Автор Nicki Price, CEOНа Costa Blanca большинство домов продаётся в полную собственность (pleno dominio): вы владеете и зданием, и землёй безраздельно и бессрочно. Но есть особая группа объектов, прежде всего места для швартовки в марине, некоторые апартаменты рядом с портом и несколько участков у моря на государственной прибрежной полосе, которые продаются в виде концессии (concesión administrativa): это ограниченное по времени право пользоваться государственной прибрежной землёй, как правило, на фиксированный срок, например 30, 50 или 75 лет, после чего собственность возвращается государству. Это не аренда в британском понимании (leasehold). Режим концессий регулируется законом Ley 22/1988 de Costas, а контроль осуществляет Dirección General de la Costa y el Mar. Перед подписанием нужно точно знать, сколько лет осталось и переходит ли право к вам.
В этом руководстве мы объясняем, что именно вы покупаете, чем места в марине отличаются от участков у моря, каковы реальные расходы и что проверить до принятия решения. Материал рассчитан на иностранных покупателей и экспатов на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol и Costa Almería, где такие схемы чаще всего встречаются на оживлённых участках побережья.
Концессионная земля это государственная прибрежная земля (demanio marítimo-terrestre, то есть морской и прибрежный public domain), на которую государство предоставляет вам право пользования на определённое число лет. Землёй вы не владеете, вы владеете ограниченным по времени правом пользования. Это отчасти похоже на британский leasehold, но «арендодателем» выступает испанское государство, а не частный собственник, а правила определяются законом Ley 22/1988 de Costas, а не частным договором аренды.
Практические последствия весьма серьёзны. У концессии есть дата окончания, у полной собственности её нет. Когда концессия заканчивается, объект и всё построенное на нём возвращаются государству, если только концессию не продлят. Кроме того, вы ежегодно платите государству сбор (canon) за право пользования, а для продажи, залога или существенной перестройки объекта, как правило, нужно разрешение администрации. Чтобы понять, почему побережье так жёстко регулируется, прочитайте наши материалы о зонах отступа по Ley de Costas и о рисках затопления и Ley de Costas на побережье.
Основных типов три: места для швартовки в марине; некоторые апартаменты и коммерческие помещения в комплексах марин, построенных на государственной земле; и небольшое число вилл или участков у моря, расположенных в прибрежной общественной полосе, которые были легализованы как концессии, а не снесены. Подавляющее большинство домов на Costa Blanca, в глубине побережья, в урбанизациях и в городах вдали от берега, находится в обычной полной собственности.
Это самая важная цифра. У концессии есть фиксированный максимальный срок (исторически до 75 лет по Ley de Costas, с возможностью продления в определённых случаях), и место на 50 лет, проданное 40 лет назад, может иметь всего около 10 лет до окончания. По истечении срока право прекращается, а объект возвращается государству; продление остаётся на усмотрение администрации и никогда не гарантируется. Всегда запрашивайте у марины или продавца оригинал акта о предоставлении концессии и точную дату окончания в письменном виде.
Короткий оставшийся срок должен существенно снижать цену, ведь ваша «собственность» фактически превращается в обратный отсчёт. Место с остатком в 8 лет стоит лишь малую долю от места с остатком в 45 лет, даже если на причале они выглядят одинаково. Относитесь к оставшимся годам почти так же, как к сроку аренды в Великобритании: чем он короче, тем сложнее перепродать объект или получить под него финансирование.
Вы платите цену за право, налог на передачу, а также ежегодный canon государству и собственные эксплуатационные расходы марины. Передача концессионного права, включающего недвижимость, как правило, облагается ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, налог на передачу имущества при перепродаже). На Costa Blanca (Comunidad Valenciana) ставка составляет 9% для escrituras, подписанных с 1 июня 2026 года по закону Ley 5/2025, вместо прежних 10%, и 11% для сумм свыше 1 млн евро. Налоговая база это большая из двух величин: уплаченная цена или valor de referencia, установленная Catastro, и многие объявления об этом молчат.
| Регион | Ставка ITP на вторичную недвижимость и концессии в 2026 году | Источник |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9% (11% свыше 1 млн евро), с 1 июня 2026 года | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Мурсия) | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Андалусия) | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Андалусия) | 7% | Junta de Andalucía |
Помимо цены, закладывайте обычные расходы на покупку: нотариус около 0,2-0,5%, земельный реестр около 0,1-0,25%, юрист около 1% + IVA (НДС) и gestoría (агентство по оформлению документов) около 300 евро. В итоге это примерно 10-13% сверх цены вторичной недвижимости на Costa Blanca, как и в любой перепродаже. Ключевая дополнительная статья это регулярный ежегодный canon, который платится в Dirección General de la Costa y el Mar, и плата марины за обслуживание места. Всегда запрашивайте счета за последние два года, чтобы до принятия решения знать реальную стоимость владения.
Коротко: полная собственность бессрочна и даёт самое сильное право; концессия это ограниченное по времени государственное право с ежегодным сбором и датой окончания; частная аренда в британском стиле для жилья в Испании почти не встречается. Ниже сравнение, о котором покупатели спрашивают чаще всего.
| Параметр | Полная собственность (pleno dominio) | Концессия (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Кому принадлежит земля | Вам | Испанскому государству |
| Срок | Бессрочно | Фиксированный срок (например, 30/50/75 лет) |
| Ежегодный платёж государству | Нет (только местный налог IBI) | Да, canon, плюс IBI |
| Что происходит в конце | Ничего | Возврат государству |
| Можно ли взять ипотеку | Да, без проблем | Иногда, с согласия государства; при коротком сроке сложнее |
| Нужно ли разрешение на продажу | Нет | Как правило, да, администрация должна одобрить передачу |
| Где регистрируется | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + государственный реестр концессий |
Иногда можно, но это намного сложнее, чем для дома в полной собственности, а большинство банков места в марине отклоняют сразу. Кредиторы не любят обесценивающееся право с ограниченным сроком и датой возврата государству, поэтому, если финансирование всё же предлагают, оно обычно идёт с меньшим соотношением кредита к стоимости, на более короткий срок в пределах оставшейся концессии и только с согласия администрации на ипотечное обременение. Многие покупатели в итоге приобретают места в марине за наличные.
Если вы всё же планируете брать кредит, начните с нашего руководства по ипотеке для нерезидентов и будьте готовы к осторожной оценке; о том, как банковская tasación может отличаться от запрашиваемой цены, мы писали отдельно. Для большинства концессионных объектов исходите из того, что покупку придётся финансировать самостоятельно.
Передача концессии подписывается у нотариуса, как и любая продажа, но дополнительно требует разрешения администрации и вносится как в Registro de la Propiedad, так и в государственные реестры концессий. Просто передать ключи нельзя: смена владельца должна быть официально одобрена и зарегистрирована, иначе вы рискуете оказаться держателем права, которое государство на вас не признаёт.
Ваш юрист должен получить актуальную nota simple, чтобы проверить обременения и аресты (embargos), убедиться, что концессия действует (canon оплачен, отзыв не готовится), и подтвердить точную дату окончания и наличие согласия на передачу. Сам день сделки проходит обычным порядком, как и при подписании escritura у нотариуса.
Главные риски: дата окончания, рост ежегодного canon, трудности с перепродажей и финансированием, а для объектов на пляже ещё и правила отступа по Ley de Costas, которые могут ограничить строительство или расширение. Концессия это управляемое и отзывное право: при нарушении условий (неуплата canon, самовольные работы) государство может её отозвать.
В текущем портфеле Mediter на Costa Blanca подавляющее большинство домов это обычная недвижимость в полной собственности, расположенная вдали от береговой линии. Именно поэтому вопросы о концессиях возникают прежде всего в комплексах марин и на самой первой линии пляжа, а не в типичных урбанизациях. Когда появляется объект у воды или рядом с маринoй, мы заранее уточняем вид права, чтобы до просмотра вы знали, покупаете ли вы полную собственность или ограниченную по времени концессию. Если вы рассматриваете место в марине вместе с домом, прочитайте наше руководство по маринам и местам для швартовки и сравнение четырёх побережий, чтобы решить, где обосноваться.
Для места в марине под лодку, которой вы регулярно пользуетесь, концессия с достаточным оставшимся сроком может быть разумным решением: право стоит дешевле, чем стоила бы полная собственность, а использование реальное. Для основного жилья большинству покупателей лучше подойдёт полная собственность, потому что дата окончания, сложности с финансированием и трудности перепродажи перевешивают любую скидку. Решающие факторы: оставшиеся годы, ежегодный canon и возможность комфортно профинансировать и перепродать объект.
Нет. Оба права ограничены по времени, но испанская концессия предоставляется государством на общественную прибрежную землю по закону Ley 22/1988 de Costas, предполагает ежегодный canon и необходимость согласия администрации на передачу, а не частную аренду у собственника земли.
Передача концессионных прав, включающих недвижимость, как правило, облагается ITP. В Comunidad Valenciana ставка составляет 9% для escrituras, подписанных с 1 июня 2026 года, по закону Ley 5/2025 (11% свыше 1 млн евро), и считается от большей из двух величин: цены или valor de referencia по Catastro. Аналогичная ставка ITP на вторичное жильё составляет 7,75% в Мурсии (Ley 3/2025) и 7% в Андалусии.
Это зависит от условий конкретной концессии и от того, есть ли у объекта необходимые разрешения, например cédula de habitabilidad. Многие помещения в марине коммерческие или предназначены для сезонного проживания; всегда уточняйте допустимое использование в письменной форме до покупки.
Право пользоваться местом прекращается, а управление возвращается государству, которое может провести новый тендер или продлить портовую концессию. Любое продление остаётся на усмотрение администрации и не гарантируется, поэтому короткий оставшийся срок должен заметно снижать цену.
Места в марине часто можно сдавать в субаренду с учётом правил марины, но для туристической аренды жилья на концессионной земле нужна соответствующая лицензия, подробнее в нашем руководстве по лицензии на туристическую аренду. Сначала убедитесь, что условия концессии не запрещают субаренду.
Это возможно, но только при полной юридической проверке: подтвердите действительность концессии, оплату canon, дату окончания и то, как объект был легализован по Ley de Costas. Необходимые проверки описаны в нашем руководстве по рискам Ley de Costas.
Концессионная недвижимость и места в марине требуют тщательной проверки, и именно здесь местный агент приносит наибольшую пользу. Хотите ли вы дом в полной собственности вдали от берега, место в марине для своей лодки или помощь в разборе концессии на пляже на Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol или Costa Almería, свяжитесь с Mediter Real Estate, и мы подтвердим вид права и все цифры до того, как вы внесёте хоть один евро залога.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie