Geschreven door Nicki Price, CEOAan de Costa Blanca worden de meeste woningen verkocht in volle eigendom (pleno dominio): u bezit het gebouw en de grond volledig en voor altijd. Een specifieke groep objecten wordt echter verkocht als concessie (concesión administrativa). Het gaat vooral om ligplaatsen in jachthavens, sommige appartementen aan de jachthaven en een handvol strandpercelen op de openbare kuststrook. Een concessie is een recht van beperkte duur om staatsgrond aan de kust te gebruiken, meestal voor een vaste periode van bijvoorbeeld 30, 50 of 75 jaar. Daarna valt het eigendom terug aan de Staat. Dit is geen leasehold zoals in het Verenigd Koninkrijk. Het wordt geregeld door de Ley 22/1988 de Costas en gehandhaafd door de Dirección General de la Costa y el Mar. Voordat u tekent, moet u precies weten hoeveel jaar er nog resteren en of het recht op u overgaat.
Deze gids legt uit wat u werkelijk koopt, waarin ligplaatsen verschillen van strandpercelen, wat de werkelijke kosten zijn en wat u moet controleren voordat u zich vastlegt. Hij is geschreven voor internationale kopers en expats aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol en Costa Almería, waar dit soort constructies het vaakst voorkomen langs drukke stukken waterfront.
Concessiegrond is staatsgrond aan de kust (het demanio marítimo-terrestre, het openbaar maritiem-terrestrisch domein) waarvoor de Staat u een gebruiksrecht verleent voor een bepaald aantal jaren. U bezit de grond niet, maar een gebruiksrecht van beperkte duur. Het werkt enigszins als Brits leasehold, maar de verhuurder is de Spaanse Staat in plaats van een particuliere eigenaar, en de regels komen voort uit de Ley 22/1988 de Costas, niet uit een privaat huurcontract.
De praktische gevolgen zijn groot. Een concessie heeft een einddatum, volle eigendom niet. Wanneer de concessie afloopt, vallen het object en alles wat erop gebouwd is terug aan de Staat, tenzij de concessie wordt verlengd. Daarnaast betaalt u de Staat jaarlijks een vergoeding (de canon) en hebt u meestal toestemming van de overheid nodig om het object te verkopen, te hypothekeren of ingrijpend te verbouwen. Voor meer context over waarom de kust zo streng gereguleerd is, leest u onze gidsen over de zones van de Ley de Costas en overstromingsrisico aan de kust en de Ley de Costas.
Er zijn drie hoofdtypen: ligplaatsen en afmeerplekken in jachthavens, sommige appartementen en bedrijfsruimtes in jachthavencomplexen die op openbaar domein zijn gebouwd, en een klein aantal villa's of percelen aan het strand die binnen de openbare kuststrook liggen en als concessie zijn geregulariseerd in plaats van gesloopt. De overgrote meerderheid van de woningen aan de Costa Blanca, in het binnenland, in urbanisaties en in stadjes die van de kust af liggen, is gewoon in volle eigendom.
Dit is het allerbelangrijkste getal. Een concessie heeft een vaste maximumduur (van oudsher tot 75 jaar onder de Ley de Costas, in bepaalde gevallen verlengbaar), en een ligplaats van 50 jaar die 40 jaar geleden is verkocht, heeft misschien nog maar zo'n 10 jaar te gaan. Bij afloop eindigt het recht en valt het object terug aan de Staat. Verlenging is aan de discretie van de overheid en nooit gegarandeerd. Vraag de jachthaven of de verkoper altijd schriftelijk om de oorspronkelijke concessieakte en de exacte einddatum.
Een korte resterende looptijd moet de prijs sterk drukken, want uw "eigendom" is in feite een aftelling. Een ligplaats met nog 8 jaar is een fractie waard van een ligplaats met nog 45 jaar, ook als ze op de steiger identiek ogen. Behandel de resterende jaren bijna als bij een Britse lease: hoe korter de looptijd, hoe moeilijker het wordt om door te verkopen of te financieren.
U betaalt een koopprijs voor het recht, plus overdrachtsbelasting, plus een doorlopende jaarlijkse canon aan de Staat en de eigen exploitatiekosten van de jachthaven. De overdracht van een concessierecht dat onroerend goed omvat, valt doorgaans onder ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdrachtsbelasting). Aan de Costa Blanca (Comunidad Valenciana) is dat 9% voor akten die vanaf 1 juni 2026 worden gepasseerd op grond van Ley 5/2025, verlaagd van de vorige 10%, met een tarief van 11% boven €1 miljoen. De belastinggrondslag is het hoogste van de betaalde prijs of de valor de referencia van het Catastro, een punt dat veel advertenties stilzwijgend overslaan.
| Regio | ITP-tarief doorverkoop/concessie 2026 | Bron |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9% (11% boven €1 miljoen), vanaf 1 juni 2026 | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | Junta de Andalucía |
Bovenop de prijs rekent u op de gebruikelijke aankoopkosten: notaris ~0,2-0,5%, kadaster ~0,1-0,25%, advocaat ~1% + IVA (btw) en een gestoría van ongeveer €300. Dat komt neer op zo'n 10-13% bovenop de doorverkoopprijs aan de Costa Blanca, net als bij elke doorverkoop. De cruciale extra is de terugkerende jaarlijkse canon aan de Dirección General de la Costa y el Mar en de beheerskosten voor de ligplaats van de jachthaven. Vraag altijd om de facturen van de afgelopen twee jaar, zodat u de werkelijke kosten van het bezit kent voordat u zich vastlegt.
Kort gezegd: volle eigendom is permanent en het sterkste recht. Een concessie is een staatsrecht van beperkte duur met een jaarlijkse vergoeding en een einddatum. Leasehold naar Brits model met een particuliere eigenaar komt voor woningen in Spanje nauwelijks voor. Hier is de vergelijking waar kopers het vaakst naar vragen.
| Kenmerk | Volle eigendom (pleno dominio) | Concessie (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Wie bezit de grond | U | De Spaanse Staat |
| Duur | Permanent | Vaste termijn (bijv. 30/50/75 jaar) |
| Jaarlijkse vergoeding aan de Staat | Nee (alleen de lokale IBI-belasting) | Ja, de canon, plus IBI |
| Wat er aan het einde gebeurt | Niets | Valt terug aan de Staat |
| Kunt u het hypothekeren? | Ja, zonder moeite | Soms, met toestemming van de Staat, en bij een korte horizon is het moeilijker |
| Toestemming nodig om te verkopen? | Nee | Meestal ja, de overheid moet de overdracht goedkeuren |
| Waar geregistreerd | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + staatsregister van concessies |
Soms, maar het is veel moeilijker dan bij een woning in volle eigendom, en de meeste banken wijzen ligplaatsen rechtstreeks af. Geldverstrekkers houden niet van een afschrijvend recht van beperkte duur met een terugvaldatum. Als er toch financiering wordt aangeboden, is dat meestal tegen een lagere loan-to-value, met een kortere looptijd die binnen de resterende concessieduur past, en alleen met toestemming van de overheid voor de hypotheekakte. Veel kopers betalen een ligplaats daarom contant.
Als u wel wilt lenen, begin dan met onze gids over hypotheken voor niet-ingezetenen en verwacht een voorzichtige taxatie. Lees hoe een bank-tasación kan afwijken van de vraagprijs. Ga bij de meeste concessieobjecten ervan uit dat u de aankoop zelf financiert.
Een concessieoverdracht wordt zoals elke verkoop bij een notaris getekend, maar vereist ook de goedkeuring van de overheid en wordt vermeld in zowel het Registro de la Propiedad als de concessieregisters van de Staat. U kunt niet zomaar de sleutels overhandigen. De wijziging van de houder moet formeel worden goedgekeurd en vastgelegd, anders riskeert u een recht te bezitten dat de Staat niet op uw naam erkent.
Uw advocaat moet een actuele nota simple opvragen om te controleren op lasten en beslagen, bevestigen dat de concessie geldig is (canon betaald, geen intrekking in aantocht) en de exacte einddatum controleren, evenals of toestemming voor de overdracht is verleend. De afrondingsdag zelf volgt vervolgens het gewone traject van het tekenen van de escritura bij de notaris.
De belangrijkste risico's zijn de einddatum, een stijgende canon, moeilijkheden bij doorverkoop of financiering en, vooral bij vastgoed aan het strand, de bouwvrije zones van de Ley de Costas die kunnen beperken wat u mag bouwen of uitbreiden. Een concessie is een beheerd, herroepbaar recht: als u de voorwaarden schendt (onbetaalde canon, niet-toegestane werken), kan de Staat het intrekken.
