Geschreven door Nicki Price, CEO
Als u in 2026 een woning aan de Costa del Sol verkoopt, wordt vermogenswinstbelasting (CGT) geheven over uw winst, de verkoopprijs min wat u oorspronkelijk betaalde plus kosten, volgens een glijdende schaal van 19% tot 28%. Vermogenswinstbelasting is een nationale Spaanse belasting die door de Agencia Tributaria wordt vastgesteld en niet door de Junta de Andalucía, dus de tarieven zijn hetzelfde of u nu verkoopt in Málaga, Almería, Murcia of Alicante. Wat per regio verschilt, is de plusvalía municipal (een aparte gemeentelijke belasting) en, als u niet fiscaal inwoner van Spanje bent, een inhouding van 3% die de koper bij de notaris achterhoudt. Er is voor 2026 geen nieuw Andalusisch CGT-tarief, maar verkopers maken wel veel fouten, dus hier is het volledige beeld.
Vermogenswinstbelasting is de belasting over de winst (de ganancia patrimonial) die u maakt bij verkoop. De belastbare winst is de vervreemdingswaarde min de verkrijgingswaarde: grofweg uw netto verkoopprijs min de prijs die u betaalde plus de kosten die u aantoonbaar hebt gemaakt. De winst wordt aangegeven bij de Agencia Tributaria, door ingezetenen in hun jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte (IRPF) en door niet-ingezetenen via Modelo 210.
Omdat CGT een staatsbelasting is, verschilt ze niet per autonome regio. Een verkoper in Estepona, in Mojácar aan de Costa de Almería, in Cartagena aan de Costa Cálida of in Jávea aan de Costa Blanca Noord krijgt met dezelfde CGT-schaal te maken. Dit zorgt vaak voor verwarring: Andalusië staat bekend om zijn gunstige regels voor erfbelasting en vermogensbelasting, maar heeft geen bevoegdheid om de vermogenswinstbelasting bij een verkoop aan te passen.
De winst wordt opgeteld bij de "spaargrondslag" en belast volgens een progressieve schaal die loopt van 19% over de eerste schijf tot 28% over de grootste winsten. Dezelfde schijven gelden voor ingezetenen en niet-ingezetenen.
| Belastbare winst | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000 - €50.000 | 21% |
| €50.000 - €200.000 | 23% |
| €200.000 - €300.000 | 27% |
| Meer dan €300.000 | 28% |
Let op: dit zijn de tarieven over de winst, niet over de verkoopprijs. Een villa van €400.000 die voor €300.000 is gekocht, heeft een brutowinst van €100.000 vóór aftrekbare kosten, en geen belastbaar bedrag van €400.000. Dat onderscheid alleen al verandert de verwachtingen van de meeste verkopers.
Ja, en hier besparen zorgvuldige verkopers duizenden euro's. U verhoogt uw verkrijgingswaarde met de aankoopkosten die u bij de koop betaalde en verlaagt uw verkoopwaarde met de verkoopkosten, mits u de facturen kunt overleggen.
Aan de aankoopzijde mag u de betaalde overdrachtsbelasting of IVA (btw), notaris- en kadasterkosten en het honorarium van uw advocaat optellen. Als u in Andalusië een bestaande woning kocht, betaalde u 7% ITP (tegenover 7,75% aan de Costa Cálida of 9% aan de Costa Blanca vanaf 1 juni 2026 op grond van Ley 5/2025); dat telt allemaal mee. Aan de verkoopzijde kunt u de makelaarscommissie, het honorarium van uw advocaat en de kosten van het energiecertificaat aftrekken. U mag ook de kosten van echte verbeteringswerken (een uitbouw of een nieuw zwembad) optellen, maar alleen met correcte facturen; regulier onderhoud en herinrichting tellen niet mee. Bewaar elk bewijs vanaf de dag van aankoop; zie ook onze bredere gids over een woning verkopen in Spanje in 2026.
