Автор Nicki Price, CEO
Долевая собственность в Испании означает, что несколько не связанных между собой покупателей владеют юридически оформленными долями одного и того же дома для отдыха на Costa del Sol, как правило, одной восьмой, четвертью или половиной, и делят цену покупки, расходы на содержание и недели проживания пропорционально долям. В 2026 году есть два прозрачных и законных способа это сделать: condominio proindiviso (совместная собственность, прямо вписанная в правоустанавливающий документ у нотариуса) или испанская компания (SL), которой принадлежит вилла, тогда как покупатели владеют долями в этой компании. Оба варианта полностью легальны, и ни один из них не похож на старый таймшер. Рассчитывайте на обычный налог ITP 7% при покупке на вторичном рынке (Андалусия) со стоимости вашей доли и на грамотное соглашение о совместном владении. Дополнительные расходы составят примерно 9-13% от стоимости вашей доли, как и при покупке целого дома.
В этом руководстве разбираются все модели, реальные налоги, порядок выхода из долевой собственности и наследования, а также сравнение брендированных сервисов, позиционирующихся как «аналог Pacaso в Испании», с покупкой вскладчину при поддержке хорошего юриста.
Долевая собственность означает совместное владение одним объектом с другими покупателями: у каждого есть определённый процент доли и соответствующий объём пользования. Если вилла на Costa del Sol поделена на восемь долей, вы владеете 12,5% и пользуетесь домом примерно шесть недель в году, а расходы на коммунальные платежи сообщества, IBI и обслуживание делятся в тех же пропорциях. Это не таймшер: таймшер (multipropiedad) продаёт вам право пользования в течение определённого периода по Ley 42/1998, тогда как долевая собственность даёт вам реально зарегистрированную долю в самом объекте, которую можно продать, заложить или завещать.
Такой формат подходит покупателям, которые хотят второй дом на побережье, не неся 100% стоимости и круглогодичных расходов, и действительно пользуются домом всего несколько недель в году. Если вы собираетесь жить в Испании или активно сдавать объект в аренду, покупка целиком обычно выгоднее, см. наш разбор аренда или покупка в Испании в 2026 году.
Да. Совместная собственность на недвижимость в Испании всегда была законной в рамках Código Civil, который регулирует comunidad de bienes (общность имущества) и право собственника по статье 400 требовать раздела общей вещи. Долевая собственность просто применяет эту правовую основу в коммерческих целях, деля дом для отдыха между покупателями, которые прежде не были знакомы. Доля регистрируется в Registro de la Propiedad (земельном реестре) как любой другой титул, а покупка каждой доли подписывается у нотариуса в escritura.
Ключевой юридический момент: соглашение о совместном владении (pacto de indivisión или акционерное соглашение компании), которое действует наряду с escritura. Оно фиксирует календарь пользования, распределение расходов, порядок принятия решений и, что важнее всего, как и когда можно выйти из совместного владения: без такого соглашения любой совладелец может обратиться в суд с требованием принудительной продажи всего объекта на основании статьи 400. Никогда не покупайте долю без юриста, который прочитал этот документ и участвовал в его согласовании.
На Costa del Sol встречаются три структуры, и они не равноценны. Вам стоит рассматривать condominio proindiviso и компанию SL; к традиционному таймшеру нужно относиться с осторожностью.
| Структура | Чем вы владеете | Налог при покупке вашей доли | Выход | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| Condominio proindiviso (прямая совместная собственность) | Зарегистрированный процент объекта, указанный на ваше имя в escritura | ITP 7% (Андалусия) со стоимости вашей доли | Продажа вашей доли; по соглашению остальные должны иметь право преимущественной покупки | Небольшие группы (2-6 человек), семья или друзья |
| Испанская компания (Sociedad Limitada, SL) | Доли в компании, которой принадлежит вилла | Передача долей может освобождаться от ITP, но добавляются расходы на создание компании, бухгалтерию и налоги | Передача долей компании (следите за нормами против уклонения от налогов) | Более крупные группы, управляемые схемы долевого владения |
| Таймшер (multipropiedad, Ley 42/1998) | Право пользования в течение фиксированного периода, а не сам объект | IVA/ITP на право пользования; низкая входная цена | Крайне трудно перепродать; постоянные платежи | Для инвестиций рекомендуется редко |
Это самая простая и прозрачная модель. Каждый покупатель указывается в escritura с определённым процентом, платит ITP со стоимости этого процента и регистрируется в Registro de la Propiedad. Не нужно управлять компанией и сдавать корпоративную отчётность. Вся договорённость, то есть кто в какие недели пользуется домом и кто сколько платит, фиксируется в частном pacto de indivisión, которым по Código Civil можно на законных основаниях отказаться от права требовать принудительной продажи на срок до десяти лет за один раз. Такая схема отлично подходит для двух-шести покупателей, которые доверяют друг другу и хотят чистого решения с минимумом накладных расходов.
