Verfasst von Nicki Price, CEO
Wenn Sie 2026 eine Immobilie an der Costa del Sol verkaufen, fällt auf Ihren Gewinn Kapitalertragsteuer (CGT) an, also auf den Verkaufspreis abzüglich dessen, was Sie ursprünglich gezahlt haben, zuzüglich Kosten, mit einem gestaffelten Satz von 19 % bis 28 %. Die Kapitalertragsteuer ist eine nationale spanische Steuer, die von der Agencia Tributaria festgelegt wird, nicht von der Junta de Andalucía. Die Sätze sind daher gleich, ob Sie in Málaga, Almería, Murcia oder Alicante verkaufen. Was sich zwischen den Regionen unterscheidet, ist die plusvalía municipal (eine separate Gemeindesteuer) und, falls Sie in Spanien nicht steueransässig sind, ein 3%-Einbehalt, den der Käufer beim Notar vornimmt. Es gibt für 2026 keinen neuen andalusienspezifischen CGT-Satz, aber Verkäufer machen vieles falsch, hier ist deshalb das vollständige Bild.
Die Kapitalertragsteuer ist die Steuer auf den Gewinn (die ganancia patrimonial), den Sie beim Verkauf erzielen. Der steuerpflichtige Gewinn ist der Übertragungswert abzüglich des Anschaffungswerts: grob Ihr Netto-Verkaufspreis abzüglich des gezahlten Kaufpreises zuzüglich der nachweislich entstandenen Kosten. Er wird der Agencia Tributaria gemeldet, von Steueransässigen in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung (IRPF) und von Nichtansässigen über das Modelo 210.
Da die CGT eine staatliche Steuer ist, variiert sie nicht je nach autonomer Region. Ein Verkäufer in Estepona, in Mojácar an der Costa de Almería, in Cartagena an der Costa Cálida oder in Jávea an der nördlichen Costa Blanca unterliegt alle derselben CGT-Staffel. Dies ist ein häufiger Irrtum: Andalusien ist bekannt für seine großzügigen Regeln bei der Erbschaft- und Vermögensteuer, hat aber keine Befugnis, die Kapitalertragsteuer bei einem Verkauf zu ändern.
Der Gewinn wird der „Spar“-Bemessungsgrundlage zugeschlagen und nach einer progressiven Staffel besteuert, die von 19 % auf den ersten Teilbetrag bis 28 % auf die größten Gewinne reicht. Dieselben Stufen gelten für Ansässige und Nichtansässige.
| Steuerpflichtiger Gewinn | Satz |
|---|---|
| Bis 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € - 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € - 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € - 300.000 € | 27 % |
| Über 300.000 € | 28 % |
Beachten Sie: Dies sind die Sätze auf den Gewinn, nicht auf den Verkaufspreis. Eine Villa für 400.000 €, die für 300.000 € gekauft wurde, hat einen Bruttogewinn von 100.000 € vor abzugsfähigen Kosten, nicht einen steuerpflichtigen Betrag von 400.000 €. Allein diese Unterscheidung verändert die Erwartungen der meisten Verkäufer.
Ja, und genau hier sparen sorgfältige Verkäufer Tausende. Sie erhöhen Ihren Anschaffungswert um die Kaufkosten, die Sie beim Kauf gezahlt haben, und senken Ihren Verkaufswert um die Verkaufskosten, vorausgesetzt, Sie können die Rechnungen vorlegen.
Auf der Anschaffungsseite können Sie die gezahlte Übertragungssteuer oder IVA, Notar- und Grundbuchgebühren sowie das Honorar Ihres Anwalts hinzurechnen. Wenn Sie in Andalusien eine Bestandsimmobilie gekauft haben, zahlten Sie 7 % ITP (gegenüber 7,75 % an der Costa Cálida oder 9 % an der Costa Blanca ab dem 1. Juni 2026 gemäß Ley 5/2025), all dies zählt. Auf der Verkaufsseite können Sie die Maklerprovision, Ihr Anwaltshonorar und die Kosten des Energieausweises abziehen. Sie können auch die Kosten für echte Verbesserungsarbeiten (ein Anbau oder ein neuer Pool) hinzurechnen, aber nur mit ordnungsgemäßen Rechnungen, routinemäßige Instandhaltung und Renovierung zählen nicht. Heben Sie ab dem Kauftag jede Quittung auf; siehe unseren umfassenderen Leitfaden zum Immobilienverkauf in Spanien 2026.
Wenn Sie in Spanien nicht steueransässig sind, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und diese innerhalb eines Monats nach Abschluss über das Modelo 211 direkt an die Agencia Tributaria abzuführen. Dies ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre CGT-Rechnung, die verhindern soll, dass Nichtansässige verkaufen und abreisen, ohne die Steuer zu begleichen.
Nach Abschluss reichen Sie das Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Gewinn zu erklären, in der Regel innerhalb von drei Monaten nach der einmonatigen Frist des Käufers. Zwei Dinge können geschehen:
Ob Sie steueransässig sind, ist hier entscheidend, daher lohnt es sich, Klarheit über Ihren Status zu haben, siehe unseren Erklärtext zur Steueransässigkeit in Spanien und der 183-Tage-Regel. Nichtansässige Eigentümer sollten ihre laufenden Verpflichtungen bereits lange vor einem Verkauf kennen, behandelt in unserem Leitfaden für nichtansässige Käufer.
Die plusvalía municipal (offiziell IIVTNU) ist eine separate Steuer auf die Wertsteigerung des Grund und Bodens über die Jahre Ihres Eigentums, die von der örtlichen Gemeinde und nicht vom Staat erhoben wird. Normalerweise zahlt der Verkäufer sie, und sie muss innerhalb von 30 Tagen nach der Verkaufsurkunde erklärt werden. Dies ist die eine Verkäufersteuer, die tatsächlich je nach Standort variiert, nicht nach Region, sondern nach einzelner Gemeinde, da jede Gemeinde innerhalb des nationalen Rahmens ihre eigenen Koeffizienten festlegt.
So unterscheidet sich eine Marbella-plusvalía von einer in Vélez-Málaga oder in der Stadt Almería, ebenso wie eine Rechnung in Torrevieja an der Costa Blanca von einer in Cartagena an der Costa Cálida abweicht. Seit der Reform von 2021 können Sie die Berechnungsmethode wählen, die die niedrigere Rechnung ergibt, und entscheidend: Wenn Sie mit Verlust verkaufen, können Sie die plusvalía vollständig vermeiden, aber Sie müssen dies nachweisen und die Erklärung in jedem Fall einreichen. Bitten Sie Ihren Anwalt stets um eine Schätzung der jeweiligen Gemeinde, bevor Sie einen Preis vereinbaren.
Es gibt zwei wesentliche Vergünstigungen, beide national festgelegt und beide verfügbar für Costa-del-Sol-Verkäufer, die in Spanien steueransässig sind:
Diese Vergünstigungen gelten für Ihren gewöhnlichen Wohnsitz, sie sind daher bei einem Ferienhaus oder einer reinen Anlageimmobilie in der Regel nicht verfügbar. Ein Nichtansässiger, der die Immobilie nie als Hauptwohnsitz bewohnt hat, qualifiziert sich normalerweise nicht. Es gibt außerdem eine reinvestitionsähnliche Befreiung für Ansässige über 65 Jahre, die in eine lebenslange Rente reinvestieren. Die Regeln sind genau, und die Definition des „gewöhnlichen Wohnsitzes“ ist streng, lassen Sie sich beraten, bevor Sie von einer Befreiung ausgehen.
Stellen Sie sich vor, ein nichtansässiges Paar verkauft 2026 eine Wohnung in Benalmádena für 350.000 €, die es 2015 für 230.000 € gekauft hat.
Die Zahlen dienen nur zur Veranschaulichung, aber sie zeigen, warum die Unterlagen zu den „abzugsfähigen Kosten“ der größte Hebel sind, den ein Verkäufer in der Hand hat. Zum Spiegelthema, was Käufer bei derselben Immobilie zahlen, siehe Neubau vom Plan vs. Bestandsimmobilie: Kosten und wie Sie den Preis verhandeln.
Mediter hat derzeit 9.402 Immobilien zum Verkauf an der Costa Blanca Süd, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa de Almería und Mallorca. Costa-del-Sol-Orte wie Estepona und Benalmádena liegen am oberen Ende dieses Bestands, was für die CGT wichtig ist: Je größer der Gewinn in Euro, desto wahrscheinlicher erreichen Sie die Spitzensätze von 27 % und 28 %, sodass die oben genannten Abzüge und Vergünstigungen dort mehr wert sind als bei einem günstigeren Verkauf im Landesinneren. Wenn Sie vor Jahren gekauft haben und die Werte stark gestiegen sind, modellieren Sie Ihren voraussichtlichen Gewinn, bevor Sie inserieren, nicht erst, nachdem Sie ein Angebot annehmen.