Als u niet fiscaal inwoner van Spanje bent, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en dit binnen een maand na de overdracht rechtstreeks aan de Agencia Tributaria af te dragen via Modelo 211. Dit is geen extra belasting maar een voorschot op uw CGT-aanslag, bedoeld om te voorkomen dat niet-ingezetenen verkopen en vertrekken zonder af te rekenen.
Na de overdracht dient u Modelo 210 in om de werkelijke winst aan te geven, normaal gesproken binnen drie maanden na de termijn van één maand voor de koper. Er zijn dan twee mogelijkheden:
Of u ingezetene bent, is hierbij van belang, dus het loont om uw status helder te hebben, zie onze uitleg over fiscaal inwonerschap in Spanje en de 183-dagenregel. Niet-ingezeten eigenaren moeten ook hun lopende verplichtingen kennen voordat het ooit tot een verkoop komt, zoals beschreven in onze gids voor niet-ingezeten kopers.
De plusvalía municipal (officieel de IIVTNU) is een aparte belasting over de waardestijging van de grond in de jaren dat u de woning bezat. Ze wordt geheven door de gemeente en niet door de staat. De verkoper betaalt haar normaal gesproken en ze moet binnen 30 dagen na de verkoopakte worden aangegeven. Dit is de enige verkopersbelasting die echt per locatie verschilt, niet per regio maar per individuele gemeente, omdat elke gemeente binnen het nationale kader haar eigen coëfficiënten vaststelt.
Een plusvalía-aanslag in Marbella verschilt dus van een in Vélez-Málaga of in de stad Almería, net zoals een aanslag in Torrevieja aan de Costa Blanca verschilt van een in Cartagena aan de Costa Cálida. Sinds de hervorming van 2021 mag u kiezen voor de berekeningsmethode die de laagste aanslag oplevert, en belangrijk: als u met verlies verkoopt, kunt u de plusvalía helemaal vermijden, maar u moet dat aantonen en de aangifte hoe dan ook indienen. Vraag uw advocaat altijd om een schatting van de betreffende gemeente voordat u een prijs overeenkomt.
Er zijn twee belangrijke vrijstellingen, beide nationaal vastgesteld en beide beschikbaar voor verkopers aan de Costa del Sol die fiscaal inwoner van Spanje zijn:
Deze vrijstellingen gelden voor uw hoofdverblijf en zijn dus over het algemeen niet beschikbaar voor een vakantiewoning of een zuivere beleggingswoning. Een niet-ingezetene die nooit in de woning heeft gewoond als hoofdverblijf komt meestal niet in aanmerking. Er is ook een vrijstelling in de geest van herinvestering voor ingezeten 65-plussers die herinvesteren in een levenslange lijfrente. De regels zijn nauwkeurig en de definitie van "hoofdverblijf" is strikt, laat u dus adviseren voordat u ervan uitgaat dat een vrijstelling geldt.
Stel dat een niet-ingezeten echtpaar in 2026 een appartement in Benalmádena verkoopt voor €350.000, dat zij in 2015 voor €230.000 kochten.
De bedragen zijn ter illustratie, maar ze laten zien waarom de administratie van "aftrekbare kosten" de belangrijkste hefboom is die een verkoper zelf in handen heeft. Voor het spiegelbeeld, wat kopers voor dezelfde woning betalen, zie nieuwbouw versus bestaande bouw: kosten en hoe u de prijs onderhandelt.
Mediter heeft momenteel 9.402 woningen te koop aan de Costa Blanca Zuid, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Noord, Costa de Almería en op Mallorca. Plaatsen aan de Costa del Sol zoals Estepona en Benalmádena zitten in het hogere segment van dat aanbod, en dat is relevant voor CGT: hoe groter de winst in euro's, hoe groter de kans dat u in de topschijven van 27% en 28% terechtkomt, waardoor de aftrekposten en vrijstellingen hierboven daar meer waard zijn dan bij een goedkopere verkoop in het binnenland. Als u jaren geleden kocht en de waarden sterk zijn gestegen, bereken dan uw verwachte winst voordat u de woning te koop zet, en niet pas nadat u een bod heeft geaccepteerd.
