Rédigé par Nicki Price, CEOSur la Costa Blanca, la plupart des logements se vendent en pleine propriété (pleno dominio) : vous possédez la construction et le terrain en totalité, à titre définitif. Mais une catégorie précise de biens, principalement les places de port, certains appartements en bordure de marina et une poignée de terrains en front de mer situés sur la bande littorale publique, est vendue sous le régime de la concession (concesión administrativa) : un droit temporaire d'utiliser un terrain côtier appartenant à l'État, généralement pour une durée fixe de 30, 50 ou 75 ans, à l'issue de laquelle la propriété revient à l'État. Il ne s'agit pas d'un leasehold à la britannique, et ce régime relève de la Ley 22/1988 de Costas, appliquée par la Dirección General de la Costa y el Mar. Avant de signer, vous devez savoir précisément combien d'années il reste et si le droit vous est bien transmis.
Ce guide explique ce que vous achetez réellement, en quoi les places de port diffèrent des terrains en front de mer, quels sont les coûts réels et ce qu'il faut vérifier avant de vous engager. Il s'adresse aux acheteurs internationaux et expatriés sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol et la Costa Almería, où ces montages se rencontrent le plus souvent le long des fronts de mer très fréquentés.
Un terrain en concession est un terrain côtier appartenant à l'État (le demanio marítimo-terrestre, ou domaine public maritime et terrestre) dont l'État vous accorde l'usage pour un nombre d'années défini. Vous ne possédez pas le terrain, vous détenez un droit d'usage limité dans le temps. Le mécanisme ressemble un peu au leasehold britannique, mais le bailleur est l'État espagnol et non un propriétaire privé, et les règles découlent de la Ley 22/1988 de Costas, non d'un bail privé.
Les conséquences pratiques sont importantes. Une concession a une date d'expiration, contrairement à la pleine propriété. À la fin de la concession, le bien et tout ce qui a été construit dessus reviennent à l'État, sauf renouvellement. Vous versez également à l'État une redevance annuelle (le canon) et vous avez généralement besoin d'une autorisation administrative pour vendre, hypothéquer ou modifier substantiellement le bien. Pour comprendre pourquoi le littoral est si strictement encadré, consultez nos guides sur les zones de servitude de la Ley de Costas et sur le risque d'inondation côtière et la Ley de Costas.
Trois grandes catégories : les places de port et mouillages ; certains appartements et locaux commerciaux situés dans des complexes de marina construits sur le domaine public ; et un petit nombre de villas ou de terrains en front de mer situés dans la bande littorale publique, qui ont été régularisés sous forme de concessions plutôt que démolis. L'immense majorité des logements de la Costa Blanca, à l'intérieur des terres, dans les urbanisations et dans les villes éloignées du rivage, sont en pleine propriété classique.
C'est le chiffre le plus important. Une concession a une durée maximale fixe (historiquement jusqu'à 75 ans sous la Ley de Costas, prorogeable dans des cas définis), et une place de port de 50 ans vendue il y a 40 ans peut n'avoir plus qu'une dizaine d'années devant elle. À l'expiration, le droit s'éteint et le bien revient à l'État ; la prorogation relève du pouvoir discrétionnaire de l'administration et n'est jamais garantie. Demandez toujours au port de plaisance ou au vendeur l'acte de concession d'origine et la date d'expiration exacte par écrit.
Une durée restante courte doit faire fortement baisser le prix, car votre « propriété » n'est en réalité qu'un compte à rebours. Une place de port avec 8 ans restants vaut une fraction de celle qui en a encore 45, même si les deux paraissent identiques sur le ponton. Considérez les années restantes presque comme un bail au Royaume-Uni : plus elles diminuent, plus il est difficile de revendre ou de financer.
Vous payez un prix d'achat pour le droit, auquel s'ajoutent les droits de mutation, la redevance annuelle (canon) due à l'État et les frais de fonctionnement propres au port. La cession d'un droit de concession incluant un bien immobilier est généralement soumise à l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, droits de mutation), qui s'élève sur la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025, contre 10 % auparavant, avec une tranche de 11 % au-delà de 1 M€. La base imposable est le montant le plus élevé entre le prix payé et le valor de referencia fixé par le Catastro, un point que beaucoup d'annonces passent discrètement sous silence.
| Région | Taux d'ITP revente/concession 2026 | Source |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9 % (11 % au-delà de 1 M€), à partir du 1er juin 2026 | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
En plus du prix, prévoyez les frais d'acquisition habituels : notaire environ 0,2-0,5 %, registre foncier environ 0,1-0,25 %, avocat environ 1 % + IVA et gestoría autour de 300 €, soit en tout environ 10-13 % en plus du prix d'une revente sur la Costa Blanca, comme pour toute revente. Le surcoût déterminant est la redevance annuelle (canon) versée à la Dirección General de la Costa y el Mar, ainsi que les frais de gestion de la place facturés par le port. Demandez toujours les factures des deux dernières années afin de connaître le véritable coût de détention avant de vous engager.
En bref : la pleine propriété est permanente et constitue le droit le plus solide ; une concession est une autorisation temporaire de l'État assortie d'une redevance annuelle et d'une date d'expiration ; le leasehold privé de type britannique n'existe pratiquement pas en Espagne pour les logements. Voici la comparaison que les acheteurs demandent le plus souvent.
| Critère | Pleine propriété (pleno dominio) | Concession (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Propriétaire du terrain | Vous | L'État espagnol |
| Durée | Permanente | Durée fixe (par ex. 30/50/75 ans) |
| Redevance annuelle à l'État | Non (uniquement l'IBI, taxe locale) | Oui, le canon, plus l'IBI |
| Que se passe-t-il à la fin | Rien | Retour à l'État |
| Peut-on l'hypothéquer ? | Oui, facilement | Parfois, avec l'accord de l'État, et plus difficilement avec un horizon court |
| Autorisation nécessaire pour vendre ? | Non | Généralement oui, l'administration doit autoriser la cession |
| Où est-ce enregistré ? | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + registre des concessions de l'État |
Parfois, mais c'est beaucoup plus difficile que pour un logement en pleine propriété, et la plupart des banques refusent purement et simplement de financer les places de port. Les prêteurs n'aiment pas un droit temporaire qui se déprécie et dont la date de retour est connue : lorsqu'un financement est proposé, il l'est avec une quotité de financement plus faible, une durée plus courte qui tient dans la période de concession restante, et seulement avec l'accord de l'administration sur l'hypothèque. De nombreux acheteurs finissent par payer comptant.
Si vous envisagez tout de même d'emprunter, commencez par notre guide du prêt immobilier pour non-résidents et attendez-vous à une évaluation prudente : voyez comment une tasación bancaire peut différer du prix demandé. Pour la plupart des biens en concession, partez du principe que vous financez l'achat vous-même.
La cession d'une concession se signe devant notaire comme n'importe quelle vente, mais elle nécessite en outre l'autorisation de l'administration et est inscrite à la fois au Registro de la Propiedad et dans les registres de concessions de l'État. On ne se contente pas de remettre les clés : le changement de titulaire doit être formellement approuvé et enregistré, sous peine de détenir un droit que l'État ne reconnaît pas à votre nom.
Votre avocat doit obtenir une nota simple à jour pour vérifier l'absence de charges et de saisies, confirmer que la concession est en vigueur (canon payé, aucune révocation en cours) et vérifier la date d'expiration exacte ainsi que l'octroi de l'autorisation de cession. Le jour de la signature suit ensuite la procédure habituelle pour la signature de l'escritura devant le notaire.
Les principaux risques sont la date d'expiration, la hausse du canon annuel, la difficulté à revendre ou à financer et, pour le front de mer en particulier, les règles de servitude de la Ley de Costas, qui peuvent limiter ce que vous construisez ou agrandissez. Une concession est un droit encadré et révocable : si vous manquez à ses conditions (canon impayé, travaux non autorisés), l'État peut la révoquer.
Dans le portefeuille actuel de Mediter sur la Costa Blanca, la grande majorité des logements sont des biens classiques en pleine propriété, situés en retrait du rivage, ce qui explique pourquoi les questions de concession se posent surtout autour des complexes de marina et de la toute première ligne de plage plutôt que dans les urbanisations ordinaires. Lorsqu'un bien en bord de mer ou lié à une marina apparaît, nous confirmons d'emblée son régime de propriété afin que vous sachiez, avant la visite, s'il s'agit d'une pleine propriété ou d'une concession temporaire. Si vous envisagez une place de port en plus d'un logement, lisez-la en parallèle de notre guide des marinas et des places de port et de notre comparatif des quatre côtes pour décider où vous installer.
Pour une place de port destinée à un bateau que vous utilisez régulièrement, une concession avec une durée restante confortable peut être pertinente : le droit coûte moins cher que ne coûterait une pleine propriété et l'usage est réel. Pour une résidence principale, la plupart des acheteurs sont mieux servis par un bien en pleine propriété, car la date d'expiration, la difficulté de financement et les frictions à la revente l'emportent sur la décote éventuelle. Les critères décisifs sont les années restantes, le canon annuel et la possibilité de financer et de revendre sereinement.
Non. Les deux sont des droits limités dans le temps, mais une concession espagnole est accordée par l'État sur un terrain côtier public en vertu de la Ley 22/1988 de Costas, avec un canon annuel et la nécessité d'une autorisation administrative pour la cession, et non un bail privé consenti par un propriétaire.
Les cessions de droits de concession incluant un bien immobilier sont généralement soumises à l'ITP, qui s'élève dans la Comunidad Valenciana à 9 % pour les actes signés à partir du 1er juin 2026 en vertu de la Ley 5/2025 (11 % au-delà de 1 M€), calculé sur le montant le plus élevé entre le prix et le valor de referencia du Catastro. L'ITP équivalent sur une revente est de 7,75 % à Murcie (Ley 3/2025) et de 7 % en Andalucía.
Cela dépend des termes de la concession concernée et de la détention par le logement des autorisations requises, comme la cédula de habitabilidad. De nombreux lots en marina sont à usage commercial ou de vacances ; confirmez toujours l'usage autorisé par écrit avant d'acheter.
Le droit d'utiliser la place prend fin et le contrôle revient à l'État, qui peut relancer un appel d'offres ou renouveler la concession du port. Toute prorogation est discrétionnaire et non garantie : une durée restante courte doit donc faire fortement baisser le prix que vous payez.
Les places de port sont souvent sous-louées dans le respect du règlement du port, mais la location touristique d'un logement sur un terrain en concession nécessite la licence appropriée : consultez notre guide de la licence de location touristique. Vérifiez d'abord que les termes de la concession n'interdisent pas la sous-location.
Cela peut l'être, mais uniquement après une vérification juridique complète : confirmez la validité de la concession, le paiement du canon, la date d'expiration et la manière dont le bien a été régularisé au regard de la Ley de Costas. Notre guide du risque lié à la Ley de Costas détaille les vérifications à effectuer.
L'immobilier en concession et en marina récompense les vérifications minutieuses, et c'est précisément là qu'un agent local fait la différence. Que vous cherchiez un logement en pleine propriété en retrait du rivage, une place de port pour votre bateau ou de l'aide pour décrypter une concession en front de mer sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería, contactez Mediter Real Estate : nous confirmerons le régime de propriété et les chiffres avant que vous ne versiez le moindre acompte.
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