Die CGT selbst ist an allen vier Küsten identisch. Die Unterschiede, die ein Verkäufer spürt, liegen in der plusvalía (von Ort zu Ort) und, beim Kauf Ihres nächsten Zuhauses, in der Übertragungssteuer, die Sie zahlen werden.
| Küste | CGT auf den Gewinn | plusvalía | ITP bei Bestandsimmobilie, wenn Sie hier erneut kaufen |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalucía) | 19 %-28 % | Von Ort zu Ort | 7 % |
| Costa Almería (Andalucía) | 19 %-28 % | Von Ort zu Ort | 7 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 19 %-28 % | Von Ort zu Ort | 7,75 % (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 19 %-28 % | Von Ort zu Ort | 9 % ab 1. Juni 2026 (Ley 5/2025) |
Wenn Sie an einer Küste verkaufen, um an einer anderen zu kaufen, betrifft dieser ITP-Unterschied Ihren nächsten Kauf, nicht Ihren Verkauf. Für einen breiteren Lifestyle- und Preisvergleich siehe Costa Blanca vs. Costa del Sol: die vier Küsten im Vergleich, und falls ein Todesfall in der Familie hinter dem Verkauf steht, erklärt unser Eigentümer-Leitfaden zur Erbschaftsteuer, wie der Anschaffungswert nach einer Erbschaft festgelegt wird.
Nein. Die Kapitalertragsteuer bei einem Immobilienverkauf ist eine nationale Steuer, die von der Agencia Tributaria festgelegt wird, es gibt also keinen andalusienspezifischen CGT-Satz und keine Änderung der 19 %-28 %-Staffel für 2026. Die großzügige steuerliche Behandlung Andalusiens betrifft die Erbschaft- und Vermögensteuer, nicht die CGT bei einem Verkauf.
Der Käufer behält 3 % des Preises von einem nichtansässigen Verkäufer ein und zahlt sie über das Modelo 211 an die Agencia Tributaria. Er gehört dem Verkäufer als Vorauszahlung auf dessen CGT: Der Verkäufer reicht dann das Modelo 210 ein, um die Restsumme zu begleichen oder eine Überzahlung zurückzufordern.
Es fällt keine CGT an, wenn Sie keinen Gewinn erzielen, und ein Nichtansässiger kann den 3%-Einbehalt über das Modelo 210 zurückfordern. Sie sollten die Erklärung dennoch einreichen, und in der Regel können Sie auch die plusvalía municipal vermeiden, aber Sie müssen der Gemeinde den Verlust nachweisen, bewahren Sie daher Ihre Kauf- und Verkaufsurkunden auf.
In der Regel nicht. Die Reinvestitions- und Über-65-Befreiungen gelten nur für Ihren gewöhnlichen Wohnsitz als in Spanien Steueransässiger. Ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie, in der Sie nicht als Hauptwohnsitz gelebt haben, qualifiziert sich nicht.
Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Verkaufsurkunde, an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Seit der Reform von 2021 können Sie die niedrigere von zwei Berechnungsmethoden wählen, und bei einem echten Verlust fällt keine plusvalía an, aber die Erklärung muss dennoch eingereicht werden.
Ja. Maklerprovision, Ihr Anwaltshonorar und der Energieausweis sind abzugsfähige Verkaufskosten, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern, sofern Sie die Rechnungen besitzen. Kaufkosten und nachgewiesene Verbesserungsarbeiten erhöhen zum selben Zweck Ihren Anschaffungswert.
Ihre abzugsfähigen Kosten und die Einbehaltsunterlagen vor dem Inserieren richtig zu ordnen, kann einen vierstelligen Unterschied bei Ihrem Nettoerlös ausmachen, und die Regeln unterscheiden sich im Detail von der Costa Cálida, Costa Blanca und Costa de Almería. Mediter Real Estate verkauft und bewertet Küstenimmobilien an allen vier Küsten und kann Sie mit einem vertrauenswürdigen Anwalt und gestor in Verbindung bringen. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate oder rufen Sie +34 744 719 499 an für eine unverbindliche Bewertung und eine klare Schätzung Ihrer Verkäufersteuern.
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