Wenn Sie zwischen Spaniens vier großen Käuferküsten wählen, hier zuerst die kurze Antwort: Der größte greifbare Unterschied zwischen ihnen im Jahr 2026 ist die Kaufsteuer, die Sie beim Abschluss zahlen. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie 9 % an der Costa Blanca (Comunidad Valenciana), 7,75 % an der Costa Cálida (Murcia) und nur 7 % sowohl an der Costa del Sol als auch an der Costa Almería (Andalucía). Bei einem Neubau ist die Basis-IVA (Mehrwertsteuer) überall dieselbe 10 %, doch die Stempelsteuer (AJD) variiert je nach Region. Diese Prozentsätze, angewendet auf Preise im Zehner- oder Hunderttausenderbereich, entscheiden über Tausende von Euro – daher gehören sie an den Anfang jedes Vergleichs, nicht ans Ende.
Über die Steuer hinaus hat jede Küste ihren eigenen Charakter: Die Costa del Sol ist der internationale, hochliquide Markt mit der stärksten Mietnachfrage und den höchsten Preisen; die Costa Blanca bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Infrastruktur und die größten Auswanderergemeinschaften; die Costa Cálida ist ruhiger, wärmer und günstiger mit attraktiver Buy-to-let-Rechnung; und die Costa Almería ist Spaniens erschwingliche Grenze mit authentischer andalusischer Küste zu einem Bruchteil der Marbella-Preise. Dieser Leitfaden vergleicht alle vier anhand der Zahlen, die zählen, damit Sie entscheiden können, wo Sie kaufen.
Mediter ist ausschließlich an diesen vier Abschnitten der spanischen Mittelmeer- und Südostküste tätig, daher lohnt es sich, genau zu sein, wo jede beginnt und endet – und welche autonome Gemeinschaft (und damit welches Steuerregime) sie regiert.
Die Steuerbemessungsgrundlage folgt überall in Spanien demselben Prinzip: Sie werden auf den höheren Wert aus vereinbartem Preis oder katasteramtlichem valor de referencia (dem Referenzwert der Steuerbehörde) besteuert. Die meisten Konkurrenzartikel überspringen dies, und genau hier tappen Käufer in die Falle – wenn Sie ein Schnäppchen unter dem Referenzwert aushandeln, zahlen Sie dennoch Steuer auf den Referenzwert. Bitten Sie Ihren Anwalt stets, den valor de referencia zu prüfen, bevor Sie unterschreiben.
| Küste | Autonome Gemeinschaft | Steuer Bestandsimmobilie (ITP) | Neubau (IVA + AJD) | Faustregel: Gesamtaufschlag auf den Preis |
|---|---|---|---|---|
| Costa Blanca | Comunidad Valenciana | 9 % (ab 1. Juni 2026; 11 % über 1 Mio. €) | 10 % IVA + 1,4 % AJD | Bestand ~12–13 % · Neubau ~14–15 % |
| Costa Cálida | Región de Murcia | 7,75 % | 10 % IVA + 1,5 % AJD | Bestand ~11–12 % · Neubau ~13–14 % |
| Costa del Sol | Andalucía | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | Bestand ~10–11 % · Neubau ~12–13 % |
| Costa Almería | Andalucía | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD | Bestand ~10–11 % · Neubau ~12–13 % |
Zwei Punkte zur Costa Blanca verdienen Betonung. Erstens sank der Satz für Bestandsimmobilien von 10 % auf 9 % gemäß Ley 5/2025 – doch viele Websites zitieren noch immer 10 %, prüfen Sie daher alle Zahlen, die Sie anderswo lesen, doppelt. Zweitens gilt die Senkung für ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnete Urkunden: Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung, nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie die arras (contrato de arras, Anzahlung) gezahlt oder die Immobilie reserviert haben. Ebenso beträgt Murcias Satz nun 7,75 % gemäß Ley 3/2025 – die alten 8 % werden noch immer weit verbreitet (und fälschlich) veröffentlicht.
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie an allen vier Küsten dieselben festen Nebenkosten einplanen: Notar (~0,2–0,5 %), Grundbuchamt (~0,1–0,25 %), einen unabhängigen Anwalt (~1 % + IVA) und eine gestoría (~300 €). Die vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unseren Leitfäden zu Steuern beim Immobilienkauf in Spanien und zur Wahl eines Immobilienanwalts.
Nehmen wir eine Bestandsimmobilie für 300.000 €. An der Costa del Sol oder Costa Almería beträgt die ITP bei 7 % 21.000 €. An der Costa Cálida bei 7,75 % sind es 23.250 €. An der Costa Blanca bei 9 % sind es 27.000 €. Das ist ein Unterschied von 6.000 € beim selben Ausgangspreis – noch vor den festen Gebühren, die überall weitgehend ähnlich sind. Andalucía ist die günstigste Küste für die Transaktion; doch wie wir sehen werden, sind auch die Ausgangspreise an der Costa del Sol die höchsten, sodass das Gesamtbild entscheidend ist.
Steuersatz und Immobilienpreis ziehen in verschiedene Richtungen. Grob gesagt gilt für 2026:
Wenn Ihre Priorität der niedrigste Einstiegspreis ist, gewinnen die Costa Almería und das Hinterland der Costa Cálida. Geht es Ihnen um Wertbeständigkeit und einen leichten Wiederverkauf, führt die Costa del Sol. Die Costa Blanca liegt für die meisten Käufer im idealen Mittelfeld. Unsere Marktprognose 2026 verfolgt, wie sich diese Preisbänder bewegen.
Mietrenditen hängen von Nachfrage, Saisonlänge und Lizenzierung ab. Entscheidend: Die Regeln für Ferienvermietung unterscheiden sich je nach Region: Andalucía verwendet das VFT-Lizenzsystem, während die Costa Blanca und Costa Cálida die VUT/VT-Registrierung nutzen. Lesen Sie unseren Leitfaden zur Ferienlizenz in Andalucía und den umfassenderen Leitfaden zu den VUT/VFT-Regeln, bevor Sie auf Feriengeldeinnahmen setzen.
Zu den Abläufen der Vermietung – Steuer, Verträge und Verwaltung – siehe Immobilien in Spanien vermieten.
Alle vier genießen über 300 Sonnentage, doch es gibt Nuancen. Die Costa Cálida („warme Küste") und die Costa Almería sind die heißesten und trockensten – Almería ist der sonnigste Winkel des europäischen Festlands und bekanntermaßen arid. Die Costa del Sol hat etwas mildere, grünere Winter. Die nördliche Costa Blanca (Jávea, Dénia) ist eine Spur kühler und üppiger als der trockene Süden rund um Torrevieja.
Die Costa del Sol wird vom Flughafen Málaga bedient, einem der verkehrsreichsten Spaniens mit ganzjährigen Europaverbindungen. Die Costa Blanca hat den Flughafen Alicante sowie die nahe gelegenen Flughäfen Valencia und Murcia (Corvera). Die Costa Cálida stützt sich auf Murcia und Alicante; die Costa Almería auf den Flughafen Almería sowie Murcia. Neue Strecken 2026 haben den Zugang zu allen vier verbessert – siehe unsere Übersicht der neuen Flugverbindungen nach Spanien.
Die Costa Blanca hat die größten und am längsten etablierten britischen und nordeuropäischen Gemeinschaften, mit weit verbreitetem Englisch und reichlich Auswandererdiensten. Die Costa del Sol ist die kosmopolitischste, mit einer starken beruflichen und Tech-Präsenz rund um Málaga. Die Costa Cálida und Costa Almería wirken authentischer spanisch und ruhiger – ein Pluspunkt, wenn Sie ein gemächlicheres Tempo wünschen, ein Aspekt, wenn Sie auf ein englischsprachiges Netzwerk angewiesen sind. Familien sollten unseren Leitfaden zu internationalen Schulen an der Costa Blanca und Costa del Sol prüfen.
Die Aufteilung zwischen Neubau und Bestand wirkt sich je nach Küste unterschiedlich aus. Der südliche Streifen der Costa Blanca (Orihuela Costa, Ciudad Quesada) und die Costa Cálida haben riesige Off-Plan-Pipelines, die auf internationale Käufer abzielen, sodass dort die Neubaupreise mit IVA plus AJD dominieren. Die Costa del Sol bietet beides, mit einem hochpreisigen Neubau-Luxussegment. Zu den Abwägungen lesen Sie Off-Plan vs. Bestand an der Costa Blanca. Denken Sie daran, dass Neubauten 10 % IVA plus regionale AJD tragen, während Bestandsimmobilien den einheitlichen ITP-Satz aus der obigen Tabelle tragen.
Die Costa del Sol und die Costa Almería, beide in Andalucía, haben mit 7 % die niedrigste Steuer auf Bestandsimmobilien. Die Costa Cálida (Murcia) liegt bei 7,75 % und die Costa Blanca (Comunidad Valenciana) bei 9 % für ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnete Urkunden.
Die Costa Blanca bietet ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, größere Auswanderergemeinschaften und einen niedrigeren Einstiegspreis, während die Costa del Sol höheres Prestige, stärkere ganzjährige Mietnachfrage, leichteren Wiederverkauf und eine niedrigere Kaufsteuer bietet. Wählen Sie die Costa Blanca für Wert und Gemeinschaft, die Costa del Sol für Liquidität und Vermietung.
Sie zahlen auf den jeweils höheren Wert: den vereinbarten Preis oder den katasteramtlichen valor de referencia. Wenn Sie unter dem Referenzwert kaufen, werden Sie dennoch auf den Referenzwert besteuert, prüfen Sie ihn also stets vor der Unterzeichnung.
Ja – Ley 5/2025 senkte sie von 10 % auf 9 % für Urkunden, die am oder nach dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden (ein 11-%-Band gilt über 1 Mio. €). Viele Websites zitieren noch die alten 10 %. Das Datum der notariellen Beurkundung bestimmt den Satz, nicht das Datum der Anzahlung.
Niedrigere Kaufpreise an der Costa Cálida und Costa Almería erzielen oft höhere Bruttorenditen, während die Costa del Sol die tiefste Nachfrage mit der längsten Saison bietet. Die regionalen Lizenzregeln unterscheiden sich, prüfen Sie also, ob Sie eine VFT-Lizenz (Andalucía) oder VUT-Lizenz (Valencia/Murcia) erhalten können, bevor Sie zur Vermietung kaufen.
Die festen Gebühren – Notar, Grundbuchamt, Anwalt (~1 % + IVA) und gestoría – sind überall weitgehend ähnlich. Nur die Übertragungssteuer und die Neubau-Stempelsteuer variieren je nach Region, was den Gesamtunterschied von etwa 10–13 % (Bestand) oder 12–15 % (Neubau) auf den Preis ausmacht.
Ob Sie das gute Preis-Leistungs-Verhältnis der Costa Blanca, das Prestige der Costa del Sol, die Ruhe der Costa Cálida oder die Erschwinglichkeit der Costa Almería anzieht – unsere lokalen Teams decken alle vier Küsten ab und können die Region auf Ihr Budget, Ihren Lebensstil und Ihre Investitionsziele abstimmen. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, um Besichtigungen zu vereinbaren und eine genaue, aktuelle Kostenaufstellung für die Küste zu erhalten, die Ihnen vorschwebt.
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