Skrevet av Nicki Price, CEOPå Costa Blanca selges de fleste boliger som selveie (pleno dominio): du eier både bygningen og tomten fullt ut, for alltid. Men en bestemt gruppe eiendommer, først og fremst båtplasser i marinaer, enkelte leiligheter ved marinaen og noen få strandtomter bygget på den offentlige kyststripen, selges som konsesjon (concesión administrativa): en tidsbegrenset bruksrett til statlig kystland, vanligvis for en fast periode på for eksempel 30, 50 eller 75 år, før eierskapet går tilbake til staten. Dette er ikke leasehold slik man kjenner det fra Storbritannia, og ordningen reguleres av Ley 22/1988 de Costas, som håndheves av Dirección General de la Costa y el Mar. Før du signerer, må du vite nøyaktig hvor mange år som gjenstår, og om retten kan overføres til deg.
Denne guiden forklarer hva du faktisk kjøper, hvordan båtplasser skiller seg fra strandtomter, de reelle kostnadene og hva du bør sjekke før du forplikter deg. Den er skrevet for internasjonale kjøpere og utenlandsboende på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería, der slike ordninger oftest dukker opp langs de mest travle strekningene av sjøfronten.
Konsesjonsland er statlig kystland (demanio marítimo-terrestre, det offentlige land- og sjøområdet langs kysten) som staten gir deg rett til å bruke i et fastsatt antall år. Du eier ikke tomten, du eier en tidsbegrenset bruksrett. Ordningen minner litt om britisk leasehold, men utleieren er den spanske staten og ikke en privat grunneier, og reglene kommer fra Ley 22/1988 de Costas, ikke fra en privat leieavtale.
De praktiske konsekvensene er store. En konsesjon har en utløpsdato, selveie har ingen. Når konsesjonen utløper, går eiendommen og alt som er bygget på den tilbake til staten, med mindre konsesjonen fornyes. Du betaler også en årlig avgift (canon) til staten, og du trenger vanligvis tillatelse fra myndighetene for å selge, pantsette eller gjøre vesentlige endringer på eiendommen. For bakgrunnen for hvorfor kysten er så strengt regulert, se våre guider om byggeforbudssoner etter Ley de Costas og flomfare ved kysten og risiko knyttet til Ley de Costas.
Det er tre hovedtyper: båtplasser og fortøyninger i marinaer, enkelte leiligheter og næringsenheter i marinakomplekser bygget på offentlig grunn, og et fåtall strandvillaer eller tomter som ligger innenfor den offentlige kyststripen og ble regularisert som konsesjoner i stedet for å bli revet. De aller fleste boligene på Costa Blanca, i innlandet, i urbanisasjoner og i byer med god avstand fra sjøen, er vanlig selveie.
Dette er det viktigste tallet. En konsesjon har en fast maksimal varighet (historisk opptil 75 år etter Ley de Costas, med mulighet for forlengelse i definerte tilfeller), og en båtplass med 50 års konsesjon som ble solgt for 40 år siden, kan ha bare rundt 10 år igjen. Når konsesjonen utløper, opphører retten og eiendommen går tilbake til staten. Forlengelse avgjøres etter myndighetenes skjønn og er aldri garantert. Be alltid marinaen eller selgeren om det opprinnelige konsesjonsdokumentet og den eksakte utløpsdatoen skriftlig.
En kort gjenstående periode bør gi et solid prisavslag, fordi det du kaller «eierskap» egentlig er en nedtelling. En båtplass med 8 år igjen er verdt en brøkdel av en med 45 år igjen, selv om begge ser identiske ut på flytebryggen. Se på de gjenstående årene omtrent som en leieavtale: jo kortere tid som er igjen, desto vanskeligere blir det å selge videre eller få finansiering.
Du betaler en kjøpesum for retten, pluss overdragelsesavgift, pluss den løpende årlige canon til staten og marinaens egne driftskostnader. Overdragelse av en konsesjonsrett som omfatter fast eiendom er vanligvis underlagt ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdragelsesavgift ved bruktkjøp), som på Costa Blanca (Comunidad Valenciana) er 9 % for escrituras signert fra 1. juni 2026 etter Ley 5/2025, ned fra tidligere 10 %, med 11 % for beløp over €1 mill. Avgiftsgrunnlaget er det høyeste av kjøpesummen og valor de referencia fastsatt av Catastro, et poeng mange annonser stilltiende hopper over.
| Region | ITP-sats for bruktkjøp/konsesjon 2026 | Kilde |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | 9 % (11 % over €1 mill.), fra 1. juni 2026 | Ley 5/2025 |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | Ley 3/2025 |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | Junta de Andalucía |
I tillegg til prisen bør du budsjettere med de vanlige kjøpskostnadene: notar ca. 0,2-0,5 %, tinglysing (grunnbok) ca. 0,1-0,25 %, advokat ca. 1 % + IVA (merverdiavgift) og en gestoría (administrativ rådgiver) til rundt €300. Det blir omtrent 10-13 % oppå kjøpesummen for et bruktkjøp på Costa Blanca, på linje med andre bruktkjøp. Det avgjørende tillegget er den tilbakevendende årlige canon til Dirección General de la Costa y el Mar og marinaens gebyr for forvaltning av båtplassen. Be alltid om fakturaene for de to siste årene, slik at du kjenner de reelle eierkostnadene før du forplikter deg.
Kort sagt: selveie er varig og den sterkeste rettigheten, en konsesjon er en tidsbegrenset statlig tildeling med årlig avgift og utløpsdato, og britisk leasehold mellom private finnes knapt i Spania for boliger. Her er sammenligningen kjøpere oftest ber om.
| Egenskap | Selveie (pleno dominio) | Konsesjon (concesión administrativa) |
|---|---|---|
| Hvem eier tomten | Du | Den spanske staten |
| Varighet | Varig | Fast periode (f.eks. 30/50/75 år) |
| Årlig avgift til staten | Nei (bare den kommunale IBI) | Ja, canon, pluss IBI |
| Hva skjer ved slutten | Ingenting | Går tilbake til staten |
| Kan du pantsette den? | Ja, uten problemer | Noen ganger, med statlig samtykke, og med kort horisont blir det vanskeligere |
| Trenger du tillatelse for å selge? | Nei | Vanligvis ja, myndighetene må godkjenne overdragelsen |
| Registrert hvor | Registro de la Propiedad | Registro de la Propiedad + statens konsesjonsregister |
Noen ganger, men det er langt vanskeligere enn for en bolig med selveie, og de fleste banker avslår lån til båtplasser helt. Långivere misliker en rett som taper verdi, er tidsbegrenset og har en tilbakefallsdato. Når finansiering tilbys, skjer det derfor gjerne med lavere belåningsgrad, kortere løpetid som holder seg innenfor gjenstående konsesjonstid, og bare med myndighetenes samtykke til pantsettelsen. Mange kjøpere ender opp med å betale kontant for båtplasser.
Hvis du likevel planlegger å låne, start med vår guide til boliglån for utenlandsboende og regn med en forsiktig verdivurdering. Se hvordan en banks tasación (verdivurdering) kan avvike fra prisantydningen. For de fleste konsesjonseiendommer bør du regne med å finansiere kjøpet selv.
En konsesjonsoverdragelse signeres hos notar som ethvert annet salg, men krever i tillegg myndighetenes godkjenning og noteres både i Registro de la Propiedad og i statens konsesjonsregistre. Du kan ikke bare overlevere nøklene. Skifte av innehaver må formelt godkjennes og registreres, ellers risikerer du å sitte med en rettighet staten ikke anerkjenner i ditt navn.
Advokaten din bør innhente en oppdatert nota simple for å sjekke heftelser og beslag (embargos), bekrefte at konsesjonen er gyldig (canon betalt, ingen tilbakekalling under behandling) og kontrollere den eksakte utløpsdatoen og om samtykke til overdragelse er gitt. Selve overtakelsesdagen følger den vanlige veien frem til signering av escritura hos notaren.
De viktigste risikoene er utløpsdatoen, at canon øker, vanskeligheter med å videreselge eller finansiere, og, særlig for eiendom ved stranden, byggeforbudsreglene i Ley de Costas, som kan begrense hva du kan bygge eller utvide. En konsesjon er en forvaltet rettighet som kan tilbakekalles: bryter du vilkårene (manglende betaling av canon, ulovlige byggearbeider), kan staten trekke den tilbake.
I Mediters nåværende portefølje på Costa Blanca er de aller fleste boligene vanlig selveie med god avstand til strandlinjen. Derfor dukker konsesjonsspørsmål oftest opp rundt marinakomplekser og helt fremme ved stranden, ikke i vanlige urbanisasjoner. Når en eiendom ved sjøen eller marinaen dukker opp, bekrefter vi eierformen på forhånd, slik at du vet om du kjøper selveie eller en tidsbegrenset konsesjon før du går på visning. Hvis du vurderer en båtplass ved siden av en bolig, les den sammen med vår guide til marinaer og båtplasser og vår sammenligning av de fire kystene, så du kan avgjøre hvor du vil bo.
For en båtplass til en båt du bruker jevnlig, kan en konsesjon med god gjenstående tid være fornuftig: retten er billigere enn selveie ville vært, og bruken er reell. For hovedbolig er de fleste kjøpere bedre tjent med selveie, fordi utløpsdatoen, vanskelig finansiering og tungt videresalg veier tyngre enn et eventuelt prisavslag. De avgjørende faktorene er gjenstående år, den årlige canon og om du kan finansiere og selge videre uten problemer.
Nei. Begge er tidsbegrensede rettigheter, men en spansk konsesjon gis av staten over offentlig kystland etter Ley 22/1988 de Costas, med årlig canon og krav om myndighetenes samtykke ved overdragelse, ikke en privat leieavtale fra en grunneier.
Overdragelse av konsesjonsrettigheter som omfatter fast eiendom er vanligvis underlagt ITP, som i Comunidad Valenciana er 9 % for escrituras signert fra 1. juni 2026 etter Ley 5/2025 (11 % over €1 mill.), beregnet på det høyeste av prisen og Catastros valor de referencia. Tilsvarende ITP ved bruktkjøp er 7,75 % i Murcia (Ley 3/2025) og 7 % i Andalucía.
Det avhenger av vilkårene i den aktuelle konsesjonen og om enheten har nødvendige tillatelser, for eksempel cédula de habitabilidad (boligsertifikat). Mange enheter ved marinaer er næringsenheter eller feriebruk, så bekreft alltid tillatt bruk skriftlig før du kjøper.
Retten til å bruke båtplassen opphører og kontrollen går tilbake til staten, som kan lyse ut havnekonsesjonen på nytt eller fornye den. Enhver forlengelse er skjønnsbasert og ikke garantert, så en kort gjenstående periode bør gi et kraftig prisavslag.
Båtplasser kan ofte fremleies i henhold til marinaens regler, men utleie av en bolig på konsesjonsland til turister krever riktig lisens, se vår guide til lisens for turistutleie. Sjekk først at konsesjonsvilkårene ikke forbyr fremleie.
Det kan være det, men bare med full juridisk due diligence: bekreft at konsesjonen er gyldig, at canon er betalt, utløpsdatoen og hvordan eiendommen ble regularisert etter Ley de Costas. Vår guide til risiko knyttet til Ley de Costas forklarer kontrollene.
Konsesjons- og marinaeiendom belønner grundige undersøkelser, og det er nettopp der en lokal megler gjør nytte for seg. Enten du ønsker en bolig med selveie med god avstand til sjøen, en båtplass til båten din eller hjelp til å tyde en strandkonsesjon på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol eller Costa Almería, ta kontakt med Mediter Real Estate, så bekrefter vi eierformen og tallene før du noen gang betaler depositum.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
Vi bruker informasjonskapsler som nettstedet trenger for å fungere. Med ditt samtykke bruker vi også informasjonskapsler fra Meta (Facebook) for å måle annonsene våre og vise deg boliger som ligner dem du har sett på. Informasjonskapsler fra Google Analytics, også bare med ditt samtykke, teller besøk og viser oss hvilke sider som hjelper.
Retningslinjer for informasjonskapsler