In de huidige Costa Blanca-portefeuille van Mediter is de overgrote meerderheid van de woningen gewoon vastgoed in volle eigendom, ver van de waterlijn. Daarom komen vragen over concessies vooral op rond jachthavencomplexen en de allereerste strandlinie, en minder in standaard urbanisaties. Zodra er een object aan het water of bij een jachthaven verschijnt, bevestigen wij vooraf het eigendomsregime, zodat u vóór de bezichtiging weet of u volle eigendom koopt of een concessie van beperkte duur. Overweegt u een ligplaats naast een woning, lees dan onze gids over jachthavens en ligplaatsen en onze vergelijking van de vier kusten om te bepalen waar u zich wilt vestigen.
Voor een ligplaats bij een boot die u regelmatig gebruikt, kan een concessie met een gezonde resterende looptijd verstandig zijn: het recht is goedkoper dan volle eigendom zou zijn en het gebruik is echt. Voor een hoofdverblijf is een woning in volle eigendom voor de meeste kopers beter, omdat de einddatum, de lastige financiering en de moeizame doorverkoop zwaarder wegen dan een eventuele korting. De doorslaggevende factoren zijn de resterende jaren, de jaarlijkse canon en of u comfortabel kunt financieren en doorverkopen.
Nee. Beide zijn rechten van beperkte duur, maar een Spaanse concessie wordt door de Staat verleend op openbare kustgrond onder de Ley 22/1988 de Costas, met een jaarlijkse canon en de noodzaak van overheidstoestemming voor overdracht. Het is geen privaat huurcontract met een grondeigenaar.
Overdrachten van concessierechten die onroerend goed omvatten, vallen doorgaans onder ITP (overdrachtsbelasting). In de Comunidad Valenciana is dat 9% voor akten die vanaf 1 juni 2026 worden gepasseerd op grond van Ley 5/2025 (11% boven €1 miljoen), berekend over het hoogste van de prijs of de valor de referencia van het Catastro. Het vergelijkbare ITP-tarief bij doorverkoop is 7,75% in Murcia (Ley 3/2025) en 7% in Andalucía.
Dat hangt af van de voorwaarden van die specifieke concessie en van de vraag of de eenheid over de vereiste vergunningen beschikt, zoals een cédula de habitabilidad. Veel eenheden aan jachthavens zijn commercieel of bestemd voor vakantiegebruik. Laat het toegestane gebruik daarom altijd schriftelijk bevestigen voordat u koopt.
Het gebruiksrecht van de ligplaats eindigt en het beheer valt terug aan de Staat, die de havenconcessie opnieuw kan aanbesteden of verlengen. Elke verlenging is discretionair en niet gegarandeerd, dus een korte resterende looptijd moet de prijs die u betaalt sterk verlagen.
Ligplaatsen worden vaak onderverhuurd, met inachtneming van de regels van de jachthaven. Het verhuren van een woning op concessiegrond voor toerisme vereist echter de juiste vergunning, zie onze gids over de vergunning voor toeristische verhuur. Controleer eerst of de concessievoorwaarden onderverhuur niet verbieden.
Dat kan, maar alleen met volledig juridisch due-diligenceonderzoek: bevestig dat de concessie geldig is, dat de canon is betaald, wat de einddatum is en hoe het object onder de Ley de Costas is geregulariseerd. Onze gids over de risico's van de Ley de Costas legt de controles uit.
Concessie- en jachthavenvastgoed vraagt om zorgvuldige controle, en juist daar maakt een lokale makelaar het verschil. Of u nu een woning in volle eigendom wilt die van de kust af ligt, een ligplaats voor uw boot zoekt of hulp nodig hebt bij het ontcijferen van een strandconcessie aan de Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol of Costa Almería: neem contact op met Mediter Real Estate. Wij bevestigen het eigendomsregime en de cijfers voordat u ooit een aanbetaling doet.
Wat je hier vertelt gebruiken we alleen om je te antwoorden. Privacy
We gebruiken cookies die nodig zijn om de site te laten werken. Met uw toestemming gebruiken we ook cookies van Meta (Facebook) om onze advertenties te meten en u woningen te tonen die lijken op wat u heeft bekeken. Cookies van Google Analytics, ook alleen met uw toestemming, tellen bezoeken en laten ons zien welke pagina’s helpen.
Cookiebeleid