Escrito por Nicki Price, CEOEn la Costa Blanca, la mayoría de las viviendas se venden en propiedad plena (pleno dominio): usted es dueño del edificio y del terreno de forma total y para siempre. Pero existe un conjunto concreto de inmuebles, principalmente amarres en puertos deportivos, algunos apartamentos junto a la marina y un puñado de parcelas frente al mar construidas sobre la franja pública del litoral, que se venden como concesión (concesión administrativa): un derecho temporal de uso sobre suelo costero de titularidad estatal, normalmente por un plazo fijo, como 30, 50 o 75 años, transcurrido el cual la propiedad revierte al Estado. No es el leasehold al estilo británico, y se rige por la Ley 22/1988 de Costas, cuyo cumplimiento supervisa la Dirección General de la Costa y el Mar. Antes de firmar, necesita saber exactamente cuántos años quedan y si el derecho se transmite a su nombre.
Esta guía explica qué compra realmente, en qué se diferencian los amarres de las parcelas frente al mar, los costes reales y qué conviene comprobar antes de comprometerse. Está pensada para compradores internacionales y expatriados de toda la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, donde estas fórmulas aparecen con más frecuencia en los tramos de litoral más concurridos.
Un terreno en concesión es suelo costero de titularidad estatal (el dominio público marítimo-terrestre) sobre el que el Estado le concede el derecho de uso durante un número determinado de años. Usted no es dueño del suelo, sino de un derecho de uso limitado en el tiempo. Se parece un poco al leasehold británico, pero el propietario es el Estado español y no un titular privado, y las reglas provienen de la Ley 22/1988 de Costas, no de un contrato de arrendamiento privado.
Las consecuencias prácticas son importantes. Una concesión tiene fecha de caducidad; una propiedad plena no. Cuando la concesión termina, el bien y todo lo construido sobre él vuelven al Estado, salvo que se renueve. Además, se paga al Estado una tasa anual (el canon) por ese derecho, y por lo general hace falta autorización administrativa para vender, hipotecar o modificar de forma sustancial el inmueble. Para entender por qué la costa está tan regulada, consulte nuestras guías sobre las zonas de servidumbre de la Ley de Costas y sobre el riesgo de inundación costera y de la Ley de Costas.
Hay tres tipos principales: amarres y fondeaderos en puertos deportivos; algunos apartamentos y locales comerciales dentro de complejos náuticos construidos sobre dominio público; y un pequeño número de villas o parcelas frente al mar situadas dentro de la franja pública del litoral, que se regularizaron como concesiones en lugar de demolerse. La gran mayoría de las viviendas de la Costa Blanca, las del interior, las de urbanizaciones y las de localidades alejadas de la orilla, son propiedad plena ordinaria.
Esta es la cifra más importante. Una concesión tiene un plazo máximo fijo (históricamente de hasta 75 años según la Ley de Costas, prorrogable en casos tasados), y un amarre de 50 años vendido hace 40 puede tener solo unos 10 años por delante. Al vencer, el derecho se extingue y el bien revierte al Estado; la prórroga depende de la discrecionalidad de la administración y nunca está garantizada. Pida siempre al puerto deportivo o al vendedor, por escrito, el título original de la concesión y la fecha exacta de vencimiento.
Un plazo restante corto debería rebajar mucho el precio, porque su "propiedad" es en realidad una cuenta atrás. Un amarre con 8 años por delante vale una fracción de otro con 45 años, aunque en el pantalán parezcan idénticos. Trate los años restantes casi como un arrendamiento en el Reino Unido: cuanto menos queda, más difícil es revenderlo o financiarlo.
Se paga un precio de compra por el derecho, más el impuesto de transmisión, más el canon anual al Estado y los gastos de gestión del propio puerto deportivo. La transmisión de un derecho de concesión que incluye bienes inmuebles está sujeta, por lo general, al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) es del 9% para escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025, frente al 10% anterior, con un tramo del 11% por encima de 1 M€. La base imponible es el mayor entre el precio pagado y el valor de referencia fijado por el Catastro, un detalle que muchos anuncios pasan por alto discretamente.
| Región | Tipo de ITP en reventa/concesión 2026 | Fuente |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9% (11% por encima de 1 M€), desde el 1 de junio de 2026 | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75% | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7% | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Andalucía) | 7% | Junta de Andalucía |
Además del precio, calcule los gastos habituales de adquisición: notaría ~0,2-0,5%, Registro de la Propiedad ~0,1-0,25%, abogado ~1% + IVA y una gestoría de unos 300 €, es decir, aproximadamente un 10-13% sobre el precio de una reventa en la Costa Blanca, en línea con cualquier reventa. El extra clave es el canon anual recurrente que se paga a la Dirección General de la Costa y el Mar y la cuota de gestión del amarre del puerto; pida siempre las facturas de los dos últimos años para conocer el coste real de mantenimiento antes de comprometerse.
En resumen: la propiedad plena es permanente y el derecho más sólido; la concesión es una cesión estatal temporal con una tasa anual y fecha de vencimiento; y el leasehold privado al estilo británico apenas existe en España para viviendas. Esta es la comparación que los compradores piden con más frecuencia.
| Característica | Propiedad plena (pleno dominio) | Concesión (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Quién es dueño del suelo | Usted | El Estado español |
| Duración | Permanente | Plazo fijo (p. ej., 30/50/75 años) |
| Tasa anual al Estado | No (solo el IBI municipal) | Sí, el canon, además del IBI |
| Qué ocurre al final | Nada | Revierte al Estado |
| ¿Se puede hipotecar? | Sí, con facilidad | A veces, con consentimiento del Estado y, con un horizonte corto, es más difícil |
| ¿Hace falta permiso para vender? | No | Normalmente sí, la administración debe autorizar la transmisión |
| Dónde se inscribe | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + registro estatal de concesiones |
A veces, pero es mucho más difícil que para una vivienda en propiedad plena, y la mayoría de los bancos rechazan directamente los amarres. A las entidades no les gusta un derecho que se deprecia, limitado en el tiempo y con fecha de reversión, así que, cuando ofrecen financiación, suele ser con una menor proporción préstamo-valor, un plazo más corto que encaje dentro de la concesión restante y solo con el consentimiento administrativo a la carga hipotecaria. Muchos compradores acaban pagando los amarres al contado.
Si piensa pedir financiación, empiece por nuestra guía de hipotecas para no residentes y espere una valoración conservadora; vea cómo una tasación bancaria puede diferir del precio de venta. Para la mayoría de los bienes en concesión, lo prudente es asumir que financiará la compra con fondos propios.
La transmisión de una concesión se firma ante notario como cualquier compraventa, pero además requiere la autorización de la administración y se anota tanto en el Registro de la Propiedad como en los registros estatales de concesiones. No basta con entregar las llaves: el cambio de titular debe aprobarse y registrarse formalmente, o se arriesga a poseer un derecho que el Estado no reconoce a su nombre.
Su abogado debe obtener una nota simple actualizada para comprobar cargas y embargos, confirmar que la concesión está vigente (canon pagado, sin revocación pendiente) y verificar la fecha exacta de vencimiento y si se ha concedido el consentimiento a la transmisión. El día de la firma sigue el procedimiento habitual de la firma de la escritura ante notario.
Los principales riesgos son la fecha de vencimiento, la subida del canon anual, la dificultad para revender o financiar y, en el caso concreto de las propiedades frente al mar, las normas de servidumbre de la Ley de Costas, que pueden limitar lo que se construye o se amplía. Una concesión es un derecho gestionado y revocable: si incumple las condiciones (canon impagado, obras no autorizadas), el Estado puede revocarla.
En la cartera actual de Mediter en la Costa Blanca, la gran mayoría de las viviendas son propiedades ordinarias en pleno dominio, alejadas de la línea de costa, y por eso las dudas sobre concesiones surgen sobre todo en los complejos náuticos y en la primera línea de playa, más que en las urbanizaciones convencionales. Cuando aparece una propiedad frente al mar o vinculada a una marina, confirmamos su régimen de tenencia desde el principio, para que sepa si compra en propiedad plena o en una concesión temporal antes de visitarla. Si está valorando un amarre junto con una vivienda, léalo junto a nuestra guía de puertos deportivos y amarres y a nuestra comparativa de las cuatro costas para decidir dónde establecerse.
Para un amarre destinado a un barco que usa con regularidad, una concesión con un plazo restante razonable puede tener mucho sentido: el derecho es más barato de lo que sería en propiedad plena y el uso es real. Para una vivienda principal, a la mayoría de los compradores les conviene más una propiedad en pleno dominio, porque la fecha de vencimiento, la dificultad de financiación y las trabas en la reventa pesan más que cualquier descuento. Los factores decisivos son los años restantes, el canon anual y si podrá financiarla y revenderla con comodidad.
No. Ambos son derechos temporales, pero una concesión española la otorga el Estado sobre suelo costero público conforme a la Ley 22/1988 de Costas, con un canon anual y la necesidad de consentimiento administrativo para transmitirla; no es un arrendamiento privado concedido por un propietario.
Las transmisiones de derechos de concesión que incluyen bienes inmuebles están sujetas, por lo general, al ITP, que en la Comunidad Valenciana es del 9% para escrituras firmadas a partir del 1 de junio de 2026 según la Ley 5/2025 (11% por encima de 1 M€), y se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. El ITP equivalente en reventas es del 7,75% en Murcia (Ley 3/2025) y del 7% en Andalucía.
Depende de las condiciones de esa concesión concreta y de si la unidad cuenta con las licencias necesarias, como la cédula de habitabilidad. Muchas unidades de marina son de uso comercial o vacacional; confirme siempre por escrito el uso permitido antes de comprar.
El derecho a usar el amarre se extingue y el control revierte al Estado, que puede volver a licitar o renovar la concesión del puerto. Cualquier prórroga es discrecional y no está garantizada, así que un plazo restante corto debe reducir de forma notable el precio que pague.
Los amarres suelen poder subarrendarse conforme a las normas del puerto, pero alquilar una vivienda en suelo en concesión para uso turístico requiere la licencia correspondiente; consulte nuestra guía de licencias de alquiler turístico. Compruebe antes que las condiciones de la concesión no prohíban el subarriendo.
Puede serlo, pero solo con una diligencia debida jurídica completa: confirmar que la concesión es válida, que el canon está al día, la fecha de vencimiento y cómo se regularizó el inmueble conforme a la Ley de Costas. Nuestra guía de riesgos de la Ley de Costas explica las comprobaciones.
Las propiedades en concesión y en puertos deportivos exigen una comprobación minuciosa, y ahí es precisamente donde un agente local marca la diferencia. Tanto si busca una vivienda en pleno dominio alejada de la orilla, un amarre para su barco o ayuda para descifrar una concesión frente al mar en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería, contacte con Mediter Real Estate y confirmaremos el régimen de tenencia y las cifras antes de que entregue ningún depósito.
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