De CGT zelf is op alle vier de kusten identiek. De verschillen die een verkoper voelt, zitten in de plusvalía (per gemeente) en, bij de aankoop van uw volgende woning, in de overdrachtsbelasting die u betaalt.
| Kust | CGT over de winst | Plusvalía | ITP bij bestaande bouw als u hier opnieuw koopt |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 19%-28% | Per gemeente | 7% |
| Costa Almería (Andalucía) | 19%-28% | Per gemeente | 7% |
| Costa Cálida (Murcia) | 19%-28% | Per gemeente | 7,75% (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 19%-28% | Per gemeente | 9% vanaf 1 juni 2026 (Ley 5/2025) |
Als u aan de ene kust verkoopt om aan een andere kust te kopen, beïnvloedt dat ITP-verschil uw volgende aankoop, niet uw verkoop. Voor een bredere vergelijking van leefstijl en prijzen, zie Costa Blanca versus Costa del Sol: vergelijk de vier kusten, en als een overlijden in de familie de reden van de verkoop is, legt onze gids over erfbelasting voor eigenaren uit hoe de verkrijgingswaarde na een erfenis wordt bepaald.
Nee. Vermogenswinstbelasting bij de verkoop van een woning is een nationale belasting die door de Agencia Tributaria wordt vastgesteld, dus er is geen specifiek Andalusisch CGT-tarief en geen wijziging van de schaal van 19%-28% in 2026. De gunstige fiscale behandeling in Andalusië geldt voor erfbelasting en vermogensbelasting, niet voor CGT bij een verkoop.
De koper houdt 3% van de prijs in op een niet-ingezeten verkoper en draagt dit af aan de Agencia Tributaria via Modelo 211. Het bedrag komt de verkoper toe als voorschot op zijn CGT: de verkoper dient vervolgens Modelo 210 in om het saldo te voldoen of een te veel betaald bedrag terug te vragen.
Er is geen CGT verschuldigd als u geen winst maakt, en een niet-ingezetene kan de ingehouden 3% terugvragen via Modelo 210. U moet de aangifte toch indienen, en meestal kunt u ook de plusvalía municipal vermijden, maar u moet het verlies aantonen bij de gemeente, bewaar dus uw aankoop- en verkoopaktes.
Over het algemeen niet. De vrijstellingen voor herinvestering en voor 65-plussers gelden alleen voor uw hoofdverblijf als fiscaal inwoner van Spanje. Een vakantiewoning of beleggingswoning waarin u niet als hoofdverblijf heeft gewoond, komt niet in aanmerking.
Binnen 30 dagen na ondertekening van de verkoopakte, aan de gemeente waar de woning ligt. Sinds de hervorming van 2021 kunt u de laagste van twee berekeningsmethoden kiezen, en is bij een aantoonbaar verlies geen plusvalía verschuldigd, maar de aangifte moet toch worden ingediend.
Ja. Makelaarscommissie, het honorarium van uw advocaat en het energiecertificaat zijn aftrekbare verkoopkosten die de belastbare winst verlagen, mits u de facturen bewaart. Aankoopkosten en aangetoonde verbeteringswerken verhogen uw verkrijgingswaarde met hetzelfde doel.
Als u uw aftrekbare kosten en de papieren rond de inhouding op orde heeft voordat u de woning aanbiedt, kan dat een verschil van vier cijfers maken in uw netto opbrengst, en de regels verschillen in de details van die aan de Costa Cálida, Costa Blanca en Costa de Almería. Mediter Real Estate verkoopt en taxeert kustwoningen aan alle vier de kusten en kan u in contact brengen met een betrouwbare advocaat en gestor. Neem contact op met Mediter Real Estate of bel +34 744 719 499 voor een vrijblijvende waardebepaling en een helder overzicht van uw verwachte verkopersbelastingen.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid