent dans le détail de la Costa Cálida, de la Costa Blanca et de la Costa de Almería. Mediter Real Estate vend et estime des biens sur les quatre côtes et peut vous mettre en relation avec un avocat et un gestor de confiance. Contactez Mediter Real Estate ou appelez le +34 744 719 499 pour obtenir une estimation sans engagement et une évaluation claire de vos taxes de vendeur.
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