В этом случае вилла принадлежит компании, а покупатели владеют долями. Эту структуру используют большинство брендированных операторов долевой собственности, потому что доли легко передавать, а правила пользования закрепляются в акционерном соглашении. Компромиссы вполне реальны: создание и ведение SL означает ежегодную отчётность, подачу деклараций по корпоративному налогу и расходы на специалистов, а Agencia Tributaria применяет нормы против уклонения от налогов (в частности, при передаче компаний, активы которых в основном состоят из недвижимости, согласно Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), так что просто обойти ITP, продавая доли, не получится. Для группы из восьми незнакомых людей в управляемой схеме это может быть оправданно, а для семьи из четырёх человек обычно избыточно. Подробнее о механике читайте в нашем руководстве покупка недвижимости совместно или через компанию в Испании.
Вы платите свою часть цены покупки плюс те же расходы на сделку, что и при покупке целого объекта, пропорционально вашей доле. На Costa del Sol ITP на вторичном рынке составляет 7% (Junta de Andalucía); для новостроек действует 10% IVA (НДС) плюс 1,2% AJD (гербовый сбор). Важно, что налоговой базой служит большая из двух величин: уплаченная цена или valor de referencia по Catastro, поэтому доля, которая выглядит дёшево, всё равно может облагаться налогом с более высокой референтной стоимости. Об этом большинство рекламных предложений долевой собственности умалчивает.
Помимо цены, закладывайте обычные дополнительные расходы, пропорциональные вашей доле: нотариус (~0,2-0,5%), земельный реестр (~0,1-0,25%), юрист (~1% + IVA) и gestoría (~€300). Ориентировочно общие расходы на покупку доли на вторичном рынке составляют около 9-13% сверх цены доли, а в Андалусии они самые низкие. Подробнее читайте в наших руководствах продажа недвижимости в Испании и платежи сообщества собственников.
| Статья | Сумма (за долю ⅛) |
|---|---|
| Цена доли (12,5% от €960,000) | €120,000 |
| ITP 7% | €8,400 |
| Нотариус, реестр, юрист, gestoría | ≈ €2,200-3,500 |
| Ежегодная доля IBI, платежей сообщества, обслуживания | зависит от объекта |
| Ориентировочные общие расходы на приобретение | ≈ €130,600-131,900 |
Цифры приведены для примера; фактическая налоговая база определяется по правилу valor de referencia, описанному выше.
Каждый совладелец платит свою часть ежегодного IBI (местный налог на недвижимость) и, если он нерезидент, самостоятельно подаёт в Agencia Tributaria Modelo 210 с условно начисленным доходом или доходом от аренды объекта. Доля в испанском доме для отдыха также учитывается в декларируемых зарубежных активах, поэтому британским, ирландским и другим совладельцам, проживающим в ЕС, стоит проверить, не превышают ли они пороговые значения для отчётности. Испанский аналог для налоговых резидентов Испании это Modelo 720; нерезиденты отчитываются в своей стране. Наши отдельные руководства налоги на дом для отдыха (IBI и Modelo 210) и Modelo 720 помогут разобраться с формами.
Если группа сдаёт виллу в аренду, когда ею не пользуется никто из владельцев, потребуется также туристическая лицензия Андалусии (VFT), см. правила VUT/VFT. Доход от аренды затем делится, и каждый владелец декларирует его пропорционально своей доле.
Брендированные платформы долевой собственности (те, что продвигаются как «аналог Pacaso в Испании») предлагают всё в одном пакете: они подбирают виллу, оформляют её на SL, продают доли по одной восьмой и за плату обеспечивают приложение для бронирования и управление недвижимостью. Удобство настоящее: вы получаете дом для отдыха «под ключ» с профессиональным обслуживанием и системой планирования. Цена вопроса состоит в наценке к реальной стоимости объекта, постоянной плате за управление и накладных расходах на корпоративную структуру.
Альтернатива: собрать собственную группу, купить виллу как condominio proindiviso и нанять юриста для составления соглашения, а также местную компанию для содержания дома. Вы теряете приложение и готовую группу совладельцев, но сохраняете деньги, которые ушли бы на наценку. Для многих покупателей на Costa del Sol, особенно для двух-трёх семей, которые уже знакомы друг с другом, самостоятельный путь дешевле и понятнее. Покупателям-одиночкам, которым нужен управляемый формат, солидная платформа свою плату отрабатывает. В любом случае обязательно прочитайте соглашение и nota simple до подписания; в нашем руководстве по nota simple показано, на что обращать внимание.
Главный риск это споры между владельцами: испанское законодательство в итоге позволяет любому совладельцу потребовать продажи по статье 400 Código Civil, если этому не препятствует действующий pacto de indivisión. Без чётко составленного соглашения один владелец, решивший выйти, может поставить под удар всех остальных. Есть и другие риски: просрочка одним из владельцев своей доли расходов, разногласия по поводу ремонта и сложности с перепродажей миноритарной доли по хорошей цене. Все эти риски нужно снижать письменно: оговорить право преимущественной покупки, создать резервный фонд на ремонт, прописать чёткие меры при просрочке платежей и согласованный метод оценки при выходе.
Наследование тоже требует планирования: доля переходит по правилам испанского налога на наследство, как и любой другой испанский актив, поэтому каждому владельцу стоит составить испанское завещание, охватывающее его долю. А для владельцев, которые не живут в Испании постоянно, нужно заранее договориться, кто занимается повседневными вопросами, наше руководство по управлению недвижимостью станет хорошей отправной точкой.
Сейчас Mediter предлагает 8,234 объекта на Costa del Sol, северной и южной Costa Blanca, Costa Cálida, Costa de Almería и Майорке. Виллы на Costa del Sol с бассейнами и собственными участками, которые группы чаще всего рассматривают для совместного владения, находятся в верхнем ценовом сегменте этого предложения, и именно поэтому деление цены на восьмые доли или четверти так привлекательно. Если вы сравниваете долю с целым, но меньшим по размеру домом, наши обзоры районов, в том числе Estepona и Benalmádena, покажут, сколько стоит полноправное владение в тех же городах.
Нет. Долевая собственность даёт вам зарегистрированную долю в самом объекте, указанную в escritura в Registro de la Propiedad. Таймшер (multipropiedad, Ley 42/1998) лишь даёт право пользования в течение фиксированного периода и не делает вас собственником объекта.
Да, зарегистрированную долю можно продать, заложить или передать по наследству. На практике соглашение о совместном владении обычно даёт остальным собственникам право преимущественной покупки, а миноритарные доли продаются дольше, чем целые дома, поэтому метод оценки лучше согласовать заранее.
ITP на вторичном рынке в Андалусии составляет 7% и начисляется на вашу долю от большей из двух величин: цены сделки или valor de referencia по Catastro. Для долей в новостройках вместо этого действуют 10% IVA плюс 1,2% AJD (гербовый сбор).
Нет. Небольшая группа может владеть объектом напрямую как condominio proindiviso, вообще без компании. SL имеет смысл лишь для более крупных или управляемых схем, где лёгкость передачи долей оправдывает дополнительные расходы на бухгалтерию и налоги.
Да. Совладельцы-нерезиденты самостоятельно подают Modelo 210 в Agencia Tributaria по своей доле условно начисленного дохода или дохода от аренды и платят свою часть ежегодного IBI. Доход от аренды делится пропорционально доле каждого владельца.
Только действующее соглашение о совместном владении (pacto de indivisión). По статье 400 Código Civil любой совладелец иначе может потребовать раздела, но владельцы вправе на законных основаниях договориться не делить имущество на срок до десяти лет с возможностью продления.
Хотите ли вы виллу в управляемой долевой схеме или планируете покупку небольшой группой, Mediter Real Estate подберёт вам подходящие дома на Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida и Costa de Almería и подскажет, к каким юристам обратиться по вопросам структуры и соглашения. Свяжитесь с нами по адресу info@mediter.com или по телефону +34 744 719 499, чтобы обсудить варианты совместного владения под ваш бюджет и регионы, которые вам нравятся.
То, что вы напишете здесь, мы используем только для ответа вам. Конфиденциальность
Мы используем файлы cookie, необходимые для работы сайта. С вашего согласия мы также используем cookie Meta (Facebook), чтобы оценивать нашу рекламу и показывать вам объекты, похожие на те, что вы смотрели. Cookie Google Analytics, тоже только с вашего согласия, считают посещения и показывают нам, какие страницы полезны.
Политика cookie