Um 2026 eine Immobilie an der Costa Cálida zu reservieren, zahlen Sie in der Regel eine Reservierungsanzahlung von 3.000 bis 6.000 € (oder etwa 1 % des Preises bei höherwertigen Objekten), mit der die Immobilie für einen kurzen Exklusivitätszeitraum – üblicherweise 14 bis 30 Tage – vom Markt genommen wird, während Ihr Anwalt Prüfungen durchführt und der private Kaufvertrag ausgearbeitet wird. Ob dieses Geld erstattungsfähig ist, hängt vollständig vom Wortlaut des Reservierungsvertrags (contrato de reserva) ab, den Sie unterzeichnen: Manche stehen „unter dem Vorbehalt rechtlicher Prüfungen" und sind vollständig erstattungsfähig, andere sind nicht erstattungsfähige Reservierungsanzahlungen, die Sie verlieren, wenn Sie es sich schlicht anders überlegen.
Dies ist der mit Abstand häufigste Punkt der Verwirrung für internationale Käufer, denn dasselbe Wort – „Anzahlung" – wird ungenau für drei sehr unterschiedliche Zahlungen verwendet. An der Costa Cálida (und ebenso an der Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería) lautet die sicherste Regel ganz einfach: Unterzeichnen Sie niemals ein Reservierungsdokument und überweisen Sie keinen einzigen Euro, bevor Ihr spanischer Anwalt die genaue Rückerstattungsklausel gelesen hat. Nachfolgend legen wir dar, wie viel Sie in jeder Phase zahlen, was im Vertrag stehen sollte und wann Sie Ihr Geld zurückbekommen.
Ein contrato de reserva ist eine kurze, vorläufige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (in der Regel vom Immobilienmakler organisiert), die eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum im Austausch gegen eine bescheidene Anzahlung förmlich vom Markt nimmt. Es ist das erste von bis zu drei Dokumenten bei einem spanischen Kauf:
Der Reservierungsvertrag ist nicht verpflichtend, aber an einer umkämpften Küste wie der Costa Cálida – wo begehrte Villen am Mar Menor, in La Manga und im Landesinneren nahe Golfplätzen schnell vergriffen sind – ist er die übliche Methode, sich eine Immobilie zu sichern, während die Due-Diligence-Prüfung durchgeführt wird. Betrachten Sie ihn als Kauf von Zeit, nicht als Kauf des Hauses.
Die Reservierungsanzahlung ist ein Platzhalter. Die eigentliche Verpflichtung entsteht in der Phase des contrato de arras (Anzahlungsvertrag), wenn Sie rund 10 % des Preises zahlen. Nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs hat die häufigste Form – arras penitenciales – eine klare, symmetrische Vertragsstrafe: Zieht sich der Käufer zurück, verliert er die 10 %; zieht sich der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Ihre frühere Reservierungsanzahlung wird normalerweise von diesen 10 % abgezogen, sie ist also keine zusätzliche Kosten – sondern ein Vorschuss auf die arras.
Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Betrag – es ist das, was Käufer und Verkäufer vereinbaren. In der Praxis liegen die gängigen Werte an der Costa Cálida (Region Murcia) im Jahr 2026 bei:
| Immobilienpreis | Typische Reservierungsanzahlung | Übliche Exklusivitätsfrist |
|---|---|---|
| Bis 150.000 € | 3.000 € | 14–21 Tage |
| 150.000 € – 300.000 € | 3.000 € – 6.000 € | 15–30 Tage |
| 300.000 € – 600.000 € | 6.000 € oder ~1 % | 21–30 Tage |
| Über 600.000 € | ~1 % des Preises | 30 Tage |
Diese Spannen sind an allen vier von Mediter betreuten Küsten weitgehend ähnlich, wobei an der geschäftigeren Costa del Sol rund um Marbella und Estepona Reservierungsanzahlungen von 6.000 € oder vollen 1 % häufiger sind, während kleinere Wiederverkaufsobjekte an der Costa Almería oft für pauschal 3.000 € reserviert werden. Der Betrag ist weniger wichtig als die Frage, wer ihn verwahrt und unter welchen Bedingungen.
Dies ist entscheidend. Die Anzahlung kann gezahlt werden an:
Überweisen Sie die Reservierungsanzahlung niemals auf das Konto einer Privatperson, das Sie nicht überprüfen können, und bestehen Sie stets auf einer schriftlichen Quittung, die die Immobilie, den Preis, den Anzahlungsbetrag und die Rückerstattungsbedingungen nennt. Unser Leitfaden zum Geldtransfer nach Spanien zum Immobilienkauf erklärt, wie Sie Gelder sicher und günstig aus dem Ausland transferieren – und warum Sie eine Überweisung niemals unter Zeitdruck überstürzen sollten.
Es kommt darauf an, welchen der drei Vertragstypen Sie unterzeichnet haben. Hier zahlt sich sorgfältiges Lesen – idealerweise durch einen spanischen Immobilienanwalt – vielfach aus.
| Vertragstyp | Erstattungsfähig, wenn Sie es sich anders überlegen? | Erstattungsfähig, wenn ein rechtliches Problem gefunden wird? |
|---|---|---|
| Reservierung „unter dem Vorbehalt zufriedenstellender rechtlicher Prüfungen" | Manchmal nicht – Sie könnten sie verlieren | Ja – vollständige Rückerstattung, wenn ein Mangel auftritt |
| Nicht erstattungsfähige Reservierungsanzahlung | Nein – Sie verlieren sie | Ja, wenn die Klausel Sie gegen nicht offengelegte Mängel schützt |
| Vollständig erstattungsfähige Reservierung | Ja, innerhalb der Frist | Ja |
Die mit Abstand wichtigste Klausel ist eine Bedingung, die die Reservierung von einer zufriedenstellenden Due-Diligence-Prüfung abhängig macht. Wenn die Prüfungen Ihres Anwalts eine Hypothek oder Pfändung im nota simple, ein ländliches Haus ohne AFO-Zertifikat, fehlende Genehmigungen oder eine Diskrepanz mit dem Kataster aufdecken, erlaubt Ihnen ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter Reservierungsvertrag, vom Kauf zurückzutreten und die vollständige Anzahlung zurückzuerlangen. Ohne diese Klausel sind Sie möglicherweise auf den guten Willen des Verkäufers angewiesen.
Wenn Sie auf einen Kredit angewiesen sind, machen Sie die Reservierung und die arras stets abhängig von der Hypothekengenehmigung. Realistische Zeitpläne finden Sie in unserem Hypothekenleitfaden für Nichtansässige – eine Bewertung und ein Angebot können mehrere Wochen dauern, was in Ihr Reservierungsfenster passen muss.
Ein guter Reservierungsvertrag für die Costa Cálida ist kurz, sollte aber stets Folgendes angeben:
Da das spanische Recht keine feste Reservierungsvorlage vorschreibt, variiert der Wortlaut von Makler zu Makler. Genau deshalb sollten Sie bei einer ersten Besichtigung nichts „zur Sicherheit" unterzeichnen – eine überstürzte Unterschrift unter emotionalem Druck ist der Weg, auf dem Käufer Anzahlungen verlieren. Ein seriöser Makler wird Ihnen gerne 24–48 Stunden Zeit geben, damit Ihr Anwalt den Vertrag prüfen kann.
Die Reservierung ist der Beginn einer Kette, die beim Notar endet. Bei einem typischen Wiederverkaufskauf an der Costa Cálida:
Denken Sie daran, dass die Reservierungsanzahlung nicht das einzige Geld ist, das Sie bereithalten müssen. An der Costa Cálida beträgt die ITP (Grunderwerbsteuer) beim Wiederverkauf 7,75 % im Jahr 2026 (nach Murcias Ley 3/2025 – beachten Sie, dass viele Websites noch fälschlicherweise die alten 8 % angeben), und die Steuerbemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Preis oder katastralem valor de referencia. Rechnen Sie Notar, Grundbuchamt, Anwalt und gestoría hinzu und kalkulieren Sie beim Wiederverkauf grob 10–13 % zusätzlich zum Preis. Beim Neubau sind es 10 % IVA (Mehrwertsteuer) zuzüglich 1,5 % AJD (Beurkundungssteuer) in Murcia – insgesamt etwa 12–15 %. Vollständige Zahlen zu den laufenden Kosten der Region finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern für Ferienimmobilien an der Costa Cálida.
| Küste | Region | Wiederverkaufs-ITP 2026 |
|---|---|---|
| Costa Cálida | Murcia | 7,75 % |
| Costa Blanca | C. Valenciana | 9 % (ab 1. Juni 2026) |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % |
Falls Sie noch zwischen Regionen abwägen, helfen Ihnen unser Vergleich der vier Küsten und die Aufschlüsselung Off-Plan vs. Wiederverkauf bei der Entscheidung, bevor Sie etwas reservieren.
Typischerweise 3.000 bis 6.000 € oder etwa 1 % des Preises bei höherwertigen Objekten. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Betrag – er wird zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart. Die Anzahlung wird normalerweise von Ihrer späteren 10-%-arras-Zahlung abgezogen, sie ist also keine zusätzliche Kosten.
Nicht immer. Handelt es sich um eine nicht erstattungsfähige Reservierungsanzahlung, können Sie sie schon dann verlieren, wenn Sie es sich lediglich anders überlegen. Ein gut ausgearbeiteter Reservierungsvertrag macht die Anzahlung erstattungsfähig, falls die rechtlichen Prüfungen Ihres Anwalts ein Problem aufdecken oder falls die vereinbarte Hypothekenfinanzierung nicht genehmigt wird. Lesen Sie stets die genaue Rückerstattungsklausel, bevor Sie unterzeichnen.
Die Reservierung (contrato de reserva) ist eine kleine erste Anzahlung, die die Immobilie für einen kurzen Zeitraum vom Markt nimmt. Die arras (contrato de arras) ist der wichtigste private Kaufvertrag mit einer Anzahlung von 10 % und klaren Vertragsstrafen: Der Käufer verliert 10 %, wenn er zurücktritt, der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er es tut.
Idealerweise das regulierte Kunden-(Treuhand-)Konto Ihres spanischen Anwalts oder das Kundenkonto einer lizenzierten Immobilienagentur. Vermeiden Sie es, direkt an den Verkäufer zu zahlen, und überweisen Sie niemals Geld auf ein nicht verifiziertes Privatkonto. Lassen Sie sich stets eine schriftliche Quittung ausstellen, die die Immobilie, den Preis und die Rückerstattungsbedingungen festhält.
Ja – oder halten Sie zumindest einen bereit. Der Reservierungsvertrag legt den Preis und die Rückerstattungsbedingungen fest, daher sollte er vor der Unterzeichnung geprüft werden. Ein guter Makler gibt Ihnen 24–48 Stunden für die rechtliche Prüfung; seien Sie vorsichtig bei jeglichem Druck, bei einer ersten Besichtigung sofort zu unterzeichnen und zu zahlen.
Ja, und Sie sollten es tun, wenn Sie einen Kredit aufnehmen. Nehmen Sie eine schriftliche Klausel auf, die die Reservierung und die arras von der Hypothekengenehmigung abhängig macht, und stellen Sie sicher, dass der Reservierungszeitraum lang genug für die Bewertung und das Angebot der Bank ist, was für Nichtansässige mehrere Wochen dauern kann.
Eine Reservierungsanzahlung sollte Ihnen Zeit und Seelenfrieden verschaffen – nicht Ihr Geld aufs Spiel setzen. Bei Mediter Real Estate erstellen wir klare, käuferschützende Reservierungsverträge und arbeiten mit unabhängigen Anwälten an der Costa Cálida, Costa Blanca, Costa del Sol und Costa Almería zusammen. Entdecken Sie unsere Regionen und kontaktieren Sie anschließend Mediter Real Estate, um die richtige Immobilie zu finden und sie auf die sichere Weise zu reservieren.
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