Kann man in Spanien eine Immobilie kaufen, ohne Resident zu sein?

Ja – Sie können in Spanien eine Immobilie kaufen, ohne Resident zu sein, und Sie benötigen dafür weder ein spanisches Visum noch eine Aufenthaltsgenehmigung oder gar einen EU-Pass. Ausländer jeder Nationalität dürfen an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería rechtlich auf genau derselben Grundlage wie ein spanischer Staatsbürger Immobilien erwerben, besitzen und verkaufen. Das Einzige, was wirklich jeder Käufer benötigt, ist eine NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer), die bei jeder Immobilientransaktion und Steuererklärung in Spanien verwendet wird.

Entscheidend ist nicht die Frage, ob Sie kaufen können, sondern der steuerliche und verwaltungstechnische Status, unter dem Sie kaufen. Ein Kauf als Nicht-Resident funktioniert nahezu identisch zu einem als Resident: Sie zahlen dieselben Kaufsteuern (rund 8–10 % je nach Region), dieselben Notar- und Registergebühren und unterzeichnen die Urkunde ebenfalls vor einem spanischen Notar. Die Unterschiede liegen vor allem in der laufenden Besteuerung und in einigen zusätzlichen Dokumenten. Im Folgenden gehen wir den gesamten Ablauf durch, bezogen auf die vier Küstenregionen, die Mediter Real Estate abdeckt.

Dürfen Ausländer überhaupt Immobilien in Spanien kaufen?

Spanien sieht keine generelle Beschränkung für ausländisches Eigentum an Wohnimmobilien vor. Käufer aus der EU, dem EWR, Großbritannien, den USA, Skandinavien und praktisch aller Nationalitäten kaufen in unseren vier Regionen frei. Es gibt keine Mindestkaufsumme, keine Verpflichtung, in Spanien zu wohnen, und keine Pflicht, jemals eine Nacht in der Immobilie zu verbringen – Sie können rein als Feriendomizil oder als Kapitalanlage kaufen.

Es gibt einige eng begrenzte Ausnahmen rund um Grundstücke in der Nähe militärischer oder strategisch sensibler Gebiete (zum Beispiel bestimmte ländliche Parzellen nahe Verteidigungsanlagen), bei denen Käufer aus Nicht-EU-Ländern eine militärische Genehmigung benötigen können. Diese betreffen ein typisches Küstenapartment oder eine Villa selten, doch Ihr Anwalt weist im Rahmen der Due Diligence darauf hin, falls dies einmal zutrifft. Für die überwiegende Mehrheit der Käufer an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería ist keine Sondergenehmigung erforderlich.

Was ist eine NIE, und warum benötigt jeder Nicht-Resident sie?

Die NIE ist Ihre spanische Steuer- und Identifikationsnummer als Ausländer. Ohne sie können Sie keinen Immobilienkauf abschließen – der Notar benötigt sie, um die Urkunde einzutragen, und sie wird zur Zahlung Ihrer Kaufsteuern sowie zur späteren Abgabe Ihrer jährlichen Steuererklärung als Nicht-Resident verwendet.

Der Besitz einer NIE macht Sie nicht zum Resident. Sie ist lediglich eine Kennung. Sie können sie auf drei Wegen erhalten:

• In Spanien, bei einer Polizeidienststelle mit Ausländerbehörde (z. B. Alicante, Torrevieja, Murcia, Málaga, Marbella, Almería). In der Regel benötigen Sie eine cita previa (vorab vereinbarten Termin).
• Bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland vor der Anreise.
• Per Vollmacht, sodass Ihr spanischer Anwalt sie in Ihrem Namen beantragt – mit Abstand der gängigste Weg für Käufer ohne Residenz, da er den Terminengpass umgeht.

Welche Schritte gibt es beim Immobilienkauf als Nicht-Resident?

1. Beantragen Sie Ihre NIE (oder beauftragen Sie Ihren Anwalt, sie per Vollmacht zu besorgen).
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto. Nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend empfohlen, um Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Steuern per Lastschrift zu bezahlen.
3. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt (abogado). Er führt die Due Diligence durch: Prüfung der nota simple aus dem Grundbuch, Bestätigung der Lastenfreiheit der Immobilie, Vollständigkeit der Genehmigungen und Eigentümerstellung des Verkäufers.
4. Reservieren Sie die Immobilie. Ein Reservierungsvertrag nimmt sie vom Markt, üblicherweise gegen eine Anzahlung von rund 3.000–6.000 €.
5. Unterzeichnen Sie den privaten Kaufvertrag (contrato de arras). In der Regel zahlen Sie 10 % des Kaufpreises. Treten Sie zurück, verlieren Sie diesen Betrag; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte.
6. Abschluss beim Notar. Sie (oder Ihr Bevollmächtigter) unterzeichnen die escritura pública, zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel.
7. Steuern zahlen und eintragen. Ihr Anwalt zahlt die Grunderwerbsteuer/IVA und trägt die Urkunde auf Ihren Namen im Grundbuch ein.

Der gesamte Prozess dauert bei einem Barkauf üblicherweise 4–8 Wochen vom Angebot bis zum Abschluss, oder länger, wenn eine Hypothek involviert ist.

Wie hoch sind die Kaufkosten als Nicht-Resident? (Die 11–14-%-Regel)

Kalkulieren Sie etwa 11–14 % zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Gebühren ein. Dies ist die wichtigste Kennzahl, die jeder Käufer einplanen sollte, und sie ist gleich, ob Sie Resident sind oder nicht. Die größte Variable ist die Kaufsteuer, die von der Region abhängt sowie davon, ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt.

Wichtigste Kaufsteuern nach Region und Immobilientyp (Richtwerte 2026)

Region (Mediter-Gebiete)	Autonome Gemeinschaft	Wiederverkauf – ITP Grunderwerbsteuer	Neubau – IVA + AJD Stempelsteuer
Costa Blanca	Comunitat Valenciana	~10 % ITP	10 % IVA + ~1,5 % AJD
Costa Cálida (Seite Alicante–Murcia)	Region Murcia	~8 % ITP	10 % IVA + ~1,5 % AJD
Costa del Sol	Andalucía	~7 % ITP	10 % IVA + ~1,2 % AJD
Costa Almería	Andalucía	~7 % ITP	10 % IVA + ~1,2 % AJD

Eine kurze Klarstellung zur Costa Cálida: Sie erstreckt sich über zwei autonome Gemeinschaften. Der Teil in Murcia unterliegt der ITP der Region Murcia, während der kleine Abschnitt in der Provinz Alicante (rund um die südliche Costa Blanca) unter die ~10 % der Comunitat Valenciana fällt. Bestätigen Sie den genauen Satz für die jeweilige Gemeinde stets mit Ihrem Anwalt – Sätze und Ermäßigungen werden von den Regionalregierungen regelmäßig überprüft.

Zusätzlich zur Kaufsteuer sollten Sie einplanen:

• Notargebühren – in der Regel 600–1.200 €, je nach Kaufpreis und Komplexität.
• Grundbuchgebühren – üblicherweise 400–800 €.
• Anwaltskosten – häufig rund 1 % + IVA, oft mit einem Mindestbetrag.
• Hypothekenkosten (falls zutreffend) – Bewertungsgebühr zuzüglich der Bearbeitungsgebühr der Bank.

Gibt es beim Kauf einen „Steuereinbehalt für Nicht-Residenten"?

Hier ein wichtiges Detail, das Käufer oft überrascht. Wenn Sie von einem nicht ansässigen Verkäufer kaufen, verlangt das Gesetz, dass Sie (der Käufer) 3 % des Kaufpreises einbehalten und im Namen des Verkäufers direkt an das spanische Finanzamt abführen – als Vorauszahlung auf dessen Kapitalertragsteuer. Dies ist ein Kostenpunkt des Verkäufers, keine Zusatzkosten für Sie – doch Ihr Anwalt erledigt die Formalitäten. Beim Kauf von einem ansässigen Verkäufer oder einem spanischen Unternehmen gilt dies nicht.

Kann ein Nicht-Resident eine spanische Hypothek erhalten?

Ja. Spanische Banken vergeben Darlehen an Nicht-Residenten in allen vier Küstenregionen, wenn auch zu etwas konservativeren Konditionen als für Residenten:

• Beleihungswert (Loan-to-Value): für Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 % des Bewertungs- oder Kaufpreises (je nachdem, welcher niedriger ist), gegenüber bis zu ~80 % für Residenten. Sie benötigen daher ein höheres Eigenkapital.
• Dokumentation: Einkommensnachweise, Steuererklärungen aus Ihrem Heimatland, Kontoauszüge und ein bestehendes Bonitätsprofil.
• Bewertung: Die Bank beauftragt eine eigene Bewertung und vergibt das Darlehen anhand dieses Wertes statt anhand des vereinbarten Preises.

Planen Sie das höhere Eigenkapital frühzeitig ein, insbesondere bei Neubaukäufen an der Costa Blanca und Costa del Sol, wo zudem gestaffelte Zahlungen an den Bauträger anfallen können.

Welche Steuern zahlen Eigentümer ohne Residenz jährlich?

Hier unterscheidet sich der Status als Resident und als Nicht-Resident tatsächlich. Als Eigentümer ohne Residenz haben Sie laufende Pflichten, selbst wenn Sie die Immobilie nie vermieten:

Jährliche Steuer- und Kostenpflichten für Eigentümer ohne Residenz

Pflicht	Wer zahlt	Hinweise
IBI (kommunale Grundsteuer)	Alle Eigentümer	Jährlich, festgelegt von der Gemeinde; variiert je nach Kommune.
Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR)	Nicht-Residenten	Wird auch bei nicht vermieteten Wohnungen über ein „fiktives Einkommen" berechnet, jährliche Abgabe (Formular 210).
Steuer auf Mieteinnahmen	Bei Vermietung der Immobilie	EU-/EWR-Residenten können bestimmte Ausgaben absetzen; Nicht-EU-Residenten werden auf den Bruttoertrag pauschal besteuert.
Gemeinschaftsgebühren	Eigentümer in einer Gemeinschaft	Für gemeinsame Pools, Gärten, Aufzüge – üblich in Küstenanlagen.
Müll-/Versorgungsgebühren	Alle Eigentümer	Kommunale Müllgebühr zuzüglich Grundgebühren für Wasser und Strom.

Viele Eigentümer ohne Residenz beauftragen einen steuerlichen Vertreter oder gestor mit der Abgabe der jährlichen IRNR-Erklärung und der Wahrung sämtlicher Vorschriften. Das ist eine kostengünstige Absicherung und vermeidet Strafzahlungen.

Erhalte ich durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien?

Der Immobilienkauf gewährt nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung. Spaniens „Golden-Visa"-Programm, das zuvor bei einer Immobilieninvestition ab 500.000 € eine Aufenthaltsgenehmigung bot, wurde im April 2025 beendet, sodass der Immobilienkauf kein direkter Weg zu einer Aufenthaltsgenehmigung mehr ist.

Käufer aus Nicht-EU-Ländern (einschließlich britischer Staatsbürger nach dem Brexit) können ihre Immobilie weiterhin gemäß der Standard-Schengen-Regel von 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen nutzen. Möchten Sie länger bleiben, würden Sie separat ein geeignetes Visum beantragen, etwa ein nicht-erwerbstätiges Visum oder ein Visum für digitale Nomaden, das auf dem Einkommen statt auf dem Immobilienbesitz beruht. EU-/EWR-Bürger unterliegen keiner solchen Beschränkung und können sich jederzeit als Residenten anmelden.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich für den Kaufabschluss in Spanien sein?

Nein. Viele Käufer ohne Residenz schließen aus der Ferne ab, indem sie ihrem spanischen Anwalt eine Vollmacht erteilen, der dann die NIE beantragen, die Urkunde unterzeichnen und die Immobilie in ihrem Namen eintragen kann. Dies ist an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería gängige Praxis.

Ist Immobilienbesitz in Spanien ohne Residenz teurer?

Die Kaufkosten sind identisch zu denen eines Residenten. Der wesentliche Unterschied ist die jährliche Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) auf das fiktive Einkommen, die Residenten nicht zahlen, sowie etwas ungünstigere Hypothekenkonditionen. Die Gesamtbeträge bleiben im Vergleich zu den meisten Ländern Nordeuropas sehr wettbewerbsfähig.

Können britische Käufer nach dem Brexit weiterhin kaufen?

Ja – britische Staatsbürger kaufen frei. Der Brexit änderte nur ihre Aufenthalts-/Verweilrechte (die 90/180-Tage-Schengen-Grenze) und einige steuerliche Abzüge bei Mieteinnahmen, nicht jedoch ihr Recht auf Immobilienbesitz.

Wie lange dauert es, eine NIE zu erhalten?

Wenn Ihr Anwalt sie per Vollmacht beantragt, kann sie innerhalb weniger Wochen organisiert werden. Einen eigenen Polizeitermin zu buchen, kann je nach Nachfrage in stark frequentierten Küstengebieten wie Torrevieja oder Marbella länger dauern.

Welche Region hat die niedrigste Kaufsteuer?

Bei Wiederverkäufen wendet Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) derzeit mit rund 7 % die niedrigste ITP an, verglichen mit etwa 10 % in der Comunitat Valenciana (Costa Blanca). Bestätigen Sie stets den aktuellen Satz für Ihre konkrete Gemeinde, da die Regionalregierungen ihn regelmäßig anpassen.

Benötige ich ein spanisches Bankkonto?

Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, um IBI, Gemeinschaftsgebühren, Nebenkosten und Ihre jährlichen Steuern per Lastschrift zu zahlen, und es vereinfacht die Abschlusszahlung.

Kaufen Sie Ihr spanisches Küstendomizil mit Zuversicht

Immobilienbesitz in Spanien ohne Residenz ist völlig unkompliziert, sobald Sie die NIE, die Kaufkosten von 11–14 % und Ihre jährlichen Pflichten als Nicht-Resident verstanden haben. Mit der richtigen rechtlichen Begleitung lässt sich der gesamte Prozess reibungslos abwickeln – sogar aus der Ferne.

Mediter Real Estate ist darauf spezialisiert, internationalen Käufern und Expats beim Immobilienkauf an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería zu helfen. Von der Suche nach der passenden Immobilie bis zur Koordination Ihrer NIE, Ihres Anwalts und des Abschlusses begleiten wir Sie bei jedem Schritt. Kontaktieren Sie unser Team noch heute, um Ihre Immobiliensuche als Nicht-Resident an der spanischen Küste zu starten.