Skrevet av Nicki Price, CEO
Hvis du selger en eiendom på Costa del Sol i 2026, beregnes kapitalgevinstskatt (CGT) av fortjenesten din, altså salgsprisen minus det du opprinnelig betalte pluss kostnader, med en glidende skala fra 19 % til 28 %. Kapitalgevinstskatt er en nasjonal spansk skatt fastsatt av Agencia Tributaria (den spanske skatteetaten), ikke av Junta de Andalucía, så satsene er de samme enten du selger i Málaga, Almería, Murcia eller Alicante. Det som varierer, er plusvalía municipal (en egen kommuneskatt) og, hvis du ikke er skattemessig bosatt i Spania, et kildetrekk på 3 % som kjøperen holder tilbake hos notaren. Det finnes ingen ny sats for Andalusia i 2026, men det er mye selgere tar feil av, så her får du hele bildet.
Kapitalgevinstskatt er skatten på fortjenesten (ganancia patrimonial) du får når du selger. Den skattepliktige gevinsten er overdragelsesverdien minus anskaffelsesverdien: omtrent netto salgspris minus det du betalte pluss kostnadene du kan dokumentere. Gevinsten oppgis til Agencia Tributaria, av bosatte i den årlige selvangivelsen (IRPF, inntektsskatt) og av ikke-bosatte på Modelo 210.
Fordi CGT er en statlig skatt, varierer den ikke mellom de autonome regionene. En selger i Estepona, i Mojácar på Costa de Almería, i Cartagena på Costa Cálida eller i Jávea på nordlige Costa Blanca møter den samme skalaen. Her oppstår det ofte forvirring: Andalusia har kjent raushet når det gjelder arveavgift og formuesskatt, men regionen har ingen myndighet til å endre kapitalgevinstskatten ved salg.
Gevinsten legges til «sparegrunnlaget» og beskattes etter en progressiv skala som går fra 19 % på den første delen til 28 % på de største gevinstene. De samme trinnene gjelder for bosatte og ikke-bosatte.
| Skattepliktig gevinst | Sats |
|---|---|
| Opptil €6 000 | 19 % |
| €6 000 - €50 000 | 21 % |
| €50 000 - €200 000 | 23 % |
| €200 000 - €300 000 | 27 % |
| Over €300 000 | 28 % |
Merk at satsene gjelder fortjenesten, ikke salgsprisen. En villa som selges for €400 000 og ble kjøpt for €300 000, har en brutto gevinst på €100 000 før fradragsberettigede kostnader, ikke et skattegrunnlag på €400 000. Bare denne forskjellen endrer forventningene til de fleste selgere.
Ja, og det er her nøyaktige selgere sparer tusenvis av euro. Du øker anskaffelsesverdien med kjøpskostnadene du betalte da du kjøpte, og du reduserer salgsverdien med salgskostnadene, forutsatt at du kan legge frem fakturaer.
På anskaffelsessiden kan du legge til overdragelsesskatten eller IVA (merverdiavgift) du betalte, notar- og tinglysingsgebyrer og advokathonoraret ditt. Hvis du kjøpte en bruktbolig i Andalusia, betalte du 7 % ITP (skatt ved overdragelse av brukt bolig), mot 7,75 % på Costa Cálida eller 9 % på Costa Blanca fra 1. juni 2026 i henhold til Ley 5/2025, og alt dette teller med. På salgssiden kan du trekke fra eiendomsmeglerens provisjon, advokathonoraret og kostnaden for energisertifikatet. Du kan også legge til kostnader for reelle forbedringer (en tilbygning eller et nytt basseng), men bare med ordentlige fakturaer. Vanlig vedlikehold og oppussing teller ikke. Ta vare på alle kvitteringer fra kjøpsdagen av. Se også vår bredere guide til salg av eiendom i Spania i 2026.
Hvis du ikke er skattemessig bosatt i Spania, er kjøperen lovpålagt å holde tilbake 3 % av salgsprisen og betale det direkte til Agencia Tributaria på Modelo 211 innen én måned etter overtakelsen. Dette er ikke en ekstra skatt, men en forskuddsbetaling på CGT-regningen din, utformet for å hindre at ikke-bosatte selger og forlater landet uten å gjøre opp.
Etter overtakelsen leverer du Modelo 210 for å oppgi den faktiske gevinsten, normalt innen tre måneder etter kjøperens frist på én måned. To ting kan skje:
Om du er bosatt eller ikke, har stor betydning her, så det er lurt å ha klart for seg hvilken status du har. Se vår forklaring av skattemessig bosted i Spania og 183-dagersregelen. Ikke-bosatte eiere bør også kjenne til de løpende forpliktelsene sine lenge før et salg, noe vi går gjennom i vår guide for ikke-bosatte kjøpere.
Plusvalía municipal (offisielt IIVTNU) er en egen skatt på verdiøkningen av tomten i årene du eide eiendommen, og den kreves inn av det lokale rådhuset, ikke av staten. Selgeren betaler den normalt, og den må oppgis innen 30 dager etter at escritura (skjøtet) er signert. Dette er den eneste selgerskatten som virkelig varierer etter sted, ikke etter region, men etter den enkelte kommune, fordi hvert rådhus fastsetter sine egne koeffisienter innenfor det nasjonale rammeverket.
En plusvalía-regning i Marbella er derfor ikke den samme som i Vélez-Málaga eller Almería by, akkurat som en regning i Torrevieja på Costa Blanca er forskjellig fra en i Cartagena på Costa Cálida. Siden reformen i 2021 kan du velge den beregningsmetoden som gir lavest regning, og viktigst av alt: hvis du selger med tap, kan du unngå plusvalía helt, men du må dokumentere tapet og levere erklæringen uansett. Be alltid advokaten din om et estimat fra det aktuelle rådhuset før du avtaler en pris.
Det finnes to hovedfritak, begge fastsatt nasjonalt og begge tilgjengelige for selgere på Costa del Sol som er skattemessig bosatt i Spania:
Disse fritakene gjelder din faste bolig, så de er normalt ikke tilgjengelige for en feriebolig eller en ren investeringseiendom. En ikke-bosatt som aldri har bodd i eiendommen som primærbolig, kvalifiserer vanligvis ikke. Det finnes også et fritak i reinvesteringsstil for bosatte over 65 år som reinvesterer i en livrente. Reglene er presise, og definisjonen av «fast bolig» er streng, så innhent råd før du antar at et fritak gjelder.
Tenk deg at et ikke-bosatt par selger en leilighet i Benalmádena i 2026 for €350 000, som de kjøpte i 2015 for €230 000.
Tallene er illustrasjoner, men de viser hvorfor papirarbeidet rundt «fradragsberettigede kostnader» er det største grepet en selger har kontroll over. For den motsatte vinklingen, hva kjøpere betaler for den samme eiendommen, se kostnader ved nybygg på tegning mot bruktbolig og hvordan du forhandler om prisen.
Mediter har for øyeblikket 9 402 eiendommer til salgs på Costa Blanca Sør, Costa del Sol, Costa Cálida, Costa Blanca Nord, Costa de Almería og Mallorca. Byer på Costa del Sol som Estepona og Benalmádena ligger i den øvre delen av dette utvalget, og det har betydning for CGT: jo større gevinsten er i euro, desto mer sannsynlig er det at du havner i de øverste trinnene på 27 % og 28 %, så fradragene og fritakene ovenfor er mer verdt der enn ved et salg i et rimeligere område i innlandet. Hvis du kjøpte for mange år siden og verdiene har steget kraftig, bør du regne ut sannsynlig gevinst før du legger ut boligen, ikke etter at du har akseptert et bud.
Selve CGT er identisk på alle fire kyster. Forskjellene en selger merker, ligger i plusvalía (fra by til by) og, når du kjøper neste bolig, i overdragelsesskatten du må betale.
| Kyst | CGT på gevinsten | Plusvalía | ITP for bruktbolig hvis du kjøper igjen her |
|---|---|---|---|
| Costa del Sol (Andalusia) | 19 %-28 % | Varierer fra kommune til kommune | 7 % |
| Costa Almería (Andalusia) | 19 %-28 % | Varierer fra kommune til kommune | 7 % |
| Costa Cálida (Murcia) | 19 %-28 % | Varierer fra kommune til kommune | 7,75 % (Ley 3/2025) |
| Costa Blanca (Valencia-regionen) | 19 %-28 % | Varierer fra kommune til kommune | 9 % fra 1. juni 2026 (Ley 5/2025) |
Hvis du selger på én kyst for å kjøpe på en annen, påvirker ITP-forskjellen ditt neste kjøp, ikke salget. For en bredere sammenligning av livsstil og priser, se Costa Blanca mot Costa del Sol: sammenlign de fire kystene. Hvis et dødsfall i familien ligger bak salget, forklarer eierguiden vår om arveavgift hvordan anskaffelsesverdien fastsettes etter en arv.
Nei. Kapitalgevinstskatt ved salg av eiendom er en nasjonal skatt fastsatt av Agencia Tributaria, så det finnes ingen egen CGT-sats for Andalusia og ingen endring i skalaen på 19 %-28 % for 2026. Andalusias gunstige skattebehandling gjelder arveavgift og formuesskatt, ikke CGT ved salg.
Kjøperen holder tilbake 3 % av prisen fra en ikke-bosatt selger og betaler det til Agencia Tributaria på Modelo 211. Beløpet tilhører selgeren som forskudd på CGT: selgeren leverer deretter Modelo 210 for å gjøre opp mellomlegget eller kreve tilbake for mye betalt.
Det skal ikke betales CGT hvis du ikke har noen gevinst, og en ikke-bosatt kan kreve tilbake kildetrekket på 3 % via Modelo 210. Du bør likevel levere erklæringen, og du kan vanligvis også unngå plusvalía municipal, men du må dokumentere tapet overfor rådhuset, så ta vare på skjøtene for både kjøp og salg.
Som regel ikke. Fritakene for reinvestering og for personer over 65 gjelder bare din faste bolig som skattemessig bosatt i Spania. En feriebolig eller investeringseiendom du ikke har bodd i som primærbolig, kvalifiserer ikke.
Innen 30 dager etter at skjøtet er signert, til rådhuset der eiendommen ligger. Siden reformen i 2021 kan du velge den laveste av to beregningsmetoder, og det skal ikke betales plusvalía ved et reelt tap, men erklæringen må likevel leveres.
Ja. Meglerprovisjon, advokathonorar og energisertifikat er fradragsberettigede salgskostnader som reduserer den skattepliktige gevinsten, forutsatt at du har fakturaene. Kjøpskostnader og dokumenterte forbedringer øker anskaffelsesverdien i samme øyemed.
Å få orden på fradragsberettigede kostnader og papirarbeidet rundt kildetrekket før du legger ut boligen, kan utgjøre flere tusen euro på nettoproveny, og reglene avviker i detaljene fra Costa Cálida, Costa Blanca og Costa de Almería. Mediter Real Estate selger og verdsetter kystbolig langs alle fire kyster og kan sette deg i kontakt med en pålitelig advokat og gestor. Kontakt Mediter Real Estate eller ring +34 744 719 499 for en uforpliktende verdivurdering og et tydelig estimat av selgerskattene dine.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler