Verfasst von Nicki Price, CEOAn der Costa Blanca werden die meisten Immobilien als Volleigentum verkauft (pleno dominio): Sie besitzen Gebäude und Grundstück uneingeschränkt und unbefristet. Eine bestimmte Gruppe von Objekten wird jedoch als Konzession (concesión administrativa) verkauft, vor allem Liegeplätze in Yachthäfen, manche Apartments am Yachthafen und einige wenige Strandgrundstücke auf dem öffentlichen Küstenstreifen. Dabei handelt es sich um ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht an staatlichem Küstenland, meist für einen festen Zeitraum von beispielsweise 30, 50 oder 75 Jahren, nach dessen Ablauf das Eigentum an den Staat zurückfällt. Das ist kein Leasehold nach britischem Muster. Geregelt wird es durch das Ley 22/1988 de Costas und überwacht von der Dirección General de la Costa y el Mar. Bevor Sie unterschreiben, müssen Sie genau wissen, wie viele Jahre noch verbleiben und ob das Recht auf Sie übergeht.
Dieser Ratgeber erklärt, was Sie tatsächlich erwerben, worin sich Yachthafen-Liegeplätze und Strandgrundstücke unterscheiden, welche Kosten wirklich anfallen und was Sie vor einer Entscheidung prüfen sollten. Er richtet sich an internationale Käufer und Auswanderer an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería, wo solche Konstruktionen besonders häufig an stark frequentierten Uferabschnitten vorkommen.
Konzessionsland ist staatliches Küstenland (das demanio marítimo-terrestre, also das öffentliche Küsten- und Meeresgebiet), dessen Nutzung der Staat Ihnen für eine bestimmte Anzahl von Jahren gestattet. Sie besitzen nicht das Land, sondern ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht. Es ähnelt in gewisser Weise dem britischen Leasehold, doch der Grundstückseigentümer ist der spanische Staat und kein privater Eigentümer, und die Regeln ergeben sich aus dem Ley 22/1988 de Costas und nicht aus einem privaten Pachtvertrag.
Die praktischen Folgen sind erheblich. Eine Konzession hat ein Ablaufdatum, Volleigentum nicht. Endet die Konzession, fallen das Objekt und alles, was darauf errichtet wurde, an den Staat zurück, sofern die Konzession nicht verlängert wird. Außerdem zahlen Sie dem Staat jährlich eine Gebühr (den canon, die Konzessionsabgabe) für dieses Recht, und für Verkauf, Beleihung oder wesentliche bauliche Veränderungen brauchen Sie in der Regel eine behördliche Genehmigung. Warum die Küste so streng reguliert ist, erfahren Sie in unseren Ratgebern zu den Schutzzonen nach dem Ley de Costas und zu Küstenhochwasser und Ley-de-Costas-Risiken.
Es gibt im Wesentlichen drei Arten: Liegeplätze und Anlegestellen in Yachthäfen, einige Apartments und Gewerbeeinheiten in Yachthafenanlagen, die auf öffentlichem Grund errichtet wurden, sowie eine kleine Zahl von Strandvillen oder Grundstücken im öffentlichen Küstenstreifen, die als Konzessionen legalisiert statt abgerissen wurden. Die große Mehrheit der Immobilien an der Costa Blanca, im Landesinneren, in Urbanisationen und in Orten abseits der Küste, ist gewöhnliches Volleigentum.
Das ist die wichtigste Zahl überhaupt. Eine Konzession hat eine feste Höchstdauer (nach dem Ley de Costas historisch bis zu 75 Jahre, in bestimmten Fällen verlängerbar), und ein Liegeplatz mit 50 Jahren Laufzeit, der vor 40 Jahren verkauft wurde, hat womöglich nur noch rund 10 Jahre. Mit dem Ablauf endet das Recht, und das Objekt fällt an den Staat zurück. Eine Verlängerung liegt im Ermessen der Behörde und ist nie garantiert. Lassen Sie sich vom Yachthafen oder Verkäufer stets die ursprüngliche Konzessionsurkunde und das genaue Ablaufdatum schriftlich geben.
Eine kurze Restlaufzeit sollte den Preis deutlich senken, denn Ihr „Eigentum“ ist in Wahrheit ein Countdown. Ein Liegeplatz mit 8 Jahren Restlaufzeit ist nur einen Bruchteil von einem mit 45 Jahren wert, selbst wenn beide am Steg identisch aussehen. Betrachten Sie die Restjahre ähnlich wie bei einem britischen Leasehold: Je kürzer sie werden, desto schwerer lässt sich das Objekt weiterverkaufen oder finanzieren.
Sie zahlen einen Kaufpreis für das Recht, dazu die Grunderwerbsteuer, den laufenden jährlichen canon an den Staat und die Betriebskosten des Yachthafens. Die Übertragung eines Konzessionsrechts, das Immobilien umfasst, unterliegt in der Regel der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer). An der Costa Blanca (Comunidad Valenciana) beträgt sie 9 % für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden, gemäß Ley 5/2025, gesenkt von bisher 10 %, mit einem Satz von 11 % oberhalb von 1 Mio. €. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus gezahltem Preis und dem vom Catastro festgelegten valor de referencia, ein Punkt, den viele Inserate stillschweigend übergehen.
| Region | ITP-Satz Weiterverkauf/Konzession 2026 | Quelle |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9 % (11 % über 1 Mio. €), ab 1. Juni 2026 | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
Zusätzlich zum Preis sollten Sie die üblichen Erwerbsnebenkosten einplanen: Notar ca. 0,2-0,5 %, Grundbuchamt ca. 0,1-0,25 %, Anwalt ca. 1 % + IVA (Mehrwertsteuer) und eine Gestoría mit rund 300 €. Das ergibt etwa 10-13 % auf den Weiterverkaufspreis an der Costa Blanca, wie bei jedem Wiederverkauf. Der entscheidende Zusatz ist der laufende jährliche canon an die Dirección General de la Costa y el Mar sowie die Verwaltungsgebühr des Yachthafens für den Liegeplatz. Lassen Sie sich stets die Rechnungen der letzten zwei Jahre zeigen, damit Sie die tatsächlichen laufenden Kosten kennen, bevor Sie sich festlegen.
Kurz gesagt: Volleigentum ist unbefristet und das stärkste Recht. Eine Konzession ist eine zeitlich befristete staatliche Gewährung mit jährlicher Gebühr und Ablaufdatum. Private Pacht nach britischem Vorbild gibt es bei Wohnimmobilien in Spanien kaum. Hier der Vergleich, nach dem Käufer am häufigsten fragen.
| Merkmal | Volleigentum (pleno dominio) | Konzession (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Wem gehört das Grundstück | Ihnen | Dem spanischen Staat |
| Dauer | Unbefristet | Feste Laufzeit (z. B. 30/50/75 Jahre) |
| Jährliche Gebühr an den Staat | Nein (nur die kommunale IBI) | Ja, der canon, zusätzlich zur IBI |
| Was am Ende geschieht | Nichts | Rückfall an den Staat |
| Beleihbar? | Ja, problemlos | Manchmal, mit Zustimmung des Staates, bei kurzer Restlaufzeit schwieriger |
| Genehmigung für den Verkauf nötig? | Nein | In der Regel ja, die Behörde muss die Übertragung genehmigen |
| Eingetragen im | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + staatliches Konzessionsregister |
Manchmal, aber es ist weit schwieriger als bei einer Immobilie in Volleigentum, und die meisten Banken lehnen Liegeplätze grundsätzlich ab. Kreditgeber mögen kein an Wert verlierendes, befristetes Recht mit Rückfalldatum. Wird dennoch finanziert, dann meist mit niedrigerem Beleihungsauslauf, einer kürzeren Laufzeit innerhalb der verbleibenden Konzessionsdauer und nur mit behördlicher Zustimmung zur Hypothekenbelastung. Viele Käufer zahlen Liegeplätze deshalb bar.
Wenn Sie dennoch einen Kredit aufnehmen möchten, beginnen Sie mit unserem Ratgeber zur Hypothek für Nichtresidenten und rechnen Sie mit einer vorsichtigen Bewertung. Wie stark eine Bank-tasación vom Angebotspreis abweichen kann, erfahren Sie dort. Bei den meisten Konzessionsobjekten sollten Sie davon ausgehen, dass Sie den Kauf selbst finanzieren.
Eine Konzessionsübertragung wird wie jeder Verkauf vor einem Notar beurkundet, erfordert aber zusätzlich die Genehmigung der Behörde und wird sowohl im Registro de la Propiedad als auch in den staatlichen Konzessionsunterlagen vermerkt. Man kann nicht einfach die Schlüssel übergeben: Der Inhaberwechsel muss förmlich genehmigt und eingetragen werden, sonst halten Sie womöglich ein Recht, das der Staat auf Ihren Namen nicht anerkennt.
Ihr Anwalt sollte eine aktuelle nota simple einholen, um Belastungen und embargos (Pfändungen) zu prüfen, bestätigen, dass die Konzession aktuell ist (canon bezahlt, kein Widerruf anhängig), und das genaue Ablaufdatum sowie die Erteilung der Übertragungsgenehmigung verifizieren. Der Abschlusstag selbst folgt dann dem üblichen Ablauf bei der Unterzeichnung der escritura vor dem Notar.
Die Hauptrisiken sind das Ablaufdatum, ein steigender jährlicher canon, Schwierigkeiten beim Weiterverkauf oder bei der Finanzierung und, besonders bei Strandobjekten, die Abstandsregeln des Ley de Costas, die Bauten oder Erweiterungen einschränken können. Eine Konzession ist ein verwaltetes, widerrufbares Recht: Verstoßen Sie gegen die Auflagen (unbezahlter canon, nicht genehmigte Bauarbeiten), kann der Staat sie widerrufen.
Im aktuellen Costa-Blanca-Portfolio von Mediter sind die allermeisten Immobilien gewöhnliches Volleigentum abseits der Küstenlinie. Gerade deshalb tauchen Konzessionsfragen vor allem rund um Yachthafenanlagen und die vorderste Strandlinie auf, kaum aber in gewöhnlichen Urbanisationen. Wenn eine Immobilie am Wasser oder am Yachthafen auftaucht, klären wir die Eigentumsform von Anfang an, damit Sie vor der Besichtigung wissen, ob Sie Volleigentum oder eine befristete Konzession erwerben. Wenn Sie einen Liegeplatz zusätzlich zu einer Immobilie erwägen, lesen Sie ihn zusammen mit unserem Ratgeber zu Yachthäfen und Liegeplätzen und unserem Vergleich der vier Küsten, um zu entscheiden, wo Sie Ihren Lebensmittelpunkt wählen.
Für einen Yachthafen-Liegeplatz zu einem Boot, das Sie regelmäßig nutzen, kann eine Konzession mit solider Restlaufzeit durchaus sinnvoll sein: Das Recht ist günstiger als Volleigentum es wäre, und die Nutzung ist real. Für den Hauptwohnsitz ist den meisten Käufern mit Volleigentum besser gedient, denn Ablaufdatum, Finanzierungsprobleme und Wiederverkaufshürden wiegen einen möglichen Preisnachlass auf. Entscheidend sind die Restlaufzeit, der jährliche canon und die Frage, ob Sie das Objekt bequem finanzieren und wieder verkaufen können.
Nein. Beides sind zeitlich befristete Rechte, doch eine spanische Konzession wird vom Staat an öffentlichem Küstenland nach dem Ley 22/1988 de Costas vergeben, mit jährlichem canon und der Notwendigkeit einer behördlichen Zustimmung zur Übertragung. Es handelt sich nicht um einen privaten Pachtvertrag mit einem Grundstückseigentümer.
Die Übertragung von Konzessionsrechten, die Immobilien umfassen, unterliegt in der Regel der ITP. In der Comunidad Valenciana beträgt sie 9 % für Urkunden, die ab dem 1. Juni 2026 unterzeichnet werden (Ley 5/2025), und 11 % über 1 Mio. €. Sie wird auf den höheren Wert aus Preis und valor de referencia des Catastro erhoben. Die vergleichbare ITP beim Weiterverkauf beträgt in Murcia 7,75 % (Ley 3/2025) und in Andalucía 7 %.
Das hängt von den Bedingungen der jeweiligen Konzession ab und davon, ob die Einheit die erforderlichen Genehmigungen besitzt, etwa eine cédula de habitabilidad (Wohnbarkeitsbescheinigung). Viele Einheiten am Yachthafen sind gewerblich oder für Ferienzwecke zugelassen. Lassen Sie sich die zulässige Nutzung vor dem Kauf immer schriftlich bestätigen.
Das Nutzungsrecht am Liegeplatz endet, und die Verfügungsgewalt fällt an den Staat zurück, der die Hafenkonzession neu ausschreiben oder verlängern kann. Eine Verlängerung liegt im Ermessen der Behörde und ist nicht garantiert, daher sollte eine kurze Restlaufzeit den Preis deutlich senken.
Liegeplätze werden häufig untervermietet, vorbehaltlich der Regeln des Yachthafens. Für die touristische Vermietung einer Immobilie auf Konzessionsland ist jedoch die entsprechende Lizenz nötig, siehe unseren Ratgeber zur Ferienvermietungslizenz. Prüfen Sie zuvor, ob die Konzessionsbedingungen eine Untervermietung nicht untersagen.
Das kann es sein, aber nur mit vollständiger rechtlicher Prüfung: Bestätigen Sie, dass die Konzession gültig ist, der canon bezahlt wurde, wie das Ablaufdatum lautet und wie die Immobilie nach dem Ley de Costas legalisiert wurde. Unser Ratgeber zu Ley-de-Costas-Risiken erklärt die nötigen Prüfungen.
Konzessions- und Yachthafenimmobilien verlangen sorgfältige Prüfung, und genau dort zeigt sich der Wert eines ortskundigen Maklers. Ob Sie ein Haus in Volleigentum abseits der Küste suchen, einen Liegeplatz für Ihr Boot oder Hilfe beim Verständnis einer Strandkonzession an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería: Kontaktieren Sie Mediter Real Estate, und wir klären Eigentumsform und Zahlen, bevor Sie überhaupt eine Anzahlung leisten.
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