Да — вы можете купить недвижимость в Испании, не будучи резидентом, и для этого вам не нужны ни испанская виза, ни вид на жительство, ни даже паспорт ЕС. Иностранцы любой национальности имеют законное право покупать, владеть и продавать недвижимость на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии на абсолютно тех же правовых основаниях, что и граждане Испании. Единственное, что необходимо каждому покупателю без исключения, — это NIE (Número de Identidad de Extranjero — идентификационный номер иностранца), который используется в каждой сделке с недвижимостью и при подаче налоговых деклараций в Испании.
Важно различать не можете ли вы купить, а налоговый и административный статус, в котором вы совершаете покупку. Сделка нерезидента проходит практически идентично сделке резидента: вы платите те же налоги при покупке (около 8–10% в зависимости от региона), те же нотариальные и регистрационные сборы и точно так же подписываете акт у испанского нотариуса. Различия в основном касаются текущего налогообложения и нескольких дополнительных документов. Ниже мы подробно разберём весь процесс на примере четырёх прибрежных регионов, которыми занимается Mediter Real Estate.
Испания не устанавливает общих ограничений на владение жилой недвижимостью иностранцами. Граждане ЕС, ЕЭП, Великобритании, США, Скандинавии и практически всех остальных стран свободно покупают недвижимость во всех четырёх наших регионах. Нет ни минимальной суммы сделки, ни требования проживать в Испании, ни обязательства хоть раз провести ночь в приобретённом жилье — вы можете купить его исключительно как дом для отдыха или как инвестицию.
Существует несколько узких исключений, касающихся земли вблизи военных или стратегически важных объектов (например, отдельных сельских участков рядом с оборонными сооружениями), где покупателям из стран, не входящих в ЕС, может потребоваться военное разрешение. Это редко затрагивает типичную прибрежную квартиру или виллу, но ваш юрист обязательно укажет на это при проверке (due diligence), если такой случай возникнет. Для подавляющего большинства покупателей на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии никакого специального разрешения не требуется.
NIE — это ваш испанский налоговый и идентификационный номер как иностранца. Без него невозможно завершить сделку с недвижимостью — нотариусу он нужен для регистрации акта, а также используется для уплаты налогов при покупке и для последующей подачи ежегодных деклараций нерезидента.
Наличие NIE не делает вас резидентом. Это просто идентификатор. Получить его можно тремя способами:
Весь процесс при покупке за наличные обычно занимает от 4 до 8 недель от предложения до завершения сделки, или дольше, если оформляется ипотека.
Закладывайте примерно 11–14% сверх цены покупки на налоги и сборы. Это самая важная цифра, которую следует учитывать любому покупателю, и она одинакова как для резидентов, так и для нерезидентов. Самая изменчивая величина — это налог при покупке, который зависит от региона и от того, является ли недвижимость вторичной или новостройкой.
| Регион (зоны Mediter) | Автономное сообщество | Вторичное жильё — налог на передачу ITP | Новостройка — IVA + гербовый сбор AJD |
|---|---|---|---|
| Коста-Бланка | Comunitat Valenciana | ~10% ITP | 10% IVA + ~1,5% AJD |
| Коста-Калида (сторона Аликанте–Мурсия) | Region of Murcia | ~8% ITP | 10% IVA + ~1,5% AJD |
| Коста-дель-Соль | Andalucía | ~7% ITP | 10% IVA + ~1,2% AJD |
| Коста-Альмерия | Andalucía | ~7% ITP | 10% IVA + ~1,2% AJD |
Небольшое уточнение по Коста-Калиде: она простирается на территории двух сообществ. Часть в Мурсии облагается налогом ITP региона Мурсия, а небольшой отрезок в провинции Аликанте (на южной Коста-Бланке) относится к Comunitat Valenciana с её ставкой ~10%. Всегда уточняйте точную ставку у юриста для конкретного муниципалитета — ставки и льготы периодически пересматриваются региональными властями.
Помимо налога при покупке, учитывайте:
Вот важная деталь, которая застаёт покупателей врасплох. Когда вы покупаете у продавца-нерезидента, закон обязывает вас (покупателя) удержать 3% от цены покупки и перечислить их напрямую в испанскую налоговую службу от имени продавца — в качестве аванса по его налогу на прирост капитала. Это расход продавца, а не дополнительные затраты для вас, но всю бумажную работу берёт на себя ваш юрист. Это правило не действует, если вы покупаете у продавца-резидента или у испанской компании.
Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов во всех четырёх прибрежных регионах, хотя условия немного более консервативны, чем для резидентов:
Учитывайте более высокий первоначальный взнос в бюджете заранее, особенно при покупке новостроек на Коста-Бланке и Коста-дель-Соль, где также могут применяться поэтапные платежи застройщику.
Именно здесь статус резидента и нерезидента действительно различается. Как владелец-нерезидент вы несёте текущие обязательства, даже если никогда не сдаёте недвижимость в аренду:
| Обязательство | Кто платит | Примечания |
|---|---|---|
| IBI (муниципальный налог на недвижимость) | Все владельцы | Ежегодный, устанавливается местной мэрией; зависит от муниципалитета. |
| Подоходный налог нерезидентов (IRNR) | Нерезиденты | Взимается даже за несдаваемое жильё через расчёт «вменённого дохода», подаётся ежегодно (форма 210). |
| Налог с дохода от аренды | Если вы сдаёте недвижимость | Резиденты ЕС/ЕЭП могут вычитать некоторые расходы; нерезиденты из стран вне ЕС облагаются налогом по фиксированной ставке с валового дохода. |
| Взносы в сообщество собственников | Владельцы в сообществе | За общие бассейны, сады, лифты — обычное дело в прибрежных комплексах. |
| Сборы за вывоз мусора/коммунальные услуги | Все владельцы | Местный налог на вывоз мусора плюс фиксированные сборы за воду и электричество. |
Многие владельцы-нерезиденты назначают налогового представителя или gestor для подачи ежегодной декларации IRNR и поддержания полного соответствия требованиям. Это недорого, даёт спокойствие и помогает избежать штрафов.
Покупка недвижимости не предоставляет вид на жительство автоматически. Программа «Золотая виза» (Golden Visa), которая ранее давала вид на жительство при инвестициях в недвижимость от 500 000 €, завершилась в апреле 2025 года, поэтому покупка недвижимости больше не является прямым путём к получению вида на жительство.
Покупатели из стран вне ЕС (включая граждан Великобритании после Brexit) по-прежнему могут пользоваться своей недвижимостью в рамках стандартного шенгенского правила 90 дней в течение любого 180-дневного периода. Если вы хотите оставаться дольше, вам нужно отдельно подать заявление на соответствующую визу, например на визу без права работы (non-lucrative visa) или визу цифрового кочевника, исходя из дохода, а не из факта владения недвижимостью. Граждане ЕС/ЕЭП не сталкиваются с такими ограничениями и могут зарегистрироваться в качестве резидентов в любой момент по своему выбору.
Нет. Многие покупатели-нерезиденты завершают сделку удалённо, выдав доверенность своему испанскому юристу, который может получить NIE, подписать акт и зарегистрировать недвижимость от их имени. Это обычная практика на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии.
Расходы на покупку идентичны расходам резидента. Основное различие — это ежегодный подоходный налог нерезидентов (IRNR) на вменённый доход, который резиденты не платят, и несколько менее выгодные условия ипотеки. В целом цифры остаются весьма конкуре��тоспособными по сравнению с большинством стран Северной Европы.
Да — граждане Великобритании покупают недвижимость свободно. Brexit изменил лишь их права на проживание/пребывание (шенгенское ограничение 90/180 дней) и некоторые налоговые вычеты с дохода от аренды, но не их право владеть недвижимостью.
Если ваш юрист подаёт заявление по доверенности, его можно оформить в течение пары недель. Самостоятельная запись в полицию может занять больше времени в зависимости от загруженности в популярных прибрежных районах, таких как Торревьеха или Марбелья.
Для вторичного жилья Андалусия (Коста-дель-Соль и Коста-Альмерия) в настоящее время применяет самую низкую базовую ставку ITP — около 7%, по сравнению с примерно 10% в Comunitat Valenciana (Коста-Бланка). Всегда уточняйте действующую ставку для вашего конкретного муниципалитета, поскольку региональные власти периодически их корректируют.
Юридически это не обязательно, но настоятельно рекомендуется для оплаты IBI, взносов в сообщество, коммунальных услуг и ежегодных налогов по прямому дебету, а также упрощает оплату при завершении сделки.
Владение недвижимостью в Испании без вида на жительство — совершенно простой процесс, как только вы разберётесь в NIE, расходах на покупку в 11–14% и своих ежегодных обязательствах как нерезидента. При правильном юридическом сопровождении весь процесс можно провести без проблем — даже удалённо.
Mediter Real Estate специализируется на помощи международным покупателям и экспатам в приобретении недвижимости на Коста-Бланке, Коста-Калиде, Коста-дель-Соль и Коста-Альмерии. От подбора подходящей недвижимости до координации оформления NIE, работы юриста и завершения сделки — мы сопровождаем вас на каждом этапе. Свяжитесь с нашей командой сегодня, чтобы начать поиск недвижимости для нерезидента на испанском побережье.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
